Pauschalpreis, Kostendach oder Regie: welche Preisart dich schützt

Zwei Offerten für denselben Umbau liegen auf dem Tisch. Die eine nennt einen Pauschalpreis von 186’000 Franken, die andere ein Kostendach von 179’000 Franken «nach Aufwand». Die zweite sieht günstiger aus. Ob sie es ist, entscheidet nicht die Zahl, sondern die Preisart — und was neben ihr im Vertrag steht.

Kurzantwort

• Pauschalpreis: fest, auch wenn der Unternehmer mehr Arbeit hat (Art. 373 Abs. 1 OR). Eine Erhöhung kann nur ein Gericht bewilligen, und nur bei ausserordentlichen Umständen (Art. 373 Abs. 2 OR).
• Globalpreis nach SIA 118: ebenfalls fest — aber die Teuerung wird abgerechnet (Art. 64 SIA-Norm 118).
• Kostendach: eine Obergrenze über einer Abrechnung nach Aufwand. Die Überschreitung geht zulasten des Unternehmers, «es sei denn», du hast einer Bestellungsänderung schriftlich zugestimmt.
• Regie: Vergütung nach dem Wert der Arbeit (Art. 374 OR). Ohne Rapportregeln ist sie im Nachhinein nicht mehr überprüfbar.
• Ein Kostenvoranschlag ist keine Preisart. Wird er unverhältnismässig überschritten, greift Art. 375 OR; das Bundesgericht rechnet als Faustregel mit 10 Prozent Toleranz.

Was Pauschalpreis, Globalpreis, Kostendach und Regie bedeuten

Das Gesetz kennt nur zwei Grundformen. Art. 373 Abs. 1 OR beschreibt die feste Übernahme: «Wurde die Vergütung zum voraus genau bestimmt, so ist der Unternehmer verpflichtet, das Werk um diese Summe fertigzustellen, und darf keine Erhöhung fordern, selbst wenn er mehr Arbeit oder grössere Auslagen gehabt hat, als vorgesehen war.» Absatz 3 dreht die Regel um: Braucht das Werk weniger Arbeit als gedacht, zahlst du trotzdem den vollen Preis. Der Festpreis ist also eine Wette in beide Richtungen.

Die zweite Grundform steht in Art. 374 OR: «Ist der Preis zum voraus entweder gar nicht oder nur ungefähr bestimmt worden, so wird er nach Massgabe des Wertes der Arbeit und der Aufwendungen des Unternehmers festgesetzt.» Das ist Regie — Stunden mal Ansatz plus Material.

Alles andere sind Bauformen aus der Praxis. Globalpreis und Pauschalpreis unterscheiden sich in der SIA-Norm 118 genau an einem Punkt, und der ist teuer: Nach Art. 64 SIA 118 unterliegen Einheits- und Globalpreise der Teuerungsabrechnung, ein Pauschalpreis dagegen nicht. Der SIA hält das in seinem Merkblatt zu ausserordentlichen Preiserhöhungen ausdrücklich fest. Bei einem Bau, der sich über zwei Jahre zieht, ist das keine Kleinigkeit: Der Baupreisindex des Bundesamts für Statistik lag für den Neubau eines Einfamilienhauses im April 2026 bei 100,6 Punkten gegenüber 100,0 im Oktober 2025, also 0,6 Prozent höher innert eines halben Jahres und 1,0 Prozent höher als ein Jahr zuvor.

Das Kostendach ist keine Preisart, sondern eine Deckelung über einer Aufwandvergütung. Die Bundesverwaltung hat dafür eine Formulierung, die als Messlatte taugt. Ziff. 8.2 der KBOB-Vertragsbedingungen für Planungsleistungen lautet: «Die Überschreitung eines vereinbarten Kostendaches geht zu Lasten der Beauftragten, es sei denn, die Auftraggeberschaft hätte einer Bestellungsänderung schriftlich zugestimmt oder Mehrkosten aus andern Gründen zu vertreten.» Die KBOB weist selbst darauf hin, dass die SIA-Ordnungen keine Bestimmungen zu einem Kostendach enthalten — wer nur «SIA» in den Vertrag schreibt, hat noch keine Deckelung.

