Nutzniessung oder Wohnrecht: wie Eltern im Haus bleiben

Das Haus geht an die Tochter, die Eltern bleiben wohnen — soweit sind sich alle einig. Beim Notariat kommt dann die Frage, die niemand vorbereitet hat: Nutzniessung oder Wohnrecht? Beide sichern das Wohnen, aber sie verteilen Unterhalt, Steuern und Wert völlig unterschiedlich. Und eines der beiden kann die Finanzierung der Tochter unmöglich machen.

Kurzantwort

• Die Nutzniessung (Art. 745 ff. ZGB) gibt das volle Nutzungsrecht: Besitz, Gebrauch, Nutzung, Verwaltung — und die Erträge. Sie lässt sich zur Ausübung übertragen, das Objekt also vermieten.
• Das Wohnrecht (Art. 776 ff. ZGB) ist die Befugnis, in einem Gebäude Wohnung zu nehmen. Es ist unübertragbar und unvererblich und bemisst sich nach den persönlichen Bedürfnissen der berechtigten Person.
• Die Lastenverteilung ist der praktische Unterschied: Der Nutzniesser trägt gewöhnlichen Unterhalt, Hypothekarzinsen, Steuern und Abgaben sowie die Versicherung. Der Wohnberechtigte trägt nur den gewöhnlichen Unterhalt, und das auch nur bei einem ausschliesslichen Recht.
• Den Eigenmietwert versteuert in beiden Fällen die berechtigte Person (Art. 21 Abs. 1 Bst. b DBG). Beim Vermögen unterscheiden sich die Rechte: Nutzniessungsvermögen wird dem Nutzniesser zugerechnet (Art. 13 Abs. 2 StHG), das wohnrechtsbelastete Grundstück grundsätzlich dem Eigentümer.
• Beide Rechte werden kapitalisiert: Jahresleistung mal Faktor. Zürich rechnet mit 3 Prozent und den Barwerttafeln Stauffer/Schaetzle. Dieser Barwert entscheidet über Schenkungssteuer, Ausgleichung unter Geschwistern und die Belehnbarkeit.

Nutzniessung und Wohnrecht im direkten Vergleich

Alle diese Regeln sind dispositiv. Ihr könnt sie im Vertrag anders ordnen — nur müsst ihr es dann auch tun, sonst gilt das Gesetz. Der häufigste Streit entsteht bei der Frage, was noch «gewöhnlicher Unterhalt» ist: der Maler ja, das neue Dach nein, die Wärmepumpe je nach Auslegung. Schreib die Grenze in den Vertrag, mit Beispielen und einem Frankenbetrag.

Wer welche Steuer bezahlt

Einkommenssteuerlich sind sich die beiden Rechte ähnlich. Die ESTV hält in ihrer Steuerinformation zum Eigenmietwert vom Februar 2026 fest, dass der Nutzniesser steuerrechtlich dem Eigentümer gleichgestellt ist und deshalb den Eigenmietwert bei Selbstnutzung versteuert; für das unentgeltliche Wohnrecht gelten dieselben Grundsätze. Wer den Nutzen versteuert, darf die Kosten abziehen, die ihm überbunden sind. Beim Vermögen und bei den Abzügen gehen die Rechte dagegen auseinander — das Zürcher Merkblatt ZStB Nr. 21.4 hält die Praxis fest:

• Nutzniessung: Der Nutzniesser versteuert den vollen Wert des Nutzniessungsvermögens und darf die darauf lastenden Schulden abziehen. Der Eigentümer versteuert es nicht und kann die Schuld auch nicht abziehen.
• Wohnrecht: Grundsätzlich versteuert der Eigentümer den Vermögenssteuerwert des belasteten Grundstücks. Bei Einverständnis aller Beteiligten wird in der Praxis auch zugelassen, dass der Wohnberechtigte es versteuert — dann darf er auch die Schulden abziehen.
• Schuldzinsen: Der Wohnberechtigte hat für die Verzinsung grundsätzlich nicht aufzukommen; der Abzug steht dem Schuldner zu. Übernimmt er die Zinsen freiwillig, wird der Abzug in der Praxis zugelassen.
• Pauschalabzug: Er wird nur im Verhältnis des überbundenen Unterhalts gewährt. Wer nur einen Teil der Kosten trägt, zieht auch nur einen Teil der Pauschale ab.

