Ein geerbtes Haus aufteilen: was unter Geschwistern gilt

Das Elternhaus ist auf 950’000 Franken geschätzt, 300’000 Franken Hypothek stehen noch darauf, und drei Geschwister erben zu gleichen Teilen. Eines will übernehmen, eines will das Geld, eines ist unschlüssig. Ab diesem Punkt geht es nicht mehr um Gefühle, sondern um vier Zahlen: Verkehrswert, Nettonachlass, Erbanteil und die Summe, die der Übernehmer aufbringen muss. Wer sie kennt, verhandelt anders.

Kurzantwort

• Bis zur Teilung sind alle Erben Gesamteigentümer und verfügen nur gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ein einzelner kann nichts verkaufen, nichts vermieten und nichts belasten.
• Jeder Miterbe kann die Teilung jederzeit verlangen (Art. 604 ZGB). Einigt man sich nicht, wird das Haus verkauft und der Erlös geteilt, auf Verlangen per Versteigerung (Art. 612 ZGB).
• Angerechnet wird der Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung, nicht der Steuerwert und nicht der Wert am Todestag (Art. 617 ZGB). Der tiefere Ertragswert gilt nur für ein landwirtschaftliches Gewerbe.
• Die Erbteilung selbst löst keine Grundstückgewinnsteuer aus, sondern schiebt sie auf (Art. 12 Abs. 3 Bst. a StHG). Der latente Gewinn wandert zum Übernehmer.
• Es gilt das revidierte Erbrecht, in Kraft seit dem 1. Januar 2023: Pflichtteil einheitlich die Hälfte des gesetzlichen Erbanspruchs, kein Pflichtteil mehr für die Eltern.
• ⛔ Das hier ist keine Rechtsberatung. Der Teilungsvertrag über ein Grundstück gehört ins Notariat; die Mechanik davor solltest du trotzdem selbst verstehen.

Welches Erbrecht heute gilt

Das ist die häufigste Fehlerquelle in Gesprächen am Küchentisch, weil viele noch mit den alten Quoten rechnen. Art. 471 ZGB in der Fassung des Bundesgesetzes vom 18. Dezember 2020, in Kraft seit dem 1. Januar 2023, lautet in einem Satz:

«Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbanspruchs.»

Damit ist der frühere Dreiviertel-Pflichtteil der Nachkommen weg, und Art. 470 Abs. 1 ZGB nennt als pflichtteilsgeschützt nur noch Nachkommen, Ehegatten und eingetragene Partner. Die Eltern haben keinen Pflichtteil mehr. Für drei erbende Kinder heisst das: Der gesetzliche Erbanspruch beträgt je ein Drittel, der Pflichtteil je ein Sechstel, und über die übrige Hälfte des Nachlasses konnte der Erblasser frei verfügen. Wer also ein Testament vorfindet, das ein Kind bevorzugt, prüft zuerst, ob dessen Sechstel gewahrt ist.

Eine zweite Etappe der Erbrechtsrevision zur Unternehmensnachfolge lag ab 2022 im Parlament, ist dort aber erledigt und nicht in Kraft getreten. Für das geerbte Wohnhaus gilt ausschliesslich das Recht seit 2023.

Wie die Erbengemeinschaft das Haus hält

Mit dem Tod entsteht von Gesetzes wegen eine Erbengemeinschaft. Nach Art. 602 Abs. 2 ZGB werden die Erben Gesamteigentümer und verfügen über die Rechte der Erbschaft gemeinsam. Praktisch bedeutet das Einstimmigkeit: keine Vermietung, keine Renovation, keine Aufstockung der Hypothek ohne alle Unterschriften. Für die Schulden des Erblassers haften die Erben nach Art. 603 Abs. 1 ZGB solidarisch — auch dafür, dass die Hypothekarzinsen weiterlaufen, während man sich streitet.

Der Ausweg steht in Art. 604 Abs. 1 ZGB: Jeder Miterbe kann zu beliebiger Zeit die Teilung verlangen. Das ist ein Klagerecht, kein Antrag um Zustimmung. Wer also blockiert, verzögert nur.

