Werkvertrag: welche Klauseln du vor der Unterschrift ändern musst
Preisart, Teuerung, Nachträge, Termin und Sicherheiten: die Stellen im Werkvertrag, die zu deinen Lasten gehen, und die Formulierung, die du verlangst.
Auf dem Tisch liegen 34 Seiten: Werkvertrag, allgemeine Bedingungen, Baubeschrieb, Terminplan, Zahlungsplan. Der Unternehmer möchte am Freitag unterschreiben. Die schlechte Nachricht ist, dass ein Werkvertrag am Bau fast nie gegen dich formuliert wirkt — er wirkt vollständig. Die gute ist, dass die Stellen, an denen es später teuer wird, immer dieselben sind und sich in einer Stunde durchgehen lassen.
Kurzantwort
- Das Gesetz verlangt fast nichts. Art. 363 OR kennt nur Werk und Vergütung; alles Übrige entsteht durch die Klauseln, die im Vertrag stehen oder eben fehlen.
- Die Preisart ist die wichtigste Zeile. Fest vereinbart heisst nach Art. 373 Abs. 1 OR fest — dafür braucht es einen Baubeschrieb, der den Leistungsumfang wirklich abgrenzt.
- Ohne kalendermässiges Datum gibt es keinen Verzug ohne Mahnung (Art. 102 Abs. 2 OR). «Bauzeit rund zwölf Monate» ist kein Termin.
- Mängelklauseln zu deinen Lasten sind seit 2026 wirkungslos: Art. 368 Abs. 2bis, 367 Abs. 1bis und 371 Abs. 3 OR.
- Rückbehalt und Sicherheiten sind der einzige Schutz vor dem Pfandrecht eines Subunternehmers, dessen Rechnung dein Generalunternehmer nicht bezahlt.
Welche Punkte ein Werkvertrag am Bau regeln muss
Art. 363 OR definiert den Werkvertrag in einem Satz: Der Unternehmer verpflichtet sich zur Herstellung eines Werkes, der Besteller zur Leistung einer Vergütung. Mehr verlangt das Gesetz nicht, und genau darin liegt das Risiko. Fehlt eine Regel im Vertrag, greift die gesetzliche — und die ist nicht immer die für dich günstige.
Fünf Bestandteile gehören deshalb zwingend hinein, jeder datiert und je einzeln als Vertragsbestandteil bezeichnet: der Baubeschrieb mit Ausbaustandard und Mengen, der Preis mit seiner Preisart, der Termin mit Kalenderdatum, der Zahlungsplan mit Bezug auf den Baufortschritt und die Sicherheiten. Dazu kommt eine Zeile, die viele überlesen: die Rangordnung der Vertragsbestandteile. Sie entscheidet, was gilt, wenn der Baubeschrieb etwas anderes sagt als die allgemeinen Bedingungen des Unternehmers. Ist die Norm SIA 118 vereinbart, regelt sie diesen Punkt in Art. 21 und die Ergänzung oder Abänderung des Vertrages in Art. 27.
Was die Norm SIA 118 sonst noch verschiebt — Abnahme, Rügefristen, Beweislast und dein Wahlrecht bei Mängeln —, steht ausführlich im Artikel Werkvertrag mit SIA-Norm 118 oder nur OR. Dieser Artikel hier nimmt die kaufmännischen Klauseln vor: Preis, Termin, Geld und Sicherheit.
Wie Preisart, Teuerung und Nachträge zusammenhängen
Das OR kennt zwei Grundformen. Nach Art. 373 Abs. 1 OR ist der Unternehmer bei zum Voraus genau bestimmter Vergütung verpflichtet, das Werk um diese Summe fertigzustellen, «und darf keine Erhöhung fordern, selbst wenn er mehr Arbeit oder grössere Auslagen gehabt hat, als vorgesehen war». Abs. 3 ergänzt die Kehrseite: Du zahlst den vollen Preis auch dann, wenn weniger Arbeit anfiel. Die einzige Öffnung steht in Abs. 2 — ausserordentliche, nicht voraussehbare Umstände, über die ein Gericht entscheidet.
Ist der Preis dagegen gar nicht oder nur ungefähr bestimmt, wird er nach Art. 374 OR nach dem Wert der Arbeit und den Aufwendungen festgesetzt. Wird ein verabredeter ungefährer Ansatz unverhältnismässig überschritten, gibt dir Art. 375 Abs. 1 OR ein Rücktrittsrecht; bei Bauten auf deinem eigenen Grund und Boden kannst du nach Abs. 2 stattdessen eine angemessene Herabsetzung verlangen oder dem Unternehmer gegen billigen Ersatz die Fortführung entziehen. Wie diese Rechnung im Detail läuft, steht im Artikel Handwerkerrechnung zu hoch.
