Ladestation im Stockwerkeigentum: wie du den Beschluss hinbekommst

Das Auto ist bestellt, das Parkfeld in der Einstellhalle gehört dir, und die Verwaltung schreibt zurück, das gehe nur über die Versammlung. Sie hat recht. An dieser Stelle scheitern die meisten Vorhaben — nicht an der Technik und nicht am Geld, sondern daran, dass der Antrag falsch gestellt wird. Wer eine einzelne Ladestation für sich beantragt, holt sich eine Abstimmung, bei der elf Parteien nichts davon haben. Wer eine Grundinstallation für alle beantragt, holt sich eine andere.

Kurzantwort

• Das Parkfeld gehört dir zur Nutzung, nicht zum Bauen. Ein ausschliessliches Nutzungsrecht erlaubt das Abstellen von Fahrzeugen, keine baulichen Massnahmen.
• Die Ladestation ist eine nützliche bauliche Massnahme (Art. 647d Abs. 1 ZGB) und braucht damit die doppelte Mehrheit nach Köpfen und Wertquoten.
• Die Grundinstallation kostet 500 bis 1’500 Franken je Parkplatz, die Ladestation selbst 2’000 bis 3’500 — deshalb ist die Vorlage «Grundinstallation für alle, Ladestation auf eigene Kosten» mehrheitsfähig, auch wenn erst zwei Parteien laden wollen.
• Ohne Lastmanagement ist nach ein bis zwei Ladestationen Schluss, weil der Hausanschluss überlastet würde.
• Der Beschluss muss Erstellung, Betrieb und Erneuerung getrennt regeln — sonst streitet die Gemeinschaft in acht Jahren über den Ersatz der Wallbox.

Wer in der Einstellhalle eigentlich was besitzt

Diese Frage wird an Versammlungen erstaunlich oft falsch beantwortet. Die Einstellhalle ist entweder selbst eine Stockwerkeinheit, an der die Beteiligten nach Massgabe ihrer Parkplätze als Miteigentümer beteiligt sind, oder sie ist dem gemeinschaftlichen Teil der Liegenschaft zugeschlagen. Im ersten Fall bilden die Beteiligten eine Miteigentümergemeinschaft mit eigener Versammlung und eigener Verwaltung — der Leitfaden von Swiss eMobility, SVIT und HEV Schweiz baut seine Empfehlungen auf dieser Variante auf.

Entscheidend ist der Satz, der danach folgt: Sowohl die Einstellhalle als auch alle Leitungen, Einrichtungen und Anschlüsse gehören der Gemeinschaft, und Eingriffe ins Miteigentum dürfen nur mit deren Zustimmung erfolgen. Das gilt auch für die Ladestation. Ein ausschliessliches Nutzungsrecht an einem Parkfeld gibt das Recht, dieses Feld unter Ausschluss aller anderen zum Abstellen von Fahrzeugen zu nutzen — «nicht zulässig ist dagegen die Vornahme von baulichen Massnahmen».

Das deckt sich mit dem Gesetz. Nach Art. 712b Abs. 2 Ziff. 3 ZGB können «die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen», nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden. Die Hausverteilung, der Anschluss und die Steigleitungen sind damit gemeinschaftlich, unabhängig davon, wo sie hängen. Welche Bauteile sonst noch in diese Kategorie fallen, steht im Artikel was zum Sonderrecht gehört und was gemeinschaftlich ist.

⛔ Wer eigenmächtig baut, hat ein Problem, das nicht verjährt: Die Gemeinschaft kann jederzeit die Beseitigung und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auf Kosten des Verursachers verlangen.

Welche Mehrheit die Ladestation im Stockwerkeigentum braucht

Die Errichtung einer Ladestation ist eine bauliche Massnahme nach Art. 647c bis 647e ZGB. Nach der derzeit mehrheitlichen Auffassung von HEV, SVIT und Swiss eMobility handelt es sich sowohl bei einer einzelnen Ladestation als auch bei einer intelligenten und ausbaufähigen Ladeanlage um eine nützliche bauliche Massnahme. Damit gilt Art. 647d Abs. 1 ZGB: Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, «die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt» — Köpfe und Wertquoten zusammen, sofern das Reglement keine anderen Quoren festlegt. Wie diese drei Stufen sich unterscheiden und welcher Entscheid welche Mehrheit braucht, ist im Artikel welche Mehrheit die Versammlung für welchen Entscheid braucht ausgeführt.

Der Leitfaden nennt zwei Randfälle: In besonderen Fällen kann die Massnahme als notwendig eingestuft werden, etwa in einem Luxusobjekt, oder als luxuriös, etwa in einer veralteten, einfachen Liegenschaft. Beides ist die Ausnahme, aber beides verändert die Mehrheit — im ersten Fall genügt die Kopfmehrheit nach Art. 647c ZGB, im zweiten braucht es nach Art. 647e Abs. 1 ZGB alle.

