Salü zusammen,
jemand aus meiner Familie ist sehr am Kauf einer Attika Wohnung interessiert (Kanton Luzern), grundsätzlich sieht alles gut aus, jedoch kamen nach ein paar Nachforschungen durch mich diverse Fragezeichen auf...
Kurz die Fakten:
- Wohnung gehört gemäss Grundbuch der Firma XYZ AG
- gemäss HR und Zefix Auszug, wurde über die Firma XYZ AG im 2014 der Konkurs eröffnet
- das Konkursverfahren wurde mangels aktiven ebenfalls im 2014 eingestellt - die Firma XYZ AG dadurch aufgelöst
- nun wird die AG als "XYZ AG in Liquidation" geführt
- Gemäss Grundbuch, bestehen Pfändungen auf der Wohnung, unteranderem von der MITEG (wohl nicht bezahlte Beiträge), sowie andere - hier wollten sie mir jedoch keine genaueren Auskünfte geben (ich nehme mal an sicher von der Bank...)
- ebenfalls weiss das Grundbuch davon, dass eine "Namensänderung" anstehe oder anstand (wie auch immer man das verstehen muss?) von XYZ AG zu XYZ AG in Liquidation
- auf nachfrage beim Konkursamt ist "dieser Fall" (also die Firma XYZ AG in Liquidation) noch offen - Einnahmen aus dem Verkauf müssten also in die Konkursmasse fliessen
Wir haben nun bei der Verkäuferschaft noch weitere Dokumente eingefordert (Grundbuchauszug, MITEG Reglement, Nachweis betreffend Erneuerungsfonds etc., sowie mind. die letzten 2 Protokolle der MITEG Versammlung).
Nun meine Frage, wie sieht ihr hier die Situation?
Gehe ich der Annahme, dass wenn der Vertrag "sauber" aufgesetzt ist, sowie die Pfändungen auf der Wohnung tiefer sind als der Verkaufspreis, eigentlich kein Risiko/Problem besteht?
Man müsste im Vertrag halt sicher die Zahlungen so regeln, dass als Teil des Kaufpreises:
- Fehlende Beiträge an die MITEG gleich an diese überwiesen werden
- Grundstückgewinnsteuer in genügender Höhe an die Gmeinde überwiesen wird (solidarische Haftung!) - eine Aufschiebung kann ja nicht existieren, da die AG wohl nicht in der Lage ist/war, eine neue Immobilie im Kt. Luzern zu erwerben
- Notariatskosten Anteil des Verkäufers auch direkt ans Notariat überwiesen werden (solidarische Haftung!)
- der restliche Kaufpreis entsprechend ans Konkursamt überwiesen wird
Übersehe ich/wir hier etwas völlig, oder sehen/verstehen wir das richtig?
Weiteres Thema wäre eine Reservationszahlung, welche ich ausschliesslich auf eine Art "Sperr-Konto" überweisen würde (oder ans Konkursamt?)
Ich weiss, gern und schnell würde man hier sagen, vergesst es, zu Riskant etc... Jedoch überzeugt die Wohnung in extrem vielen Punkten (Lage, Grösse, Zustand, Alter etc.), wo wir schon seit mehr als 1 Jahr am schauen sind, und noch nichts gefunden habe, welches so gut zutrifft - weil das meiste ist einfach endlos überteuert...
Was wäre eure Empfehlung betreffend weiteres Vorgehen?
Wer vertritt den aktuell den Besitzer/Verkäufer im Verkaufsprozess? Die Fäden müssen ja beim Konkursamt zusammenlaufen.
Für dich wichtig: Das sämtliche Eintragungen und Lasten gelöscht werden. Das Risiko welcher du als Käufer in solchen Fällen hast, ist halt die "Garantie", resp. deren Dokumentation. Bestehen Baumängel welche dann erst mit der Zeit erkannt werden, kann es für dich schwierig sein, überhaupt rauszufinden, wer für diese Mangel verantwortlich ist (z.b. die Firma die den Auftrag ausgeführt hat ist nicht bekannt). Ich gehe aber davon aus, dass das Objekt schon älter ist.
im Moment die "Bewohner", und einem Teil davon gehörte wohl vorher diese AG...
von sich aus haben Sie nichts auf dieses Thema angesprochen - werde deshalb heute Nachmittag nochmals beim Konkursamt anrufen, wenn die Zuständige Person wieder da ist...
Betreffend Garantie/Mängel, das MFH hat Baujahr 1998 - deshalb ist für uns da eher der Erneuerungsfonds wichtig sowie das MITEG Reglement... 😉
Ich empfehle dir zuvor dies durch einen Notar abklären zu lassen.
Wenn du ein entsprechendes Abo beim Beobachter oder Ktip hast währe dies die 1. Anlaufstelle da kostenlos.
Hallo ChrisL
Hier scheint noch einiges in der Schwebe zu sein.
AG in Liquidatin bedeutet das die AG ihre Geschäftstätigkeit aufegegeben hat, aber noch liquidiert werden muss bevor sie im HR gelöscht wird. Der Liquidator muss eigentlich bekannt sein.
Da auch eingetragene Grundpfandrechte vorhanden sind, kann der Verkäufer nicht frei über die Wohnung verfügen.
Die Frage ist weshalb bis jetzt keine Grundpfandverwertung beantragt wurde. Darauf verzichtet wird dann, wenn es sich nicht rechnet. Was bei der Stockwerkeigentümergemeinschaft durchaus sein kann.
Aber wieso macht das die Bank nicht? Das wäre interessant zu wissen. Denn normalerweise fackeln die nicht lange.
Ich gehe davon aus, dass eine Hypothek vorhanden ist, da bei einer schuldenfreien Wohnung das Konkursverfahren gegen die AG kaum eingestellt worden wäre.
Du siehst alles etwas unklar.
Ich würde beim Liquidator der AG mein Interesse bekunden und von ihm Auskunft über die offenen Fragen verlangen.
Einen allfälligen Kaufvertrag würde ich von einer Fachperson begutachten lassen.
Was ich auf gar keinen Fall machen würde ist irgendeine Vorauszahlung leisten. Egal ob die jetzt Reservationszahlung oder sonst wie heisst.
Gruss
Fipsli