Reservationsvereinbarung und Anzahlung: was du unterschreibst

Der Makler legt ein Formular hin: Reservationsvereinbarung, 20’000 Franken bis Freitag, sonst gehe das Haus an den nächsten Interessenten. Im Text steht, die Zahlung verfalle, wenn du nicht kaufst. Unterschrieben wird an der Besichtigung, auf dem Küchentisch. Was dort entsteht, ist rechtlich fast nichts — und das ist die gute Nachricht, sofern du weisst, wie du an dein Geld zurückkommst.

Kurzantwort

• Ein Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR). Dasselbe gilt für Vorverträge (Art. 216 Abs. 2 OR).
• Eine nur schriftlich unterzeichnete Reservationsvereinbarung ist deshalb nichtig (Art. 20 OR) — sie bindet weder dich noch den Verkäufer.
• Die Anzahlung ist zurückzuerstatten, weil sie für ein Geschäft geleistet wurde, das nicht zustande kam (Art. 62 Abs. 2 OR, «causa non secuta»). Einen Irrtum musst du dafür nicht nachweisen.
• Eine Verfallsklausel teilt das Schicksal des nichtigen Vertrags. Gültig bleibt nur eine Pauschale, die einzig das negative Interesse abgilt — und die der Verkäufer beziffern muss (BGE 140 III 200).
• ⚠ Die Rückforderung verjährt nach drei Jahren ab Kenntnis, spätestens nach zehn Jahren (Art. 67 OR).

Weshalb der Kauf erst beim Notariat verbindlich wird

Zwei Sätze tragen alles. Art. 657 Abs. 1 ZGB: «Der Vertrag auf Eigentumsübertragung bedarf zu seiner Verbindlichkeit der öffentlichen Beurkundung.» Und Art. 216 OR, der es für den Kaufvertrag wiederholt und in Abs. 2 ausdehnt: «Vorverträge sowie Verträge, die ein Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grundstück begründen, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.»

Das Bundesgericht fasst die Folge im Urteil 4A_109/2018 in einem Satz zusammen: «Bei Missachtung der Formvorschrift ist der Vertrag nichtig im Sinne von Art. 20 OR.» Nichtig heisst: von Anfang an ohne Wirkung, und zwar für beide Seiten. Der Verkäufer kann dich nicht zum Kauf zwingen, du ihn nicht zum Verkauf.

Wie weit die Beurkundungspflicht reicht, hat das Bundesgericht 2025 nochmals geklärt: Sie erstreckt sich «auf alle objektiv und subjektiv wesentlichen Vertragspunkte, welche das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung betreffen» (Urteil 4A_53/2025 vom 12. Mai 2025, E. 4.2). Eine Nebenabrede, die den Preis beeinflusst, wird damit ebenfalls beurkundungspflichtig — und ohne Beurkundung ebenfalls nichtig.

Der Zweck der Form ist kein Formalismus. Das Bundesgericht nennt drei Gründe: die Parteien vor übereilten Entscheiden zu schützen, ihnen eine fachkundige Beratung zu sichern und eine verlässliche Grundlage für den Grundbucheintrag zu schaffen. Genau diese drei Dinge fehlen am Küchentisch.

Was in der Reservationsvereinbarung steht, und was davon hält

Die entscheidende Unterscheidung liegt zwischen den letzten beiden inhaltlichen Zeilen, und sie stammt aus BGE 140 III 200. Konventionalstrafen, die eine Leistungspflicht bekräftigen sollen, deren Eingehung die Beurkundung erfordern würde, fallen selbst unter den Formzwang und sind ohne Beurkundung nichtig. Formlos gültig sind dagegen Vereinbarungen über Pauschalvergütungen, «wenn sie einzig den Zweck haben, das sogenannte negative Interesse abzugelten, wie beispielsweise Planungsaufwand zu ersetzen, den eine Partei im Vertrauen auf den künftigen Vertragsabschluss gemacht hat».

Im Fall 4A_109/2018 war die Klausel gerade deshalb nichtig: Die Anzahlung von 50’000 Franken sollte auch dann verfallen, wenn der Käufer ohne eigenes Verschulden zurücktrat. Damit ging sie über die vorvertragliche Haftung hinaus und wirkte auf den Abschluss hin.

Wie du die Anzahlung zurückholst

Das Bundesgericht hat im selben Urteil auch den Rückforderungsweg festgehalten, und dieser Punkt ist im Streit der wichtigste: Die Rückleistung aus nicht verwirklichtem Grund ist «im Gegensatz zur freiwilligen Zahlung einer Nichtschuld nach Art. 63 Abs. 1 OR — nicht davon abhängig, dass irrtümlich geleistet wurde (Art. 62 Abs. 2 OR)». Du musst also nicht behaupten, du hättest die Rechtslage verkannt. Es genügt, dass das Grundstückgeschäft nicht zustande kam.