Welche Nachforderung bei welcher Preisart möglich bleibt

Der häufigste Irrtum steckt in der zweiten Spalte. Ein Festpreis schützt vor Mehraufwand des Unternehmers, nicht vor Änderungen der Bestellung. Ist die SIA-Norm 118 vereinbart, darf die Bauherrschaft die bestellte Leistung auch nach Vertragsabschluss ändern — und der Unternehmer hat dann nach Art. 84 ff. SIA 118 Anspruch auf Ersatz der Mehrkosten und auf eine angemessene Terminerstreckung. Der Schweizerische Baumeisterverband formuliert es aus Unternehmersicht klar: Ohne Anspruchsgrundlage gibt es keinen Nachtrag, und ein zu tief kalkuliertes Projekt ist keine Anspruchsgrundlage.

Für den ganz grossen Fall gilt Art. 373 Abs. 2 OR: Ausserordentliche Umstände, die nicht vorausgesehen werden konnten, können den Festpreis durchbrechen. Der SIA nennt dafür drei kumulative Bedingungen — der Umstand muss nach Vertragsschluss eingetreten sein, er muss einen erheblichen Mehraufwand verursachen, und die unveränderte Vertragsdurchführung müsste dem Unternehmer «übermässige und unzumutbare Opfer» abverlangen. Über all das entscheidet ein Gericht nach Ermessen, nicht die Baustelle.

Wie du Regiearbeiten begrenzt

Regie ist nicht per se teuer. Sie wird teuer, wenn niemand mitschreibt. Vier Punkte, die das verhindern:

1. Ansätze vor Baubeginn fixieren: Stundenansatz je Funktion (Polier, Facharbeiter, Hilfskraft), Zuschläge für Überstunden und Samstagsarbeit, Materialzuschlag in Prozent, Transportpauschalen. Ein Kostendach über nicht definierten Ansätzen ist ein Dach ohne Wände.
2. Bestellung schriftlich: Halte fest, wer Regiearbeiten überhaupt auslösen darf. Ist die SIA-Norm 118 vereinbart, vertritt die Bauleitung nach Art. 33 die Bauherrschaft und kann Regieaufträge erteilen. Diese Vollmacht lässt sich in den besonderen Vertragsbedingungen einschränken.
3. Rapporte innert Frist prüfen: Art. 47 SIA 118 verlangt, dass der Unternehmer die Regierapporte täglich erstellt und die Bauleitung sie innert zehn Tagen prüft und unterzeichnet. Der doppelt unterzeichnete Rapport gilt im Streitfall als sehr massgebendes Beweismittel — genau deshalb darf er nicht ungeprüft durchlaufen.
4. Abgrenzen, was schon im Einheitspreis steckt: In der Fachliteratur zum Rapportwesen sind die typischen Fehlbuchungen benannt — im Einheitspreis einkalkulierte Leistungen, Unterhaltsarbeiten und die Beseitigung von Schäden, die die Bauherrschaft nicht zu vertreten hat. Diese Positionen gehören nicht in die Regie.

Was ein Kostendach ohne Leistungsbeschrieb wert ist

Wenig. Das Kostendach begrenzt den Preis für die bestellte Leistung. Fehlt der Beschrieb dieser Leistung, wird jede Präzisierung im Bauverlauf zur Bestellungsänderung — und die durchbricht das Dach nach der KBOB-Formulierung ganz legal. Zwei Sätze, die das Dach dicht machen:

• Der Leistungsbeschrieb mit Plandatum und Ausbaustandard ist Vertragsbestandteil, und Abweichungen davon werden vor der Ausführung schriftlich als Nachtrag mit Preis und Terminfolge vereinbart.
• Erreichte Kosten werden monatlich gegen das Dach ausgewiesen; ab 80 Prozent des Dachs meldet der Unternehmer unaufgefordert.

Und eine Zeile, die regelmässig vergessen geht: Steht der Preis mit oder ohne Mehrwertsteuer? Der Normalsatz beträgt 8,1 Prozent — bei 180’000 Franken sind das 14’580 Franken, die niemand als Nachtrag empfindet und die trotzdem bezahlt sein wollen.

