Ich bin auf gutem Wege ein Häuschen zu kaufen und beim rumsurfen im Internet auf dieses Forum gestossen. Es ist toll eine Platform zu haben wo man Fragen stellen und sich austauschen kann.
Zu mir: ich bin 44 Jahre alt, geschieden (nein, das Geld für mein Haus stammt nicht von Ex, er hat mich nur gekostet 🙂 ), wohne im Aargau, keine Kinder und bis jetzt immer in Mietwohnungen zu Hause. Aufgewachsen bin ich jedoch in Einfamilienhäusern, kenne somit beide Seiten.
Lange habe ich mir überlegt ob ich mir was Eigenes kaufen soll. Mein neuer Partner lebt in Deutschland und somit werde ich die Liegenschaft alleine bewohnen, trotzdem habe ich mich dazu entschieden ein Häuschen zu erwerben. Nach kurzer Suche bin ich zufällig über ein Inserat gestolpert was mich sofort angesprochen hat: 95qm, von 1913, 2018 renoviert, einzig der Garten muss gemacht werden. Besichtigungstermin war schnell vereinbart (ich war mit Vertrauenspersonen dort) und ich entschloss mich nach kurzer Bedenkzeit das Haus zu kaufen.
Die Finanzierung ist von meiner Bank geprüft und gutgeheissen worden und jetzt stehen die nächsten Schritte an. Ich bin tierisch nervös und es stehen so viele Entscheidungen an:
Hypothek: nur eine Festhypothek für 10 Jahre? Zwei Festhypotheken für 5 und 10 Jahre?
Amortisation via 3a: nur das Minimum oder doch lieber das zulässige Maximum?
Welche Nebenkosten kommen auf mich zu? Stimmen die 1% des Liegenschaftspreises in etwa?
Die Heizung ist 15 Jahre alt (Oel) soll ich diese gleich ersetzen oder lieber warten (Wärmetauscher)?
Wie läuft das mit dem Notar ab? Braucht es zwei Termine oder nur einen? Offenbar ist das nicht überall gleich.
Eine ziemlich aufregende Zeit welche da auf mich zukommt, wie war das bei euch? Hattet ihr auch etwas Bammel?
kommt darauf an, ob du Budget Sicherheit (Fest) suchst oder "locker" eine Zinserhöhung (variabel) wegstecken kannst. Die Fragen musst du selber beantworten (Budgetplanung).
Ebenfalls bei Festhypothek gibt es bei einer vorzeitigen Auflösung einen hohen Penalty zu bezahlen. d.h. wenn du bald "wieder" verkaufen möchtest (ziehst bspw. zu deinem Partner nach D) - dann ist eine lange Laufzeit nicht ideal.
Bei einer Festhypothek - nie eine Staffelung machen (bspw. 5 J. und 10 J.) - denn nach 5 J. kann dir die Bank die Zinsen diktieren und du kannst die Bank nicht wechseln.
Amortisation:
Kommt darauf an, ob du eine 1. und 2. Hypothek brauchst zur Finanzierung. Bei einer 2. Hypothek - "muss" normalerweise innerhalb 15 Jahren amortisiert werden, würde ich die 3a Lösung machen (steuerlich abzugsfähig)
Nebenkosten:
kommt auf das Alter und den Unterhalt der Liegenschaft an. Bei einem Neubau - liegt der %-Satz tiefer liegen - bei einem Altbau aber auch höher.
Zuerst einmal herzlich willkommen "in unserem Club".
Bezüglich Hypotheken hat Dir Smillley die Antworten bereits geliefert. Anmerkung: Die Zinsen sind derzeit generell sehr tief. Eine günstige Hypothek wird ein allfälliger Käufer später sicher übernehmen. Ausser er sei an eine bestimmte Bank gebunden, was z.B. bei "Bankarbeitern" der Fall sein kann.
Nebenkosten: Haus 1913. Renovation 2018. Kommt natürlich darauf an, wie umfassend saniert worden ist. Daher ist es ohne genaue Kenntnisse schwierig abzuschätzen, wieviel dass Du brauchst. Derzeit sicher sehr wenig. Aber 1% dürfte auf die Dauer bei diesem Jahrgang nicht reichen. Da solltest Du Dir vielleicht eher 3% auf die hohe Kante legen.
Die Ölheizung ist 15 Jahre alt. Grundsätzlich ist sie damit noch nicht am Ende ihrer Laufzeit. Das sind nach Abschreibungstabellen 20-30 Jahre. Der Brenner, falls er gleich alt ist sollte jedoch nur 12-20 Jahre halten und müsste bald einmal ersetzt werden. Da stellt sich natürlich die Frage, ob es sinnvoll ist zuzuwarten oder nicht. Meistens schon, wenn das Geld knapp ist. Wenn Du jedoch umstellst auf eine Wärmepumpe, reduzierst Du die Energiekosten um fast die Hälfte. Allerdings muss Du natürlich für die Investition in tief in die Tasche greifen. Wenn Du das Geld hast, würde ich vermutlich gerade umrüsten, dann hast Du wieder für lange Zeit Ruhe.
