Scheidung und Haus: wer bleibt, wer zahlt und wer bei der Bank haftet

Das Haus ist heute eine Million wert, die Hypothek steht bei 560’000 Franken, und beide Namen stehen auf demselben Kreditvertrag. Sie will bleiben, er zieht aus. Beim ersten Gespräch sagt die Bank einen Satz, mit dem niemand gerechnet hat: Sie entlasse ihn nicht aus der Schuld, auch wenn das Scheidungsurteil das Haus der Frau zuweist. Genau an diesem Punkt scheitern die meisten Übernahmen — nicht am Güterrecht, sondern an der Solidarschuld und an einem Einkommen, das plötzlich allein tragen muss.

Kurzantwort

• Das Güterrecht sagt, wie viel Geld wem zusteht. Es sagt nicht, wer im Haus wohnen bleibt, und es bindet die Bank in keiner Weise.
• Bewertet wird zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Auseinandersetzung (Art. 211 ZGB), nicht zum Kaufpreis.
• Wer aus Eigengut zum Erwerb beigetragen hat, hat Anspruch auf den Anteil am heutigen Wert, nicht auf den nominalen Betrag (Art. 206 Abs. 1 ZGB).
• ⛔ Die Bank entlässt niemanden automatisch aus der Hypothek. Solange ihr solidarisch verpflichtet seid, kann sie nach Art. 144 OR von jedem von euch das Ganze fordern.
• Die Übernahme scheitert praktisch fast immer an der Tragbarkeit mit einem Einkommen — rechne sie, bevor ihr über Zahlen verhandelt.
• Der Vorbezug aus der Pensionskasse gilt bei der Scheidung als Freizügigkeitsleistung und wird hälftig geteilt (Art. 30c Abs. 6 BVG, Art. 123 ZGB).

Drei Wege, und was jeder voraussetzt

Der zweite Weg wird unterschätzt. Er lässt eine Festhypothek bis zum Ablauf stehen und nimmt den Verkauf aus dem schlechtesten Moment heraus. Er verlangt aber eine schriftliche Regelung, die auch dann noch trägt, wenn ihr nicht mehr miteinander redet.

Was das Güterrecht mit dem Haus macht

Beim ordentlichen Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung hat jeder von euch zwei Vermögensmassen: die Errungenschaft — was während der Ehe entgeltlich erworben wurde, vor allem der Arbeitserwerb (Art. 197 ZGB) — und das Eigengut, also was einem zu Beginn gehörte oder später durch Erbgang oder Schenkung zufiel (Art. 198 ZGB). Misslingt der Beweis, gilt Miteigentum, und im Zweifel gilt alles als Errungenschaft (Art. 200 ZGB).

Das Haus ändert seinen Eigentümer durch die Scheidung nicht: Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht. Das Güterrecht erzeugt eine Geldforderung. Zwei Bestimmungen tragen sie — Art. 206 Abs. 1 ZGB für Beiträge an Vermögensgegenstände des anderen Ehegatten, Art. 209 Abs. 3 ZGB für Beiträge zwischen den Massen desselben Ehegatten. Beide funktionieren gleich: Die Forderung entspricht dem Anteil des Beitrags, berechnet nach dem gegenwärtigen Wert.

Die Teilungsrechnung an einem Fall

Gekauft 2014 für 800’000 Franken, im Grundbuch steht er allein. Finanziert mit 600’000 Franken Hypothek und 200’000 Franken Eigenkapital, davon 150’000 Franken aus einer Erbschaft von ihr — Eigengut, ohne Gegenleistung eingebracht. Heute: Verkehrswert 1’000’000, Hypothek 560’000 Franken, und das Haus ist der einzige nennenswerte Vermögenswert.

Aus 150’000 eingebrachten Franken sind 187’500 geworden, weil der Mehrwert dem Beitrag folgt. Bei einem Minderwert bliebe es dagegen beim ursprünglichen Beitrag (Art. 206 Abs. 1 ZGB). Schriftlich könnt ihr den Mehrwertanteil auch anders regeln (Art. 206 Abs. 3 ZGB).

⚠ Die Rechnung zeigt die Mechanik, nicht deinen Fall. Ob ein Beitrag als Eigengut, als Ersatzforderung oder als Schenkung zu behandeln ist, entscheidet sich an Belegen, die 2014 auf ein Konto gebucht wurden. Das gehört zu einer Anwältin oder einem Anwalt, bevor ihr euch auf Zahlen einigt.

