bevor ich Euch mit Fragen überhäufe, möchte ich mich bzw. uns kurz vorstellen:
Wir sind ein Ehepaar, ca. 5 Jahre vor der Pensionierung und bewohnen seit 11 Jahren ein Reiheneckhaus in einer Berner Agglomerationsgemeinde. Unser Haus wurde damals im Rahmen einer Überbauung mit knapp 40 Häusern durch den GU Frutiger, Thun erstellt. Für uns war die Abwicklung damals ok, in geringem Masse aufgetretene Mängel wurden zur Zufriedenheit beseitigt. Da wir ein Reisemobil besitzen und für dieses beim Haus keine Unterstellmöglichkeit haben und wir auch gern die Agglomeration Richtung Emmental verlassen möchten, ist bei uns der Wunsch nach einem Neubau entstanden. Den Verkauf unseres jetzigen Hauses sehen wir als unproblematisch, denn eine ruhige Lage mit gleichzeitig guter ÖV-Anbindung und Autobahnanschluss ist sicher gesucht.
Wir sind in einer kleinen Gemeinde mit einem Grundstück fündig geworden, das preislich akzeptabel ist. Dort sollen insgesamt 4 Grundstücke (2 im Besitz der Gemeinde und 2 im Besitz eines Einwohners der Gemeinde) bebaut werden. Ein Holzbaubetrieb aus der Region (der Inhaber wohnt in der betreffenden Gemeinde), hat eine kleine GU und wird die Grundstücke erschliessen. Der Verkauf der Grundstücke erfolgt direkt ab Eigentümer in unerschlossenem Zustand.
Der GU hat für das neue Holzhaus im Elementbau Pläne nach unseren Vorstellungen erstellt und eine Kostenschätzung abgegeben. Auf dieser Basis haben wir ihn jetzt um eine detaillierte Offerte gebeten, die uns nächste Woche zugehen wird.
Die Gespräche mit dem Inhaber der Firma fanden zur unserer vollsten Zufriedenheit statt, aber nach dem Motto "Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser", haben wir doch einige Fragen, für die wir hoffen, von "Profis" hier eine Antwort zu finden:
- Gibt es eine neutrale Stelle, wo die technische Spezifikation überprüft werden kann? Das Haus wird Minergiestandard haben, aber für uns ist ein Holzhaus "Neuland", wir möchten gern Anfängerfehler vermeiden.
- Gibt es die Möglichkeit, die Offerte in preislicher Hinsicht überprüfen zu lassen? Wie gesagt, die Kostenschätzung war ok, aber wir möchten natürlich sicher sein, für unser Geld einen korrekten Gegenwert zu erhalten.
So, das waren mal die ersten Fragen, weitere kommen bestimmt noch! /emoticons/default_additional/134.gif
- Gibt es eine neutrale Stelle, wo die technische Spezifikation überprüft werden kann? Das Haus wird Minergiestandard haben, aber für uns ist ein Holzhaus "Neuland", wir möchten gern Anfängerfehler vermeiden.
- Gibt es die Möglichkeit, die Offerte in preislicher Hinsicht überprüfen zu lassen? Wie gesagt, die Kostenschätzung war ok, aber wir möchten natürlich sicher sein, für unser Geld einen korrekten Gegenwert zu erhalten.
Technische Spezifikationen:
Grundsätzlich hast Du Anrecht auf ein normgemässes Haus. Damit man *alle* spezifikationen überprüfen könnte, müsste man das Haus von Null auf neu projektieren, dann kann man vergleichen.
Angepassteres vorgehen wäre, bezweifelte Eigenschaften überprüfen zu lassen. "Kann das sein dass... es nur so dick sein muss... es soooo viel Beton braucht... "
Allerdings: Der Teufel liegt im Detail. Und die Details muss man meist in der Ausführungsphase nochmals überprüfen/lösen.
Ganz ohne Vertrauen in denen BL/GU geht es halt nicht.
Minergiestandard: Für das Zertifikat müssen gewissen Eigenschaften bemessen und ausgewiesen werden. Hier kannst Du schon relativ einfach mit dem Energienachweis überprüfen.
Finanziell:
Du kannst grundsätzlich von allem bei anderen Anbietern eine Offerte einholen.
Das Problem ist, dass es vergleichbar wird. Denn: Je seriöser Dein GU, desto mehr "Probleme" hat er bereits im Hinterkopf, für die er einen Preis "irgendwo" einrechnet. Eine unabhängige Offerte geht dann einfach vom Idealfall aus - und der Hoffnung dass er seinem Konkurrenten das Projekt wegrupfen kann. Die Mehrkosten waren dann "halt unbekannt und nicht eingerechnet", das heisst, die bezahlst Du dann halt anders.