Welcher Wert für die Teilung gilt

Art. 617 ZGB ist unmissverständlich: «Grundstücke sind den Erben zum Verkehrswert anzurechnen, der ihnen im Zeitpunkt der Teilung zukommt.» Nicht der Steuerwert, nicht der Gebäudeversicherungswert, nicht der Preis, den die Eltern 1987 bezahlt haben. Und nicht der Wert am Todestag: Zieht sich die Teilung drei Jahre hin und steigt der Markt, steigt der Anrechnungswert mit. Können sich die Erben nicht verständigen, wird der Wert nach Art. 618 Abs. 1 ZGB durch amtlich bestellte Sachverständige geschätzt.

Die einzige praktisch bedeutsame Ausnahme ist der Landwirtschaftsbetrieb. Nach Art. 11 Abs. 1 BGBB kann jeder Erbe die Zuweisung eines landwirtschaftlichen Gewerbes verlangen, wenn er es selber bewirtschaften will und dafür geeignet erscheint, und nach Art. 17 Abs. 1 BGBB wird es ihm dann zum Ertragswert angerechnet, nicht zum Verkehrswert. Für ein Einfamilienhaus mit Umschwung gilt das nicht.

Die Teilungsrechnung

Ausgangslage wie oben: Verkehrswert 950’000 Franken, Hypothek 300’000, drei Kinder zu je einem Drittel, keine weiteren Aktiven und Passiven. Das jüngste Kind übernimmt.

Und jetzt die Finanzierungsfrage, an der die Übernahme meistens scheitert. Die Übernehmerin braucht 433’333 Franken zusätzlich zur bestehenden Hypothek, also eine Hypothek von 733’333 Franken. Das sind 77,2 Prozent des Verkehrswerts und liegt damit knapp unter der üblichen Belehnungsgrenze. Ihr Erbanteil von 216’667 Franken wirkt dabei als Eigenkapital, und zwar als hartes: Er stammt nicht aus der 2. Säule.

Die Werte 5 Prozent, 0,8 Prozent und 33 Prozent nennt die FINMA in ihrer Aufsichtsmitteilung 02/2025 als Beispiele nachhaltiger Kriterien; sie sind ausdrücklich nicht abschliessend, und jede Bank rechnet nach ihren eigenen Weisungen. Die Grössenordnung stimmt aber: Für ein Haus, das im Nachlass unbelastet 650’000 Franken wert ist, braucht die Übernehmerin ein Einkommen von gut 150’000 Franken. Genau hier scheitern die meisten Übernahmen, und zwar nicht am Willen der Geschwister.

Was zu Lebzeiten schon geflossen ist

Vor der Teilungsrechnung steht die Ausgleichung. Nach Art. 626 Abs. 1 ZGB sind die gesetzlichen Erben gegenseitig verpflichtet, alles zur Ausgleichung zu bringen, was ihnen der Erblasser zu Lebzeiten auf Anrechnung an ihren Erbanteil zugewendet hat; Abs. 2 unterstellt Zuwendungen an Nachkommen als Heiratsgut, Ausstattung oder Vermögensabtretung der Ausgleichungspflicht, sofern der Erblasser nicht ausdrücklich das Gegenteil verfügt hat. Nach Art. 628 Abs. 1 ZGB haben die Erben die Wahl zwischen Einwerfung in Natur und Anrechnung dem Werte nach.

Praktisch heisst das: Der Erbvorbezug von 80’000 Franken, den ein Geschwister vor zwölf Jahren für den eigenen Hauskauf erhalten hat, gehört rechnerisch zurück in den Nachlass, bevor durch drei geteilt wird. Wer diesen Schritt überspringt, rechnet die Ausgleichszahlung zu tief.

Was die Teilung an Steuern auslöst

Zwei Steuern sind auseinanderzuhalten.

Grundstückgewinnsteuer. Art. 12 Abs. 3 Bst. a StHG schiebt die Besteuerung auf bei «Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung». Die Erbteilung ist ausdrücklich genannt. Bei der Übernahme fällt also nichts an. Der latente Gewinn geht aber mit auf die Übernehmerin über: Verkauft sie später, wird auch der Wertzuwachs aus der Zeit der Eltern besteuert. Diese Last gehört in die Verhandlung, weil sie ausschliesslich den Übernehmer trifft.

