Bauverzug: welche Rechte du hast, wenn der Termin platzt
Bei Bauverzug hängt alles an zwei Fragen: war der Termin verbindlich, und hast du gemahnt? Die Fristenkette, die Schadenspositionen und ihre Belege.
Der Einzugstermin stand im Vertrag: 1. April. Jetzt ist August, die Wohnung ist gekündigt und verlängert, die Möbel stehen im Lager, und der Generalunternehmer schickt einen neuen Terminplan statt einer Erklärung. Bei Bauverzug entscheiden nicht Empörung und nicht die Anzahl Telefonate, sondern zwei nüchterne Fragen: War der Termin rechtlich verbindlich, und hast du den Verzug korrekt ausgelöst?
Kurzantwort
- Verzug entsteht nicht von selbst. Nach Art. 102 Abs. 1 OR braucht es Fälligkeit und eine Mahnung. Nur bei einem verabredeten Verfalltag entfällt die Mahnung (Art. 102 Abs. 2 OR).
- Ein Terminplan ist kein Termin. Verbindlich ist ein kalendermässig bestimmtes Datum im Vertrag, nicht eine Balkengrafik in der Beilage.
- Ersatzfähig ist der Verspätungsschaden (Art. 103 Abs. 1 OR) — Miete, Zwischenlagerung, doppelte Zinsen. Der Unternehmer kann sich befreien, wenn ihn kein Verschulden trifft.
- Auf Geldschulden schuldet er 5 Prozent Verzugszins (Art. 104 Abs. 1 OR).
- Eine Konventionalstrafe kannst du verlieren, indem du das Werk vorbehaltlos annimmst (Art. 160 Abs. 2 OR). Der Vorbehalt gehört schriftlich in die Akte.
Wann ein Termin verbindlich ist und ab wann Bauverzug läuft
Art. 102 Abs. 1 OR sagt es klar: «Ist eine Verbindlichkeit fällig, so wird der Schuldner durch Mahnung des Gläubigers in Verzug gesetzt.» Zwei Voraussetzungen also, Fälligkeit und Mahnung. Abs. 2 kennt die Abkürzung: «Wurde für die Erfüllung ein bestimmter Verfalltag verabredet […], so kommt der Schuldner schon mit Ablauf dieses Tages in Verzug.»
Damit steht und fällt alles beim Wortlaut deines Vertrags. Ein Satz wie «Bezugsbereitschaft 1. April 2026» ist ein Verfalltag. «Bauzeit rund zwölf Monate ab Baufreigabe» ist keiner, weil weder der Startpunkt noch das Ende kalendermässig feststeht. «Voraussichtlicher Bezug im Frühjahr» ist erst recht keiner. Wer nur einen Terminplan als Beilage hat, sollte im Vertrag nachsehen, ob dieser überhaupt als Vertragsbestandteil bezeichnet ist.
Ist die Norm SIA 118 vereinbart, regelt sie den Umgang mit Fristen in einem eigenen Abschnitt: Festlegung der Fristen in Art. 92, Bauprogramm in Art. 93, Pflichten der Bauleitung und des Unternehmers in Art. 94 und 95, Fristerstreckung in Art. 96, Haftung aus Fristüberschreitungen in Art. 97 und Konventionalstrafen in Art. 98. Was diese Norm sonst noch verschiebt, steht im Artikel Werkvertrag mit SIA-Norm 118 oder nur OR.
Was eine Mahnung leisten muss
Eine Mahnung ist keine Klage und kein Ultimatum, sondern die unmissverständliche Aufforderung, jetzt zu leisten. Sie braucht keine Form, aber sie muss beweisbar sein — also eingeschrieben, mit Datum, mit Bezeichnung der geschuldeten Leistung. «Wir bitten um baldige Fertigstellung» ist keine Mahnung. «Wir fordern Sie auf, das Werk gemäss Ziffer 4 des Werkvertrags fertigzustellen» ist eine.
