Wie lange ein Baugesuch in der Schweiz wirklich dauert

Das Gesuch ist eingereicht, die Profile stehen, der Unternehmer fragt nach einem Termin für den Aushub — und die Gemeinde sagt, es dauere halt. Wie lange genau, steht in keinem Bundesgesetz. Es steht in kantonalem Recht, in Prozessbeschreibungen der Fachstellen, und an drei Stellen, an denen du die Dauer selbst beeinflusst.

Kurzantwort

• Rechne im störungsfreien Fall mit rund acht Wochen. Der Kanton Luzern beziffert die Gesamtdauer vom Eingang bis zur Eröffnung des Entscheids mit 40 Arbeitstagen in 80 Prozent der Fälle.
• Die öffentliche Auflage dauert 20 Tage in Zürich und Luzern; in Bern läuft eine Einsprachefrist von 30 Tagen.
• Es gibt keine schweizweite Frist. Art. 25 RPG überlässt Zuständigkeiten und Verfahren den Kantonen und verlangt bloss, dass sie Fristen festlegen.
• Zwei Dinge halten das Verfahren an: unvollständige Unterlagen und Einsprachen. Beide führen zur Sistierung — die Uhr steht still, dein Bautermin nicht.
• Nach dem Entscheid ist noch nicht Baubeginn. Es braucht den Ablauf der Rechtsmittelfrist, die Erfüllung der Nebenbestimmungen und die schriftliche Baufreigabe.

Warum es keine einzige Frist für die ganze Schweiz gibt

Die Bewilligungspflicht selbst ist Bundesrecht: «Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden» (Art. 22 Abs. 1 RPG). Der Rest ist es nicht. Art. 25 Abs. 1 RPG bestimmt lapidar: «Die Kantone ordnen Zuständigkeiten und Verfahren.» Absatz 1bis fügt hinzu, dass sie «für alle Verfahren zur Errichtung, Änderung oder Zweckänderung von Bauten und Anlagen Fristen und deren Wirkungen» festlegen.

Der Bund verlangt also Fristen, gibt aber keine vor. Was er zusätzlich verlangt, ist Koordination: Braucht ein Vorhaben Verfügungen mehrerer Behörden, ist eine Behörde zu bezeichnen, die für ausreichende Koordination sorgt, für eine gemeinsame öffentliche Auflage aller Gesuchsunterlagen und möglichst für eine gemeinsame oder gleichzeitige Eröffnung der Verfügungen (Art. 25a RPG). Genau daran hängt in der Praxis ein grosser Teil der Wartezeit — die Gemeinde wartet auf den Kanton, und der Kanton auf seine Fachstellen.

Was zwischen Eingabe und Publikation passiert

Diese erste Etappe ist die kürzeste und diejenige, die du am stärksten beeinflusst.

Im Kanton Bern ist sie auf den Tag geregelt. Die Gemeindeverwaltung nimmt innert sieben Arbeitstagen nach Eingang der Baueingabe und nach erfolgter Profilierung eine vorläufige formelle Prüfung vor (Art. 17 Abs. 1 BewD). Stellt die Baubewilligungsbehörde formelle Mängel fest, weist sie das Gesuch zur Verbesserung zurück — und zwar innert zehn Arbeitstagen nach Eingang bei ihr (Art. 18 Abs. 3 BewD). Für die Verbesserung selbst setzt sie eine Frist; bei erkennbar nicht bewilligungsfähigen Vorhaben sind es drei Monate, mit dem Hinweis, dass das Gesuch sonst als zurückgezogen gilt.

Im Kanton Luzern rechnet die Dienststelle Raum und Wirtschaft vom Eingang bei der Gemeinde bis zur Überweisung an den Kanton mit rund drei Arbeitstagen. Im Kanton Zürich prüft die örtliche Baubehörde die Vollständigkeit, fordert fehlende Unterlagen innerhalb der Vorprüfungsfrist ein und weist mangelhafte oder unvollständige Gesuchsunterlagen zurück.

Die Botschaft ist überall dieselbe: Ein unvollständiges Gesuch verliert nicht drei Tage, sondern eine Runde.

Wie lange die öffentliche Auflage dauert

Im Kanton Bern erfolgt die Veröffentlichung in zwei aufeinanderfolgenden Nummern des amtlichen Anzeigers (Art. 26 Abs. 2 BewD) — die Frist beginnt mit der ersten. Wer sich am Datum der zweiten orientiert, verliert eine Woche, in beide Richtungen.

Ein Detail aus Zürich, das oft vergessen geht: Die Aussteckung muss bis zur Bekanntmachung stehen und mindestens während der ganzen Auflagefrist stehen bleiben. Wird sie vor der rechtskräftigen Erledigung entfernt, kann die Gemeinde im Rechtsmittelfall die Wiederherstellung verlangen — und dann steht das Profil ein zweites Mal.

Die Ablauftabelle vom Gesuch bis zur Baufreigabe

Die einzige publizierte Gesamtdauer

Kantone veröffentlichen selten, wie lange ihre Verfahren tatsächlich dauern. Der Kanton Luzern tut es. In der Prozessbeschreibung zum ordentlichen Baubewilligungsverfahren steht als Gesamtfrist vom Eingang des Gesuchs bis zur Eröffnung des Entscheids: 40 Arbeitstage in 80 Prozent der Fälle — ausdrücklich «ohne Sistierungen / Nachreichungen und Einsprachen».

