Was ein Baukredit kostet und wie er zur Hypothek wird

Der Aushub ist gemacht, die Baumeisterrechnung liegt auf dem Tisch, und das Konto, von dem sie bezahlt wird, heisst nicht Hypothek, sondern Baukredit. Was danach passiert, überrascht viele Bauherren: Der Zins wird quartalsweise belastet, dazu kommt eine Kommission, die niemand angekündigt hat, und am Ende steht eine Abrechnung, die mit dem verhandelten Zinssatz wenig zu tun zu haben scheint. Der Baukredit ist kein kleiner Bruder der Hypothek, sondern ein anderes Produkt mit einer anderen Preislogik.

Kurzantwort

• Ein Baukredit ist ein Kontokorrentkredit: Der Zins läuft nur auf dem beanspruchten Saldo, die Kommission dagegen meist auf der bewilligten Limite.
• Weil du das Geld schrittweise beziehst, ist die durchschnittliche Beanspruchung über die Bauzeit deutlich tiefer als die Bausumme — genau daran lässt sich sparen.
• ⚠ Es gibt keine amtliche Zinsreihe für Baukredite. Die SNB führt Hypotheken und Konsumkredite, Baukredite nicht.
• Der Baukredit ist kein Konsumkredit: Art. 7 Abs. 1 Bst. a KKG nimmt grundpfandgesicherte Kredite aus. Kein Widerrufsrecht, keine gesetzliche Zinsobergrenze.
• Bei der Konsolidierung wird der Saldo in die Hypothek umgewandelt. Ab dann gelten 10 Prozent harte Eigenmittel und Amortisation auf zwei Drittel innert 15 Jahren.

Wie ein Baukredit funktioniert

Die Bank spricht eine Limite, meist in der Höhe der Bausumme abzüglich der Eigenmittel, die du selbst einbringst. Auf dieses Konto laufen die Rechnungen der Unternehmer. Du visierst sie, die Bank zahlt sie aus, der Saldo steigt. Verzinst wird, was auf dem Konto steht — nicht die Limite.

Das ist der entscheidende Unterschied zur Hypothek. Eine Hypothek über 700’000 Franken kostet vom ersten Tag an Zins auf 700’000 Franken. Ein Baukredit über dieselbe Limite kostet im ersten Monat fast nichts und im letzten fast den vollen Betrag. Über eine Bauzeit von zwölf bis achtzehn Monaten liegt die durchschnittliche Beanspruchung erfahrungsgemäss weit unter der Limite — und der Zinsaufwand entsprechend.

Dagegen läuft die Kreditkommission unabhängig vom Saldo. Sie ist der Preis dafür, dass die Bank die Limite bereithält, und wird in der Regel quartalsweise belastet. Bei einer langen Bauzeit und einer knapp beanspruchten Limite kann die Kommission den Zins übersteigen. ⚠ Für den Kommissionsansatz gibt es keine veröffentlichte Schweizer Reihe. Er steht ausschliesslich in deinem Kreditvertrag, und er ist verhandelbar — verlang ihn beziffert, bevor du unterschreibst.

Weshalb es keinen offiziellen Baukreditzins gibt

Die Schweizerische Nationalbank erhebt die Zinssätze der Banken im Neugeschäft. Ihre Produktliste enthält variable Hypotheken, Festhypotheken mit Laufzeiten von einem bis fünfzehn Jahren, Hypotheken mit Bindung an den SARON, Konsumkredite, Spareinlagen und Kassenobligationen. Baukredite kommen darin nicht vor. Wer dir eine «marktübliche» Baukreditkondition nennt, stützt sich also nicht auf eine öffentliche Statistik.

Was die SNB zeigt, ist das Zinsumfeld, in dem du verhandelst. Im Neugeschäft Juni 2026 lagen die Mittelwerte bei 1.16 Prozent für die SARON-Hypothek ohne feste Laufzeit, 1.62 Prozent für die fünfjährige und 1.91 Prozent für die zehnjährige Festhypothek sowie 2.79 Prozent für die variable Hypothek. Baukredite werden üblicherweise gegenüber einer variablen Basis bepreist — die konkrete Marge ist eine Verhandlung, kein Marktdatum.

