Ein Haus ab Plan kaufen: welche Sicherheiten du brauchst

Der Vertrag liegt beim Notariat, das Haus existiert als Grundriss und als Visualisierung mit Sonnenuntergang. Bezugstermin in 19 Monaten, erste Zahlung bei der Beurkundung, dann fünf weitere Tranchen. Du überweist also 1,1 Millionen Franken für eine Leistung, die es noch nicht gibt, an ein Unternehmen, dessen Bücher du nicht kennst. Das ist die Ausgangslage, und sie ist beherrschbar — aber nur mit Instrumenten, die im Vertrag stehen müssen, bevor du unterschreibst.

Kurzantwort

• Der Kauf ab Plan ist ein gemischter Vertrag: Kauf am Grundstück und Werkvertrag am Bau. Er bedarf der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR).
• Die gesetzliche Grundregel lautet: Zahlung bei der Ablieferung (Art. 372 OR). Jeder Zahlungsplan davor ist eine Vorleistung von dir — sie muss an einen nachweisbaren Baufortschritt gekoppelt sein.
• Ohne Sicherheit sind deine Anzahlungen im Konkurs eine gewöhnliche Forderung dritter Klasse (Art. 219 Abs. 4 SchKG).
• Die vier wirksamen Instrumente: Vormerkung im Grundbuch, Bankerklärung zur Gesamtfinanzierung, Fertigstellungs- oder Erfüllungsgarantie und Sicherheit gegen das Bauhandwerkerpfandrecht.
• Seit dem 1. Januar 2026 sind deine Mängelrechte deutlich stärker: 60 Tage Rügefrist, kürzere Fristen unwirksam, fünf Jahre Verjährung ab Eigentumserwerb, nicht zu deinen Lasten abänderbar (Art. 219a OR).
• Baubeschrieb und Pläne wirken nur, wenn sie ausdrücklich zum Vertragsbestandteil erklärt sind. Prospekte und Projektwebsites sind es nicht.

Wie ein Kauf ab Plan vertraglich aufgebaut ist

Zwei Vertragstypen stecken in einem Dokument. Für das Grundstück gilt Kaufrecht, für die zu erstellende Baute Werkvertragsrecht. Seit dem 1. Januar 2026 sagt das Gesetz das selbst: Nach Art. 219a Abs. 2 OR kann der Käufer eines Grundstücks mit einer Baute, «die noch zu errichten ist oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurde», auch unentgeltliche Verbesserung verlangen, und dieser Anspruch untersteht den Bestimmungen über den Werkvertrag.

Formell braucht der Vertrag die öffentliche Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR); dasselbe gilt für Vorverträge und für Verträge, die ein Kaufs- oder Vorkaufsrecht begründen (Abs. 2). Eine per E-Mail bestätigte Reservation ist damit kein Kaufvertrag, sondern höchstens eine Absichtserklärung — und das ist beim Streit über eine geleistete Reservationszahlung der entscheidende Punkt.

Was am 1. Januar 2026 dazugekommen ist

Die Änderung des Obligationenrechts vom 20. Dezember 2024 (AS 2025 270) hat die Position des Käufers spürbar verbessert. Vier Punkte betreffen den Kauf ab Plan direkt:

Das heisst nicht, dass du den Vertrag nicht mehr lesen musst. Es heisst, dass die klassische Klausel «jede weitere Gewährleistung wird wegbedungen» beim Neubau ihre Wirkung verloren hat. Was sie nicht ersetzt, ist Geld: Mängelrechte nützen nichts gegen einen Unternehmer, der nicht mehr existiert.

Weshalb die Zahlungsfolge das eigentliche Risiko ist

Art. 372 Abs. 1 OR ist die Ausgangslage: «Der Besteller hat die Vergütung bei der Ablieferung des Werkes zu zahlen.» Ist das Werk in Teilen zu liefern und die Vergütung nach Teilen bestimmt, wird pro Teil bei dessen Ablieferung gezahlt (Abs. 2). Jeder Zahlungsplan, der dir vor der Leistung Geld abverlangt, weicht davon zu deinen Lasten ab. Das ist zulässig und in der Praxis unvermeidlich — aber es ist eine Kreditgewährung, und du solltest sie als solche behandeln.

Was im schlechten Fall passiert, steht im SchKG. Ohne Sicherheit fällt deine Anzahlung in die dritte Klasse nach Art. 219 Abs. 4 SchKG, also zu «alle übrigen Forderungen». Dazu kommt das Risiko, dieselbe Leistung zweimal zu bezahlen: Nach Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB steht der Anspruch auf ein Bauhandwerkerpfandrecht auch dem Handwerker zu, der nicht dich, sondern den Generalunternehmer zum Schuldner hat. Der HEV Schweiz weist ausdrücklich darauf hin, dass grosse Teilzahlungen ohne entsprechenden Gegenwert auf mangelnde Finanzkraft hinweisen können und der Käufer damit ungewollt die Rolle der kreditgebenden Bank übernimmt.

Der Zahlungsplan gegen den Baufortschritt

Es gibt keine gesetzliche und keine allgemein verbindliche Staffelung; die Prozentsätze sind frei verhandelbar, und wir nennen hier bewusst keine, weil jede Zahl aus einem fremden Vertrag in deinem falsch wäre. Was zählt, ist etwas anderes: Jede Tranche muss an ein Ereignis gebunden sein, das ein Dritter überprüfen kann.

