Schimmel in der Wohnung: wer zahlt und was zuerst geschehen muss

Die Ecke im Schlafzimmer ist schwarz, hinter dem Schrank an der Aussenwand. Die Verwaltung schreibt, du lüftest zu wenig. Du bist überzeugt, dass die Wand zu kalt ist. Beide Erklärungen sind physikalisch möglich, und sie kosten sehr unterschiedlich viel — deshalb entscheidet nicht die Meinung, sondern eine Messreihe. Wie du sie führst und was danach rechtlich gilt, steht hier.

Kurzantwort

• Schimmel wächst an der Oberfläche, nicht in der Raumluft. Die Schwelle liegt bei rund 80 Prozent Feuchte auf dem Material.
• Die Ursache erkennst du am Muster, nicht am Aussehen: eine ortsfeste kalte Stelle spricht für eine Wärmebrücke, verteilte Feuchte für zu viel Feuchtigkeitseintrag ohne Abfuhr.
• Beweis ist ein Datenlogger, kein Streitgespräch: Raumtemperatur, relative Feuchte und Oberflächentemperatur über zwei Wochen.
• Als Mieter meldest du sofort und schriftlich (Art. 257g OR) und verlangst Beseitigung sowie Herabsetzung (Art. 259a und 259d OR). Eigenmächtig kürzen darfst du nicht.
• Das Schlichtungsverfahren in Mietsachen kostet keine Gerichtskosten (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO).

Was Schimmel an der Wand zum Wachsen braucht

Zwei Zahlen genügen, um die ganze Diskussion zu führen. Die erste steht in der Norm SIA 180:2014, Ziffer 6.2.1.3: Um das Schimmelpilzrisiko zu vermeiden, darf die Oberflächenfeuchte — die relative Feuchte der oberflächennahen Luftschicht — den Wert von 80 Prozent nicht während mehr als zweier aufeinanderfolgender Wochen pro Jahr übersteigen. Dieselbe Norm verlangt in Ziffer 6.2.1.1, dass an keiner Stelle Oberflächenkondensat auftritt und an keiner Stelle die Gefahr von Schimmelpilzbefall besteht.

Die zweite Zahl ist der Taupunkt. Das BAG rechnet es in der Wegleitung «Vorsicht Schimmel» vor: Bei 20 Grad Raumluft und 60 Prozent Luftfeuchtigkeit ist eine 12 Grad kühle Wand «schon beinahe feucht»; bei 23 Grad und nur 50 Prozent liegt dieselbe 12 Grad kühle Wand «hart an der Schwelle feucht zu werden». Und weiter: In stark geheizten Altbauwohnungen kann eine relative Luftfeuchtigkeit von über 50 Prozent bereits zu viel sein.

Die Tabelle stammt aus derselben BAG-Wegleitung. Sie sagt dir, wie kalt eine Oberfläche sein darf, bevor sich Wasser darauf niederschlägt. Alles, was du dafür brauchst, ist ein Thermo-Hygrometer und ein Infrarot-Thermometer.

Wie du Wärmebrücke und Lüftungsverhalten auseinanderhältst

Das BAG beschreibt, welche Gebäude anfällig sind: Häuser mit Baujahr vor 1980 ohne wärmetechnische Sanierung der Aussenwände, ältere Häuser mit neuen Fenstern, Aussenwände mit einer Dicke unter 35 Zentimetern und Häuser in unmittelbarer Umgebung von grösseren Gewässern. Der Fall «alte Wand, neues dichtes Fenster» ist der häufigste: Das Fenster senkt den unfreiwilligen Luftwechsel, die Wand bleibt kalt, und die Feuchte schlägt sich dort nieder, wo es am kältesten ist.

Das BAG rät ausdrücklich, genau diese Fragen zu klären: ob Ereignisse wie starke Regenfälle oder bauliche Massnahmen mit dem Problem zusammenhängen und ob im selben Haus, beim Vormieter oder in Wohnungen derselben Überbauung ähnliche Probleme auftraten.

Welche Messungen die Ursache belegen

Nimm ein Blatt und führe zwei Wochen lang dieses Protokoll, morgens und abends, immer am selben Ort:

Ein negativer Abstand über mehrere Tage ist der Beleg, den du brauchst. Besser als von Hand ist ein Datenlogger, der Temperatur und Feuchte viertelstündlich aufzeichnet — weil er auch zeigt, ob überhaupt gelüftet wurde.

Genau daran entschied sich ein Fall bis vor Bundesgericht. Im Urteil 4A_578/2014 vom 23. Februar 2015 ging es um einen Mieter, der wegen Schimmelbefalls Sanierung und Mietzinsherabsetzung verlangte. Die Vorinstanz stellte fest, die Vermieterin habe mit dem gutachterlichen Befund beweisen können, dass die erhöhte Luftfeuchtigkeit auf die Nutzung ohne entsprechende manuelle Lüftung zurückzuführen sei: Hauptursache sei höchstwahrscheinlich das Wäschetrocknen in der Wohnung, und der Experte habe keine regelmässigen Temperatur- und Feuchtigkeitssprünge beobachten können, die sich normalerweise bei einer Fensterlüftung zeigen. Bauliche Mängel konnte er ausschliessen. Die Beschwerde des Mieters wurde abgewiesen.

Zwei Lehren daraus. Erstens: Die Messkurve ist das Beweismittel, nicht die Erinnerung. Zweitens: Sie schneidet in beide Richtungen — sie kann ebenso zeigen, dass regelmässig gelüftet wurde und die Wand trotzdem unter dem Taupunkt lag.

