Wir würden gerne ein altes Bauernhaus kaufen ,und dies dan selber Renoviern usw. Da ich ein glernter Sanitär bin und mein Vater schreiner, sollte dies für uns keib Problem sein.
Da ich und meine Partnerin noch sehr Jung sind, haben wir natürlich das Eigenkapital nicht was man benötigt.
Kann man die eigenleistung an das eigenkapital anrechnen?Braucht man zwingend 20%? Giebt es Banken die das anders machen. Man muss vileicht auch sagen, dass wir beide zusammen ca. 110000.- Netto verdienen. Da wir auch eine zweite Wohnung einbauen möchten, welche wir dan an meine elternvermietn, denke ich, dass dies auch noch sicherheit bringt.
Ich schliesse mich meinem Vorschreiber an. Es gibt Banken die sind mit weniger Eigenmittel auch einverstanden. Auch Eigenleistungen werden zum Teil angerechnet. Es gibt aber Banken, die strikt auf den 20% beharren und keine Eigenleistungen anrechnen. Will jetzt hier keine Namen nennen. Am besten Du fragst bei Deiner Hausbank. Übrigens die kleineren, regionalen Banken sind meist eher für solche Ausnahmen zu haben.
wir brachten 15 % EK plus 100 000 Fr. Eigenleistung. Wurde ohne Problem so akzeptiert. Mussten einfach detailiert aufstellen, wie wir auf den Eigenleistunsbetrag kommen, resp. wie lange wir für die einzelnen Arbeiten einplanen etc. Der Bankberater meinte nur, das sei schon etwas viel Eigenleistung, da hätten wir viel Arbeit vor uns.. Dem ist natürlich auch so.. /emoticons/default_smile.png
Viele Banken (und andere Geldgeber) analysieren die Tragbarkeit, Sicherheit und andere Geldmittel der Kunden in sog. Ratings. So wollen sie sicherstellen, wie hoch ihr Risiko bei der entsprechenden Finanzierung ist. Je nach Rating kann man bei den Zinssätzen mehr oder weniger verhandeln resp. werden auch Hypotheken angeboten, bei denen man weniger als 20% Eigenkapital einbringen muss.
Ein erstes Gespräch bei deiner Hausbank zeigt dir solche Möglichkeiten auf...
Wie mehrmals erwähnt ist primär die Tragbarkeit wichtig.
Die Schwyzer Kantonalbank gewährt eine sog. Eigenheimhypothek bei welcher nur 10 % Eigenkapital notwendig sind (weitere 10 % werden von einem Bürgschaftsfonds des Kt. Schwyz) übernommen.
Berechnungen können auf www.szkb.ch gemacht werden.
Wie schon mehrfach gesagt, gibt es viele Banken, die auch weniger als 20% akzeptieren (insbesondere wenn Eigenleistungen eingebracht werden können).
Fast wichtiger erscheint mir jedoch, dass die Tragbarkeit gewährleistet ist. Und zwar nicht nur mit den aktuellen Zinssätzen sondern auch mit den kalkulatorischen Zinsen. Bei diesen sollte man etwa mit 5% rechnen. Die jährliche Belastung inkl. Amortisation und Nebenkosten sollte dabei 1/3 des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
Genau; wesentlich ist, dass die Banken höchstens 50% vom zweiten Einkommen (Frau) zur Tragbarkeitsrechnung hinzuziehen. Was heisst sehr jung? Kann ein Bezug aus der Pensionskasse nach WEF in Betracht gezogen werden?
Es geht au mit 10 % Eigenmittel. Die anderen 10 % müssen mit der Verpfändung der Pensionskasse oder Versicherungspolice / Vorsorgepolice sichergestellt sein. Je nach Alter geben diese auch nicht soo viel her. Das Pensionskassenguthaben wird mit 100 % belehnt. Je nach Vorsorgepolice (Fonds) werden nur 80 % belehnt vom Rückkaufswert.
Bei den Zinssäten rechnet man mit effektiven und kalkulatorisch, derzeit etwa 5.00 % 1. Hypothek und 6 % 2. Hypothek. Zusätzlich noch ca. 0.75-1.00 % als Nebenkosten vom Verkehrswert/Kaufpreis der Liegenschaft plus Amortisation. Die entweder direkt oder indirekt geleistet wird. Bei der Direkten reduziert sich die Hypothekarschuld. Bei der indirekten reduziert sich die Kapitalschluld/Hypothek nicht. Jedoch ist dies steuerbegünstigt. Da man den Betrag in ein Vorsorgekonto oder Police 3a einzahlt, diesen Betrag kann man bei den Steuern abziehen.
