Wir sind dabei ein EFH zu kaufen und nun hat sich folgende Situation ergeben:
Wir waren uns mit dem Verkäufer einig.
Das Grundbuchamt hat der Bank den Verkaufsvertragsentwurf geschickt.
Anschliessend haben wir die Unterlagen für Kontoeröffnung/dritte Säule/Hypothekenvertrag unterschrieben und das Eigenkapital deponiert. Die Bank hatte zuvor noch Rücksprache mit dem Verkäufer und alles war soweit in Ordnung.
Einen Tag nachdem wir den Hypothekenvertrag unterzeichnet haben kam ein Telefon vom Verkäufer, dass er sich anders entschieden hat und doch nicht an uns verkauft.
Über den moralischen Aspekt möchte ich jetzt nicht reden.
Welche Möglichkeiten haben wir "auf den Kauf zu bestehen?"
Falls ein Rechtsanwalt mitliest, dann wären wir sehr dankbar über eine erste Kontaktaufnahme per PM.
Üblicherweise macht man genau deswegen Vorverträge.
Der Verkäufer scheint sich immerhin so verhalten zu haben, dass Ihr Euch gutgläubig auf den Vertrag berufen könnt (Einigkeit über Preis, Rücksprache der Bank - bestätigen die das?), also Schadenersatz fordern.
Wir haben lediglich einen Reservationsvertrag. Der im Reservationsvertrag genannte Zeitpunkt bis zum Grundbucheintrag wurde überschritten. Dies ist aber mit dem mündlichen Einverständnis des Verkäufers geschehen.
Das Grundbuchamt hat der Bank den Verkaufsvertragsentwurf geschickt.
sorry, aber da komm ich jetzt nicht mit. Was genau hat das Grundbuchamt getan? War der Vertrag jetzt bereits verurkundet und dem Grundbuchamt angemeldet (falls ja, kann der Verkäufer gar nicht mehr raus), oder was dann?
Der Verkaufsvertrag ohne Unterschrift würde der Notar verschicken, sicher nicht das Grundbuchamt, denn diese bekommen ja vom Notar den Auftrag, aufgrund des Vertrages die Verhältnisse im Grundbuch anzupassen. Das Grundbuchamt sieht ein Vertrag eigentlich erst wenn er Unterschrieben ist. Hier gibt es üblicherweise kein Dreieckverhältniss zwischen Bank, Notar und Grundbuchamt. sondern es läuft alles über den Notar.
Ein Hypothekarvertrag unterschreibst du ja dann, wenn du Geld brauchst, also dann wenn der Nutzen/Schaden Termin herangerückt ist. Zu diesem Zeitpunkt ist der Kaufsvertrag bestimmt schon einige Wochen, meistens sogar seit Monaten, unterschrieben. Es ist mir ein Rätsel, wie dich Bank dir einen Hypothekarvertrag unterschreiben lässt, dieses Geld auf dem Finanzmarkt refinanziert, ohne zu wissen, ob du das Haus dann auch wirklich kaufst, weil es ja noch keinen Rechtsgültigen Vertrag gibt!
Da ist meiner Meinung nach einiges Schief gelaufen...
Also, was sagt den dein Notar zu diesem zugegebenermassen unschönen Beispiel eines versuches ein Haus zu kaufen?
Also ich versuchs nochmal zu erklären (gibt es hier Unterschiede von Kanton zu Kanton?):
Das Grundbuchamt hat uns ein Dokument welches "Öffentliche Urkunde / Kaufvertrag" heisst gesendet(macht bei euch anscheinend der Notar, aber bei uns das Grundbuchamt). Dieses ging auch an die Bank, welche dann noch Rücksprache mit dem Verkäufer hatte und dieser auch den Kauf so bestätigte.
Die Bank hat draufhin die Hypothekarverträge/das unwiderrufliche Zahlungsversprechen (dies wurde vom Verkäufer so gefordert) erstellt, welche wir auch sofort unterschrieben haben.
Der nächste Schritt wäre nun gewesen, dass Käufer/Verkäufer die "Öffentliche Urkunde / Kaufvertrag" auf dem Grundbuchamt zu unterschreiben. Damit die Bank die Zahlung auslösen kann und der Eigentumsübertrag stattfindet.
Solange keine Unterschrift auf dem rechtsgültigen Vertrag ist, kann jede Partei vom Kauf zurücktreten, sehr unhöflich aber soweit ich weiss rechtlich nicht anfechtbar.
Das Einzige was ich noch sehe ist eine Überwälzung etwaiger Kosten zu Lasten des Verkäufers.
