Wie du einen Architekten auswählst und was sein Honorar kosten darf

Auf dem Tisch liegen zwei Honorarofferten für dasselbe Haus. Die eine nennt 62’000 Franken, die andere 98’000. Beide sagen «gemäss SIA», beide wirken seriös. Der Unterschied liegt fast nie im Preis pro Stunde, sondern darin, welche Leistungsphasen überhaupt drin sind und auf welche Bezugsgrösse gerechnet wurde. Sobald du beides offenlegst, wird aus zwei Zahlen ein echter Vergleich.

Kurzantwort

• Der Auftrag zerfällt in sieben Teilphasen nach der Ordnung SIA 102 — von Vorprojekt bis Abschluss. Eine Offerte ohne Phasenangabe ist nicht vergleichbar.
• Der grösste Block ist die Bauleitung: 29 Prozent des Leistungsanteils entfallen auf die Ausführung, 16 auf das Ausführungsprojekt.
• Drei Honorarmodelle sind üblich: nach Zeitaufwand, nach aufwandbestimmenden Baukosten und als Pauschale oder Globale.
• Es gibt keine amtliche Honorartabelle mehr. Die KBOB verweist auf Verhandlung; publizierte Höchstansätze öffentlicher Bauherren liegen 2025 bei 138.60 Franken je Stunde in der Stadt Zürich und 130 Franken im Kanton Luzern.
• Nebenkosten sind ein eigener Betrag und gehören als Pauschale in Prozent der Honorarsumme in die Offerte.

Welche Leistungsphasen ein Auftrag umfasst

Der Bund listet in seinem Leistungsbeschrieb für Generalplaner genau die Teilphasen auf, die auch dein Auftrag hätte. Die Prozentwerte daneben stammen aus den Unterlagen der ETH Zürich zur Ordnung SIA 102 und geben an, welcher Anteil der Gesamtleistung auf welche Phase entfällt.

Das ist die wichtigste Tabelle des Artikels, und zwar aus einem einzigen Grund: Wenn eine Offerte nur die Phasen 31 bis 41 enthält, deckt sie 50.5 Prozent des Leistungsanteils ab. Sie ist damit nicht günstiger als die andere, sondern halb so gross. Genau daraus entstehen die Differenzen, die im Forumsthread Evaluation Architekt oder Generalunternehmer diskutiert werden.

Wie sich die drei Honorarmodelle unterscheiden

Honorar nach Zeitaufwand. Es wird gerechnet, was gearbeitet wurde, zum vereinbarten Ansatz. Die KBOB empfiehlt, den Zeitaufwand über Qualifikationskategorien abzubilden, damit nicht jede Stunde zum Ansatz des Projektleiters verrechnet wird. Für dich das transparenteste Modell — und das mit dem grössten Risiko, wenn kein Kostendach vereinbart ist.

Honorar nach aufwandbestimmenden Baukosten. Der Klassiker der Ordnung SIA 102: Aus den Baukosten wird ein Stundenaufwand abgeleitet und dieser mit einem Stundenansatz multipliziert. Vorteil: Der Aufwand skaliert mit der Aufgabe. Nachteil: Steigen die Baukosten, steigt auch das Honorar — der Anreiz zeigt in die falsche Richtung, solange kein Kostenziel im Vertrag steht.

Pauschale oder Globale. Ein fixer Betrag für einen fest beschriebenen Leistungsumfang. Die Pauschale enthält die Teuerung nicht, die Globale berücksichtigt sie — die KBOB unterscheidet beide ausdrücklich. Der Kanton Luzern lässt Globalhonorare für Leistungen zu, die sich über mehr als drei Jahre erstrecken.

Der Kanton Luzern beschreibt zudem den üblichen Ablauf beim Baukostenmodell: Zu Beginn wird das Honorar approximativ aus einer Grobkostenschätzung berechnet; sobald der Kostenvoranschlag vorliegt, werden die aufwandbestimmenden Baukosten nachgerechnet und das Honorar rückwirkend angepasst. Wer das nicht weiss, wundert sich über die erste Korrektur.

