Wir wohnen im Kanton Aargau in einem schönen und gepflegten Reiheneinfamilienhausquartier.
Nun ist in der Mitte noch ein Stück Bauland frei, welches ebenfalls dem gleichen Besitzer gehört, welcher hier schon die 5 Blöcke ? je 4 REFH rundherum gebaut hat. Die erste Bauetappe war damals im 1995, nachher im 1997 und dann nochmals eine Häuserzeile ca. 2 Jahre später.
Seit dem Kauf des REFH hatte der Grundstückbesitzer immer davon gesprochen, dass auf dieser Wiese (Bauland) in der "Mitte", irgendwann später mal weitere Reihenhäuser, evtl. Doppelhäuser oder Einfamilienhäuser gebaut werden, aber bestimmt kein Projekt was höher sein wird. Jedes Jahr an der Eigentümerversammlung, welche für die Reihenhausbesitzer stattfindet, hat man den Grundstückbesitzer wieder neu kontaktiert und nachgefragt wegen allfälligem Bauvorhaben. Tja, noch im letzten Februar hiess es, zurzeit ist noch nichts vorgesehen. Mitte Oktober bekamen wir alle einen Brief für eine Bauorientierung und dass 2 MFH ? je 10 Mietwohnungen entstehen würden. Das war natürlich für uns Anwohner ein riesiger Hammerschlag von 0 auf 100.
Was haben wir nun für Möglichkeiten bezüglich Einsprache? Wer kann uns hier Tipps geben? Wohin sollen wir uns wenden, evtl. einen Bau-Anwalt von Anfang an beiziehen?
Mit grosser Sicherheit ist rechtlich gesehen alles korrekt, aber die neuen beiden Mehrfamilienhäuser werden uns natürlich als Reihenhausbesitzer, vor allem im direkten Hintergrund, eine sehr grosse Wertverminderung einbringen, extremer Schattenwurf, Lärmimmissionen, "Überbevölkerung", extrem viel zusätzlicher Verkehr, wechselnde Bewohner, da Mietobjekt, Parkplatz-Besucherprobleme, etc. In der Tiefgarage sind die Parkplätze unter anderem zu zweit hintereinander(!) geplant, etc.
Wir alle, welche schon über 10 Jahre hier ruhig und friedlich wohnen, sind nun extrem enttäuscht über diese plötzliche Entwicklung unseres Reihenhausquartiers. Die Bauprofile wurden übrigens gestern aufgestellt und die Höhe dieser 2 MFH ist gewaltig. Es passt auch überhaupt nicht in das Quartierbild.
Was sollen wir nun in die Wege leiten, damit wir hier eine Chance haben mit Einsprache👎? Ist es zu empfehlen, dass wir je einzel Einsprache einreichen, damit möglichst ein grosser Stapel zusammen kommt, oder ist es besser alle Parteien gemeinsam? Könnte man noch beim Hauseigentümerverband dieses Problem schildern?
Haben wir eine Chance, wenn wir erwähnen, dass von Anfang an immer nur Reihen-/Doppel- oder EFH erwähnt bzw. versprochen wurden und es nun 180°C gekehrt hat? Ist das nicht auch ein mündlicher Vertrag? Das wissen hier alle aktuellen Reihenhausbesitzer (alles Eigentümer).
Wir sind extrem dankbar für jede Hilfe, Tipps, Anregung, etc.
Habt ihr euch bei der Gemeinde schon erkundigt, wie hoch denn in eurem Quartier gebaut werden darf? Wenn bis jetzt nur REFH gebaut wurden, so hat das vielleicht seinen Grund und es darf nicht höher als z.b. zwei Stockwerke gebaut werden.
In dem Quartier, in dem wir momentan bauen ist das sehr geschickt gelöst worden. Auf die gesamte Fläche wurde je ein Drittel (immer in der Länge) für EFH, ein Drittel für MFH und wieder ein Drittel für REFH oder DHH. So liegen die hohen Blöcke in der Mitte und verdecken, ausser dem Hintermann, niemandem die Sicht. Max. Bauhöhe 2x je 9m, die Blöcke dürfen bis 12m hoch sein.