Zwei Bestimmungen sind für die Vorbereitung des Antrags wichtiger als die Mehrheit selbst, weil sie den Widerstand entschärfen:

• Art. 647d Abs. 3 ZGB. Verlangt die Änderung von einem Miteigentümer Aufwendungen, die ihm nicht zumutbar sind, «insbesondere weil sie in einem Missverhältnis zum Vermögenswert seines Anteils stehen», kann sie ohne seine Zustimmung nur durchgeführt werden, wenn die übrigen seinen überschiessenden Kostenanteil übernehmen. Bei einer Grundinstallation von 500 bis 1’500 Franken je Parkplatz greift dieses Argument praktisch nie — das ist eines der stärksten Argumente für die kleine Vorlage.
• Art. 647e Abs. 2 ZGB. Selbst eine luxuriös eingestufte Arbeit kann mit der doppelten Mehrheit gegen den Willen eines Nichtzustimmenden ausgeführt werden, sofern dieser nicht dauernd beeinträchtigt wird und seinen Kostenanteil nicht tragen muss.

Die Ermächtigung der Verwaltung, die Vorabklärungen überhaupt durchzuführen, braucht dagegen nur einen einfachen Mehrheitsbeschluss — und wenn die Verwaltung über eine ausreichende Kompetenzsumme verfügt, gar keinen.

Warum die Grundinstallation für alle die bessere Vorlage ist

Technisch lässt sich eine erste Ladestation mit einer direkten Zuleitung ab der Hausverteilung und ohne intelligente Steuerung erstellen. Der Leitfaden ist über die Folge deutlich: Eine solche Erschliessung ist kaum ausbaufähig, mehrere so installierte Ladestationen würden den Hausanschluss überlasten, und weitere Stationen könnten nicht installiert werden. Die Alternative ist eine Grundinstallation nach den Ausbaustufen des SIA-Merkblatts 2060, kombiniert mit einer Steuerung für Lastmanagement, Zugangsberechtigung und Abrechnung; an sie werden bei Bedarf einzelne Ladestationen angehängt.

Das Lastmanagement ist dabei kein Komfort, sondern der Grund, weshalb der Ausbau des Hausanschlusses entfallen kann: Es verteilt die verfügbare Leistung optimal auf die angeschlossenen Stationen. Autos legen in der Schweiz im Durchschnitt weniger als 30 Kilometer pro Tag zurück und stehen deshalb deutlich länger auf dem Parkplatz, als für die Ladung nötig wäre.

Diese beiden Zeilen sind das ganze Argument. Die Grundinstallation besteht aus erprobten, langlebigen Komponenten — Tableaus, Leitungen, Zähler, Schutzeinrichtungen — und ist damit unabhängig von der technischen Weiterentwicklung der Ladestationen. Der Leitfaden empfiehlt, die Lebensdauer der Gemeinschaft festzulegen, der Einfachheit halber etwa pauschal 15 Jahre für die Grundinstallation und 8 Jahre für die Ladestation.

Aus der Kombination von technischer Erschliessung und Kostenverteilung ergeben sich fünf Bereitstellungsvarianten. Die beiden ersten empfehlen sich laut Leitfaden in den meisten Fällen, weil die Gemeinschaft die Hoheit über den allgemeinen Teil der Anlage behält: V1 Grundinstallation durch die Gemeinschaft, Ladestation durch die einzelnen Miteigentümer; V2 Grundinstallation und Ladestation durch die Gemeinschaft. Und der Satz, der den Ausschlag gibt: Weil die Kosten für die Grundinstallation mit 500 bis 1’500 Franken je Parkplatz überschaubar sind, lassen sich die nötigen Mehrheiten auch dort finden, wo erst eine Minderheit effektiv eine Ladestation braucht.

⚠ Die Rückfallebene V4 — einzelne Miteigentümer erstellen die Grundinstallation auf eigene Kosten — wird ausdrücklich als organisatorisch und rechtlich komplex mit erhöhtem Konfliktpotenzial bezeichnet. Statt dessen lässt sich V1 oder V2 mit Investitionszuschüssen jener beschliessen, die tatsächlich eine Ladestation errichten.

