Na ja, die geben eben halt nur denen gute Rabatte, welche auch den ganzen Kredit abzusichern vermögen.
Wie erwähnt, die Finanzierung ist solide (EK-Anteil deutlich über 20%, Tragbarkeit vollauf gegeben). Wir hatten die freie Wahl, bei welcher Bank wir die Hypothek abschliessen möchten. Alle angefragten Banken hätten unser Eigentum finanziert.
Möglicherweise hängt es auch von (Raiffeisen-)Bank zu (Raiffeisen-)Bank ab, da diese genossenschaftlich verbunden sind und eigene Sätze bestimmen können. In unserer Region bietet bspw. eine Raiffeisenbank die variable Hypothek zu 2,5% an, währendem der Verband der Raiffeisenbanken den Satz von 3% empfiehlt (ich weiss, im vorherigen Beitrag ging es um die Festhypotheken. Dieses Beispiel nur zur Verdeutlichung, dass keine allgemeingültigen Regeln im Bezug auf die Höhe der Hypothekarzinsen bestehen).
Ich finde deshalb die generelle Aussage, dass es 0,5% Rabatt auf die publizierten Sätze gibt etwas gewagt (meine subjektive Meinung). Bei mir war's eben nicht so, auch bei Freunden nicht, obwohl sie einen EK-Anteil von 35% einbrachten und Doppelverdiener sind.
das war genau der im internet publizierte zinssatz (am naechsten tag war er aber schon wieder auf 1.9 gestiegen). die migrosbank laesst nicht mit sich verhandeln. das ist bei diesen guten konditionen aber auch wirklich nicht noetig, oder?
Meine Prognose ist dass die Talsohle (variabel und Fest, Libor einwenig Spielraum) ziemlich erreicht ist und dass die Festhypotheken in der zweiten Jahreshälfte wieder leicht anziehen werden. Da die Fest und variablen Hypotheken nie auf das tiefe Niveau der Libor Zinsen kommen werden (basierend auf Refinanzierungszinsen der Banken) würde ich momentan auf Libor 1 Monat gehen (0.31% + ca. 0.6% Marge = 0.91%) und paar Monate Zinseinsparungen machen, eventuell jetzt schon eine Festhypothek auf das Ende 09 fixieren (forward ca. 0.2).
Wir haben vor bald 2 Jahren auch bei der Raiffeisenbank abgeschlossen. Damals haben wir mehr als 0.5% Rabatt zu den publizierten Zinssätzen erhalten.
Die Raiffeisenbanken sind tatsächlich ziemlich autonom. Bei einer Bank erhält man einen besseren Zinssatz als bei einer anderen. Die haben da ziemlich viel Spielraum. Wir haben sie einfach vor vollendete Tatsachen gestellt und ihnen gesagt, zu welchem Zinssatz wir die Hypothek bei Ihnen abschliessen. Schlussendlich hat die Geschäftsleitung eingelenkt und uns den gewünschten Zinssatz gewährt. Andernfalls wären wir zu einer anderen Bank gegangen.
In den letzten 2 Tagen sind namentlich die langfristigen Hypotheken wieder markant teurer geworden..... offenbar erhöhen die Banken ihre Margen, denn aufgrund der Zinssituation kann dies ja kaum passiert sein: Der LIBOR sinkt eigentlich immer noch....
Das im Dezember festgestellte Zusammenrücken der Zinsen (= geringe Zinsdifferenzen für 1-2 Jahre längere Hypotheken) ist einem Handorgeleffekt (= grössere Zinsdifferenzen für unterschiedliche Laufzeiten) gewichen.
Ich werde noch diese Woche eine 5jährige Festhypothek abschliessen, da ich nicht an ein weiteres markantes Sinken glaube. Warum 5 Jahre? A) Der "Aufpreis" für eine 10jährige ist mir zu gross - ich kann so in den nächsten 5 Jahren stark von einem günstigen Zins profitieren. /emoticons/default_cool.png Ich rechne aufgrund der vielen gehorteten Gelder damit, dass in 2-3 Jahren die Inflationstendenz massiv zunehmen wird, das führt dann zu steigenden Zinsen. C) Prophet ist leider niemand....
Refinanzierungszins der Bank ist nicht gleich Libor und daher kann man nicht sagen dass die Bank eine höhere Marge hat wenn die Festhypozinsen ansteigen. Jedes Institut hat eine eigene Mischrechnung wie Sie den internen Refinanzierungssatz festlegt (Spargelder, Libor, interne Kosten etc.). 1. und 2. Hypothekarzins ist bei Festhypotheken gleich, Betrag der 2. Hypothek kann z.B. über die 3. Säule indirekt amortisiert werden.
Die 5 jährige bleibt gleich, die längerfristigen steigen.
Die 5jährigen wurden heute teilweise markant teurer (z.B. bei Valiant +0.15%). Da die Banken teilweise mehrmals täglich die Zinssätze anpassen, dürfte der hypomarkt.ch nicht immer ganz aktuell sein.
Es ändert sich halt jeden Tag - ist fast wie im Casino......