Eine solch unabhängige Beratung kannst Du auch über das Haus-Forum erhalten. Neutraler geht es eigentlich nicht.
Wenn eine GU-Lösung vorgesehen ist, so macht es natürlich Sinn, alle Unterlagen (Baubeschrieb/Vertrag und Verkaufsplanung) überprüfen zu lassen. Letztlich sind für den späteren Kaufvertrag ALLE Unterlagen wichtig, da sie jeweils Bestandteil des Kaufvertrages sind und daher auch keine Unklarheiten/Ungereimtheiten mehr haben dürfen. Hierin liegt dann öfters das Problem, wenn es zu unterschiedlichen Auffassungen über die Vertragserfüllung (also die Realisierung des Hauses) kommt. Dies lässt sich entsprechend vermeiden.
Beim Holzbau ist natürlich noch mehr auf den Feuchteschutz zu achten, als bei einem Beton-Backstein-Gebäude, damit es dauerhaft in Ordnung bleibt und seine Besitzer erfreut.
Es ist so, dass das Haus wärmetechnisch dem Minergiestandard entsprechen wird, aber kein Zertifikat bekommt, um die Kosten für die Zertifizierung zu sparen. Ausserdem wollen wir, da wir das jetzt haben und nicht wirklich damit glücklich sind, keine kontrollierte Wohnraumlüftung mehr.
Wir hatten uns im Vorfeld von einem deutschen Anbieter im Raum Lörrach grundstücksunabhängig eine Offerte machen lassen, haben uns von diesem auch ein Haus im Wallis angeschaut, was gerade im "Endstadium" ist und uns auch recht gut gefallen hat. Wenn ich diese Offerte mit der Kostenschätzung des GU vergleiche, dann sind die Unterschiede nicht so dramatisch, als dass es sich lohnen würde, ausserhalb der Grenze zu "wildern". Mir ist es lieber, wenn ich bei Problemen aus lokale Handwerker zurückgreifen kann.
@ Pfälzer
Danke für das Angebot einer Beratung, ich komme gern darauf zurück!
Du schreibst, dass Du mit der Lüftung nicht zufrieden bist und deshalb im nächsten Haus darauf verzichtest. Als Minergie-Fachpartner würde mich interessieren, was Deine Beweggründe für dieses negative Urteil sind. Die Zertifizierungskosten werden neben günstigeren Haypotheken ja eh in den meisten Fällen von Deiner Bank übernommen. Und, unbestritten sind die damit zu erzielenden Energieeinsparungen ja beachtlich.
Für einen allfälligen späteren Verkauf, denke ich, ist die Zertifizierung durchaus wertvoll.
na ja, der spätere Verkauf ist nicht so sehr das Kriterium, das wird ziemlich sicher unser letztes Haus vor den "Erdmöbeln" sein! /emoticons/default_additional/134.gif
Spass beiseite, wir finden, dass unsere Anlage, eine Helios KWL 250, trotz laufender Wartung keine zufriedenstellenden Ergebnisse bringt. Im Sommer wird es im Haus heiss, da die Luft im Kellerschacht des Innenhofes angesaugt wird, und der ist im Sommer ab Mittag voll in der Sonne (ok, das ist sicher ein Planungsfehler des Architekten) und im Winter haben wir häufig im 1. OG Kondenswasser an den Fenstern. Das begeistert nicht gerade.
ich melde mich wieder, wir hatten diese Woche ein Gespräch beim GU und er hat uns seine Offerte übergeben.
Vom technischen her habe ich die beschriebene Ausführung mit anderen Anbietern verglichen und keine besonderen Unterschiede feststellen können. Ich hoffe, es ist ok, wenn ich hier ohne Namensnennung des GU ein paar Preise poste und frage, ob die "Richtung" in etwa stimmt!?
Wohnhaus gem. Baubeschrieb fertig erstellt, einschl. Architerkten- und Ingenieurhonorare.......................646.000,00
Anschlussgebüren: Wasser, Abwasser, Elektra und Kabelfernsehen, Ersatzabgabe Schutzraum,
Baubewilligung, Geometer, und Versicherung......................................................................................................57.000,00
Gesamt ohne Grundstück:....................................................................................................................................787.200,00
Gebäudevolumen nach SIA 416:2003 Wohnhaus mit Autounterstand und Eingangsdach 1.140 m3 / 623.86 CHF/m3
Ergänzungen: die Ausstattung ist "normal", keine Extravaganzen, aber ordentliche Qualität. Die Heizung ist eine Windhager-Pelletheizung, die Fenster sind 3-fach verglast, aber keine Holz-Metall-Fenster, die kosten knapp 6.000 CHF zusätzlich, der Autounterstand ist eigentlich eine geschlossene Garage, Innenmasse 15 x 3 x 3.5 m (L x B x H), wir wollen da unseren Camper unterstellen.