Was ein Architekt kosten darf

Hier ist die ehrliche Antwort unbequem: Eine verbindliche Schweizer Honorartabelle für private Bauherrschaften gibt es nicht. Die KBOB — die Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren — schreibt in ihren Empfehlungen für 2026, die Stundenansätze im freihändigen Verfahren seien «auftragsbezogen zu verhandeln und zu vereinbaren», und überlässt es den einzelnen Beschaffungsstellen, eigene Höchstansätze zu empfehlen oder darauf zu verzichten.

Genau diese Höchstansätze sind aber publiziert, und sie sind der beste verfügbare Massstab:

⚠ Diese Werte binden dich nicht. Sie sind Vorgaben öffentlicher Auftraggeber für ihre eigenen Aufträge. Als privater Bauherr darfst du jeden Ansatz vereinbaren — aber wenn eine Offerte deutlich darüber liegt, weisst du wenigstens, wonach du fragst.

Ein Rechenbeispiel nach Baukosten

Die Ordnung SIA 102 leitet den mittleren Zeitaufwand aus den aufwandbestimmenden Baukosten ab. Die ETH Zürich stellt den Rechenweg in ihren Unterlagen dar: Der Grundfaktor ist p = Z1 + Z2 geteilt durch die dritte Wurzel aus den Baukosten; der Zeitaufwand ergibt sich als Baukosten mal p durch 100, multipliziert mit dem Schwierigkeitsgrad, dem Leistungsanteil, dem Anpassungsfaktor und dem Umbaufaktor.

Gerechnet mit den Z-Werten, welche die Stadt Zürich für die Ordnung SIA 102 anwendet — Z1 = 0.062 und Z2 = 10.58:

⚠ Drei Ehrlichkeiten dazu. Erstens ist das eine Rechenvariante, keine Offerte: Der Schwierigkeitsgrad n stammt aus einer Baukategorienliste der Ordnung SIA 102 und liegt laut Kanton Luzern zwischen 0.7 und 1.3 — er verändert das Ergebnis um bis zu einem Drittel. Zweitens ist die Faustregel, dass rund 20 Prozent der Erstellungskosten nicht aufwandbestimmend sind (Honorare, öffentliche Gebühren, Versicherungsprämien), eine Erfahrungsgrösse der ETH-Unterlagen, keine Norm. Drittens fällt der prozentuale Anteil bei kleinen Bauvorhaben höher aus als bei grossen — das liegt am Rechenmodell und ist genau der Grund, weshalb bei Einfamilienhäusern oft Pauschalen unterhalb des Modellwerts vereinbart werden.

Was du daraus mitnimmst: Ein Honorar von rund 19 bis 20 Prozent der Erstellungskosten für den vollen Leistungsumfang ist kein Ausreisser. Und eine Offerte über 10 Prozent ist wahrscheinlich keine günstigere Architektin, sondern der halbe Auftrag.

Welche Leistungen typischerweise nicht enthalten sind

Die KBOB behandelt Nebenkosten als eigenes Kostenelement und empfiehlt, sie als Pauschale in Prozent der Honorarsumme festzulegen; wird keine Pauschale vereinbart, ist ein maximales Kostendach festzulegen. In der Pauschale enthalten sind in der Regel:

• sämtliche Reisekosten innerhalb eines definierten Rayons sowie Spesen für Unterkunft und Verpflegung
• die Dokumentation aller Projektphasen, insbesondere von Vorprojekt, Bauprojekt und realisiertem Bauwerk
• Arbeitsmodelle, Fotografien, Pläne, Kopien, Datenträger, Büroinfrastruktur, Porto und Telefon
• alle Unterlagen für die Bewilligungsverfahren sowie sämtliche Ausschreibungs- und Ausführungsunterlagen
• der Betrieb eines elektronischen Projektraums und die Prämien der Berufshaftpflichtversicherung

Nur ausnahmsweise und nach vorheriger Bewilligung entschädigt werden Reisen ausserhalb des Rayons, bestellte fotografische Arbeiten, Modelle und Publikationen, der Einsatz von Spezialgeräten sowie bestellte Drittleistungen. Gar nicht entschädigt werden unproduktive Reisezeit und Anpassungen an die CAD-Richtlinien der Auftraggeberschaft.