Welche Preisart zu welchem Bauvorhaben passt

• Neubau oder Umbau mit fertiger Planung: Pauschal- oder Globalpreis. Die Leistung ist beschreibbar, also lässt sie sich festpreisen.
• Sanierung im Bestand mit unbekanntem Untergrund: Einheitspreise für das Kalkulierbare, Regie mit Kostendach für das Ungewisse. Ein Pauschalpreis für ein Haus, das niemand geöffnet hat, enthält einen Risikozuschlag, den du auch dann bezahlst, wenn das Risiko nicht eintritt.
• Kleine, klar umrissene Arbeit: Pauschalpreis. Der Aufwand für Rapportkontrolle lohnt sich nicht.
• Planerleistungen: Aufwandvergütung mit Kostendach, so wie es die KBOB-Bedingungen vorsehen.

⚠ Und der Klassiker dazwischen: Der «Kostenvoranschlag» ist keine dieser Preisarten, sondern eine Schätzung. Wird ein verabredeter ungefährer Ansatz ohne dein Zutun unverhältnismässig überschritten, kannst du nach Art. 375 Abs. 1 OR zurücktreten; bei Bauten auf deinem Grund gibt dir Absatz 2 zusätzlich das Recht auf eine angemessene Herabsetzung. Das Bundesgericht hat in BGE 115 II 460 als Faustregel eine Toleranzgrenze von 10 Prozent festgehalten und eine Herabsetzung um die Hälfte des darüberliegenden Betrags — lehnt aber einen «mathematisch starren Schematismus» ab. Im entschiedenen Fall waren wegen einer bloss kubischen Berechnung sogar 20 Prozent zulässig.

Was heisst das für dich

Lies zuerst nach, welches Wort in deiner Offerte steht, und dann, ob die SIA-Norm 118 vereinbart ist — davon hängt ab, ob die Teuerung abgerechnet wird und welche Fristen für Rapporte gelten. Verlang zu jeder Festpreis-Offerte eine Liste der ausdrücklich nicht enthaltenen Leistungen; sie ist aussagekräftiger als der Preis selbst. Bei Regie fixierst du die Ansätze vor Baubeginn und prüfst die Rapporte laufend, nicht am Schluss. Und schreib in den Vertrag, dass Nachträge vor der Ausführung schriftlich vereinbart werden. Dieser Überblick ordnet die Preisarten ein und ersetzt keine Prüfung deines konkreten Vertrags.

Weiterlesen

• Werkvertrag mit SIA-Norm 118 oder nur OR — welche Regeln überhaupt gelten, wenn die Norm im Vertrag steht
• Handwerkerrechnung zu hoch: was das OR sagt — Kostenvoranschlag, Überschreitung und Regierapporte im Einzelfall
• Generalunternehmer oder Einzelvergabe — wer bei welchem Modell das Preisrisiko trägt
• Im Forum: GU-Werkvertrag mit Pauschal- oder Globalpreis, Überschreitung eines Pauschalbetrags und Regiearbeit völlig übertrieben

Quellen

• Obligationenrecht, SR 220 (Art. 363, 372–375, 377) — feste Übernahme, Festsetzung nach dem Wert der Arbeit, Rücktritt wegen Überschreitung des Kostenansatzes
• BGE 115 II 460 — Faustregel 10 Prozent Toleranz, Herabsetzung um die Hälfte, kein starrer Schematismus
• SIA, Umgang mit ausserordentlichen Preiserhöhungen im Bausektor — Teuerungsabrechnung nach Art. 64 SIA 118, drei Bedingungen für eine Mehrvergütung
• KBOB, Allgemeine Vertragsbedingungen für Planungsleistungen — Ziff. 8.2 Kostendach
• KBOB, Unterschiede zum SIA-Planervertrag — die SIA-Ordnungen kennen kein Kostendach
• Schweizerischer Baumeisterverband, Nachtragsmanagement — Bestellungsänderung nach Art. 84 ff. SIA 118 als Anspruchsgrundlage
• PAVIDENSA, Regierapporte — ein mögliches Streitobjekt — Art. 47 SIA 118, tägliche Rapporte, zehn Tage zur Prüfung
• Bundesamt für Statistik, Baupreisindex April 2026 — Neubau Einfamilienhaus 100,6 Punkte
• Eidgenössische Steuerverwaltung, Mehrwertsteuersätze — Normalsatz 8,1 Prozent