Die Nachfrist ist ein zweiter, eigener Schritt. Art. 107 Abs. 1 OR gibt dir das Recht, eine angemessene Frist zur nachträglichen Erfüllung anzusetzen. Angemessen heisst: so lang, wie die verbleibende Arbeit realistisch dauert — für die letzten Malerarbeiten anders als für einen fehlenden Dachstuhl. Läuft auch sie ab, hast du nach Art. 107 Abs. 2 OR drei Wege: weiterhin Erfüllung samt Verspätungsschaden verlangen, oder — wenn du es unverzüglich erklärst — auf die Leistung verzichten und entweder Schadenersatz aus Nichterfüllung fordern oder vom Vertrag zurücktreten.
In drei Fällen brauchst du gar keine Nachfrist (Art. 108 OR): wenn aus dem Verhalten des Unternehmers hervorgeht, dass sie nutzlos wäre; wenn die Leistung für dich durch den Verzug nutzlos geworden ist; oder wenn sich aus dem Vertrag ergibt, dass genau zu einer bestimmten Zeit geleistet werden sollte.
Die Fristenkette vom Termin bis zum Rücktritt
| Schritt | Was du tust | Wirkung | Grundlage |
|---|---|---|---|
| 1 | Vertragsdatum und Termin heraussuchen: kalendermässiger Verfalltag oder nicht | entscheidet, ob es eine Mahnung braucht | Art. 102 Abs. 1 und 2 OR |
| 2 | Mahnung eingeschrieben, mit Bezeichnung der geschuldeten Leistung | ab jetzt läuft der Verzug | Art. 102 Abs. 1 OR |
| 3 | Verzugsfolgen sichern: Schadenspositionen laufend dokumentieren | Schadenersatz und 5 Prozent Zins auf Geldschulden | Art. 103 Abs. 1, 104 Abs. 1 OR |
| 4 | Angemessene Nachfrist mit Kalenderdatum ansetzen | eröffnet das Wahlrecht nach Fristablauf | Art. 107 Abs. 1 OR |
| 5 | Nach Ablauf unverzüglich erklären, welchen Weg du wählst | Erfüllung, Schadenersatz aus Nichterfüllung oder Rücktritt | Art. 107 Abs. 2 OR |
| 6 | Bei Rücktritt: Gegenleistung verweigern, Geleistetes zurückfordern, Schaden geltend machen | Rückabwicklung | Art. 109 OR |
| 7 | Kommt keine Einigung: Schlichtungsgesuch | Voraussetzung des Entscheidverfahrens | Art. 197 ZPO |
Der wunde Punkt ist Schritt 5. Wer nach Ablauf der Nachfrist wochenlang weiterverhandelt und dann doch zurücktreten will, hat das «unverzüglich» aus Art. 107 Abs. 2 OR verpasst. Wenn du unsicher bist, welchen Weg du gehst, erkläre den Vorbehalt sofort und entscheide danach.
Welchen Schaden du beziffern kannst — und womit
Art. 103 Abs. 1 OR verpflichtet den säumigen Unternehmer zum Ersatz des Schadens wegen verspäteter Erfüllung; nach Abs. 2 kann er sich befreien, wenn der Verzug ohne jedes Verschulden von seiner Seite eingetreten ist. Art. 106 Abs. 1 OR ergänzt für Geldschulden, dass ein grösserer Schaden als der Verzugszins ersatzfähig ist, sofern der Schuldner sich nicht entlasten kann. Praktisch gilt: Was du nicht beziffern und belegen kannst, bekommst du nicht.
| Position | Belegart, die du ab dem ersten Tag sammelst |
|---|---|
| Mietzins der alten Wohnung über den Einzugstermin hinaus | Mietvertrag, Verlängerungsschreiben, Zahlungsbelege je Monat |
| Zwischenlagerung von Möbeln, zweiter Umzug | Offerte und Rechnung des Umzugs- oder Lagerbetriebs |
| Baukreditzins, der länger läuft als kalkuliert | Baukreditabrechnung der Bank mit Zinsperioden |
| Entgangener Mietzins für eine bereits vermietete Einheit | unterzeichneter Mietvertrag mit dem vorgesehenen Antrittsdatum |
| Mehrkosten für Ersatzunterkunft | Rechnung, plus Beleg, dass die Alternative günstiger nicht zu haben war |
| Verzugszins auf fällige Geldforderungen | 5 Prozent pro Jahr, keine Belege nötig (Art. 104 Abs. 1 OR) |
Zwei Regeln dazu. Erstens: Halte den Schaden klein, wo du kannst — ein Ersatzquartier zum dreifachen Preis, obwohl ein günstigeres verfügbar war, wird dir nicht vollständig ersetzt. Zweitens: Führe die Positionen in einer einzigen Tabelle mit Datum und Belegnummer. Genau daran scheitern viele Fälle, wie der Thread Was können wir machen — Bauverzug? zeigt: Dort wartet eine Bauherrschaft auf eine Baubewilligung, die der Vertragspartner nie hätte zusichern dürfen.
