Wie genau ein Kostenvoranschlag am Bau sein muss

Der Kostenvoranschlag für den Umbau lautete im Frühling auf 640’000 Franken. Die Schlussabrechnung liegt bei 768’000. Der Architekt sagt, das liege im Rahmen; du findest 128’000 Franken nicht rahmenhaft. Die Antwort auf diesen Streit steht nicht im Gefühl, sondern in zwei Dingen: in der Planungsphase, aus der die Zahl stammt, und in einem Bundesgerichtsentscheid von 1989, der bis heute die Faustregel liefert.

Kurzantwort

• Ein Kostenvoranschlag trägt ±10 Prozent, eine Kostenschätzung ±15, eine Grobschätzung ±20 — je nach Planungsphase, aus der die Zahl kommt.
• Die Bandbreite gehört ins Papier. Der Bund verlangt von seinen Planern, den Genauigkeitsgrad im Kostenvoranschlag zu nennen und Beträge für Unvorhergesehenes separat auszuweisen.
• Rechtlich zählt der «ungefähre Ansatz» nach Art. 375 OR. Wird er unverhältnismässig überschritten, kannst du bei einer Baute auf deinem Grund eine angemessene Herabsetzung des Werklohns verlangen.
• Die Faustregel des Bundesgerichts: 10 Prozent Überschreitung gelten im Regelfall nicht als unverhältnismässig; darüber wird der Betrag hälftig geteilt (BGE 115 II 460).
• Teuerung ist kein Argument, sondern eine Zahl. Der Baupreisindex des BFS stieg innert Jahresfrist um 1.0 Prozent — wer mehr geltend macht, muss es begründen.

Welche Genauigkeit ein Kostenvoranschlag am Bau haben muss

Die Ordnung SIA 102 ordnet jeder Planungsphase eine Kostenermittlung mit eigener Bandbreite zu. Weil die Norm selbst kostenpflichtig ist, lohnt der Blick in ein öffentliches Dokument, das sie anwendet: Der Leistungsbeschrieb, mit dem das Bundesamt für Bauten und Logistik Generalplaner beauftragt, schreibt die Werte je Teilphase aus.

Zwei Dinge sind daran wichtiger, als sie aussehen. Erstens ist die Bandbreite an die Grundlage gekoppelt, nicht an den Fleiss des Planers: Ohne detaillierte Beschreibung der Arbeiten gibt es keinen Kostenvoranschlag, sondern eine Schätzung mit einem falschen Etikett. Zweitens verlangt derselbe Leistungsbeschrieb: «Beträge für Unvorhergesehenes sind separat auszuweisen.» Eine still eingerechnete Reserve macht zwei Offerten unvergleichbar.

Die ETH Zürich formuliert die Einschränkung, die dazugehört: Die zu erreichende Kostengenauigkeit ist «individuell mit den Auftraggebenden zu vereinbaren» und kann sich an der Ordnung SIA 102 orientieren. Anders gesagt — die ±10 Prozent sind kein Naturgesetz, sondern eine Vertragsfrage. Wenn sie in deinem Planervertrag nicht stehen, hast du sie auch nicht vereinbart.

Was das Obligationenrecht zur Überschreitung sagt

Das Gesetz kennt drei Fälle, und sie führen zu völlig verschiedenen Rechtslagen.

• Fest bestimmte Vergütung (Art. 373 OR): Der Unternehmer muss das Werk um diese Summe fertigstellen und darf keine Erhöhung fordern, selbst wenn er mehr Arbeit hatte als vorgesehen. Nur ausserordentliche, nicht voraussehbare Umstände öffnen die Tür.
• Gar nicht oder nur ungefähr bestimmter Preis (Art. 374 OR): Der Preis wird nach dem Wert der Arbeit und den Aufwendungen des Unternehmers festgesetzt.
• Ungefährer Ansatz, unverhältnismässig überschritten (Art. 375 OR): Du darfst vom Vertrag zurücktreten. Und bei Bauten, die auf deinem Grund und Boden errichtet werden, kannst du «eine angemessene Herabsetzung des Lohnes verlangen».

Der letzte Fall ist der Normalfall am Einfamilienhaus. Das ganze Gewicht liegt damit auf einem Wort: unverhältnismässig.

Die Zehn-Prozent-Regel — und wann sie nicht gilt

Hier hilft ein Leitentscheid, der seit über dreissig Jahren gilt. Das Bundesgericht hielt in BGE 115 II 460 fest: «Im Regelfall gilt eine Kostenüberschreitung um 10% nicht als unverhältnismässig und ist der Werkpreis bloss um die Hälfte der Summe, welche diese Toleranzgrenze übersteigt, herabzusetzen.»

Damit lässt sich rechnen.

⚠ Genau in diesem Entscheid hat das Bundesgericht die Faustregel aber auch relativiert: «Ein mathematisch starrer Schematismus ist allerdings abzulehnen.» Im beurteilten Fall schützte es eine Toleranzgrenze von 20 Prozent, weil der Kostenansatz bloss aus einer approximativen, im Wesentlichen kubischen Berechnung stammte und der Besteller als Elektrounternehmer um die erhöhte Ungenauigkeit einer solchen Schätzung wissen musste. Wer aus einer Grobschätzung eine Zusicherung macht, verliert also — und wer den Kostenvoranschlag mit detaillierter Grundlage in der Hand hat, steht besser da. Wie unterschiedlich das im Alltag ausgeht, zeigt der Forumsthread Kostenvoranschlag um 100 % überschritten.