Vierzig Arbeitstage sind rund acht Wochen. Das ist die Zahl, mit der du planen solltest, wenn alles glatt läuft. Sie zerfällt in rund drei Arbeitstage bis zur Überweisung, rund 27 Arbeitstage vom Start des kommunalen Verfahrens bis zum Ende der Planauflage und rund 25 Arbeitstage beim Kanton — die letzten beiden laufen parallel, deshalb ergibt die Summe nicht die Gesamtzahl.

Und die anderen 20 Prozent? Dafür steht die zweite Zeile derselben Darstellung: Fristenstillstand während der Mängelbehebung, Dauer nach Bauherrschaft, «ca. 30 Tg».

Was das Verfahren am häufigsten anhält

Die Verordnung sagt es unmissverständlich: Während der Behebung von Mängeln sowie während der Behandlung der Einsprachen bleibt das Gesuch sistiert, und die dafür benötigten Arbeitstage werden bei der Ermittlung der Behandlungsdauer nicht mitgerechnet (§ 63 PBV Luzern).

Das erklärt die Diskrepanz zwischen der amtlichen Statistik und dem eigenen Empfinden. Für die Behörde dauerte dein Verfahren 40 Arbeitstage. Für dich dauerte es sieben Monate, weil dazwischen zwei Nachreichungen und eine Einsprache lagen. Beide Zahlen stimmen.

Drei Bremsen und was dagegen hilft:

1. Unvollständige Unterlagen. Die häufigste, die billigste und die einzige, die vollständig bei dir liegt. Der Kanton Zürich weist mangelhafte Gesuche zurück, statt sie liegen zu lassen.
2. Kantonale Zusatzbewilligungen. Sobald eine Fachstelle mitreden muss, verlängert sich die Kette. Klär vor der Eingabe, welche das sind — die Bauverfahrensverordnung des Kantons Zürich führt sie im Anhang auf.
3. Einsprachen. Sie sind kein Betriebsunfall, sondern ein vorgesehener Verfahrensschritt. Wer die Nachbarn vorher orientiert, verhindert nicht jede Einsprache, aber die vermeidbaren. Mehr dazu in unserem Artikel zur Baueinsprache des Nachbarn.

Womit du die Wartezeit überbrückst

• Prüf den vorzeitigen Baubeginn. Im Kanton Bern kann die Baubewilligungsbehörde ihn schon nach Ablauf der Einsprachefrist gestatten, soweit der Ausgang des Verfahrens die Arbeiten nicht beeinflussen kann; sind mehrere Behörden beteiligt, müssen alle zustimmen (Art. 39 BewD).
• Nutz die Zeit für die Vergabe. Ausschreibung und Offertvergleich brauchen keinen Bewilligungsentscheid, und wer erst danach beginnt, verliert die Wartezeit ein zweites Mal.
• Arbeite die Nebenbestimmungen vor. Die Baubewilligung kann Auflagen und Bedingungen enthalten, die vor Baubeginn zu erfüllen sind — im Kanton Zürich hängt die schriftliche Baufreigabe ausdrücklich daran.
• Lass die Frist nach hinten nicht verfallen. Wird im Kanton Zürich innerhalb von drei Jahren nicht mit der Ausführung begonnen, erlischt die Baubewilligung; die Frist beginnt nach Ablauf der letzten Rechtsmittelfrist.

Was heisst das für dich

Ruf vor der Eingabe bei der Baubehörde deiner Gemeinde an und lass dir zwei Dinge geben: die Liste der verlangten Unterlagen und die Auskunft, ob kantonale Bewilligungen nötig sind. Rechne danach mit acht Wochen für ein glattes Verfahren und mit deutlich mehr, sobald eine Nachreichung oder eine Einsprache dazukommt. Trag dir die Auflagefrist deines Kantons in den Kalender ein — 20 Tage in Zürich und Luzern, 30 Tage Einsprachefrist in Bern — und plan den Baubeginn erst nach Ablauf der Rechtsmittelfrist und dem Vorliegen der schriftlichen Baufreigabe. Und sprich mit den Nachbarn, bevor die Profile stehen: Das ist die einzige Massnahme, die eine Einsprache verhindern kann, und sie kostet nichts.

Weiterlesen

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• Baueinsprache des Nachbarn: Ablauf und Fristen — was passiert, wenn während der Auflage jemand Einsprache erhebt
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• Im Forum: Baugesuch Pergola — ein Verfahren von der Eingabe bis zum Entscheid, und die Sammlung Einsprache: welche Gründe zählen

Quellen

• Raumplanungsgesetz, SR 700, Art. 22, 25 und 25a — Bewilligungspflicht, kantonale Zuständigkeit für Verfahren und Fristen, Koordinationspflicht
• Kanton Zürich, Baueingabe und Bewilligungsverfahren — 20 Tage Auflage, Entscheid in der Regel innert 2 bzw. 4 Monaten ab Vorprüfung, Anzeige- und Meldeverfahren 30 Tage, Rekursfrist, Aussteckung, Erlöschen nach drei Jahren
• Kanton Bern, Baubewilligungsdekret BewD, BSG 725.1 — Art. 17, 18, 26, 27, 28, 31, 33 und 39: Prüffristen, Veröffentlichung, Einsprachefrist, vorzeitiger Baubeginn
• Kanton Luzern, Ordentliches Baubewilligungsverfahren (Prozessbeschreibung, 14.08.2023) — 40 Arbeitstage in 80 Prozent der Fälle, Teilfristen, Sistierung nach § 63 PBV
• Kanton Luzern, Bekanntmachung und Auflage, § 193 PBG — 20 Tage öffentliche Auflage, Bekanntmachung auch im Internet