All diese Beträge zusammengerechnet dürfen bei der kalkulatorischen Berechnung die 33 % von eurem Einkommen nicht überschreiten.
Kenne mich da aus, habe tag täglich mit Hypotheken zu tun. /emoticons/default_smile.png
Wie Andere ja bereits geschrieben haben setzen viele Banken und vor allem Versicherungen/Pensionskassen mindestens 20% ja teils sogar 30% Eigenkapital voraus.
Aber eine feste Regel oder gar Gesetz gibt es nicht, ich glaube die untere Grenze liegt bei 10% EK, wobei natürlich oft auch wertvolle Grundstücke etc. angerechnet werden können. Entscheidend ist sicherlich das Einkommen, ihr solltet das Haus auch mit nur 1 Lohn tragen können und da wird es vermutlich knapp ?
Angenommen die Bank sieht einen Lohnausweis und einen relativ sicheren Job mit 250'000 CHF/Jahr besteht sie sicherlich nicht auf den 20%, ausser dass sie sich vielleicht die Frage stellt, wieso bei einem solch überdurchschnittlichen Einkommen sowenig Ersparnis vorhanden ist.
Also wir hatten 20%, haben diese aber nicht der Bank gegeben. Wie haben eine 100% Finanzierung. Die 20% haben wir in die 2te Säule eingezahlt, ist komplett steuerlich absetztbar und werden nach Ablauf der Haltefrist die wieder herausnehmen und damit amortisieren. So wurde auf wunderbare Weiser aus 200T CHF ca. 260T CHF. Die Mehrbelastung muss man natürklich abziehen, kommen aber immernoch auf ca. 50T Franken Plus!!
Also wir hatten 20%, haben diese aber nicht der Bank gegeben. Wie haben eine 100% Finanzierung. Die 20% haben wir in die 2te Säule eingezahlt, ist komplett steuerlich absetztbar und werden nach Ablauf der Haltefrist die wieder herausnehmen und damit amortisieren. So wurde auf wunderbare Weiser aus 200T CHF ca. 260T CHF. Die Mehrbelastung muss man natürklich abziehen, kommen aber immernoch auf ca. 50T Franken Plus!!
Gruss Banjo
Aber auch nur wenn- ich die Mehrbelastung über die Jahre hinaus verkraften kann (Wieviele sind es denn?)
- Die Einnahmen verlässlich sind (Plötzlich nur noch ein Lohn, Krankheit, Unfall, etc.)
- Die Zinsen nicht plötzlich steigen
- Tatsächlich soviel in die 2. Säule einbezahlt werden kann
- Die 2. Säule über die Jahre auch den entsprechenden Zins abwirft
- Die Steuerbefreiung auch nach Ablauf immer noch vorhanden ist
Und die 2. Säule ist bei der Bank verpfändet? Eeine clevere Idee!! Muss ich mal schauen, ob dies bei unserer Bank auch möglich ist. Die Verpfändung hatten wir eh geplant.
Wir haben dank der Verpfändung der Pensionskasse die ganze Hypothek als 1. erhalten. Das spart 1% Zinsen auf die Differenz zwischen effektiver Hypothek und den 65% Hypothek welche man sonst als 1. bekommt.
Unsere Bank hat übrigens das Gesammteinkommen von uns beiden für die Tragbarkeit berücksichtigt. Vielleicht weil wir nicht mehr die jüngsten und Kinder daher kein Thema mehr sind? /emoticons/default_wink.png.
Mit weniger als 20% Eigenkapital hätte ich nicht gebaut, denn auch die Eigenleistungen kosten Geld. Ich hatte eine Kollegin die hat mit 10% Eigenleistung gebaut, musste dann aber eine ganze Weile in einem Haus mit Zimmern im Rohbau leben. Ihr Geld für Eigenleistungen hat nicht gereicht für den ganzen Innenausbau.
Es lohnt sich auf jeden Fall mit der Pensionskasse zu reden, denn oft besteht die Möglichkeit eines steuerlich begünstigten Einkaufs (ist vom Einkommen vollständig abziehbar) und die Pensionskassen weisen einen nicht unbedingt darauf hin. Das Geld wird, zumindest bei uns, wesentlich besser verzinst als ein 3a Konto und der Betrag den man verpfänden kann erhöht sich erst noch. Dieser Schritt sollte allerdings nur Gemacht werden wenn die Pensionskasse solide und nicht unterdeckt ist.
Bei der Amortisation sollte man dann allerdings darauf achten, dass man sie in kleineren Tranchen macht, denn der Steuersatz ehöht sich progressiv (auch wenn er massiv tiefer ist als der Reguläre).