Welche Reserve du selbst einstellst

Die Bandbreite des Planers und deine Reserve sind zwei verschiedene Beträge. Die ±10 Prozent beschreiben die Unsicherheit der Kostenermittlung. Deine Reserve deckt Entscheide, die du selbst noch änderst — und die fallen nicht unter Art. 375 OR, weil sie «unter Zutun des Bestellers» entstehen.

Sinnvoll ist deshalb eine zweiteilige Rechnung im Kreditbeschluss: die separat ausgewiesenen Beträge für Unvorhergesehenes im Kostenvoranschlag des Planers, dazu eine eigene Bauherrenreserve, über die nur du verfügst. Sobald beide Töpfe in einer Zahl verschwinden, merkt niemand mehr, wer sie aufgebraucht hat.

Wie du die Teuerung im Vertrag behandelst

Teuerung ist der Nachtrag, gegen den sich am schlechtesten argumentieren lässt, weil sie niemandem gehört. Deshalb wird sie am besten vorher an einen Index gebunden, den beide Seiten nachschlagen können.

Das Bundesamt für Statistik erhebt den Schweizerischen Baupreisindex halbjährlich per April und Oktober und publiziert die Ergebnisse im Juni und Dezember. Das BFS nennt als Hauptanwendung ausdrücklich «die Anpassung von Budgets oder Kostenvoranschlägen an die Preisentwicklung des Marktes» und empfiehlt für die Standard-Indexierung die Hauptresultate nach Branche und Grossregion. Zwischen Oktober 2025 und April 2026 stieg der Index um 0.6 Prozent auf 100.6 Punkte, innert Jahresfrist um 1.0 Prozent.

Drei Zeilen im Vertrag genügen: welcher Index (Branche und Grossregion), welcher Stichtag als Basis, und ob die Teuerung überhaupt vergütet wird. Bei einer Pauschale ist sie enthalten, bei einer Globale nicht — dieser Unterschied kostet über zwei Baujahre mehr, als die meisten erwarten.

Ab wann eine Überschreitung gemeldet werden muss

Die härteste Regel steht nicht im Gesetz, sondern in den Vertragsbedingungen professioneller Bauherren, und sie lohnt sich auch für private. Der Kanton Luzern schreibt in seinem Merkblatt zu Planungsaufträgen: Zeichnet sich wider Erwarten eine Überschreitung des vereinbarten Kostendachs ab, hat der Beauftragte dies frühzeitig unter Darlegung der Gründe anzuzeigen — «ohne Anzeige und schriftliche Vereinbarung geht eine allfällige Überschreitung des Kostendaches voll zu Lasten der Beauftragten».

Dieser eine Satz gehört in jeden Planervertrag. Er verwandelt eine Streitfrage in eine Bringschuld: Nicht du musst nachweisen, dass du nichts bewilligt hast, sondern der Planer muss nachweisen, dass er rechtzeitig gewarnt hat.

Was heisst das für dich

Frag als Erstes, aus welcher Phase die Zahl stammt, die du in der Hand hältst — Grobschätzung, Kostenschätzung oder Kostenvoranschlag. Verlang danach die Bandbreite schriftlich im Dokument, zusammen mit den separat ausgewiesenen Beträgen für Unvorhergesehenes. Halt im Vertrag drei Punkte fest: den Genauigkeitsgrad, den Indexbezug für die Teuerung und die Pflicht, jede absehbare Überschreitung sofort und schriftlich zu melden. Und wenn die Abrechnung da ist: Rechne zuerst die Prozente aus, bevor du über Beträge diskutierst. Ob am Ende die Zehn- oder die Zwanzig-Prozent-Grenze gilt, entscheidet sich an der Qualität der Grundlage, nicht an der Lautstärke.

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Quellen

• Obligationenrecht, SR 220, Art. 373–375 — feste Übernahme, Festsetzung nach dem Wert der Arbeit, Rücktritt und Herabsetzung bei Überschreitung des Kostenansatzes
• BGE 115 II 460 vom 20. Dezember 1989 — Toleranzgrenze von 10 Prozent als Faustregel, hälftige Teilung darüber, Abweichung auf 20 Prozent im Einzelfall
• BBL, Leistungsbeschrieb Generalplaner b22044 (30.09.2022) — Genauigkeitsgrade ±20, ±15 und ±10 Prozent nach Ordnung SIA 102, separate Ausweisung des Unvorhergesehenen
• BFS, Schweizerischer Baupreisindex im April 2026 — 100.6 Punkte, +0.6 Prozent im Halbjahr, +1.0 Prozent im Jahr, halbjährliche Erhebung
• ETH Zürich, Bauprozess: Kostenplanung — Kostengenauigkeit als Vereinbarung mit der Auftraggeberschaft, Methoden der Kostenermittlung
• Kanton Luzern, Merkblatt zu Planungsaufträgen — Anzeigepflicht bei absehbarer Überschreitung des Kostendachs