Wer im Haus bleiben darf

Die Zuweisung ist eine eigene Frage, unabhängig vom Eigentum. Schon während der Ehe darf ein Ehegatte die Wohnung der Familie nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen veräussern oder belasten (Art. 169 ZGB) — ein stiller Verkauf ist ausgeschlossen, auch beim Alleineigentümer. Bei der Scheidung kann das Gericht dem nicht berechtigten Ehegatten ein befristetes Wohnrecht einräumen, wenn er wegen der Kinder oder aus anderen wichtigen Gründen auf die Wohnung angewiesen ist, gegen angemessene Entschädigung oder unter Anrechnung auf Unterhaltsbeiträge (Art. 121 Abs. 3 ZGB). Steht das Haus in eurem Miteigentum, kann derjenige, der ein überwiegendes Interesse nachweist, die ungeteilte Zuweisung gegen Entschädigung verlangen (Art. 205 Abs. 2 ZGB).

Das Gericht kann euch also das Haus zuteilen. Es kann die Bank nicht zwingen, den Kredit umzuschreiben.

Der Punkt, an dem es praktisch scheitert

Habt ihr die Hypothek gemeinsam unterschrieben, seid ihr in aller Regel Solidarschuldner. Art. 144 Abs. 1 OR gibt der Bank die Wahl, von jedem von euch einen Teil oder das Ganze zu fordern; nach Abs. 2 bleiben sämtliche Schuldner verpflichtet, bis die ganze Forderung getilgt ist. Eine Befreiung ohne Befriedigung der Bank wirkt für die anderen nur so weit, als die Umstände es rechtfertigen (Art. 147 Abs. 2 OR). Nur die Bank kann dich also entlassen, und sie tut es nur, wenn die verbleibende Person die Finanzierung allein trägt.

Damit wird die Tragbarkeitsrechnung zur eigentlichen Entscheidung. Die FINMA nennt in ihrer Aufsichtsmitteilung 02/2025 als Beispiel nachhaltiger Kriterien eine Grenze von 33 Prozent des nachhaltigen Bruttoeinkommens, einen kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent des Kreditbetrags und kalkulatorische Nebenkosten von 0,8 Prozent des Belehnungswerts. Nach den Richtlinien der Bankiervereinigung ist die Schuld zudem innert höchstens 15 Jahren linear auf zwei Drittel des Belehnungswerts zurückzuführen.

Sie übernimmt das Haus und zahlt ihm 126’250 Franken aus. Die Hypothek steigt von 560’000 auf 686’250 Franken, das sind 68,6 Prozent Belehnung:

Vor der Trennung trugen zwei Einkommen diese Kosten. Danach braucht es rund 131’000 Franken Bruttoeinkommen aus einer Hand — und Unterhaltsbeiträge, die du erhältst, rechnet nicht jede Bank als nachhaltiges Einkommen an. Frag genau das im ersten Gespräch, schriftlich. Die Rechnung im Detail steht im Beitrag zur Tragbarkeitsrechnung der Bank.

Was mit dem Vorsorgegeld geschieht

Die während der Ehe bis zur Einleitung des Scheidungsverfahrens erworbenen Ansprüche aus der beruflichen Vorsorge werden hälftig ausgeglichen, einschliesslich der Vorbezüge für Wohneigentum (Art. 122 und Art. 123 Abs. 1 ZGB). Das BVG sagt dasselbe von der anderen Seite: Wird vor einem Vorsorgefall geschieden, gilt der Vorbezug als Freizügigkeitsleistung und wird geteilt (Art. 30c Abs. 6 BVG). Praktisch heisst das: Das Geld steckt im Haus, geteilt wird trotzdem. Wer das Haus übernimmt, übernimmt damit auch die Ausgleichszahlung und muss sie aus anderen Mitteln aufbringen. Zurückzahlen an die Vorsorgeeinrichtung musst du den Vorbezug nur bei einer Veräusserung, und dann beschränkt auf den Erlös nach Abzug der hypothekarisch gesicherten Schulden und der gesetzlichen Abgaben (Art. 30d Abs. 1 und 5 BVG). Die Veräusserungsbeschränkung bleibt bis dahin im Grundbuch angemerkt (Art. 30e Abs. 2 BVG). Was ein Vorbezug für Rente und Steuern bedeutet, steht im Beitrag zu Vorbezug und Verpfändung aus der Pensionskasse.