Wenn Du und der Verkäufer einig seid, dann kann Beurkundung und Eigentumsübertragung in einem Aufwisch gemacht werden. Wenn er aber noch eine zeitlang dort wohnen bleibt, kann es Sinn machen zu beurkunden und eine Anzahlung zu leisten, welche sinnvollerweise als Reuegeld definiert wird. Falls der Verkäufer zurücktritt muss er Dir dann das Doppelte zurückgeben. Falls Du jedoch zurücktritts, verlierst Du die Anzahlung. ich nehme aber an, dass Du Dir sicher bist, dann sollte dies ja kein Problem sein.
Hypo wie bereits beschrieben aktuell eher ein Thema persönlicher Präferenz. Ich habe mich vor einem Jahr für eine 10 jährige entschieden. Damit kann ich fix kalkulieren und weiss was läuft.
Brenner Ölheizung: Erkundige dich doch mal, was ein Neuer kostet. Wenn ich es richtig in Erinnerung habe, ist die Effizienz aktueller Brenner massiv angewachsen und ich meinte, dass so ein Stück nicht die Welt kostet. Die Kosten, einfach mal so eine Heizung auszutauschen sind nach meiner Meinung nach zu hoch, um diese einfach so - quasi auf Vorrat - auszutauschen, sofern der Rest der Heizung ok ist. Wärmepumpen sind auch kein unbeschriebenes Blatt. Zumindest unsere 8 jährige Dimplex hat in den letzten 3 Jahren rund 1500-2000 Wartungskosten für Reparaturen erzeugt.
Weitere Überlegung: Überlege dir noch einen Experten für eine Sichtung zuzulegen, der Bauschäden oder fehlerhafte Sanierungen ausmachen kann. Hätten wir dies bei unserem Häuslekauf gemacht, wäre vermutlich aufgefallen, dass die Dampfsperren nicht OK sind und der Eigentümer die Schimmelflecken unter dem Dach weggewischt hat, was wir natürlich nicht gesehen haben. Ansonsten hatten wir bisher Glück und sind happy.
Vielen Dank für die ausführlichen Antworten, das hiflt sehr! Der Brenner wurde bereits ausgetascht (vor ca. 10 Jahren). Gem. Offerte würde ein Wäremtauscher auf ca. 31'000 kommen. Ich könnte das fiananziell machen, bin mir aber am überlegen ob ich nicht lieber einen Teil davon in den Garten stecken möchte. Muss ich nochmals über die Bücher und überlege mir ob ich einen Heizungsexperten die Anlage sichten lassen soll. Ich habe etwas "Angst" dass ich nach einem Jahr bereits eine neue Heizung brache weil die alte austeigt.. das kann man leider nie wissen.
Bezüglich Hypothek: Ich arbeite selber für eine Bank und habe Vorzugskonditionen. Die gelten aber natürlich nur solange ich hier arbeite 🙂 Ich bin ein Sicherheitsfanatiker und werde wohl auf Festhypotheken gehen. Die Frage ist ob nur eine oder zwei mit unterschiedlichen Laufzeiten... Amortisieren werde ich via 3a (max. Betrag/Jahr der erlaubt ist).
Ich möchte gerne per Mitte Juni einziehen und habe am Samstag ein Gespräch mit dem jetzigen Eigentümer wo wir diese und andere Fragen klären werden. Ich denke dann werde wir erst die Beurkundung machen (ich mache mich noch schlau bezüglich des "Reuegeld") und dann einen zweiten Termin für die Eigentumsübertragung. Meine Bankfachfrau meinte das sei in einem Teil der Kantone schriftlich ohne Anwesenheit möglich.. wie ist das im Aargau?
Es ist eine sehr aufregende Zeit und ich freue mich riesig auf mein Haecksenhäuschen, gleichzeitig habe ich auch etwas "Angst". Dann ist kein Hausabwart mehr der den Schnee räumt, den Abfluss reinigt und die anderen kleinen Dinge rund ums Haus macht 🙂 Gleichzeitg spare ich ziemlich viel Geld und kann endlich alles so machen wie ich es möchte.
Bezüglich Hypothek: Ich arbeite selber für eine Bank und habe Vorzugskonditionen. Die gelten aber natürlich nur solange ich hier arbeite 🙂 Ich bin ein Sicherheitsfanatiker und werde wohl auf Festhypotheken gehen. Die Frage ist ob nur eine oder zwei mit unterschiedlichen Laufzeiten... Amortisieren werde ich via 3a (max. Betrag/Jahr der erlaubt ist).
