Ist etwas krass ausgedrückt! Bei Verlängerungen einzelner Tranchen kann man doch immer noch steuern, dass alle Tranchen im Jahre X auslaufen.
Je nachdem dauerts dann halt ein paar Jahre länger, bis dies der Fall ist.
Auch bei einer einizigen Tranche kann man nicht von heute auf morgen Wechseln. Auch hier sind Laufzeiten einzuhalten oder dann massig Gebühren zu zahlen.
im märz werde ich auch mit 3 banken verhandeln. ich bin gespannt was ich da rausholen kann. ich werde einfach jeder bank das gefühl geben, dass ich zu anderen gehe, wenn sie nicht das beste herausholen. ich denke je nach verhandlungsgeschick liegt die marge bei 0.2-0.4% für einen besseren zinssatz.
obwohl meine ursprüngliche frage schon ein paar wochen her ist, möchte ich mich für all die antworten und tipps bedanken und euch noch ein update geben wie es derzeit steht.
ich habe die hypothek noch nicht verlängert, weil ich abwarten wollte, dass die "30-tage-frist" abläuft (damit meine ich, dass ich keinen aufschlag auf die zinssätze zahlen wollte, nur weil ich mehr als 30 tage vor hypo-ablauf die verlängerung fixiere).
nun sind es nur noch 28 tage bis ablauf.
und das warten hat sich gelohnt. die zinsen sind noch etwas gesunken.
aus der 3er-Konkurrenz ist einer 2er geworden, weil die ZKB keine bessere Offerte macht als die Postfinance (wo ich derzeit bin).
Somit geht's nun darum, ob ich bei der Postfinance bleibe oder zur UBS wechsle.
Hier die Zinssätze, die mir angeboten wurden (heute):
Postfinance:
8 Jahre: 2.95%
10 Jahre: 3.10%
UBS:
8 Jahre: 2.65%
10 Jahre: 2.88%
Bei meinem Betrag macht dies monatlich CHF 131 Unterschied aus, jährlich chf 1572 oder nach 10 Jahren chf 15'720 --> haben oder nicht haben.
bis ende woche muss ich entscheiden.
mit der postfinance war ich die leztzten 5 jahre sehr zufrieden.
bei der ubs als institut habe ich ein gemischtes gefühl. hingegen ist die beratung sehr gut und freundlich.
Das 10-Jährige Angebot der UBS ist der Hammer. Ich glaube da würde ich fast schwach werden..... Aber bitte bedenke dass 10 Jahre eine seehr lange Zeit ist. Da kann viel passieren und ein Rauskaufen wird dann bestimmt nicht billig.
Für mich wärs zu lange aber das Angebot ist schon ziemlich gut und ich glaube nicht dass es in der Vergangenheit oft 10 Jährige Hypos zu 2.88 gab.
Aber bitte bedenke dass 10 Jahre eine seehr lange Zeit ist. Da kann viel passieren und ein Rauskaufen wird dann bestimmt nicht billig.
Hallo dreale
Ja, das ist mir klar. Aber wenn ich jetzt wieder für 5 Jahre verlängere (Angebot UBS für 5 Jahre: 2.1%) und nach Ablauf die Zinsen evt. bei 4.5% sind, dann bereue ich es natürlich.
Genau weil die Zinsen derzeit so tief sind will ich etwas langfristiges haben. Ich bin jetzt 39 Jahre alt.. in 10 Jahren wäre ich 49 und hoffe, dass ich durch die tiefen Zinsen einen schönen Teil der Schuld in dieser Zeit abbauen kann.
Was ich aber sicherlich machen werde ist ein Splitting: 8 Jahre + 10 Jahre, damit ich allfällige Schwankungen 2018-2020 aufnehmen kann.
Bei uns läuft im Februar 2011 eine Tranche (Fixhypothek 2 Jahre) aus. Im Moment könnte ich Sie zu folgenden Konditionen erneuern:
2 Jahre 1,53%
5 Jahre 2,37%
10 Jahre 3,17%
Darauf erhalte ich noch Spezialkonditionen als Mitarbeiter.