Erkundigt euch doch mal. Falls dem nicht so ist, seh ich allerdings nicht, ob ihr mit einer Einsprache weit kommt.. Drück euch die Daumen
Haben wir eine Chance, wenn wir erwähnen, dass von Anfang an immer nur Reihen-/Doppel- oder EFH erwähnt bzw. versprochen wurden und es nun 180°C gekehrt hat? Ist das nicht auch ein mündlicher Vertrag? Das wissen hier alle aktuellen Reihenhausbesitzer (alles Eigentümer).
Versprechen oder vielleicht eher sagen kann man viel wenn der Tag lang ist. Wenn nichts schriftlich vorliegt und im Grundbuch eingetragen ist, könnt ihr höchstens auf eine moralische "Verpflichtung" des Landbesitzers hoffen.
Wenn nicht das Baureglement verletzt wird mit der Baute, dürften die Chancen ansonsten gering sein. Ausser allenfalls, wenn die Baubehörde noch subjektive Faktoren (Orts- / Landschaftsbild.... ) anführt und möglichst auch noch was gegen den Bauherrn hat /emoticons/default_wink.png
Wenn sich das Baubewilligungsverfahren hinzieht gibt der Bauherr vielleicht auf - ist auch eine Taktik. Nicht die sauberste, aber schon manch ein Bauherr hat ein Projekt entnervt aufgegeben oder geändert.
ich muss da leider Griffs Ausführungen beipflichten. Gründe wie "das passt uns nicht" oder "man hat uns gesagt, dass" haben bei einer möglichen Einsprache kaum Chancen.../emoticons/default_wink.png
Massgebend ist die Art der Wohnzone. Dies steht in Eurem Baureglement und da ist vermerkt, wie hoch und wie vielgeschossig gebaut werden darf. Ich würde mir an Eurer Stelle so ein Reglement auf Eurer Gemeinde besorgen und da mal nachlesen welche Zonenordung dort herrscht.
Unter Umständen haben folgende Gründe etwas Gewicht bei einer Einsprache:
- Beschattung: Wobei auch dies sehr extrem ausfallen müsste (sofern schon immer die gleiche Zonenbestimmungen galten, hättet Ihr wissen müssen was Euch erwarten könnte../emoticons/default_wink.png)
- Verkehr: Sofern diese Mehrfamilienüberbauung keinen direkten Anschluss an eine grössere Gemeindestrasse hat und der Zugang nur über Eure Quartierstrasse führt, wäre hier u.U. eine Möglichkeit Einsprache zu erheben...
So oder so können wir Dir hier im Forum keinen verlässlichen Rat geben, da wir das Objekt und die Voraussetzungen nicht kennen. Da wäre ein Rat bei einem Fachmann sicherlich hilfreich, um auszuloten ob da was geht.
Allgemein muss gesagt werden, dass wenn man baut & kauft, sich vorher über die örtlichen Gegebenheiten und WorstCases Gedanken machen muss. Aussagen ? la "da ist nix geplant" usw. sind keinen Pfifferling wert und massgebend sind die örtlichen Vorschriften und Zonenpläne, welche für jeden Käufer einsehbar sind.
Ihr könnt ev. den Bau verzögern, aber wenn alles rechtens ist, dann wohl kaum verhindern.../emoticons/default_wink.png
Grüssle
Arcuos
PS. Noch ein kleiner Nachtrag. Unter Umständen habt Ihr ja doch etwas schriftliches in Händen! Eventuell habt Ihr von den früheren Eigentümerversammlungen ein Protokoll, wo die Aussage des Landbesitzers (welcher zu einem führen Zeitpunkt wohl auch noch Eigentümer war) betreffend "da ist nix hohes geplant" drinnsteht...? Pech wäre es allerdings wenn der Protokollführer der Landbesitzer/Verkäufer war... denn der wird wohl kaum so eine Aussage schriftlich festgehalten haben...
Ich danke euch sehr, sehr herzlich für eure hilfreichen und sehr geschätzten Antworten.
Okay, ein Bauzonen-Reglement werden wir uns also auf der Gemeinde besorgen, ein sehr guter Tipp.