Bei den Mitarbeiterkonditionen gilt es auch zu beachten, was bei einem Austritt passiert. Mein Arbeitgeber hat da z.B. denkbar kundenunfreundliche Bestimmungen. Versicherungen bieten übrigens besonders bei längeren Hypotheken Konditionen die es mit so einigen Mitarbeiterkonditionen aufnehmen können.
Bezüglich Laufzeiten würde ich unbedingt nur eine nehmen. Bei gestaffelten Hypotheken fällt ein Wechsel des Anbieters ungleich schwerer und man ist dem ursprünglichen Anbieter ziemlich ausgeliefert.
Für zwei verschiedene Laufzeiten spricht dass ich das Klumbenrisiko verringern könnte. D.h. wenn ch die Hypotheken auflösen müsste, würde der Penalty den ich zahlen müsste entsprechend kleiner werden (so habe ich die Bankfachfrau verstanden...). Ich werde mich da nochmals schlau machen was das genau heisst.
Mit meinen Mitarbeiterkonditionen wird es wohl so schnell keine andere Institution aufnehmen könnte, momentan bin ich bei 5 Jahren bei 0.25%, bei 8 Jahren bei 0.35% und bei 10 Jahren bei 0.52%.
momentan bin ich bei 5 Jahren bei 0.25%, bei 8 Jahren bei 0.35% und bei 10 Jahren bei 0.52%.
nice🙂
Wenn das frühzeitige Auflösen einer Hypothek ein gewichtiger Faktor in der Entscheidungsfindung ist, würde ich mir überlegen nur kurze Laufzeiten zu wählen.
Sollte der Plan sein, die kürzer laufende Tranche voll zurückzuzahlen ist die Problematik auch eine andere als wenn davon ausgegangen wird sämtliche Tranchen jeweils zu erneuern.
Hauptproblem bei unterschiedlichen Laufzeiten ist, dass bei Maturität der ersten Tranche der Hypothekargeber nicht gewechselt werden kann. (Theoretisch wäre es möglich, wird aber von den Banken nicht angeboten, ausser die weiteren Tranchen werden innert weniger Monate fällig und auch gewechselt.)
Danke 🙂 Eine frühzeitige Auflösung steht eingentlich nicht auf dem Plan (aber man weiss ja nie) und voll zurückzahlen möchte ich eigentlich nicht... Ich tendiere auch eher zu nur einer Hypothek, vermutlich 8 Jahre da dies wirklich sehr gute Kondtionen sind. Auch wenn ich die Arbeitsstelle wechseln würde, würde ich mit dem "normalen" Zinssatz gut leben können (1.01%). Bis 4% hätte ich keine Probleme mit der Finanzierung, danach müsste ich privat (Pferd) wohl abstriche machen.
Ist der Penalty nicht noch kleiner, wenn du nur die kürzere Laufzeit wählst?
Anstatt eine 5 und eine 10 jährige, kannst du auch nur eine 8 jährige nehmen. Das scheint mir einfacher, oder nicht?
Das ist im Moment auch mein Favorit (eine Hypothek, 8 Jahre), mein Bauch würde sich damit ganz wohl fühlen und mein Kopf sowieso 🙂 Auch wenn ich den Arbeitgeber wechseln würde in der Zeit, wäre die "normale" Hypothke sehr gut tragbar.
Es ist super dass man hier so viele Rückmeldungen bekommt, ich bin das erste Mal in der Situation dass ich mir eine Liegenschaft kaufe und jeweils unsicher ob mein Bauchgefühl "richtig" ist.
Ich glaube bei der Hypothekenwahl gibt es kein richtig oder falsch. Am Schluss ist es nur deine individuelle Präferenz. Es ist natürlich von Vorteil, wenn man gut schlafen kann 🙂
Ich persönlich habe den Eindruck dass eine LIBOR Hypothek zu einer tieferen Belastung führt als Festhypotheken.
Somit ist sie sinnvoll, vorallem wenn du einen hohen Zins vermutlich problemlos tragen kannst.
Ich glaube bei der Hypothekenwahl gibt es kein richtig oder falsch. Am Schluss ist es nur deine individuelle Präferenz. Es ist natürlich von Vorteil, wenn man gut schlafen kann 🙂
Ich persönlich habe den Eindruck dass eine LIBOR Hypothek zu einer tieferen Belastung führt als Festhypotheken.
Somit ist sie sinnvoll, vorallem wenn du einen hohen Zins vermutlich problemlos tragen kannst.
Aber in die Zukunft schauen können die wenigsten.