Die letzte Zeile ist die, die am häufigsten fehlt. Nach Art. 839 Abs. 2 ZGB hat die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen. Wer die Schlusszahlung vorher vollständig leistet, gibt genau das Druckmittel aus der Hand, das er in diesen vier Monaten braucht.

Welche Sicherheiten du verlangen kannst

Vormerkung im Grundbuch. Wird das Eigentum erst bei Fertigstellung übertragen, sicherst du deine Position mit der Vormerkung eines Kaufsrechts. Nach Art. 959 Abs. 2 ZGB erhält ein vorgemerktes persönliches Recht «Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Rechte». Zeitlich ist es begrenzt: Kaufsrechte dürfen nach Art. 216a OR für höchstens zehn Jahre vereinbart und vorgemerkt werden.

Bankerklärung des Unternehmers. Der HEV Schweiz nennt sie GU-Erklärung: Die Bank des Generalunternehmers bestätigt, dass die Gesamtfinanzierung gesichert ist und die Teilzahlungen nur für diese Liegenschaft verwendet werden. Das ist das wirksamste Instrument gegen die Quersubventionierung anderer Baustellen mit deinem Geld.

Fertigstellungs- oder Erfüllungsgarantie. Eine Bank oder Versicherung verspricht eine Zahlung, wenn der Unternehmer nicht fertigbaut. Für dieses Instrument gibt es in der Schweiz keine gesetzliche Regelung, keine Norm und damit auch keine belastbare Angabe zu Kosten oder Deckungshöhe — wir schreiben hier keine hin, weil es sie nicht gibt. Verlang den Garantietext im Wortlaut und prüf drei Dinge: wer garantiert, über welche Summe, und welches Ereignis die Zahlung auslöst.

Sicherheit statt Pfandrecht. Art. 839 Abs. 3 ZGB in der seit dem 1. Januar 2026 geltenden Fassung schliesst die Eintragung aus, wenn der Eigentümer «für die angemeldete Forderung zuzüglich Verzugszinse für die Dauer von zehn Jahren hinreichende Sicherheit leistet». Verlang im Vertrag, dass der Verkäufer diese Sicherheit stellt, nicht du.

Wie du Baubeschrieb und Pläne zum Vertragsinhalt machst

Der HEV Schweiz formuliert die Regel: Baupläne und Baubeschrieb sollen inhaltlich übereinstimmen, möglichst detailliert und fester Bestandteil des Kaufvertrags sein. Ist ein Cheminée im Plan eingezeichnet, im Baubeschrieb aber nicht aufgeführt, entsteht genau die Unklarheit, die in der Bauphase teuer wird. Bodenbeläge, Küchen und Nasszellen sind im Baubeschrieb erfahrungsgemäss zu knapp budgetiert.

Zwei Klauseln verdienen besondere Aufmerksamkeit. Erstens die Abtretung der Garantieansprüche: Tritt der Generalunternehmer im Kaufvertrag alle Garantieleistungen an dich ab, klingt das nach mehr Rechten, hat aber zur Folge, dass er selbst für die Mängelbehebung nicht mehr verantwortlich ist und du dich mit jedem Handwerker einzeln auseinandersetzen musst. Der HEV rät, einer solchen Abtretung nach Möglichkeit nicht zuzustimmen. Zweitens der Termin: Steht im Vertrag nur, der Bezugstermin werde im Voraus angekündigt, kannst du auch bei monatelanger Verzögerung nicht zurücktreten. Besteh auf einem festen Übergabedatum und auf der Zusage, dass der Verkäufer die Kosten einer verspäteten Übernahme trägt.

Was heisst das für dich

Verlang vor der Beurkundung drei Dokumente: den vollständigen Baubeschrieb mit Plänen, ausdrücklich als Vertragsbestandteil bezeichnet, die Bankerklärung zur Gesamtfinanzierung und einen aktuellen Betreibungsregisterauszug des Verkäufers. Lass den Zahlungsplan so umschreiben, dass jede Tranche an ein überprüfbares Ereignis gebunden ist, und behalte einen Teil bis vier Monate nach Vollendung zurück. Trag die Rügefristen von 60 Tagen in deinen Kalender ein, sobald der Bezug feststeht. Und lass die Freizeichnungsklauseln vor der Unterschrift von jemandem lesen, der das Recht seit dem 1. Januar 2026 kennt — mehrere heute noch zirkulierende Vertragsmuster stammen aus der Zeit davor.

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• Versteckter Mangel nach dem Hauskauf: was seit 2026 gilt — Rügefristen und die Grenzen der Freizeichnung
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• Im Forum: Kauf ab Plan: Hypothek schon bei der Beurkundung oder erst bei der Eigentumsübertragung — genau die Frage, die den Zahlungsplan bestimmt

Quellen

• Obligationenrecht (OR), SR 220 — Art. 216, 216a Formvorschriften und Befristung; Art. 219a Mängelrüge und Verjährung beim Grundstückkauf; Art. 366–372 Werkvertrag
• Änderung des OR vom 20. Dezember 2024 (Baumängel), AS 2025 270 — in Kraft seit 1. Januar 2026
• Zivilgesetzbuch (ZGB), SR 210 — Art. 837 und 839 Bauhandwerkerpfandrecht, Art. 959 Vormerkung
• SchKG (SR 281.1) — Art. 219 Abs. 4, dritte Klasse
• HEV Schweiz: Eine Wohnung kaufen — mit welchen Tücken sollte man rechnen — Reservationszahlung, GU-Erklärung, Abtretung der Garantieansprüche