Wer zahlt, wenn die Ursache feststeht

⚠ Als Mieter gilt zuerst eine Pflicht, nicht ein Recht: Art. 257g OR verlangt, dass du Mängel meldest, die du nicht selber beseitigen musst; unterlässt du die Meldung, haftest du für den daraus entstehenden Schaden. Das BAG formuliert es deutlich: umgehend melden, am besten beschreiben oder fotografieren und den Brief eingeschrieben schicken — und als Mieter oder Stockwerkeigentümer nicht von sich aus Schadensbegutachtungen oder Schimmelpilzmessungen in Auftrag geben.

Der Rest ist Verfahren. Bleibt der Vermieter untätig, setzt du ihm nach Art. 259g OR schriftlich eine angemessene Frist und kündigst schriftlich an, künftig fällige Mietzinse bei der vom Kanton bezeichneten Stelle zu hinterlegen; mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt. ⛔ Danach läuft eine harte Frist: Nach Art. 259h OR fallen hinterlegte Mietzinse dem Vermieter zu, wenn du deine Ansprüche nicht innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend machst.

Der Weg dorthin ist bewusst niederschwellig: In Streitigkeiten aus Miete von Wohn- und Geschäftsräumen werden im Schlichtungsverfahren keine Gerichtskosten gesprochen (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO), und bei Hinterlegung, Kündigungsschutz und Erstreckung gilt das vereinfachte Verfahren ohne Rücksicht auf den Streitwert (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO).

Wie die Sanierung abläuft

Das BAG teilt den Schaden in drei Kategorien ein, und diese Einteilung entscheidet über das Vorgehen:

• Kategorie 0: oberflächliche Spuren bis 100 cm², an einer Stelle, in einem Raum, ohne Vorgeschichte von Wasserschäden — gesundheitlich und bauphysikalisch unproblematisch.
• Kategorie 1: oberflächlicher Bewuchs bis 0.5 m² bei vereinzeltem, bis 100 cm² bei dichtem Bewuchs — im Sinne der Gesundheitsvorsorge inakzeptabel, bauphysikalisch wenig problematisch.
• Kategorie 2: über 0.5 m², dichter Bewuchs über 100 cm², Bewuchs in tieferen Schichten, mehrere Stellen oder deutlicher Schimmelgeruch ohne sichtbaren Bewuchs — bauphysikalisch häufig problematisch.

Bei unklarer Schadenskategorie, ungeklärter Ursache und bei grösserem oder wiederholtem Schaden gehört eine Fachperson für Bauschäden und Bauphysik dazu. ⛔ Von biozid ausgerüsteten Innenfarben und Putzen in Wohn- und Aufenthaltsräumen raten das BAG und die Verbände SMGV und VSLF ab, weil die langfristigen Risiken für die Bewohner schwer abschätzbar sind. Und ein Entfeuchtungsgerät gehört erst nach der Beseitigung in Betrieb, sonst nimmt die Sporenzahl zu.

Wie du den Rückfall verhinderst

• [ ] Zehn Zentimeter Abstand zwischen Möbeln und Aussenwänden, grosse Schränke nicht in Aussenwandecken.
• [ ] Mindestens dreimal täglich 5 bis 10 Minuten Durchzug mit allen Fenstern und Türen, statt dauernd gekippter Fenster.
• [ ] Keine Wäsche in Wohnräumen trocknen — das war im Bundesgerichtsfall die Hauptursache.
• [ ] Rechtzeitig heizen, Raumtemperatur um 20 Grad; Türen zu schwächer beheizten Räumen konsequent geschlossen halten.
• [ ] Beschlagene Fenster als Alarm nehmen und sofort lüften.
• [ ] Nach Umbauten wochenlang häufiger lüften, weil Baumaterialien trocknen.

Was heisst das für dich

Fotografiere die Stelle mit Datum, melde sie schriftlich und eingeschrieben, und starte am selben Tag die Messreihe. Zwei Wochen Raumluft, Feuchte und Oberflächentemperatur reichen, um die Frage zu entscheiden, um die sonst monatelang gestritten wird. Liegt die Oberfläche wiederholt unter dem Taupunkt, obwohl die Raumluft unauffällig ist, ist es das Gebäude — dann geht es um Beseitigung und Herabsetzung. Zeigt die Kurve dagegen Feuchtespitzen ohne Lüftung, änderst du zuerst das Verhalten und sparst dir das Verfahren. Und in beiden Fällen gilt: erst die Ursache, dann der Pinsel.

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• Im Forum: Rechtliches: Mietminderung bei Schimmelbefall — und der Klassiker Schimmel bei Schrägfenster mit 33 Beiträgen

Quellen

• BAG, Mieterinnen- und Mieterverband, HEV Schweiz, SVIT: «Vorsicht Schimmel», August 2023 — Taupunkttabelle, Schadenkategorien 0 bis 2, Risikoprofil der Gebäude, Empfehlungen zu Lüftung, Möblierung und Bioziden
• Obligationenrecht (SR 220), Art. 257f–257h, 259–259i — Meldepflicht, Sorgfaltspflicht, Mängelrechte, Herabsetzung, Hinterlegung und die 30-Tage-Frist
• Zivilprozessordnung (SR 272), Art. 113 Abs. 2 und Art. 243 Abs. 2 — keine Gerichtskosten im Schlichtungsverfahren, vereinfachtes Verfahren ohne Streitwertgrenze
• Bundesgericht 4A_578/2014 vom 23. Februar 2015 — Beweisführung über Messdaten, Wäschetrocknen als Hauptursache, fehlende Lüftungssprünge
• suissetec, Merkblatt LUEF201 — Wortlaut der Ziffern 6.2.1.1 und 6.2.1.3 der Norm SIA 180:2014
• Zivilgesetzbuch (SR 210), Art. 712b und 712h — was nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden kann und wie gemeinschaftliche Kosten verteilt werden