GEAK beim Hausverkauf: wo er Pflicht ist und was er bringt
In drei Kantonen ist der GEAK beim Verkauf eines Wohngebäudes obligatorisch. Die Erlasse, die Ausnahmen, die Gültigkeit und was der Ausweis sonst bringt.
Der Notariatstermin ist angesetzt, der Käufer hat unterschriftsreif zugesagt — und dann fragt das Notariat nach dem Gebäudeenergieausweis. In drei Kantonen ist das keine höfliche Frage, sondern eine Pflicht, die vor dem Verkauf erledigt sein muss. In den übrigen ist der GEAK freiwillig, und trotzdem verlangt ihn ein Teil der Kaufinteressenten. Hier steht, wo er Pflicht ist, mit welchem Erlass, und was er dir sonst bringt.
Kurzantwort
- Belegt obligatorisch beim Verkauf eines Wohngebäudes: Freiburg, Waadt, Jura. Die Fundstellen stehen in der Tabelle unten.
- Neuenburg kennt keine Verkaufspflicht. Dort muss nur ein bereits vorhandener Ausweis offengelegt und im öffentlich beurkundeten Vertrag erwähnt werden.
- Für die übrigen 22 Kantone haben wir die Erlasse nicht einzeln gelesen — wir behaupten deshalb weder Pflicht noch Freiwilligkeit.
- Die Kosten trägt in allen drei Pflichtkantonen die verkaufende Partei, und der Ausweis muss vor dem Vertragsabschluss vorliegen.
- Ein GEAK gilt zehn Jahre ab Publikationsdatum oder bis zu einer energetisch relevanten Änderung (Produktreglement 2026 des Vereins GEAK).
In welchen Kantonen der GEAK beim Verkauf Pflicht ist
Jede Zeile dieser Tabelle stützt sich auf den kantonalen Erlass, den wir selbst abgerufen haben. Wo wir das nicht getan haben, steht «nicht belegt» — das ist keine Aussage über die Rechtslage, sondern über unsere Prüfung.
| Kanton | Pflicht beim Verkauf | Erlass und Artikel | Fundstelle |
|---|---|---|---|
| Freiburg | ja | Energiegesetz (EnGe, SGF 770.1) Art. 11a; Energiereglement (EnR, SGF 770.11) Art. 5 | Freiburger Gesetzessammlung BDLF, abgerufen 02.09.2026 |
| Waadt | ja, seit 1. Januar 2017 | R-CECB (RSV 730.01.4) Art. 2 Abs. 1 sowie Art. 10 bis 12 | Base législative vaudoise und vd.ch, abgerufen 02.09.2026 |
| Jura | ja | Ordonnance sur l'énergie (OEn, RSJU 730.11) Art. 48 Abs. 1 Bst. a | Recueil systématique jurassien, abgerufen 02.09.2026 |
| Neuenburg | nein — nur Offenlegung eines vorhandenen Ausweises | LCEn (RSN 740.1) Art. 45 und Art. 49; RELCEn (RSN 740.10) Art. 58 | Recueil systématique neuchâtelois, abgerufen 02.09.2026 |
| übrige 22 Kantone | nicht belegt — von uns nicht geprüft | — | — |
Der Verein GEAK schreibt dazu allgemein: «In einigen Kantonen ist der GEAK bei Handänderungen und für den Erhalt von Fördergeldern obligatorisch. In den meisten ist er aber freiwillig.» Wer in einem Kanton verkauft, der oben nicht steht, klärt das beim kantonalen Energieamt oder beim Notariat ab — nicht anhand einer Liste im Netz.
Was in Freiburg gilt
Art. 11a Abs. 1 des Freiburger Energiegesetzes ist knapp: «Die Erstellung eines Gebäudeenergieausweises ist obligatorisch für Neubauten und für alle Bauten, die Gegenstand einer Veräusserung sind.» Ausgenommen sind Handänderungen zwischen gesetzlichen Erben — von Todes wegen oder unter Lebenden —, Übertragungen wegen Auflösung des Güterstandes sowie die Übertragung an einen Gesamt- oder Miteigentümer.