Also gut schlafen werde ich so bald nicht mehr, ich bin viel zu aufgeregt und echt froh wenn der Papierkram durch und die Unterschriften gesetzt sind 🙂
LIBOR habe ich zuviel Angst um meine Nachruhe, ich bin eine Sicherheitsfanatikerin. Auch wenn ich im Moment hohe Zinsen gut tragen könnte, weiss man ja nie was kommt. Sollte ich den Job verlieren, würde ich mit 70% Einkommen plötzlich sehr knapp da stehen (darum packe ich gerne etwas mehr zur Seite wenn möglich).
Ich möchte, als nicht so "bankerfahrehener" auch noch meinen Senf dazu geben. Was nie angesprochen wird ist die Tilgung. Ich weiss, Banken mögen sie lieber gering, haben ja länger etwas davon.
Es gilt aber zu bedenken, dass der Wert des Objektes nicht gleich bleiben muss, sondern die meisten in ihrem Wert fallen. Heisst, bei einer erneuten Finanzierung/Hypothek ist ggf die Tragbarkeit nicht mehr gegeben, weil die Restschuld den eigentlichen Objektwert übersteigt. Das hat schon dem ein oder anderen den Kragen gekostet, oder er musste erheblich höhere Zinsen in Kauf nehmen. Das Problem mit der Tragbarkeit tritt natürlich oft auch im Rentenalter auf, wenn das Einkommen nicht mehr so hoch ist. Bei deinen Zinssätzen mag die aktuell nicht so relevant sein, nur bekommst du diese auch sicher "bis zum Tod". Man muss ja nicht 100% tilgen, aber bei den niedrigen Zinsen empfiehlt es sich, so viel wie möglich zu tilgen. Was übrig bleibt, wäre dann für die Steuer relevant. Am Ende ist es aber egal, ob du das Geld der Bank oder den Finanzbehörden gibst. Mit dem Unterschied, bei der 2ten Variante hast du auch real Eigentum erworben, und es wird dein geringeres Einkommen im Rentenalter, für dich "positiv", berücksichtigt.
Am Ende muss man für sich einfach ein "gesundes" Mittelmass findennnGruss pit
Ich wäre froh, wenn die Amortisation in der Schweiz stärker gefördert würde.
Was betrachtest du als gesundes Mittelmass?
Also, was wäre deine gewünschte (und realistische) Fremdkapitalquote wenn du 65 bist?
Im Moment rechne ich so, dass ich mit 64 (als Frau hege ich die Hoffnung mit 64 in Rente gehen zu können) eine Restschuld von 55% des Liegendschaftswertes hätte. Zusätzlich besitze ich noch eine minimalst belastete Liegenschaft (2 1/2 Zimmer Wohnung) in einem schweizer Skigebiet aus einem Erbe. Diese dient mir als zusätzliche Altersvorsorge. Nebst Barvermögen sollte es egentlich im Alter keine Probleme geben und auch im Falle eines Wertverlustes bin ich eher "safe".
Dies ist immer eine sehr individuelle Sache. Es hängt von einigen, auch unbekannten Faktoren ab. Wie wurde das Gebäude gepflegt/gewartet, wie hoch der mögliche Restwert, wie hoch die Hypothek, wie hoch ist dein zu versteuerndes Einkommen, wie hoch ist der Eigenmietwert, was will man sich im Rentenalter sonst noch so gönnen, wie ist der Gesundheitszustand usw usw.
Ich würde es als Richtschnur so sagen, dass die Hypothek beim erreichen des Rentenalters 30-40% des Einkommens nicht übersteigen sollte. Als Zinssatz würde ich 5% zu Grunde legen.
Ich nehme an, dass du die Belastung der Hypothek bei einem Zinssatz von 5% meinst (und nicht den Betrag der Hyopthek selber, oder?)
Ja klar, die monatlich Belastung
Ok, 33% bis 35% Belastung ist ja sowieso was die Banken auch anstreben. Ich würde dies als Minimum betrachten.
Das ist eine Frage der Betrachtung.
A: Wenn du 5000 Einkommen hast und 30% für die Hypothek (1500) aufwendest bleiben dir 3500 zum leben, und für den Unterhalt des Hauses plus Nebenkosten, Steuern, Eigenmietwert usw.
B: bei 4000 Einkommen ( 1200 Hypothek monatlich) bleiben dir 2800
bei 40% Belastung durch die Hypothek bleiben dir bei A: 3000, bei B: 1600
Im Einzelfall sollte die monatliche Belastung durch die Hypothek sogar noch wesentlich geringer als 30% sein.
Ich hoffe, ich habe das mit dem "minimum" richtig herum verstanden. Wenn nicht soll es einfach nur allgemeinen informativ sein.