Gestolpert bin ich über die Pos. Gebühren, ist das realistisch?
Wie schätzen die Profis hier im Forum die genannten Kosten ein?
Für uns sind noch sehr viele Detailfragen zu klären, aber grundsätzlich sind wir nicht abgeneigt.
ich hole mal den etwas älteren Thread hervor, es gibt Neuigkeiten zu unserem Projekt, diesmal von Seiten der Bank, und wir sitzen jetzt ein wenig in der Zwickmühle:
Wir hatten im November ein Gespräch bei unserer Bank (eine der beiden Grossen in Bern) und haben die Offerte des GU und die Pläne ect. eingereicht. Die Gesamtkosten einschl. Grundstück betragen 938.000 CHF. Jetzt ruft mich gestern die Sachbearbeiterin an und sagt mir, dass die Experten bei der Bank aufgrund der Unterlagen, Pläne, Baubeschrieb usw. das gesamte Objekt auf einen Wert von 825.000 CHF taxieren würden. Die Bank ist der Meinung, dass in den Preisen zuviel "Spatzig" enthalten ist.
Ich kann jetzt nicht sagen, dass die Leute unrealistisch schätzen, denn für unser derzeitiges Haus, was wir im Gegenzug verkaufen wollen, haben sie einen Schätzwert ermittelt, der unserem Wunschpreis sehr nahe kommt.
Was also tun? Wenn wir trotzdem für 938.000 CHF kaufen, dann finanziert die Bank 825.000 CHF abzüglich 20% EK, für uns wäre das problemlos machbar.
Aber: wenn wir es machen, dann haben wir immer im Hinterkopf den ziemlich negativen Gedanken sitzen, für die "Hütte" gut 100.000 CHF zuviel bezahlt zu haben.
Wir werden mit dem GU ein offenes Gespräch suchen. Ich denke nicht, dass er die gut 100.000 CHF im Preis runtergehen wird oder kann. Wenn er es täte, dann wäre er bei mir ohnehin unten durch, aber eine Lösung würden wir mit ihm gern finden wollen.
in unserer langen Vorbereitungsphase zu unserem Neubau hatten wir viele Offerten und Projekte, die den Budgetrahmen damals gesprengt hätten.
Ein offenes Gespräch mit der GU ist immer angebracht. Eventuell lässt sich das Projekt - wie bei uns - in das Haus mit minimaler Umgebungsgestaltung und einem optionalen Teil aufspalten.
Da wir unser vorheriges Heim bei Baubeginn noch nicht verkauft hatten, haben wir mit dem Hausliferant die minimalistische Umgebungsgestaltung vereinbart. Damit kamen wir in einen Bereich, den die Bank finanzieren wollte/konnte.
Nachdem wir unser vorheriges Heim verkauft hatten, konnten wir die Natursteinstützmauer und die Umgebung nach unseren Vorstellungen realisieren.
Wenn wir planen und bauen ist die grösste bisher aufgetretene Differenz CHF 40'000 gewesen. Dies bei Baukosten ohne Land von CHF 1.6 Mio. d.h. 4% Dass die Banken eher vorsichtig schätzen ist klar. Aber bei 825k zu 938k, was ja doch satten 14% entspricht, denke ich schon auch dass der GU etwas viel Luft eingebaut hat. Offene Abrechnung mit 938'000 als Kostendach wäre ja vielleicht ein gangbarer Weg für Dich wie auch für den GU. Du musst ihm einfach klarmachen, dass Du Dich nicht gerne sooooooooo offensichtlich über den Tisch ziehen lassen möchtest. Entweder lässt er sich dann in seine Karten schauen, oder dann musst Du den GU wechseln....
Viel Erfolg, Urs
Ich nehme an, dass er ja seine Risikoprämie von 3% ausgewiesen hat. Und, bedenke: Er holt sich von den Unternehmern Kickbacks.... Also, kein Erbarmen!