Erbschaftssteuer. Sie ist rein kantonal. Nach dem Dossier Steuerinformationen der ESTV erheben mit Ausnahme von Schwyz und Obwalden alle Kantone eine Erbschaftssteuer; Solothurn besteuert den Nachlass ohne Rücksicht auf die Erben, die übrigen Kantone den Erbanfall nach Verwandtschaftsgrad. Direkte Nachkommen sind in den meisten Kantonen befreit. Die Ausnahmen sind benennbar: In Appenzell Innerrhoden gilt ein Freibetrag von 300’000 Franken je Kind, in der Waadt eine Freigrenze von 251’000 Franken, in Neuenburg ein Abzug von 50’000 Franken, und im Kanton Luzern können die Gemeinden eine Nachkommenserbschaftssteuer auf Zuwendungen über 100’000 Franken erheben. Für Geschwister untereinander gelten überall deutlich höhere Sätze — das ist relevant, wenn nicht Kinder, sondern Nichten und Neffen erben.

Wenn keine Einigung zustande kommt

Dann greift die Kaskade des Gesetzes, und sie endet selten dort, wo die Beteiligten es sich wünschen. Art. 611 ZGB lässt die Erben so viele Lose bilden, wie Erben vorhanden sind; können sie sich nicht einigen, bildet die zuständige Behörde die Lose, und verteilt wird durch Losziehung. Art. 612 Abs. 1 ZGB will eine Sache, die durch Teilung wesentlich an Wert verlöre, ungeteilt einem Erben zuweisen — ein Haus lässt sich nun einmal nicht dritteln. Und Abs. 2 zieht die Konsequenz: «Können die Erben sich über die Teilung oder Zuweisung einer Sache nicht einigen, so ist die Sache zu verkaufen und der Erlös zu teilen.» Auf Verlangen eines einzigen Erben findet der Verkauf nach Abs. 3 auf dem Weg der Versteigerung statt, öffentlich oder nur unter den Erben.

Eine Versteigerung unter den Erben ist übrigens der ehrlichste Ausweg, wenn zwei übernehmen wollen und der Schätzwert bestritten ist. Sie ersetzt den Streit über den Wert durch ein Verfahren.

Was heisst das für dich

Beschaff dir als Erstes eine unabhängige Verkehrswertschätzung und den aktuellen Grundbuchauszug, bevor irgendjemand eine Zahl in den Raum stellt. Klär danach die Ausgleichung: Welche Zuwendungen sind zu Lebzeiten geflossen, und gibt es dazu etwas Schriftliches. Rechne erst dann die Ausgleichszahlung und lass parallel die Tragbarkeit beim übernehmenden Kind prüfen — eine Einigung, die an der Bank scheitert, kostet alle Beteiligten Monate. Setzt euch eine Frist, bis wann eine Lösung stehen muss, und haltet fest, was danach gilt: Verkauf oder Versteigerung unter den Erben. Der Teilungsvertrag über ein Grundstück wird öffentlich beurkundet; sprich mit dem Notariat, sobald die Eckwerte stehen, nicht erst am Schluss.

Weiterlesen

• Eigenkapital beim Hauskauf: was zählt, was nicht — weshalb der Erbanteil als hartes Eigenkapital zählt
• Tragbarkeit der Hypothek: mit welcher Rechnung die Bank prüft — die Rechnung, an der die Übernahme meistens scheitert
• Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch — was die Beurkundung des Teilungsvertrags kostet
• Im Forum: Immobilie aus Erbengemeinschaft belehnen oder verpfänden — der Fall, in dem die Bank vor der Teilung Nein sagt

Quellen

• Zivilgesetzbuch (ZGB), SR 210 — Art. 470, 471 Pflichtteil; Art. 602–604 Erbengemeinschaft; Art. 610–613 Durchführung der Teilung; Art. 617, 618 Anrechnungswert; Art. 626, 628 Ausgleichung
• BGBB (SR 211.412.11) — Art. 11 Zuweisung, Art. 17 Anrechnung zum Ertragswert
• Steuerharmonisierungsgesetz (StHG), SR 642.14 — Art. 12 Abs. 3 Bst. a Steueraufschub bei Erbgang und Erbteilung
• ESTV: Erbschafts- und Schenkungssteuern, Dossier Steuerinformationen — kantonale Übersicht, Stand der Gesetzgebung 1. Januar 2025
• Curia Vista 22.049: ZGB. Änderung (Unternehmensnachfolge) — Status des Geschäfts
• FINMA-Aufsichtsmitteilung 02/2025 — kalkulatorische Tragbarkeitskriterien