Ich werde die Hypothek in zwei Tranchen aufteilen; Zahlen fiktiv:
1. Tranche (200'000 CHF, Fixzinshypothek 5 Jahre, wird für Amortisation verwendet)
2. Tranche (500'000 CHF, Fixzinshypothek 3 Jahre)
Nun wollte ich eigentlich die Registerschuldbriefe aufteilen (in 200'000 CHF und 500'000 CHF) damit ein Wechsel zu einem anderen Anbieter nach Ablauf der jeweiligen Laufzeiten einfacher möglich ist. Die Bank meint, dass sie nur einen einzigen Registerschuldbrief mache. Die Annahme, dass Registerschuldbriefe "gleich" wie die früheren Namensschuldbriefe aufgeteilt werden können / sollen bei verschiedenen Laufzeiten von Fixzinshypotheken ist schon korrekt?
Zweite Frage betreffend Splittung Schuldbrief: Ich habe gelesen, dass man die zuerst ablaufende Tranche mit einem Schuldbrief tieferen Ranges decken soll. Die zuletzt ablaufende Tranche soll mit dem ersten Rang gedeckt werden (Quelle: Hypotheken Fehler 3: Den Schuldbrief falsch gesplittet). Ich verstehe die Begründung aber nicht ganz... Wenn man es wie beschrieben aufteilt, hat man doch eher Probleme, die erste Tranche bei einem anderen Anbieter abzulösen, da der Rang tiefer ist? Über eine Aufklärung wäre ich sehr dankbar 🙂
Bei höherer Laufzeit hast du ein höheres Ausfallrisiko.
Dass du Arbeitslos wirst da ist die Gefahr in 3 Jahren noch recht übeschaubar .. auf 10 Jahre weis niemand was kommt.
Um dem entgegen zu wirken macht es aus meiner Sicht schon Sinn die Ränge so zu verteilen, dass die längere Laufzeit einen höheren Rang erhält.
Anders herum hat die Bank doppeltes Risiko: einmal der Ausfall wegen Arbeitslos IV oder was auch immer PLUS sie kommt gar nicht an das Geld ran, weil erst der andere Gläubiger bedient wird.
Ich würde behaupten es sollte auf den Zins einfluss haben (wobei ich das in der heutigen Zeit auch nicht mehr so recht glaube)
Man kann auch Registerschuldbriefe splitten, nur die Bank will das offensichtlich nicht. Die Banker sind ja auch nicht von gestern und wissen natürlich warum du den Schuldbrief splitten willst. 😉
Zudem steigt bei zwei Kreditgebern das Risiko für den im 2. Rang überpropotional.
Wenn wir bei deinem fiktiven Beispiel bleiben, könnte das wie folgt aussehen:
Hauswert 900'000.-
Hypothek 1. Rang 500'000.-
Hypothek 2. Rang 200'000.-
Wenn sich im schlimmsten Fall das Haus nur für 650'000.- verkaufen lässt, bleibt der Kreditgeber im 2. Rang auf 50'000.- Schulden sitzen. Wer will das schon. Für ein solches Risiko ist einfach die Marge auf einer Hypothek zu klein.
Ganz anders würde es aussehen wenn der Hauswert beispielsweise 2 Millionen wäre. Dann ist auch im 2. Rang das Risiko praktisch null.
Die Begründung betreffend Rangreihenfolge der Schuldbriefe ist für mich nachvollziehbar. Beim Wechseln der Hypothek zu einer Drittbank ist es normal, dass der neue Kreditgeber den Schuldbrief mit dem niedrigen Rang zuerst übernimmt. Normalerweise verlangt der neue Kreditgeber aber, dass er die längere Laufzeit nach Auslaufen ebenfalls übernehmen darf - erst dann bekommt er den Schuldbrief im ersten Rang.
Zudem gilt: wer zahlt, befielt. Die Bank soll deine Schuldbriefgebühren bezahlen, wenn sie ihn nicht wie von dir gewünscht splitten will. Dieses Argument wird sicher Bewegung in die Sache bringen.
Da steht doch klar: "...die Hypothek, die zuerst ausläuft, unbedingt im so genannten letzten Rang sein und die, die zuletzt ausläuft, im ersten Rang"
Tranche welche in 3 Jahren abläuft = gedeckt mit SB im 3. Rang
Tranche welche in 5 Jahren abläuft = gedeckt mit SB im 2. Rang
Tranche welche in 8 Jahren abläuft = gedeckt mit SB im 1. Rang
@totämügerli
sorry, das wäre alles andere als "normal", du schliesst ja jetzt einen Vertrag mit der aktuellen Bank ab, diese wird in 3-4 Jahren (bei einer allfälligen Teilablösung) wohl kaum bereit sein Ihre beste Sicherheit (Schuldbrief im 1. Rang) einfach so abzugeben und zwingen wird man sie wohl kaum können aufgrund der bestehenden Verträge! Etwas anderes ist es, wenn die neue Bank an die aktuelle Bank ein schriftliches unwiderrufliches Zahlungsversprechen abgibt für die Tranche welche zu einem späteren Zeitpunkt abläuft; dies wird aber nur über ca. 18 Monate gemacht, und selbst dann nicht von allen Banken...