Wir haben lediglich einen Reservationsvertrag. Der im Reservationsvertrag genannte Zeitpunkt bis zum Grundbucheintrag wurde überschritten. Dies ist aber mit dem mündlichen Einverständnis des Verkäufers geschehen.
Das mündlich nützt euch gar nichts denn da ist Aussage gegen Aussage, ich frage mich aber warum der Verkäufer es sich nun anders überlegt hat, einen Hausverkauf macht man nicht von heute auf morgen, eine Ersatzbleibe muss er ja auch organisiert haben, vielleicht ging da was schief.
Bei uns geht der Kaufvertrag auch übers Grundbuchamt, ist kantonal unterschiedlich. Ist meistens (zum Glück) massiv billiger als wenn du einen Notar brauchst.
Die Frage wäre nun, was genau im Reservationsvertrag steht. Der ist ja normalerweise dazu da, dass solche Dinge möglichst nicht passieren. Ist da keine "Konventionalstrafe" vorgesehen, falls eine Partei von der Reservation zurücktritt?
Auf den Vertrag pochen könnte schwierig sein, bin aber kein Jurist. Ich denke allerdings, dass ihr evtl. eine Entschädigung für eure Umtriebe einfordern könnt, denn das Verhalten, die schriftlichen und mündlichen Abmachungen haben euch klar zeigen lassen, dass er verkaufen will und von euch deshalb auch etliche Schritte und Aufwände gefordert hat.
Entscheidend ist, was ihr im Vorvertrag abgemacht habt betr. Rücktrittsrecht. Kannst Du das Ding mal einscannen und uploaden.
Generell: Machen kannst Du nichts mehr, wenn der Verkäufer nicht will, hast Du keine Möglichkeit an das Objekt zu kommen. Einzige Handhabe hast Du noch, irgendwelche Schadenersatzforderungen gegenüber dem Verkäufer zu stellen. Aber da kommt es eben drauf an, was im Vorvertrag steht.
Das mündlich nützt euch gar nichts denn da ist Aussage gegen Aussage, ich frage mich aber warum der Verkäufer es sich nun anders überlegt hat, einen Hausverkauf macht man nicht von heute auf morgen, eine Ersatzbleibe muss er ja auch organisiert haben, vielleicht ging da was schief.
Die Liegenschaft steht leer, daran kanns nicht gelegen haben.
Entscheidend ist, was ihr im Vorvertrag abgemacht habt betr. Rücktrittsrecht. Kannst Du das Ding mal einscannen und uploaden.
Generell: Machen kannst Du nichts mehr, wenn der Verkäufer nicht will, hast Du keine Möglichkeit an das Objekt zu kommen. Einzige Handhabe hast Du noch, irgendwelche Schadenersatzforderungen gegenüber dem Verkäufer zu stellen. Aber da kommt es eben drauf an, was im Vorvertrag steht.
Gruess
Avarell
Auszüge aus dem Reservationsvertrag:
Der Verkäufer macht für das Grundstück Nr. xxx,xxx mit der Unterzeichnung dieses Vertrages eine definitive Reservation.
Sollten die Käufer vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages auf dem Grundbuchamt zurücktreten, so fällt der volle Reservationsbetrag von Fr. xxx als pauschale Spesen- und Umtriebsentschädigung der Verkäuferin zu.
Sollten die Verkäufer vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages auf dem Grundbuchamt zurücktreten, so ist der volle Reservationsbetrag innerhalb von 3 Tagen an den Käufer zurückzuzahlen.
Evtl. hat der Verkäufer jemanden gefunden, der ihm mehr zahlt.
Genau, das ist vermutlich die Ursache.
Gibt es eine Möglichkeit eine Verfügung zu erwirken und den Verkauf zu verhindern/verzögern, bis die Angelegenheit betreffend des Kaufvertrages geklärt ist?
Das ich Anspruch auf eine Entschädigung scheint ja festzustellen, aber wir wollen die Liegenschaft.
Der Verkäufer macht für das Grundstück Nr. xxx,xxx mit der Unterzeichnung dieses Vertrages eine definitive Reservation.
Sollten die Käufer vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages auf dem Grundbuchamt zurücktreten, so fällt der volle Reservationsbetrag von Fr. xxx als pauschale Spesen- und Umtriebsentschädigung der Verkäuferin zu.