Die Rechnung, auf die es ankommt

Nicht der Zinssatz entscheidet über deine Zinskosten, sondern die Fläche unter deiner Bezugskurve. Das folgende Beispiel rechnet eine Bausumme von 700’000 Franken über vierzehn Monate durch. ⚠ Zinssatz und Kommission sind hier angenommen, weil es dafür keine veröffentlichte Quelle gibt; setz deine eigenen Vertragswerte ein.

Drei Dinge stehen in dieser Tabelle. Erstens: Die durchschnittliche Beanspruchung beträgt hier rund 351’000 Franken, also gut die Hälfte der Limite — dieselbe Summe von Anfang an als Hypothek gezogen, würde in vierzehn Monaten rund das Doppelte an Zins kosten. Zweitens: Die Kommission macht 44 Prozent der Kosten aus und hängt an der Limite, nicht am Bezug. Drittens: Verschiebt sich der Zinsansatz um einen halben Prozentpunkt, ändert sich der Zinsaufwand um rund 2’050 Franken — verschiebt sich die Bauzeit um drei Monate, ändert sich allein die Kommission um 1’750 Franken. Bauzeit ist ein Kostenfaktor.

Wann welche Rechnung überhaupt fällig wird

Hier liegt der Hebel, den man vor Baubeginn setzt und nicht mehr danach. Das Obligationenrecht sagt in Art. 372 Abs. 1: «Die Vergütung ist bei der Ablieferung des Werkes zu zahlen.» Abschlagszahlungen nach Baufortschritt sind also nicht die gesetzliche Grundregel, sondern eine vertragliche Abrede — Abs. 2 lässt sie für Werke zu, die in Teilen abgeliefert und je nach Teil vergütet werden. Wenn im Werkvertrag die Norm SIA 118 vereinbart ist, gilt deren Zahlungsordnung. Was im Vertrag steht und was nicht, entscheidet also über deinen Zinsaufwand; die Fallstricke im Beschrieb sind in unserem Beitrag zur Genauigkeit des Kostenvoranschlags beschrieben.

Der zweite Grund, weshalb die Bank direkt an die Unternehmer zahlt, ist eine Frist. Nach Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB haben Handwerker und Unternehmer Anspruch auf ein gesetzliches Grundpfandrecht an deinem Grundstück, und nach Art. 839 Abs. 2 kann die Eintragung bis spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit erfolgen. Das gilt auch dann, wenn du dem Generalunternehmer bereits alles überwiesen hast und dieser den Subunternehmer nicht bezahlt. Wie du dich davor schützt, steht in unserem Beitrag zum Bauhandwerkerpfandrecht.

Was bei der Umwandlung in die Hypothek gilt

Nach der Schlussabrechnung wird der beanspruchte Saldo konsolidiert: aus dem Kontokorrent wird eine oder werden mehrere Hypotheken. Der Zeitpunkt ist verhandelbar, der Massstab nicht. Die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung über die Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen, in Kraft seit dem 1. Januar 2025 und von der FINMA als aufsichtsrechtlicher Mindeststandard anerkannt, verlangen zweierlei: mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts an Eigenmitteln, die nicht aus der beruflichen Vorsorge stammen, und die Amortisation der Hypothekarschuld auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert 15 Jahren.

Zwei Punkte, die im Bauablauf zählen. Der Belehnungswert wird am fertigen Objekt bestimmt, nicht an der Bausumme — wenn die Schätzung tiefer ausfällt als die Kosten, fehlt dir Eigenkapital, und zwar erst am Schluss. Und die Tragbarkeit wird auf dieselbe Weise gerechnet wie beim Kauf; die Mechanik steht in unserem Beitrag zur Tragbarkeitsrechnung. Lass dir die Schätzung des fertigen Objekts deshalb vor Baubeginn schriftlich geben, nicht danach.