Zwei weitere Positionen, die im Kleingedruckten stehen: Für eine Generalplanerfunktion erhöht der Kanton Luzern das Honorar der Grundleistungen um maximal 5 Prozent, und für eine übergeordnete Gesamtleitung rechnet er üblicherweise mit 3 Prozent des Honorars.

Wie du zwei Angebote auf eine Basis bringst

Nimm ein leeres Blatt, schreib die sieben Teilphasen untereinander und die beiden Angebote nebeneinander. Für jede Zelle brauchst du drei Angaben: ist die Phase enthalten, welche Honorarart gilt, und was ist ausdrücklich ausgeschlossen.

Sobald die letzte Zeile steht, ist der Vergleich fertig. Verlang die fehlenden Angaben schriftlich nach — jede Planerin und jeder Planer kann sie in einer halben Stunde liefern, und wer sich weigert, hat dir bereits geantwortet.

Woran du im Erstgespräch die Eignung erkennst

1. Fragt nach dem Budget, bevor über Formen gesprochen wird. Wer das Kostenziel als Ausgangsgrösse behandelt und nicht als Ergebnis, plant anders.
2. Nennt die Baukategorie und den Schwierigkeitsgrad selbst. Ein Gegenüber, das n und die Bezugsgrösse ohne Nachfrage offenlegt, hat nichts zu verstecken.
3. Zeigt zwei realisierte Objekte mit Schlussabrechnung, nicht nur mit Fotos. Der Vergleich von Kostenvoranschlag und Abrechnung sagt mehr als jede Referenzliste.
4. Erklärt, wer die Bauleitung macht. 29 Prozent des Leistungsanteils hängen daran; wird sie an Dritte vergeben, gehört das vor die Unterschrift.
5. Akzeptiert die Anzeigepflicht bei Kostenüberschreitung. Der Kanton Luzern hält für seine Verträge fest, dass eine nicht angezeigte Überschreitung des Kostendachs voll zu Lasten des Beauftragten geht. Wer diesen Satz unterschreibt, arbeitet mit dir.

Was heisst das für dich

Bestimm zuerst, welche Phasen du überhaupt vergeben willst — planen lassen und selbst ausschreiben ist eine legitime Variante, aber es ist eine andere Bestellung. Verlang danach jede Offerte in derselben Gliederung: Phase, Leistungsanteil, Honorarart, Bezugsgrösse, Nebenkosten, Mehrwertsteuer. Vergleich erst am Schluss die Summen, und rechne vorher nach, wie viele Prozent des Leistungsanteils jede Offerte abdeckt. Und schreib zwei Sätze in den Vertrag: dass die Berechnungsfaktoren über die ganze Vertragsdauer unverändert bleiben, und dass jede absehbare Überschreitung des Kostendachs sofort und schriftlich angezeigt werden muss.

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• Pauschalpreis, Kostendach oder Regie — dieselbe Preislogik, angewendet auf die ausführenden Unternehmer
• Welche Klauseln du im Werkvertrag prüfst — was nach der Honorarofferte in den Vertrag gehört
• Im Forum: Architekt hält Terminplan nicht ein — Konventionalstrafe? — der Fall, für den man vorher eine Vertragszeile gebraucht hätte

Quellen

• Stadt Zürich, Amt für Hochbauten, Merkblatt zu Planungsaufträgen (Januar 2025) — Z-Werte für die Ordnung SIA 102, Stundenansatz 138.60 Franken, Teilleistungen und Anpassungsfaktoren
• Kanton Luzern, Merkblatt zu Planungsaufträgen — Höchststundenansatz 130 Franken, Schwierigkeitsgrad 0.7 bis 1.3, Generalplanerzuschlag, Anzeigepflicht beim Kostendach
• KBOB, Empfehlungen zur Honorierung von Planerinnen und Planern 2026 — Verhandlung statt Tarif, Qualifikationskategorien, Nebenkosten als Pauschale
• ETH Zürich, Unterlagen «Honorar» zur Ordnung SIA 102 — Leistungsanteile je Teilphase, Rechenweg über den Grundfaktor, nicht aufwandbestimmende Kostenanteile
• BBL, Leistungsbeschrieb Generalplaner b22044 (30.09.2022) — Phasenübersicht 31 bis 53 und Genauigkeitsgrade der Kostenermittlungen