Sollten die Verkäufer vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages auf dem Grundbuchamt zurücktreten, so ist der volle Reservationsbetrag innerhalb von 3 Tagen an den Käufer zurückzuzahlen.
zwei dinge:
1) wenn ich richtig verstehe, dann erhält im falle eines rückzuges nur der verkäufer eine entschädigung, nämlich die höhe des reservationsbetrages. sofern der verkäufer / resp. die verkäuferin sich zurück zieht, muss sie lediglich den reservationsbetrag innert drei tagen zurück bezahlen. ansonsten ist von keiner entschädigung die rede!
2) ein vorvertrag / reservationsvertrag nützt überhaupt gar nichts, ist kein "Pfifferling" wert, solange dieser nicht auch notariel beglaubigt wurde!
Sieht wohl eher schlecht aus! /emoticons/default_sad.png
Vielleicht den Kontakt zu Verkäufer nochmals suchen und nach dem Grund fragen. Wenn's euch wirklich so viel wert ist, dann seid ihr vielleicht auch bereit, noch etwas mehr zu bezahlen!?
Der einzige Strohhalm wo bleibt ist die mündliche Zusage uns bzw. auch der Bank gegenüber.
NACHTRAG:
Der Reservationsvertrag ist, auch wenn er ungültig ist, dahingehend hilfreich, da der Verkäufer mit seiner Absage gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Das ist die Grundlage für eine Schadensersatzforderung.
Die Parteien müssen sich bereits bei den Vertragsverhandlungen über den Immobilienkauf nach Treu und Glauben verhalten. Die gegen diesen Grundsatz schuldhaft verstossende Partei muss für den daraus entstandenen Schaden einstehen. Diese quasivertragliche Haftung kann also der Partei zugute kommen, welche aus einem formungültigen Reservationsvertrag keine vertraglichen Ansprüche ableiten kann und trotzdem durch die in den Vertragsverhandlungen gegen Treu und Glauben handelnde Partei zu Schaden kam.
Insbesondere sind dem Geschädigten nutzlose Aufwendung zu ersetzen, die er im Hinblick auf den Vertragsschluss getätigt hat.
jou, sieht wirklich schlecht aus. /emoticons/default_additional/52.gif Du hast mit dem Reservationsvertrag grad gar nichts in der Hand. Nicht einmal Schadenersatzansprüche, muss doch der Verkäufer nur die Anzahlung zurückzahlen.
Die mündliche Zusage ist insofern auch wenig bis nichts wert, weil Du deinen "Schaden" beziffern müsstest (Stichwort: Was hast Du denn für an Ausgaben gehabt im Zusammenhang mit dem vermeintlichen Kauf in Zusammenhang mit der mündlichen Zusage?) und zweitens einen Zivilprozess anstrengen müsstest gegen den Verkäufer. Und was wird der Verkäufer sagen? Dass er Dir nie gesagt hat, dass Du das Haus auf jeden Fall kaufen kannst! Und was jetzt? der Bänker könnte Dich evtl. unterstützen; aber ich glaube nicht, dass der Verkäufer deinem Bänker explizit zugesichert hat, dass Du der Käufer sein wirst (Der Verkäufer konnte ja zu diesem Zeitpunkt gar nicht sicher sein, dass Du überhaupt über genügend Geld verfügst).
Fazit: Lohnt sich nicht.
Mach eine gute Flasche Wein auf, besäusel Dich ein wenig und freu Dich auf den nächsten Immobilienanzeiger: Du wirst bestimmt ein besseres Objekt finden, dass Dir dann umsomehr Spass und Freude machen wird, als dieses hier. /emoticons/default_rolleyes.gif
Sollten die Verkäufer vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages auf dem Grundbuchamt zurücktreten, so ist der volle Reservationsbetrag innerhalb von 3 Tagen an den Käufer zurückzuzahlen.
Damit wäre in meinen Augen alles klar. Der Verkäufer hat sich vor der Unterzeichnung auf dem Grundbuchamt zurückgezogen. Damit kriegst du deine Kohle zurück und fertig.Auch alle mündlichen zusagen helfen dir da nichts, den Vorvertrag hast du so unterschrieben.
Ob du nun auf Schadenersatz klagen willst, würde ich mir gut überlegen. Letzendes kostet dich das mehr Geld und Aerger als du je rausholen wirst.
Ich kann insofern nachfühlen, dass du eine gewisse Unfairness fühlst und du entsprechend darüber nicht freudig bist. Nun die Welt ist nicht fair; ändern kann man da sowieso nicht viel /emoticons/default_additional/212.gif. Leider bist du am kürzeren Hebel.
Nimm es als Wink des Schickals:113:, das dich vor einem Übel bewahrt hat und du nun etwas noch besseres finden wirst.