⚠ Diese Praxis ist zürcherisch. Prüf das Merkblatt deines Kantons, bevor du mit diesen Regeln planst.

Wie das Recht in Franken bewertet wird

Der Barwert ist die Zahl, an der alles hängt: Schenkungssteuer, Ausgleichung unter Geschwistern, die Frage, was das Kind eigentlich erhält. Die Zürcher Finanzdirektion regelt die Berechnung in ZStB Nr. 502.1 vom 20. August 2020. Grundlage sind die Barwerttafeln Stauffer/Schaetzle in der 7. Auflage (Zürich 2019), der Kapitalisierungszinssatz beträgt 3 Prozent, und für das Alter zählt die Differenz zwischen Bewertungsstichjahr und Geburtsjahr in ganzen Jahren.

Kapitalisierungsfaktoren bei 3 Prozent, für sofort beginnende lebenslängliche Leistungen:

Ein Beispiel: Das Haus ist schuldenfrei, der Marktmietwert beträgt 2’400 Franken im Monat, also 28’800 Franken im Jahr. Für die Nutzniessung ist der Nettoertrag massgebend — Marktmietwert abzüglich der Aufwendungen, wobei die Zürcher Praxis den Unterhalt mit 30 Prozent ansetzt und allfällige Schuldzinsen abzieht. Das sind 28’800 minus 8’640, also 20’160 Franken.

Für eine 72-jährige Mutter ergibt das einen Kapitalwert von 20’160 × 14.20 = 286’272 Franken. Für einen gleichaltrigen Vater wären es 20’160 × 12.91 = 260’266 Franken. Der Unterschied kommt allein aus der statistischen Lebenserwartung.

Was das bedeutet: Wenn das Haus 1’000’000 Franken wert ist und ihr es der Tochter unter Vorbehalt der Nutzniessung übertragt, erhält sie wirtschaftlich rund 714’000 Franken — nicht eine Million. Genau mit dieser Zahl wird gerechnet, wenn Geschwister ausgeglichen werden und wenn eine Schenkungssteuer anfällt. Wie die Übergabe insgesamt aufgesetzt wird, steht im Artikel Das Haus an die Kinder übergeben.

Was die Bank dazu sagt

Hier liegt der Punkt, an dem Familien am häufigsten scheitern. Wer ein belastetes Grundstück finanzieren will, stösst auf die Rangordnung im Grundbuch. Art. 812 Abs. 2 ZGB regelt den umgekehrten Fall ausdrücklich: Wird nach der Errichtung des Grundpfandrechts eine Dienstbarkeit eingetragen, ohne dass der Pfandgläubiger zugestimmt hat, geht das Grundpfandrecht vor, und die Dienstbarkeit wird gelöscht, sobald sie bei der Pfandverwertung den vorgehenden Gläubiger schädigt.

Bei einer Übergabe an die Kinder ist es meist andersherum: Nutzniessung oder Wohnrecht werden zusammen mit der Handänderung eingetragen, die neue Hypothek entsteht gleichzeitig oder später. Das Pfandrecht steht dann im Rang hinter dem Nutzungsrecht, und die Bank könnte im Verwertungsfall nur ein weiterhin belastetes Objekt verwerten. Deshalb verlangen Banken hier entweder den Nachgang der Dienstbarkeit, also die schriftliche Zustimmung der Berechtigten zu einer besseren Pfandstelle, oder sie rechnen mit einem tieferen Wert. Wie weit sie gehen, ist keine Rechtsfrage und in keiner Statistik erfasst; der Forumsthread Schenkung mit Nutzniessung: Einfluss auf die Tragbarkeit des Beschenkten zeigt die Spannweite der Antworten.

Klärt die Finanzierung deshalb vor dem Notariatstermin, und rechnet damit, dass die Tragbarkeit des Kindes mit dem vollen Kaufpreis, aber einem reduzierten Belehnungswert geprüft wird — die Rechnung dahinter steht im Artikel Tragbarkeit der Hypothek berechnen.