Absatz 3 regelt das Geld: Die Kosten gehen zulasten der Eigentümerin oder des Eigentümers. Absatz 4 regelt den Zweck: «Der Gebäudeenergieausweis wird den Käuferinnen und Käufern vorgelegt.» Das Energiereglement erklärt in Art. 5, dass der Nachweis der GEAK ist und für Wohnbauten, Verwaltungsgebäude und Schulen im Sinne der Norm SIA 380/1 gilt. Kontrolliert wird das über die Grundbuchämter: Sie liefern dem Amt Adresse von Verkäufer und Erwerber, Kategorie und Standort des Gebäudes sowie das Datum der Veräusserung.
Was in der Waadt gilt
Das Waadtländer Reglement über den kantonalen Gebäudeenergieausweis (R-CECB, RSV 730.01.4) wurde am 24. August 2016 beschlossen und trat am 1. Januar 2017 in Kraft. Art. 2 Abs. 1 lautet: «L'établissement d'un CECB est obligatoire lors de la vente d'un bâtiment d'habitation.» Absatz 3 stellt klar, dass daraus keine Sanierungspflicht folgt.
Art. 11 definiert, was als Verkauf zählt: die entgeltliche Übertragung unter Lebenden eines bestehenden Wohngebäudes. Ausgenommen sind unter anderem Schenkungen und gemischte Schenkungen, Abtretungen an Erbes statt, der Verkauf noch nicht erstellter Wohngebäude, Eigentumsübergänge durch Erbgang — Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis — sowie Übertragungen zwischen Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterstand oder dem Scheidungsrecht. Der Kanton hält auf seiner Seite ausdrücklich fest, dass diese Ehegatten-Ausnahme nicht für Konkubinatspaare gilt: Dort ist der Ausweis Pflicht.
Nach Art. 10 lässt die Eigentümerschaft den Ausweis auf eigene Kosten im Hinblick auf den Verkauf erstellen und übergibt ihn dem Käufer spätestens beim Vertragsabschluss. Beim Stockwerkeigentum wird der GEAK nach Art. 12 für das ganze Gebäude erstellt, sobald die erste Wohnung verkauft wird; die Kosten sind gemeinschaftliche Kosten. Und Art. 8 nennt die Gültigkeit: zehn Jahre.
Was im Jura gilt
Art. 48 Abs. 1 der jurassischen Energieverordnung (RSJU 730.11) macht den GEAK für Gebäude, die dem individuellen oder kollektiven Wohnen dienen, in zwei Fällen obligatorisch: wenn ein Gebäude Gegenstand einer Veräusserung ist, und beim Ersatz einer Heizung durch eine neue fossil betriebene Anlage. Ausgenommen von der ersten Variante sind Übertragungen zwischen gesetzlichen Erben von Todes wegen oder unter Lebenden, die Liquidation des Güterstandes sowie Übertragungen zwischen Gesamt- oder Miteigentümern.
Zwei Absätze regeln den Ablauf: Die Kosten trägt die Eigentümerschaft (Abs. 4), und bei einer Veräusserung wird der Ausweis den Erwerbern vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags übergeben (Abs. 5).
Warum Neuenburg nicht dazugehört
Die Neuenburger Regelung wird oft mit einer Verkaufspflicht verwechselt, ist aber etwas anderes. Art. 45 Abs. 2 LCEn verlangt die Bestimmung der Energiekennwerte nur für Gebäude mit einer Baubewilligung vor dem 1. Januar 1990, und auch dort nur, wenn die Energiebezugsfläche 1’000 Quadratmeter übersteigt oder mindestens fünf Nutzer an einer Zentralheizung hängen. Ein Einfamilienhaus fällt in aller Regel nicht darunter.
Art. 49 knüpft daran an: Bei Veräusserung und Vermietung von Gebäuden, für die eine solche Bestimmung erfolgt ist, müssen die entsprechenden Unterlagen den Interessierten mitgeteilt und in den öffentlich beurkundeten Verträgen sowie in Mietverträgen erwähnt werden. Das ist eine Offenlegungspflicht für einen vorhandenen Ausweis, keine Pflicht, ihn für den Verkauf erstellen zu lassen.
Was der GEAK bringt, wo er freiwillig ist
Drei Dinge, und keines davon ist eine Preisgarantie.
Er beantwortet die häufigste Käuferfrage vor der Besichtigung. Energieträger, Verbrauch und Klasse stehen auf einem Blatt, das ein anerkannter Experte unterschrieben hat. Das ist belastbarer als eine Heizkostenabrechnung, weil der GEAK auf Standardnutzung rechnet und dein Haus damit vergleichbar macht. Was die drei Klassen genau messen, steht im Artikel dazu, welche Massnahme die GEAK-Klasse bewegt.
