Da ich momentan auf Baulandsuche bin und sich so langsam etwas passendes herauskristallisiert, kommen bei mir immer wieder neue Fragen auf. Zu folgender Frage gibt es bestimmt einige erfahrene Hasen, die mir da weiterhelfen können.
Nehmen wir an ich könnte ein Stück Bauland erwerben für den Preis von 150'000 Franken und ich könnte das Geld bar bezahlen. Dazu müsste ich also noch keine Hypothek aufnehmen. Danach möchte ich aber ein Haus darauf bauen, wo sich die gesamten Projektkosten (inkl. Land) zwischen 650'000 und 700'000 Franken bewegen. Theoretisch müsste ich ja erst dann mit einer Bank verhandeln. Wird mir das Land zum vollen Kaufpreis (in diesem Beispiel 150'000 Fr) an die Hypothek angerechnet? Wo liegen die Gefahren bei diesem Vorgehen?
Das ist gar kein Problem. Wir haben unser Land über ein Jahr vorher gekauft und bar bezahlt (einfach noch die Handänderungskosten, Notar und Grundbuchgebühren mitrechnen).
Wenn ihr dann das Projekt zusammen habt, sprich den Kostenvoranschlag für die Bank wird, das Land einfach als Eigenkapital von 650' 700' abgezogen.
Wir sind zum beispiel erst 3 Monate vor Baubeginn zur Bank gegangen. Da Ihr ja über den 20% liegt, sollte die Finanzierung sowieso kein Problem sein.
Auch bei uns war das vorgehen ähnlich wie bei den 2 Vorrednern. Wir haben das Land aus Eigenmitteln bezahlt und die Bank rechnet uns dieses als Eigenkapital voll und ganz an.
Die einzige theoretische Gefahr besteht darin, wenn Du das Land völlig überzahlen würdest. Die Bank rechnet natürlich nur den effektiven Marktpreis als Eigenkapital.
Wäre in dem Fall nur noch herauszufinden, ob der Landpreis wirklich dem Marktpreis entspricht. Wie mache ich das am Besten, um eine Verlässliche Angabe zu bekommen? Soll ich mich auf der Gemeinde informieren oder besser noch direkt bei einer Bank nachfragen, was sie für diesen Landanteil bezahlen würden?
Ich denke die Gemeinde kann Dir einen Ansatzpunkt liefern. Je nach Gemeinde sind aber die Landpreise auch innerhalb sehr unterschiedlich. In der Gemeinde, in der ich arbeite, bewegt sich z.B. das Ganze je nach Lage zwischen Fr. 200.-bis ca. - Fr. 600.--/m2. Allenfalls kann Dir auch das Grundbuchamt einen Hinweis geben. Und wenn Du natürlich eine Hausbank hast, sind die sicher in der Lage Dir mitzuteilen, ob der Preis einigermassen marktgerecht ist.
Die Bank wird den Landpreis in jedem Fall in die Hypothek-Berechnung einbeziehen, was zu Deinem Vorteil ist, da Du das Geld dazu ja aufbringen kannst. Falls Du schon einigermassen weisst, wie teuer das Haus kommen wird, würde ich versuchen, bei der Bank gute Hypothek-Bedingungen auszuhandeln... allenfalls frühzeitig bei mehreren Banken Offerten einholen...
Für die Verhandlung mit den Banken solltest Du auf jeden Fall genug Zeit einrechnen. Da lässt sich im Vergleich zu den öffentlich publizierten Sätzen noch sooooooooooooooo viel herausholen wenn Du etwas taktierst!
Ich bin gerne ein Angsthase. Die sichere Seite ist mir Lieber, als was auf Risiko. Zudem ist in dem Sinne mein Mann der Alleinverdiener und der Lohn ist auch eher im Unteren Berreich, daher lieber was auf FIX und wir können es uns Leisten, dh wissen wie das Budget konstant aussieht.
Da ich momentan auf Baulandsuche bin und sich so langsam etwas passendes herauskristallisiert, kommen bei mir immer wieder neue Fragen auf. Zu folgender Frage gibt es bestimmt einige erfahrene Hasen, die mir da weiterhelfen können.
Nehmen wir an ich könnte ein Stück Bauland erwerben für den Preis von 150'000 Franken und ich könnte das Geld bar bezahlen. Dazu müsste ich also noch keine Hypothek aufnehmen. Danach möchte ich aber ein Haus darauf bauen, wo sich die gesamten Projektkosten (inkl. Land) zwischen 650'000 und 700'000 Franken bewegen. Theoretisch müsste ich ja erst dann mit einer Bank verhandeln. Wird mir das Land zum vollen Kaufpreis (in diesem Beispiel 150'000 Fr) an die Hypothek angerechnet? Wo liegen die Gefahren bei diesem Vorgehen?
Hallo,dieses Vorgehen sollte so eigentlich problemlos aufgehen. Ich würde aber dennoch vorgängig mit der Bank diskutieren, ob sie dir ein entsprechendes Projekt finanzieren (Tragbarkeit, Eigenkapital).
Ausserdem muss allgemien bedacht werden, dass die Bank bei Ihrer Berechnung des Objektwertes ein Bewertungssystem mit verschiedenen Parametern (Ort, Lage, Hausgrösse, Ausbaustandard,...) füttert und daraus ein Objektwert berechnet wird. Dieser kann dann höher sein als eure Kosten oder auch tiefer (was dann wieder auf die Tragbarkeit Auswirkung hat).
habe ich das richtig verstanden, dass du bereits mit der bank über den hypo-zins verhandeln würdest bevor das konkrete projekt ausgearbeitet ist? kann ja noch etwas dauern bis das haus dann wirklich steht.... oder geht das trotzdem schon?
Paliman, das geht grundsätzlich schon mit dem verhandeln vorher. Wenn Du abschätzen kannst, auf wann Du eine Hypothek brauchst kannst Du einen sogenannten Forward abschliessen. Du zahlst einen kleinen Zinsaufschlag in der Regel für die spätere Auszahlung. Aber das macht natürlich nur Sinn wenn Du denn ungefähren Zeitpunkt der Auszahlung abschätzen kannst.
Wir haben z.B. im Januar abgeschlossen auf den Oktober diesen Jahres.
Nasche ich gehöre leider auch nicht zu der Kategorie Verdiener wie Hr. Vasella und Hr. Ospel...
da kommt bei mir schon die nächste frage zur finanzierung auf...
macht es eigentlich sinn die pensionskasse zu verpfänden oder zu plündern, wenn es möglich ist mehr als 20% des gesamtprojektes bereits in bar zu finanzieren???
Gescheiter ist immer die 3. Säule zu verwenden, ich brauche die 2. Säule beim neuen Haus gar nicht mehr, vorher hatte ich sie verpfändet.
Nun wo wir das alte Haus verkauften, haben wir die 3. Säule als Eigenkapital für's neue Haus als Eigenmittel auszahlen lassen (geht nur direkt auf's Baukonto), brachte immerhin einen erkleckliche Summe.