Ich würd mal die Schätzung der Bank neben die Offerte halten, so dass Du sehen kannst, worin der Unterschied besteht. Mögliche Punkte sind:
· das Land
· Luxus-Teile
· "überall ein wenig"
Das Land:
Der Landpreis ist immer schwer schätzbar als Laie. Gerne verkauft man natürlich Land zu einem etwas überhöhten Preis. Falls das Land auch vom GU bezogen wird... hier hin schauen. Wenn das Land hingegen schon Euch gehört... lässt sich dies nicht mehr ändern.
Luxus-Teile
Ein wunderbarer Boden (Persönlich träume ich von einem Haus mit einem Sandsteinboden wie in der renovierten Helferei beim Grossmünster: so 1.50 x 1.50m grosse, graue Sandsteinplatten, dünn gefugt... wunderbar, in dem alten Gebäude...) kann unheimlich Geld kosten - ein neuer Käufer wird aber dafür wenig Geld liegen lassen, da viele Occasionskäufer z.B. einen Boden sowieso nach ihrem Geschmack erneuern wollen.
Bei so Luxusteilen geht dann eben Preis nicht mit dem (Wiederverkaufs-)Wert Hand in Hand.
Überall ein wenig:
Dann... musst Du mit dem GU sprechen... Mkjp: Man kann ja probieren...
Ich kann jetzt nicht sagen, dass die Leute unrealistisch schätzen, denn für unser derzeitiges Haus, was wir im Gegenzug verkaufen wollen, haben sie einen Schätzwert ermittelt, der unserem Wunschpreis sehr nahe kommt.
Find ich ein lustiges Argument. Weil Dir ein Resultat passt, ist eine Schätzung dann realistisch? Echt?
in unserer langen Vorbereitungsphase zu unserem Neubau hatten wir viele Offerten und Projekte, die den Budgetrahmen damals gesprengt hätten.
Ein offenes Gespräch mit der GU ist immer angebracht. Eventuell lässt sich das Projekt - wie bei uns - in das Haus mit minimaler Umgebungsgestaltung und einem optionalen Teil aufspalten.
Hallo Raimondo,
vielen Dank, viel lässt sich da nicht aufspalten, wir haben eine ordentliche Qualität, aber keine Luxusausführung. Wir haben uns ein bewohntes Referenzhaus des GU angeschaut, wir haben dort gespürt, dass der Bauherr ziemlich rechnen musste, haben aber am Haus keine für uns nachteiligen Dinge feststellen können.
Wenn wir planen und bauen ist die grösste bisher aufgetretene Differenz CHF 40'000 gewesen. Dies bei Baukosten ohne Land von CHF 1.6 Mio. d.h. 4% Dass die Banken eher vorsichtig schätzen ist klar. Aber bei 825k zu 938k, was ja doch satten 14% entspricht, denke ich schon auch dass der GU etwas viel Luft eingebaut hat. Offene Abrechnung mit 938'000 als Kostendach wäre ja vielleicht ein gangbarer Weg für Dich wie auch für den GU. Du musst ihm einfach klarmachen, dass Du Dich nicht gerne sooooooooo offensichtlich über den Tisch ziehen lassen möchtest. Entweder lässt er sich dann in seine Karten schauen, oder dann musst Du den GU wechseln....
Ich nehme an, dass er ja seine Risikoprämie von 3% ausgewiesen hat. Und, bedenke: Er holt sich von den Unternehmern Kickbacks.... Also, kein Erbarmen!
Lieber Urs,
vielen Dank, eine Risikoprämie hat er nicht ausgewiesen. Dein Vorschlag mit der offenen Abrechnung ist zwar gut gemeint, aber auch der bietet Möglichkeiten zu Mauscheleien, wenn ein Unternehmer die Rechnung überhöht ausstellt und dem GU eine separate Gutschrift gibt.
Ich hatte ja hier
schon 15 - 20k "gefunden", da er die Kosten für die Gebühren zu hoch angegesetzt haben. Das habe ich mit ihm aber noch nicht besprochen, das kommt von unserer Seite zuallerletzt auf den Tisch.
Ein GU-Wechsel ist möglich, aber nicht mit diesem Grundstück, das ist das Problem. Wir können das Grundstück nur mit der GU-Verpflichtung kaufen.
Danke für Deinen Hinweis "kein Erbarmen", wir werden das berücksichtigen.