Zwei Einwände kommen regelmässig, und beide sind im Urteil beantwortet. Der Verkäufer wirft Rechtsmissbrauch nach Art. 2 Abs. 2 ZGB vor, weil der Vertrag ja «weitgehend erfüllt» sei. Das Bundesgericht hält dagegen: Erfüllt wird ein Vorvertrag erst mit dem Abschluss des Hauptvertrags, und die geleistete Anzahlung ist «lediglich eine Teilerfüllung». Zweitens rechnet er mit angeblichen Aufwendungen auf. Das geht nur, wenn er den Schaden im Einzelnen substanziiert — eine Pauschale ersetzt den Nachweis nicht.

Die Prüfliste, bevor du zahlst

1. Empfänger und Kontoart klären. Geht das Geld auf ein Konto des Maklers, des Verkäufers oder auf ein Sperrkonto beim Notariat? Nur beim Notariatskonto liegt es bei einer Stelle, die es ohne Zustimmung beider Seiten nicht freigeben darf. Lass dir die IBAN und den Kontoinhaber vorher schriftlich nennen.
2. Betrag begrenzen. Ein Betrag, der den plausiblen Aufwand des Verkäufers deutlich übersteigt, hat nur einen Zweck: Druck. Nenn selbst eine Zahl.
3. Rückzahlungsgrund und Frist ausformulieren. «Rückzahlung innert zehn Tagen ohne Abzug, wenn bis zum […] kein öffentlich beurkundeter Kaufvertrag vorliegt.» Ein Datum, keine Umschreibung.
4. Verfallsklauseln streichen. Wenn der Verkäufer darauf besteht, verlang, dass der Ersatz auf den nachgewiesenen Aufwand beschränkt und beziffert wird.
5. Finanzierungsvorbehalt hineinschreiben. Auch wenn die Vereinbarung nichts bindet, dokumentiert er, weshalb der Vertrag scheiterte.
6. Beurkundungstermin fixieren. Ein konkreter Termin beim Notariat innert vier bis sechs Wochen zeigt, ob es der Gegenseite ernst ist.
7. Kopie mitnehmen. Mit Datum und Unterschriften beider Seiten. Ohne Beleg wird die Rückforderung zur Beweisfrage.
8. Zahlungsbeleg aufbewahren. Die dreijährige Frist nach Art. 67 OR läuft ab Kenntnis des Anspruchs.

Die Alternative, die wirklich reserviert

Wer nicht bloss eine Absichtserklärung will, hat zwei Wege, und beide führen über das Notariat. Der öffentlich beurkundete Vorvertrag verpflichtet beide Seiten zum Abschluss des Kaufvertrags. Das Kaufsrecht nach Art. 216 Abs. 2 OR gibt dir das Recht, den Kauf innert einer Frist einseitig auszulösen; es darf nach Art. 216a OR für höchstens zehn Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden. Erst die Vormerkung macht die Reservation gegenüber Dritten wirksam.

Beides kostet Beurkundungs- und Grundbuchgebühren, die kantonal geregelt sind — die Grössenordnungen stehen im Artikel zu Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch. Diese Kosten sind der Preis dafür, dass die Zusage hält.

Was heisst das für dich

Zahl nichts, bevor du weisst, wem das Konto gehört und unter welcher Bedingung das Geld zurückkommt — und schreib beides in die Vereinbarung, statt es zu besprechen. Halte den Betrag klein: Für die Verhandlungsposition zählt der Beurkundungstermin, nicht die Höhe der Reservationszahlung. Wenn du das Geld zurückforderst, tu es schriftlich, mit Frist und unter Hinweis auf Art. 62 Abs. 2 OR, und leite bei Schweigen eine Betreibung ein, bevor drei Jahre vergangen sind. Und plane die Reservationszahlung nie als Teil deines Eigenkapitals ein — sie kann monatelang blockiert sein, wie die Aufstellung im Artikel zum Eigenkapital beim Hauskauf zeigt. Diese Einordnung ist keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Weiterlesen

• Handänderungssteuer, Notariat und Grundbuch — was die Beurkundung kostet, die den Kauf erst bindend macht
• Eigenkapital beim Hauskauf — weshalb blockiertes Geld in der Finanzierungsrechnung fehlt
• Versteckter Mangel nach dem Hauskauf — was nach der Beurkundung noch möglich ist
• Im Forum: Reservationsvereinbarung nicht unterschrieben, Anzahlung bezahlt und Reservationsvertrag: Anzahlung zu hoch?

Quellen

• Obligationenrecht (OR, SR 220) — Art. 216 Beurkundungspflicht, Art. 216a Vormerkung, Art. 20 Nichtigkeit, Art. 62 und 63 ungerechtfertigte Bereicherung, Art. 67 Verjährung, Art. 158 Haft- und Reugeld
• Bundesgericht 4A_109/2018 vom 8. November 2018 — nichtige Verfallsklausel, Rückforderung nach Art. 62 Abs. 2 OR, kein Rechtsmissbrauch
• BGE 140 III 200 (4A_413/2013 vom 11. März 2014) — Konventionalstrafe für das negative Interesse ist formlos gültig
• Bundesgericht 4A_53/2025 vom 12. Mai 2025 — Umfang der Beurkundungspflicht bei Nebenabreden
• Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210) — Art. 657 Abs. 1 öffentliche Beurkundung, Art. 2 Abs. 2 Rechtsmissbrauch