- Tranche 1: 200'000 für 3 Jahre (Minergiehypothek)
- Tranche 2: für 5 oder 6 Jahre
- Tranche 3: werde ich noch offen lassen und erst kurz vor der Konsolidierung im Q3 festlegen.
Da die Werte in der letzten Zeit wieder etwas gestiegen sind, warte ich noch etwas ab. Habe ja noch mehr als ein halbes Jahr Zeit /emoticons/default_wink.png
Denke mal, dass die 3 jährige nach ein paar negativ Meldungen aus der Wirtschaft wieder runter kommt.
Hoffe auch, die 5 oder 6 jährige kommt uns noch etwas entgegen.
Wenn ich die 10-jährige mal noch für 3.00 bekommen würden, dann wäre das auch eine Überlegung wert.
Oder soll ich doch schon 5 Jahre für 2.60% nehmen? /emoticons/default_additional/70.gif
Der SMI (und auch die anderen Indizes) ist ja in diesem Jahr nicht schlecht gestartet und kommen jetzt wieder auf den Boden der Realität zurück.
Die schlechten Nachrichten trudeln auch wieder ein.
Auf jeden Fall beim 3 jährigen bin ich ziemlich zuversichtlich, dass der noch etwas sinkt.
Bauen ist wirklich extrem spannend. Auf der einen Seite beobachtet man die Entwicklung der Finanzmärkte auf der anderen Seite kümmert man sich um Details auf Handwerker Ebene und fragt sich wie man eventuell bei bestimmten Arbeiten selber Hand anlegen muss.
Wie rup und sunseeker meine ich ebenfalls, die Hypozinsen werden bald wieder fallen, auch die langjährigen!
Die Q4-Quartalszahlen sind grottenschlecht und im Wochentakt werden uns Hiobsbotschaften über globale Entlassungswellen erreichen, leider wird die schweizerische Bankenwelt (UBS, CS) ebenfalls viele Angestellte entlassen müssen (ca. 10 bis 20%).
Darum empfehle ich, ruhig Blut zu gewahren...
Für mich persönlich spielt die Höhe des Hypozinses gar nicht so eine grosse Rolle, vor einigen Tagen habe ich zwei Szenarien durchgerechnet, das eine Mal mit einem hohen Hypozins von 5 %, das andere Mal mit einem tieferen von 3 %. Unser EK-Anteil beträgt ungefähr 37%, unsere Finanzierung läuft demzufolge ohne "aufgezwungene" Amortisation.
Beruflich bin ich Angestellter und gehöre dem guten Mittelstand an. Nach meinen Berechnungen komme ich zum Schluss, dass ich in Tiefzinsphasen eine höhere Steuerlast zu tragen habe, in Hochzinsphasen verdient die Bank besser an mir /emoticons/default_wink.png
Zusammengefasst betrug der Unterschied nur wenige Tausend Franken...
Wie sieht das denn bei euch aus, kommt ihr zu ähnlichen Schlüssen?
Habe gestern auch mal ein paar Szenarien durchgerechnet.
Mit verschiedenen Laufzeiten, ...
Das mit den Steuern habe ich jedoch nicht berücksichtigt.
Ich mach mir dazu folgende Überschlagsrechnung:
Das mehr oder weniger beim Einkommen, welches Aufgrund der höheren oder tieferen Schuldenlast zustande kommt, wird zu einem Drittel auf die Steuern überschlagen.
Gehen wir von 4% Zins aus für 300'000 Franken Hypothek aus und rechnen daraus den Unterschied zwischen 3% und 5% Zins.
Zahlst Du der Bank pro Jahr 3000 mehr Hypozinsen (5%), zahlst Du 1000 weniger Steuern. --> + 2000 Franken
Zahlst Du der Bank pro Jahr 3000 weniger Hypozinsen (3%), zahlst Du 1000 mehr Steuern. --> - 2000 Franken
Macht also zwischen 3% und 5% doch 4000 Franken.
Bei 600'000 Hypothek sind es dann doch 8000 Franken --> 666 Franken / pro Monat
Rechne ich da etwas falsch?
Ausgenommen sind natürlich Beträge, welche einen signifikanten Einfluss auf die Progression haben. Aber so wild wird da wohl auch nicht sein.
Ich habe die Zinsen seit Dezember genau beobachtet, da ich in den nächsten 2-3 Monaten spätestens abschliessen will. Bisher war der Trend eher nach unten, mit einem ziemlichen Sturz Mitte Januar.
Seit einigen Tagen steigen die Zinsen wieder. Ist dies ein Zwischenhoch (wie Ende 2008 / Anfang 2009) oder zieht der Trend eher an?
Wie werden sich die kommenden Zinstermine auf die Hypozinsen auswirken (ich denke, es sind überall Senkungen zu erwarten):
5. März > Europäische Zentralbank
5. März > Bank of England
12. März > Schweizerische Nationalbank
17. März > US Federal Reserve
Wer kenn Trends, Tipps und gute strategien für die aktuelle Zinslage. Wie die banken ihre Zinsen ausrechnung und wo die Korrelation ist (Wirtschaftsdaten/Aktienindizes/Leitzinsen) ist mir ein Rätsel...