Er ist die Eintrittskarte zur Förderung, wenn du vorher noch sanierst. Der Verein GEAK hält fest, der GEAK Plus sei «obligatorisch bei Förderbeträgen über CHF 10'000 aus dem Gebäudeprogramm». Ob sich der Beratungsbericht für dich rechnet, ist eine eigene Rechnung — sie steht im Artikel zum GEAK Plus.
Er gehört ins Verkaufsdossier. Zusammen mit Grundbuchauszug, Plänen, Bewilligungen und den Belegen deiner Investitionen macht er aus einem Inserat eine Verhandlung mit Zahlen. Was sonst hineingehört, steht in der Übersicht zu den Unterlagen im Hausdossier.
Ein Punkt zur Gültigkeit: Zehn Jahre sind lang. Ein Ausweis von 2019 ist beim Verkauf 2026 formal gültig, zeigt nach einer Heizungssanierung aber den alten Zustand — und damit die schlechtere Klasse. Der Verein GEAK nennt dafür die Aufdatierung, die günstiger ist als ein neuer Ausweis.
Was heisst das für dich
Kläre als Erstes, in welchem Kanton dein Objekt liegt. Freiburg, Waadt und Jura heisst: Der GEAK muss vor dem Vertrag da sein, du bezahlst ihn, und beim Stockwerkeigentum betrifft er das ganze Gebäude. Rechne mit Vorlauf für die Terminvereinbarung mit einer anerkannten Fachperson — das ist der Teil, der im Verkaufsfahrplan am häufigsten vergessen geht.
In allen übrigen Kantonen entscheidest du selbst. Frag zuerst beim kantonalen Energieamt nach, statt dich auf eine Übersicht zu verlassen; die Erlasse ändern. Und wenn du ohnehin noch etwas machst, dreh die Reihenfolge richtig herum: erst der GEAK oder GEAK Plus, dann das Förderbeitragsgesuch, dann die Baustelle. Welche Massnahme vor dem Verkauf überhaupt etwas bringt und was du besser einpreist, kannst du im Wert-Check: welche Massnahme vor dem Verkauf etwas bringt durchgehen — er nennt keinen Marktwert und keine Frankenprognose, sondern ordnet jede Massnahme nach Wirkungsklasse mit Quelle ein und rechnet Förderung und Steuerwirkung dazu.
Weiterlesen
- Was ein GEAK aussagt und wann sich der GEAK Plus lohnt — Ausweis, Beratungsbericht und die Kosten
- GEAK-Klasse verbessern: welche Massnahme dich weiterbringt — was die drei Buchstaben messen
- Die Unterlagen fürs Hausdossier — was beim Verkauf sonst noch bereitliegen muss
- Im Forum: GEAK Plus — Kosten und Subventionspotenzial und Minergie-Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses
Quellen
- Kanton Freiburg, Energiegesetz (EnGe, SGF 770.1), Art. 11a — Pflicht bei Veräusserung, Ausnahmen, Kostenträger, Vorlage an die Käufer
- Kanton Freiburg, Energiereglement (EnR, SGF 770.11), Art. 5 — GEAK als Nachweis, Geltungsbereich, Miteigentum, Meldung der Grundbuchämter
- Canton de Vaud, R-CECB (RSV 730.01.4) vom 24. August 2016 — Art. 2, 8, 10, 11 und 12
- Etat de Vaud: Règlement sur le Certificat énergétique cantonal des bâtiments — Pflichtfälle seit dem 1. Januar 2017, Ausnahmen, Konkubinat, Härtefälle
- République et Canton du Jura, Ordonnance sur l'énergie (RSJU 730.11), Art. 48 — Pflicht bei Veräusserung und bei fossilem Heizungsersatz
- République et Canton de Neuchâtel, LCEn (RSN 740.1), Art. 45, 46 und 49 — Bestimmungspflicht nur für bestimmte Gebäude, Offenlegung bei Veräusserung
- République et Canton de Neuchâtel, RELCEn (RSN 740.10), Art. 57 und 58 — Ausführungsbestimmungen zum Ausweis
- Verein GEAK: Produktreglement 2026 — Ziff. 3.1 und Kap. 6, Gültigkeit zehn Jahre
- Verein GEAK: FAQ zum GEAK — kantonale Pflichten, GEAK Plus ab Förderbeiträgen über CHF 10’000