Das Geld, was wir nicht ausgeben, müssen wir nicht verdienen! /emoticons/default_additional/134.gif
Ich würd mal die Schätzung der Bank neben die Offerte halten, so dass Du sehen kannst, worin der Unterschied besteht. Mögliche Punkte sind:
· das Land
· Luxus-Teile
· "überall ein wenig"
Das Land:
Der Landpreis ist immer schwer schätzbar als Laie. Gerne verkauft man natürlich Land zu einem etwas überhöhten Preis. Falls das Land auch vom GU bezogen wird... hier hin schauen. Wenn das Land hingegen schon Euch gehört... lässt sich dies nicht mehr ändern.
Lieber Haba,
vielen Dank. Am Land liegt's nicht, das hat die Bank sogar geringfügig höher bewertet, als es kostet. Wir würden das Land direkt vom Eigentümer unerschlossen erwerben, hätten aber bezüglich Erschliessung und Hausbau die GU-Verpflichtung. Der Landpreis liegt mit 270 CHF erschlossen eher im für den Kanton Bern günstigeren Segment.
Luxus-Teile
Ein wunderbarer Boden (Persönlich träume ich von einem Haus mit einem Sandsteinboden wie in der renovierten Helferei beim Grossmünster: so 1.50 x 1.50m grosse, graue Sandsteinplatten, dünn gefugt... wunderbar, in dem alten Gebäude...) kann unheimlich Geld kosten - ein neuer Käufer wird aber dafür wenig Geld liegen lassen, da viele Occasionskäufer z.B. einen Boden sowieso nach ihrem Geschmack erneuern wollen.
Bei so Luxusteilen geht dann eben Preis nicht mit dem (Wiederverkaufs-)Wert Hand in Hand.
Nein, es ist kein Luxus enthalten, Standardplättli und Standardparkett, der "Zuschlag" kommt evtl. hinterher, wenn wir uns teurere Dinge aussuchen, aber soweit sind wir noch gar nicht.
Die Bank hat natürlich aus der Tatsache, dass Plättli und Parkett mit einem Minimalpreis berücksichtigt sind und dass für die Küche 25k im Paket enthalten sind, einen niedrigeren Ausbaustandard zugrunde gelegt, obwohl wir uns der Tatsache bewusst sind, dass wir für die eine oder andere Option noch einen Mehrpreis bezahlen müssen.
Find ich ein lustiges Argument. Weil Dir ein Resultat passt, ist eine Schätzung dann realistisch? Echt?
Was heisst lustiges Argument? Wir haben im Vorfeld versucht, den Markt zu beobachten, haben vergleichbare Angebote sondiert, haben mit Maklern gesprochen und haben letztlich aus der Tatsache heraus, dass vergleichbare Objekte in Bezug auf die Lage (sehr ruhig gelegen, schöne Aussicht, ÖV-Anschluss, 2 Min. zur Autobahn) praktisch kaum und wenn, dann nur teure Angebote gibt, unseren "Wunschpreis" gebildet. Und wenn die Bank bei ihrer Schätzung recht knapp darunter liegt, dann halte ich das durchaus für realistisch. Evtl. könnten wir unseren Wunschpreis noch etwas anheben, aber so weit sind wir noch nicht.
Am Land liegt's nicht, das hat die Bank sogar geringfügig höher bewertet, als es kostet. Wir würden das Land direkt vom Eigentümer unerschlossen erwerben, hätten aber bezüglich Erschliessung und Hausbau die GU-Verpflichtung. Der Landpreis liegt mit 270 CHF erschlossen eher im für den Kanton Bern günstigeren Segment.
Hallo Ttztz
Na da haben wir doch schon einen Grund für den angeblich überteuerten Bau.
Meinst du wirklich der Landeigentümer hat den die GU-Verpflichtung für einen warmen händedruck an euren GU vergeben?
Der meistbietende erhält die Verpflichtungszusage. Klar mit dem Geld kann der Verkäufer das Land etwas günstiger anbieten, aber wie unser Urs zu sagen pfegt, der GU ist kein Karitativer Verein, und will dieses Geld unbedingt wieder haben, und obendraf natürlich sein normaler verdienst an einem EFH
Im moment ist die Baubranche mehr als gut ausgelastet - Warum also sollte der GU mit dem Preis sehr knapp kalkulieren. Zudem hat er ja den Auftrag für dieses Grundstück auf sicher!
Ich hatte alleine für den Rohbau (ganzes Grundstück unterkellert, Holzständer-Wände inkl. Passivhaus-Fenster, Dach, Aussentüre usw. - in Minergie P ) eine Differenz der Offerten von weit über Fr, 100'000.--.
Grundlage waren die fertigen Baugesuchspläne meines Architekten und eine detaillierte Baubeschreibung meines Architekten.