Wie das Recht wieder verschwindet

Die Nutzniessung endet mit dem Tod der berechtigten Person (Art. 749 Abs. 1 ZGB). Bei Grundstücken gibt dieser Untergangsgrund dem Eigentümer aber nur einen Anspruch auf Löschung des Eintrags (Art. 748 Abs. 2) — bis dahin steht das Recht im Grundbuch. Dasselbe gilt für das ohnehin unvererbliche Wohnrecht.

Zu Lebzeiten ist der Verzicht jederzeit möglich; er braucht dieselbe Form wie die Errichtung, also öffentliche Beurkundung und Grundbucheintrag. Teurer ist die Ablösung gegen Entschädigung: Wird ein Grundstück gegen Entgelt mit einer Dienstbarkeit belastet oder davon befreit, kann das nach Art. 12 Abs. 2 Bst. c StHG einer Veräusserung gleichgestellt werden, sofern die Beeinträchtigung dauernd und wesentlich ist. Zürich verneint das für die Einräumung einer Nutzniessung, weil sie höchstens 100 Jahre dauern kann; andere Kantone beurteilen es anders. Klärt die Frage vorher bei eurer Steuerverwaltung.

Ein Punkt, der oft übersehen wird: Zieht die Mutter ins Pflegeheim, bleibt die Nutzniessung bestehen — und mit ihr die Möglichkeit, die Wohnung zu vermieten und die Miete zur Finanzierung des Heims zu verwenden. Beim Wohnrecht geht das nur, wenn ihr es im Vertrag ausdrücklich vorgesehen habt. Das ist der stärkste praktische Grund, die Vermietbarkeit von Anfang an zu regeln.

Was heisst das für dich

Entscheide zuerst, was die Eltern brauchen: nur ein Dach über dem Kopf oder auch die Erträge. Wer bloss wohnen will und den Unterhalt nicht mehr tragen mag, fährt mit einem Wohnrecht besser; wer Kontrolle und Einnahmen behalten will, mit einer Nutzniessung. Lass danach den Barwert rechnen, bevor du zum Notariat gehst — mit Marktmietwert, Alter und dem Faktor aus der Weisung deines Kantons; er ist die Zahl, auf die sich alle weiteren Fragen beziehen. Klär im gleichen Zug die Finanzierung des übernehmenden Kindes und den Nachgang der Dienstbarkeit. Und schreib drei Dinge ausdrücklich in den Vertrag: wer welchen Unterhalt trägt, ob vermietet werden darf, und was gilt, wenn die Berechtigten dauerhaft ins Heim ziehen. Diese Einordnung ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Weiterlesen

• Das Haus an die Kinder übergeben — Schenkung, Erbvorbezug oder Verkauf, und wie Geschwister ausgeglichen werden
• Eigenmietwert und Systemwechsel 2029 — was die berechtigte Person heute versteuert und ab 2029 nicht mehr
• Tragbarkeit der Hypothek berechnen — die Rechnung, die das übernehmende Kind bestehen muss
• Im Forum: Schenkung mit Nutzniessung und die Tragbarkeit des Beschenkten und lebenslanges Wohnrecht für die Kinder

Quellen

• Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210) — Art. 745, 755, 758, 764, 765, 767, 748 f., 776 bis 778, 812
• Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG, SR 642.11) — Art. 21 Abs. 1 Bst. b
• Steuerharmonisierungsgesetz (StHG, SR 642.14) — Art. 12 Abs. 2 Bst. c und Abs. 3 Bst. a, Art. 13 Abs. 2
• Kanton Zürich, ZStB Nr. 21.4 — Vermögenssteuer, Schuldzinsen, Pauschalabzug, Grundstückgewinnsteuer
• Kanton Zürich, ZStB Nr. 502.1 — Kapitalisierungssatz 3 Prozent, Faktorentabellen
• ESTV, Steuerinformationen: Eigenmietwert (Februar 2026) — Zurechnung bei Nutzniessung und Wohnrecht