So, nach langer Zeit bin ich endlich auch mal wieder im Forum und bereits habe ich und meine Frau ein Problem.
folgendes: Wir haben am November ein Sanierungsbedürftiges Haus gekauft (Total Sanierung) mit reichlich Land dazu. Südhang, gut gelegen.
Nun wollen wir das Haus umbauen und jetzt spinnt die Bank..Viel zu teuer,zu wenig Cash etc.
Frage: Wie ist das mit der Differenz vom Kaufpreis gegenüber der Schätzung.
Bsp. Kaufpreis 100K geschätzter Katasterwert 300K diff= 200K. sind diese 200K nicht eine Art von Sicherheit für die Bank resp. kann ich das als Argument bringen..?
Soviel wie das Haus gekostet hat, soviel müssen wir auch reinstecken (nicht wenig) /emoticons/default_mad.png
Meine Frau und ich sind beide Arbeitstätig zu 100% und verdienen nicht schlecht. d.h. die Tragbarkeit wäre gegeben, voraussetzung es wird nicht noch schlimmer mit der Finanzkrise./emoticons/default_biggrin.png
Also, hoffe jemand/mehrer können mir ein paar Tipps geben.
Besten Dank und Gruss
Marc und Manuela
P.s. Wer Schreibfehler findet darf diese behalten🙂
Eigentlich interessiert sich die Bank nur für den Verkehrswert. Was da auf dem amtlichen Schätzwert steht ist eher weniger relevant - vor allem da ja der Schätzwert erwiesenermassen deutlich über dem Verkehrswert liegt.
Aber eigentlich sollte eine Bank an so einem Projekt interessiert sein. Habt ihr das Haus und Land bis jetzt ohne Hypothek gekauft? Dann wäre dies ja euer Eigenkapital.
Die Sanierungskosten belaufen sich schnell mal 200-300tausen Franken und mehr.
Dennoch bleibt es auch danach eine alte Hütte mit welcher man Kompromisse eingehen muss. (habe auch solch ein Haus)
Ich würde mir Gedanken machen, ob eine Teilsanierung eine gangbare Lösung währe. Ein Zuzug eines Bausachverständigen (zb. Holzbaufirma) könnte sich lohnen.
Hypothekenrechner welche Auskunft über die Tragbarkeit geben, gibt es bei den meisten Banken auf der Homepage.
Ich nehme an, das Haus habt ihr mit Hilfe der gleichen Bank gekauft. War zu diesem Zeitpunkt noch nicht klar, bzw. darüber gesprochen worden, dass ihr umbauen wollt und was es etwa kostet?
Falls ihr gewusst habt, dass ihr umbauen wollt, aber ev. mangels Eigenkapital der Bank (noch) nichts davon gesagt habt, dann erachte ich dies als "problematisch".
Es ist aber schwierig was zu deinen Fragen zu sagen, wenn euer Anteil Eigenkapital und die Belastung nicht bekannt sind. /emoticons/default_wink.png
Wenn Ihr keine Bank findet, die finanzieren will, und auch keine andere Liegenschaft als Grundpfand vorhanden ist (z.B. die Eurer Eltern), und Ihr die Liegenschaft nicht wieder verkaufen wollt, müsst Ihr das Haus erst mal soweit hinbekommen, dass ihr, wenn auch ohne Komfort, drin wohnen könnt. Also all das erneuern, was hohe Unterhaltskosten spart oder gleich merkliche Einsparungen bringt. Fenster, Wärmedämmung, Heizung. Dafür gibts auch geld vom Staat. Leitungen bis in die später drankommenden Räume vorsehen. Und dann je nach Geld vorzu umbauen. Neue Raumaufteilungen kann man so allerdings nicht mehr machen. Eine Wellnesszone und programmierbare Küche ist toll, aber mit "primitiv" wohnen bei tiefen Fixkosten schläft es sich entschieden besser.
Bei Umbauobjekten sollte man schon beim Kauf wissen, was das ganze einschliesslich Umbau maximal kosten darf, und die mutmasslichen Umbaukosten vom Endpreis grosszügig abziehen. Was dann noch bleibt, ist der maximale Ankaufspreis für die Altliegenschaft. Die anderen Käufer rechnen auch so; wenn solche Liegenschaften längere Zeit zu haben sind ist der Preis offenbar zu hoch. Architekten rechnen oftmals noch anders; hier wird einfach ausgerechnet, welche Bruttorendite bei maximaler Ausnützung des Baugrunds herauszuholen ist. Ist die Altliegenschaft nicht zu teuer, wird ohne Rücksicht auf den Bestand abgebrochen und es kommen Eigentumswohnungen hin.
Die UBS-Methode (wegen aktuellem Liquiditätsproblem als Folge einer stategischen Fehlplanung den Staat um einige Dutzende Milliarden anpumpen) funktioniert bei uns kleinen Fischen leider nicht.