Die 1,53% sind verdammt lockend, aber die Wahrscheinlichkeit, dass im Februar 2012 die Zinsen (deutlich) höher sein werden so gut wie sicher. Aus diesem Grund tendierte ich in den letzten Tagen zu den 5 Jahren.
Auf der anderen Seite ärgere ich mich natürlich gewaltig, wenn im Februar 2015 die Zinsen hoch sind. Dann wäre langfristig gesehen eine 10 Jahreshypothek evtl. doch von Vorteil (hellsehen müsste man können /emoticons/default_wink.png)
Andersrum bin ich ein wenig ein gebranntes Kind, da ich vor zwei Jahren eine andere Tranche für 10 Jahre abgeschlossen habe zu 4,21% und mich im Moment darüber ziemlich ärgere, wenn ich die jetztigen Konditionen sehe.
Grundsätzlich bin ich eher der Sicherheitstyp (arbeite ja nicht umsonst auf einer Versicherung /emoticons/default_biggrin.png), aber auch ein Schnäppchenjäger... Somit zwei Herzen in der Brust. Befürchte irgendwie, dass eine 5 Jahreshypothek nur ein "fauler" Kompromiss ist...
hab vor 4 Jahren eine Festhypothek mit 3.14% für 5 Jahren gemacht, war dazumals eigentlich zufrieden, da hatte ich ein festes Budget für 5 Jahren.
3.17% für 10 Jahre find ich nicht schlecht, ich sag mir immer "Alles was unter 4% ist, ist günstg und geschenkt". Ich kann mich noch erinnern, als meine Eltern über 6 Prozent zahlen mussten.
und mit Spezialkonditionen als Mitarbeiter, würde ich auf 10 Jahren gehen, so bist Du in einem festem Rahmen, wo man sicher gut leben kann.
Da hast du sicher eine gute Wahl getroffen (auch wenn es UBS ist). Die Zinssätze sind hervorragend!
@RSW
Bei den heutigen Hypozinssätzen wird man leicht verblendet und lässt die langfristige Zinsentwicklung etwas zu stark ausser acht. Denke ein absolut realistisches Szenario ist ein ansteigen der Sätze um 2-3% in den nächsten Jahren.
Aus diesem Grund werde ich die eine Tranche für 10 Jahre fixieren. Das aktuelle Zinsniveau ist schon extrem tief und wird mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit (deutlich) steigen. So weiss ich, was in den nächsten 10 Jahren auf mich zukommt (mal abgesehen von den Tranchen, welche 2015 und 2018 auslaufen).
Die haben eigenen Spielraum und zwar je nach Berater einen recht grossen!
Es kommt auch immer auf das Objekt an, Grösse, Alter, Schätzung, Lage, usw.
Dann auf die Tragbarkeit, usw.
Doch meiner Meinung nach ist der Berater entscheidend.
Bei der ZKB hatte ich einen sehr guten, der mir auf die offiziell auf der Website publizierten Hypozinsen 0.1 bis max. 0.2% entgegen gekommen wäre.
Bei der UBS hiess es bald Rabatt von 0.5% auf die offiziellen Hypozinsen.
Ich muss sagen, dass ich die drei (auch noch Postfinance) gegeneinander in Konkurrenzkampf gesetzt habe. Alles mit offenen Karten: ich hab ihnen jeweils die Offerten der anderen gezeigt. Die UBS hat darauf am besten angesprochen und das oben erwähnte sehr gute Angebot gemacht.
Was auch entscheidend ist, sind die zusätzlichen Rahmenbedingungen: die ZKB hätte mir tiefere Hypozinsen angeboten, wenn ich anstatt 1% indirekt 2% ammortisiert hätte.
Ein anderes Angebot (AXA) wäre auch toll gewesen, doch die wollten, dass ich noch mind. 40'000.- Eigenmittel zusätzlich bringe.