Zwei Mechanismen unterlaufen jede Preisart, wenn sie im Vertrag nicht gefasst sind. Der erste ist die Teuerung: Die Norm SIA 118 behandelt Kostengrundlage und Teuerungsabrechnung in den Art. 62 bis 68 — ohne ein festes Basisdatum im Vertrag lässt sich später nicht nachrechnen, worauf sich ein Index bezieht. Der zweite sind Nachträge. Bestellungsänderungen sind in der Norm in den Art. 84 bis 90 geregelt, samt Anpassung der Fristen in Art. 90. Ohne die Regel, dass jede Mehrleistung vor der Ausführung schriftlich mit Preis freizugeben ist, kommt die Diskussion mit der Schlussabrechnung — und dann ist die Leistung erbracht. Genau darum dreht sich der Thread Werkvertrag TU — Mehrkosten im Vertrag.
Die Klauselliste für die Stunde vor der Unterschrift
| Klausel | Was üblich ist | Was zu deinen Lasten geht | Was du verlangst |
|---|---|---|---|
| Preisart | eine Preisart je Position, benannt | «Pauschalpreis, Anpassungen vorbehalten» | Preisart je Position, Art. 373 oder 374 OR ausdrücklich genannt |
| Baubeschrieb | datiert, mit Mengen und Fabrikaten | «Ausbau in guter handelsüblicher Qualität» | Fabrikat oder Gleichwertigkeit mit Preisdach je Position |
| Rangordnung | Vertragsurkunde vor Beschrieb vor Norm vor Bedingungen | Bedingungen des Unternehmers zuoberst | Rangordnung im Vertrag aufführen (Art. 21 SIA 118) |
| Teuerung | Kostengrundlage mit Basisdatum | Index ohne Basisdatum und ohne Verfahren | Basisdatum, Index und Abrechnungsverfahren fixieren |
| Nachträge | schriftliche Freigabe vor Ausführung | «Mehrleistungen werden nach Aufwand verrechnet» | keine Ausführung ohne unterzeichnete Bestellungsänderung mit Preis |
| Termin | kalendermässiger Verfalltag | «Bauzeit ca. zwölf Monate ab Baufreigabe» | Datum der Bezugsbereitschaft im Vertrag (Art. 102 Abs. 2 OR) |
| Konventionalstrafe | Betrag je Kalendertag mit Obergrenze | fehlt, oder gilt nur zugunsten des Unternehmers | beidseitige Strafe je Tag, plus Vorbehalt bei der Übernahme (Art. 160 Abs. 2 OR) |
| Zahlungsplan | Raten nach nachgewiesenem Baufortschritt | Raten nach Kalender, hohe Anzahlung | Zahlung gegen Bautenstandsbestätigung (Art. 372 OR) |
| Rückbehalt | ein Anteil bis nach Ablauf der Pfandrechtsfrist | volle Schlusszahlung bei Übergabe | Rückbehalt bis vier Monate nach Vollendung (Art. 149–152 SIA 118) |
| Sicherheit | Solidarbürgschaft oder Bargarantie | keine Sicherheit vereinbart | Erfüllungs- und Garantiesicherheit (Art. 181, 182 SIA 118) |
| Subunternehmer | Liste, Zustimmung, Direktzahlungsrecht | freie Wahl ohne Meldung | Zustimmungsvorbehalt und Direktzahlungsrecht |
| Mängelrechte | Verweis auf OR oder SIA 118 | «Garantie ein Jahr», «Nachbesserung ausgeschlossen» | streichen — bei Bauten ungültig (Art. 368 Abs. 2bis OR) |
| Schlussabrechnung | Prüfung mit Frist | «Mit der Schlusszahlung sind alle Ansprüche abgegolten» | Vorbehalt der Mängelrechte schriftlich (Art. 156 SIA 118) |
Die vorletzte Zeile ist die, die seit dem 1. Januar 2026 anders zu lesen ist. Art. 368 Abs. 2bis OR erklärt eine zum Voraus getroffene Verabredung, die den Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung einschränkt oder ausschliesst, bei Bauten für ungültig. Art. 367 Abs. 1bis und Art. 370 Abs. 4 OR setzen die Rügefrist bei unbeweglichen Werken auf 60 Tage und erklären kürzere Vereinbarungen für unwirksam. Und Art. 371 Abs. 3 OR schützt die fünfjährige Verjährungsfrist. Steht trotzdem «Garantiefrist ein Jahr» im Entwurf, ist das kein Beinbruch — aber es sagt dir etwas über den Vertrag, den du vor dir hast. Lass die Zeile streichen, statt dich später darauf zu berufen.