Welche Steuern die Übertragung auslöst

Zwei Abgaben sind zu trennen. Die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben bei Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht sowie zur Abgeltung scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide einverstanden sind (Art. 12 Abs. 3 Bst. b StHG). Aufschub heisst nicht Erlass: Wer übernimmt und später verkauft, versteuert den Gewinn ab den ursprünglichen Anlagekosten.

Die Handänderungssteuer ist kantonal. Nach der Steuerdokumentation der ESTV (Stand der Gesetzgebung 1. Januar 2022) befreit Bern Handänderungen infolge güterrechtlicher Auseinandersetzung ebenso wie den Erwerb durch den Ehegatten; Luzern nennt Handänderungen zwischen Ehegatten, auch als Folge der güterrechtlichen Auseinandersetzung, ausdrücklich als steuerbefreit. Andere Kantone erheben die Steuer gar nicht, wieder andere kennen nur Ermässigungen. Die Ansätze stehen im Beitrag zu Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch.

Wenn ihr nicht verheiratet seid

Dann gibt es kein Güterrecht, das etwas ausgleicht. Steht das Haus im Miteigentum, kann jeder von euch die Aufhebung verlangen (Art. 650 Abs. 1 ZGB); einigt ihr euch nicht über die Art, ordnet das Gericht bei einem Haus praktisch immer die Versteigerung an (Art. 651 Abs. 2 ZGB). Ein Vertrag mit Vorkaufsrecht, Bewertungsverfahren und Ausstiegsfrist ist deshalb kein Misstrauensbeweis, sondern die einzige Alternative dazu.

Was heisst das für dich

Hol als Erstes zwei Zahlen: eine Schätzung des Verkehrswerts, die beide Seiten akzeptieren, und die Aussage deiner Bank, ob sie die Übernahme mit einem Einkommen finanziert. Ohne sie verhandelt ihr über eine Verteilung, die es vielleicht gar nicht geben kann. Trag danach die Herkunft des Eigenkapitals zusammen — Kontoauszüge, Erbschaftsbelege, Zahlungen an die Hypothek —, denn die Beitragsquote entscheidet über einen sechsstelligen Betrag. Verlang von der Bank schriftlich, ob und wann sie eine Person aus der Solidarschuld entlässt, und unterschreib keine Scheidungskonvention, die eine Entlassung voraussetzt, die es noch nicht gibt. Und zieh eine Anwältin oder einen Anwalt bei: Dieser Artikel erklärt die Mechanik, er ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall.

Weiterlesen

• Tragbarkeit der Hypothek: mit welcher Rechnung die Bank prüft — die Rechnung, an der die Übernahme hängt
• Pensionskassengeld für Wohneigentum: Vorbezug oder Verpfändung — was mit dem Geld im Haus geschieht
• Ein geerbtes Haus aufteilen: was unter Geschwistern gilt — dieselbe Frage in der Erbengemeinschaft
• Im Forum: Trennung, Miteigentum, und eine Partei will nicht verkaufen und Haus umschreiben nach der Trennung

Quellen

• Zivilgesetzbuch (ZGB), SR 210 — Art. 121 Wohnung der Familie, Art. 169 Zustimmung, Art. 196–200 Güterstand, Art. 205 Abs. 2 Zuweisung, Art. 206 und 209 Mehrwertanteil, Art. 211 Verkehrswert, Art. 215 Vorschlagsbeteiligung, Art. 650 und 651 Aufhebung des Miteigentums
• Obligationenrecht (OR), SR 220 — Art. 143, 144 und 147 zur Solidarschuld
• BVG, SR 831.40 — Art. 30c Abs. 6 Teilung des Vorbezugs, Art. 30d Rückzahlung, Art. 30e Veräusserungsbeschränkung
• Steuerharmonisierungsgesetz (StHG), SR 642.14 — Art. 12 Abs. 3 Bst. b Steueraufschub
• FINMA-Aufsichtsmitteilung 02/2025 vom 22. Mai 2025 — Referenzwerte der Tragbarkeitsprüfung
• SBVg: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen (13. Dezember 2023) — Ziff. 2.2 Amortisation
• ESTV, Steuerinformationen: Handänderungssteuer (November 2022) — steuerbefreite Handänderungen je Kanton