Wie eine Konventionalstrafe wirkt — und wie du sie verlierst
Eine Konventionalstrafe ist der bequemste Weg, weil sie den Schadensnachweis erspart: Nach Art. 161 Abs. 1 OR ist sie verfallen, «auch wenn dem Gläubiger kein Schaden erwachsen ist». Übersteigt dein Schaden die Strafe, kannst du den Mehrbetrag nach Abs. 2 nur einfordern, soweit du ein Verschulden nachweist. Und eine übermässig hohe Strafe setzt das Gericht nach Art. 163 Abs. 3 OR nach seinem Ermessen herab — das schützt in der Praxis den Unternehmer, nicht dich.
Die teuerste Falle steht in Art. 160 Abs. 2 OR. Eine Strafe für die Nichteinhaltung der Erfüllungszeit kann neben der Erfüllung gefordert werden, aber nur «solange der Gläubiger nicht ausdrücklich Verzicht leistet oder die Erfüllung vorbehaltlos annimmt». Übersetzt: Wer am Übergabetermin die Schlüssel nimmt, das Protokoll unterschreibt und nichts zur Verspätung sagt, riskiert die Strafe. Der Satz, der das verhindert, gehört ins Abnahmeprotokoll und lautet sinngemäss: Die Übernahme erfolgt unter ausdrücklichem Vorbehalt der Konventionalstrafe wegen Überschreitung des Termins vom [Datum]. Wie eine solche Auseinandersetzung verläuft, ist im Thread Architekt hält Terminplan nicht ein — Konventionalstrafe? dokumentiert.
Wann du vom Vertrag wegkommst
Neben dem Weg über Nachfrist und Art. 107 OR kennt das Werkvertragsrecht einen früheren Ausstieg. Art. 366 Abs. 1 OR: Beginnt der Unternehmer das Werk nicht rechtzeitig, verzögert er die Ausführung in vertragswidriger Weise oder ist er ohne dein Verschulden so sehr im Rückstand, dass die rechtzeitige Vollendung nicht mehr vorauszusehen ist, kannst du zurücktreten, ohne den Lieferungstermin abzuwarten.
Nicht verwechseln darfst du das mit Art. 377 OR. Danach kannst du zwar jederzeit zurücktreten, solange das Werk unvollendet ist — aber «gegen Vergütung der bereits geleisteten Arbeit und gegen volle Schadloshaltung des Unternehmers». Das ist der teure Ausstieg. Der Unterschied zwischen den beiden Artikeln entscheidet darüber, wer am Ende zahlt, und er hängt allein daran, ob du den Rückstand des Unternehmers belegen kannst. Foto, Bautagebuch, Terminprotokolle: Ein Fall wie im Thread GU möchte Endtermin verschieben wird an dieser Beweisfrage entschieden, nicht am Rechtsempfinden.
Was heisst das für dich
Schlag zuerst den Vertrag auf und suche das kalendermässige Datum — ohne dieses Datum musst du mahnen, und ohne Mahnung läuft nichts. Setze die Mahnung eingeschrieben ab und die Nachfrist mit einem Kalenderdatum in einem zweiten Brief. Führe ab dem ersten Tag eine Schadensliste mit Datum, Betrag und Beleg. Und schreib den Vorbehalt zur Konventionalstrafe ins Abnahmeprotokoll, bevor du die Schlüssel nimmst. Dieser Artikel ordnet die Rechtslage ein; für deinen konkreten Fall braucht es eine Prüfung deines Vertrages.
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