Es ist ein Abwägen vieler Faktoren...
Noch etwas: ich habe die letzten 4 Wochen täglich die Hypozinsen kontrolliert und in einer Tabelle aufgeschrieben. Die Lage ist momentan sehr gut aber es gibt täglich leichte Korrekturen. Am 2.Feb. lag die 10-Jahres-Hypo bei der UBS bei 3.49% und am 18.Feb. war sie bei 3.37%. Das macht dann doch einiges aus.
Bei mir geht es noch 13 Monate mit 3.14 %, danach läuft meine 5Jährige aus /emoticons/default_confused.png
Dank der Rede von Bernake wird es sicher noch einige Zeit vergehen bis die Zinsen anziehen, beachte aber jetzt schon die Zinsen.
Zurzeit habe ich eine 5 Jährige fest im 4. Jahr, und amortisiere 5000.-p.a.
Bei der nächsten Erneuerung werd ich splitten
50'000.-- für 5 Jahre (werde ich in 5 Jahren tilgen )
380000.-- für 10 Jahre
Und werde schaue das ich in den nächsten 10 Jahren 100'000.-- direkt amortisieren kann.
Hab es bis jetzt auch geschafft 150'000.-- in 10 Jahren zu amortisieren.
Jo und jetzt soll mir einer sagen, meine Steuern werden steigen, dann gibt es einfach mehr *Geschäftsessen" es lebe die Selbständigkeit, hab sowiso das 15 jährige Jubiläum demnächst. /emoticons/default_smile.png
Wir haben heute unsere im nächsten Februar auslaufende 2-Jahres-Festhypothekentranche für sechs Jahre zu 2,10% (Mitarbeiterkonditionen) erneuert (effektive Laufzeit 5 Jahre). Konnten uns doch nicht durchringen um ganze 10 Jahre zu verlängern. Hoffe einfach, dass im 2016 das Zinsniveau nicht allzuhoch ist, wenn wir diesen Teil erneuern müssen.
kann mir einer sagen, ob man nur bei einer Verlängerung einer bestehenden Hypothek eine Hypothek quasi leer laufen lassen kann? Also wie Dabadee eine 6-jährige Hyp. abschliessen zu den entsprechenden Konditionen aber das Geld effektiv erst in einem Jahr beziehen und somit dann nur einen fünfjährigen Kredit beziehen? Wenn ich das richtig sehe, käme das nämlich in den meisten Fällen billiger zu stehen als die angebotenen Forward-Zuschläge (diese belaufen sich bei einer 5-jährigen Hypotheke auf ca. 0.5%)?
Weiss zudem jemand, welche Institute sowas anbieten?
kann mir einer sagen, ob man nur bei einer Verlängerung einer bestehenden Hypothek eine Hypothek quasi leer laufen lassen kann? Also wie Dabadee eine 6-jährige Hyp. abschliessen zu den entsprechenden Konditionen aber das Geld effektiv erst in einem Jahr beziehen und somit dann nur einen fünfjährigen Kredit beziehen? Wenn ich das richtig sehe, käme das nämlich in den meisten Fällen billiger zu stehen als die angebotenen Forward-Zuschläge (diese belaufen sich bei einer 5-jährigen Hypotheke auf ca. 0.5%)?
Weiss zudem jemand, welche Institute sowas anbieten?
Vielen Dank!
Bei uns war dies auch beim Beginn möglich (Hypothek bei einer Versicherung). Im April 2008 haben wir die Hypothek abgeschlossen über die gesamte Summe mit festgelegtem spätestem Beginn der gesamten Hypothek per 01.03.2009. Je nach Baufortschritt bzw. GU-Zahlung mussten wir die Hypothek dann tranchenweise erhöhen (zum ersten mal Ende Juni 2008). Grundsätzlich wäre es auch möglich gewesen erst per 01.03.2009 gleich mit der gesamten Hypothekensumme zu starten.