Welche Fristen im Vertrag stehen müssen
Drei Daten entscheiden später über alles: Vertragsschluss, Termin und Abnahme.
Der Vertragsschluss ist seit 2026 rechtlich aufgeladen, weil die neuen Mängelbestimmungen für Verträge gelten, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden. Das Datum gehört deshalb ins Dokument, nicht nur auf die Unterschriftszeile.
Der Termin braucht ein Kalenderdatum. Art. 102 Abs. 2 OR lässt den Verzug ohne Mahnung nur eintreten, wenn ein bestimmter Verfalltag verabredet ist. Ein Terminplan als Beilage nützt dir nur, wenn er ausdrücklich zum Vertragsbestandteil erklärt wird. Die Norm SIA 118 regelt Fristen und ihre Folgen in den Art. 92 bis 98, von der Festlegung über das Bauprogramm bis zur Konventionalstrafe. Was du bei einer Terminüberschreitung konkret tun musst, steht im Artikel Bauverzug: welche Rechte du hast.
Die Abnahme ist der Startpunkt der Verjährung und häufig auch der Fälligkeit. Halte fest, dass sie als gemeinsame Prüfung mit Protokoll stattfindet und wer daran teilnimmt.
Welche Sicherheiten du dir ausbedingst
Hier trennt sich ein Vertrag, der dich schützt, von einem, der bloss vollständig aussieht. Drei Punkte:
- Rückbehalt bis nach Ablauf der Pfandrechtsfrist. Nach Art. 839 Abs. 2 ZGB kann ein Handwerker das Bauhandwerkerpfandrecht bis vier Monate nach Vollendung seiner Arbeit eintragen lassen. Wer vorher die volle Schlusszahlung leistet, gibt sein Druckmittel aus der Hand. Die Norm SIA 118 behandelt den Rückbehalt in den Art. 149 bis 152.
- Direktzahlungsrecht. Der HEV Schweiz bezeichnet die Vereinbarung, Forderungen der Subunternehmer direkt zu bezahlen und auf den Werkpreis des Hauptunternehmers anzurechnen, als griffiger als ein blosses Garantieversprechen. Details dazu im Artikel Bauhandwerkerpfandrecht.
- Erfüllungsgarantie einer Bank oder Versicherung. Sie ist die einzige Sicherheit, die auch dann trägt, wenn dein Vertragspartner zahlungsunfähig wird. Die Norm SIA 118 kennt für die Zeit nach der Abnahme die Solidarbürgschaft in Art. 181 und die Bargarantie in Art. 182.
Ein letzter Punkt, der selten verhandelt wird: der Ausstieg. Art. 377 OR erlaubt dir den Rücktritt jederzeit, solange das Werk unvollendet ist — aber gegen Vergütung der geleisteten Arbeit und volle Schadloshaltung des Unternehmers. Der günstige Ausstieg besteht nur über Art. 366 Abs. 1 OR, wenn der Unternehmer nicht rechtzeitig beginnt oder so sehr im Rückstand ist, dass die rechtzeitige Vollendung nicht mehr vorauszusehen ist. Ob sich eine externe Prüfung des Vertrags lohnt, wird im Thread Dringend: Werkvertrag überprüfen lassen, ja oder nein? aus verschiedenen Blickwinkeln diskutiert — die Bank prüft den Vertrag zwar, aber im Interesse ihrer Sicherheit, nicht deiner.
Was heisst das für dich
Geh den Entwurf mit der Klauselliste von oben durch und markiere jede Zeile, die eine der Spalten «zu deinen Lasten» trifft. Verlange die Änderungen gebündelt und schriftlich, bevor ein Termin für die Unterschrift steht — nach der Unterschrift verhandelst du gegen einen Vertrag statt über einen. Setz die drei Daten Vertragsschluss, Termin und Abnahme an eine Stelle, an der du sie in zwei Jahren wiederfindest. Und behalte einen Teil des Werkpreises zurück, bis vier Monate nach Vollendung vergangen sind. Dieser Artikel ordnet die Rechtslage ein; die Prüfung deines konkreten Vertrages ersetzt er nicht.
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