Wie du den Antrag für die Versammlung aufbereitest

Der Leitfaden beschreibt einen Weg, der sich abarbeiten lässt. Das ist die Vorlage, die du der Verwaltung schicken kannst:

1. Ermächtigung einholen. Antrag an die Versammlung, die Verwaltung, eine Arbeitsgruppe oder dich selbst mit der Bedürfnis-, Machbarkeits- und Förderungsabklärung zu beauftragen, mit einem Kostendach. Einfacher Mehrheitsbeschluss.
2. Bedürfnis abklären. Umfrage bei allen Beteiligten mit zwei Fragen und den Grobkosten: Ladestation errichten (ca. 2’000 bis 3’500 Franken) oder nur den Parkplatz vorbereiten (ca. 500 bis 1’500 Franken)?
3. Gebäudecheck bestellen. Technischer Bericht einer Fachperson zu Hauptverteilanlage, Anschlussleistung und Kapazitätsgrenzen, wenn nötig mit Messung des aktuellen Stromverbrauchs, samt Lösungsvorschlägen und Kostenschätzung für beide Erschliessungsvarianten und Angabe des maximal möglichen Ausbaus.
4. Offerten einholen auf Basis dieses Berichts, dazu Förderabklärung und Prüfung der Versicherungssituation.
5. Traktandieren. Fristgerecht, mit allen Unterlagen: Ergebnis der Bedürfnisabklärung, Gebäudecheck, Offerten mit Bewertung, Übersicht der Bereitstellungsvarianten und ausformulierte Beschlussanträge.
6. Getrennt beschliessen. Ein Antrag für die Grundinstallation zulasten der Gemeinschaft, ein zweiter für die Erschliessung der einzelnen Parkfelder zulasten der jeweiligen Miteigentümer.
7. Zuständigkeiten festhalten. Für Grundinstallation und Ladestation je getrennt: Erstellung, Betrieb und Unterhalt, Erneuerung. Die Anpassung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung wird empfohlen, ist aber nicht zwingend.

Zur Finanzierung stehen drei Wege offen: Entnahme aus dem Fonds für Erneuerung und Unterhalt, Verrechnung über die laufende Rechnung oder Kostenaufteilung auf die beteiligten Miteigentümer. ⚠ Bei der Entnahme aus dem Fonds ist die steuerliche Ausscheidung Pflicht — es handelt sich nicht um eine fiskalisch begünstigte Erneuerung im engeren Sinn.

Was heisst das für dich

Stell nicht den Antrag, den du brauchst, sondern den, der eine Mehrheit findet: die Grundinstallation für die ganze Einstellhalle, die Ladestation auf eigene Rechnung. Beschaff vorher den Gebäudecheck, denn ohne die Zahl zur verfügbaren Anschlussleistung entscheidet die Versammlung über ein Gefühl. Rechne mit zwei Versammlungen — einer für die Ermächtigung, einer für den Bauentscheid —, und plan die Traktandierung entsprechend früh. Und wenn die Mehrheit trotzdem ausbleibt: Art. 647d Abs. 3 ZGB verlangt nicht, dass jeder mitzahlt, sondern nur, dass niemand Unzumutbares tragen muss. Ein Antrag mit Sockelbeiträgen jener, die tatsächlich laden, nimmt genau dieses Argument aus dem Saal.

Weiterlesen

• Welche Mehrheit die Versammlung für welchen Entscheid braucht — die drei Stufen notwendig, nützlich und luxuriös im Wortlaut
• Eine Sanierung im Stockwerkeigentum durchbringen — was du tun kannst, wenn die Mehrheit bremst
• Sonderrecht und Gemeinschaftliches — welche Bauteile nie zu Sonderrecht werden können
• Im Forum: Ladeinstallation mit Lastmanagement und Abrechnung in der Einstellhalle — und ein Erfahrungsbericht zu einer Wallbox

Quellen

• Zivilgesetzbuch (ZGB), SR 210 — Art. 647d Abs. 1 und 3 (nützliche bauliche Massnahme, unzumutbare Aufwendungen), Art. 647e Abs. 2, Art. 712b Abs. 2 Ziff. 3 (gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen), Art. 712g (anwendbare Bestimmungen des Miteigentums)
• Swiss eMobility, SVIT und HEV Schweiz mit Unterstützung von EnergieSchweiz: Ladeinfrastruktur im Stockwerkeigentum, Version 2 (Oktober 2024) — Eigentumsverhältnisse in der Einstellhalle, keine baulichen Massnahmen aus dem Nutzungsrecht, Einordnung als nützliche Massnahme, Grobkosten 500 bis 1’500 und 2’000 bis 3’500 Franken je Parkplatz, Lebensdauern, fünf Bereitstellungsvarianten, Vorgehen und Musterbeschlüsse, Finanzierung und steuerliche Ausscheidung
• EnergieSchweiz, Ladeinfrastruktur im Stockwerkeigentum — Werkzeuge und Vorlagen des Programms laden-punkt.ch