Noch ein Punkt, der oft für Verwirrung sorgt: Für den Baukredit gilt das Konsumkreditgesetz nicht. Art. 7 Abs. 1 Bst. a KKG nimmt Kreditverträge aus, die direkt oder indirekt grundpfandgesichert sind; Bst. e nimmt zusätzlich Kredite über 80’000 Franken aus. Damit entfallen das Widerrufsrecht, die Kreditfähigkeitsprüfung und die Höchstzinsvorschrift des Konsumkreditrechts. Was gilt, steht im Vertrag.

Wie du die Zinskosten in der Bauphase senkst

1. Limite nicht überdimensionieren. Die Kommission läuft auf der Limite. Eine Reserve gehört ins Budget, aber sie kostet auf dem Baukreditkonto jeden Tag Geld.
2. Zahlungsplan bewusst vereinbaren. Je später eine Zahlung fällig wird, desto kürzer wird sie verzinst. Das ist der einzige Hebel, den du vor Vertragsschluss vollständig in der Hand hast.
3. Eigenmittel und Bezug abstimmen. Wenn die Bank verlangt, dass die Eigenmittel zuerst verbaut werden, beginnt die Verzinsung später. Frag ausdrücklich, in welcher Reihenfolge gezogen wird — das steht selten in der Offerte.
4. Rechnungen prüfen, bevor sie ausgelöst werden. Jede zu früh bezahlte Akontorechnung ist verzinstes Kapital ohne Gegenwert. Wie du eine überhöhte Position erkennst, steht im Beitrag zum Kostenvoranschlag.
5. Konsolidierungszeitpunkt festhalten. Wer erst Monate nach dem Einzug konsolidiert, zahlt den Baukreditansatz weiter. Der Termin gehört in die Kreditzusage.

Was heisst das für dich

Verlang von der Bank vor der Unterschrift vier Zahlen schriftlich: den Zinsansatz, den Kommissionsansatz mit Bezugsgrösse und Periodizität, die Höhe der Limite und die Bedingungen der Konsolidierung samt Termin. Rechne dann deinen eigenen Zahlungsplan durch — Monat für Monat, wie in der Tabelle oben — statt mit der Bausumme mal Zinssatz zu rechnen; die beiden Ergebnisse unterscheiden sich um mehrere tausend Franken. Leg die Schätzung des fertigen Objekts vor Baubeginn vor, damit die Eigenmittellücke nicht erst bei der Konsolidierung auftaucht. Und behalte die Viermonatsfrist des Bauhandwerkerpfandrechts im Kopf, bis sie für den letzten Unternehmer abgelaufen ist. Diese Einordnung ist keine Finanzberatung im Einzelfall; massgebend ist dein Kreditvertrag.

Weiterlesen

• Wie genau ein Kostenvoranschlag sein muss — was eine Überschreitung für deine Limite bedeutet
• Bauhandwerkerpfandrecht — weshalb die Bank direkt an die Unternehmer zahlt
• Tragbarkeit der Hypothek — die Rechnung, die bei der Konsolidierung gilt
• Im Forum: Typischer Verlauf Baukredit bei EFH und Was kann alles über den Baukredit bezahlt werden

Quellen

• OR (SR 220), Art. 372 — Vergütung bei Ablieferung, Teilvergütung bei teilweiser Ablieferung
• KKG (SR 221.214.1), Art. 7 Abs. 1 Bst. a und e — Ausschluss grundpfandgesicherter Kredite und von Krediten über 80’000 Franken
• ZGB (SR 210), Art. 837 und 839 — gesetzliches Grundpfandrecht der Handwerker, Eintragungsfrist von vier Monaten
• SBVg: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen (13. Dezember 2023) — 10 Prozent Eigenmittel ausserhalb der zweiten Säule, Amortisation auf zwei Drittel innert 15 Jahren
• SNB-Datenportal: Zinssätze im Neugeschäft, Cube zikrepro — Produktliste und Mittelwerte Juni 2026; eine Reihe für Baukredite besteht nicht