Es ist uns bewusst, dass leider die Chancen unsererseits wohl sehr gering sind, aber trotzdem möchten wir einfach nichts unversucht lassen. Es sind wenigstens einige Anwohner, welche Einsprache erheben werden. Wir sind auch am Überlegen, ob wir noch einen dementsprechenden Rechtsanwalt einschalten möchten, denn die Kosten könnten wir ja dann auf verschiedene Parteien aufteilen, so sieht das Ganze dann auch nicht mehr so arg aus. Vielleicht würde sich ja auch noch eine Privatrechtsschutzversicherung daran beteiligen ....?
Genau, die Protokolle von früheren Eigentümerversammlungen haben wir bereits zur Hand genommen und Entsprechendes auch GsD gefunden. Unter anderem entdeckten wir im 2003 genau den folgenden Hinweis, welcher lautet: Geplant sind im mittleren Teil sechs zusammengebaute 3-geschossige REFH sowie 2x2 Doppel-EFH, also sicher kein Mehrfamilienhaus. Auf diese Aussage müssen wir wohl unbedingt Bezug nehmen. Nun sind sogar 2 Mehrfamilienhäuser geplant und dies einiges höher als unsere REFH. Es passt optisch absolut nicht in diese Gegend.
Naja, wir werden dran bleiben und unsere Möglichkeiten ausschöpfen, nichts unversucht lassen und erstmal auf eine Baustart-Verzögerung tendieren und das Restliche wird sich zeigen.
Vielen, vielen Dank - Tipps, etc. sind natürlich nach wie vor sehr willkommen. Ihr seid super!!
...Genau, die Protokolle von früheren Eigentümerversammlungen haben wir bereits zur Hand genommen und Entsprechendes auch GsD gefunden. Unter anderem entdeckten wir im 2003 genau den folgenden Hinweis, welcher lautet: Geplant sind im mittleren Teil sechs zusammengebaute 3-geschossige REFH sowie 2x2 Doppel-EFH, also sicher kein Mehrfamilienhaus. Auf diese Aussage müssen wir wohl unbedingt Bezug nehmen. Nun sind sogar 2 Mehrfamilienhäuser geplant und dies einiges höher als unsere REFH. Es passt optisch absolut nicht in diese Gegend....
Hallo Yvi,
das sind schon mal interessante Neuigkeiten. Wenn ich das richtig verstehe, dann habt Ihr also eine Protokollabschrift mit dieser Aussage des Verkäufers/Landbesitzers unterschreiben in Händen...
Man könnte u.U. soweit gehen und ihm eine gewisse Arglist vorwerfen, wenn er erwiesenermassen Euch im Glauben lässt (und Euch ja auch so die Häuser "schmackhaft" gemacht hat), dass da nix grosses - ja gar keine Mehrfamilienhäuser - gebaut werden.
Ich bin rechtlich kein Profi und würde Dir auf jeden Fall raten, z.B. zusammen mit anderen etroffenen Anwohnern, einen Anwalt zu Rate zu ziehen. Der wird Euch aufzeigen können wie man vorgehen muss.
Da ja schon die Häuser ausgesteckt sind, ist wohl auch etwas Hektik angesagt, damit Ihr auf jeden Fall die Termine für eine mögliche Einsprache einhalten könnt...
Ich sehe das ein wenig anders. "Geplant" kann noch viel sein...... ich sehe da für euch eigentlich nur einen - auch schon angesprochenen - Weg: Wenn die Bauvorschriften für die entsprechende Zone verletzt würden (z.B. zu hoch, zu lange Fassade, MFH in EFH-Zone usw.).
Wenn KEINE Verletzung einer Bauvorschrift vorliegt sehe ich für eine Einsprache keine Chance.
eine sehr grosse Wertverminderung einbringen, extremer Schattenwurf, Lärmimmissionen, "Überbevölkerung", extrem viel zusätzlicher Verkehr, wechselnde Bewohner, da Mietobjekt, Parkplatz-Besucherprobleme,
ich finde diese aussgae schon etwas übertrieben. sicherlich spielen zur zeit noch einige emotionen mit und schussendlich sind die 2 mfh doch nicht sooo schlimm wie beschrieben.
wenn das projekt baurechtlich in ordnung ist, dann habt ihr kaum eine chance gegen die zwei mfh. auch wenn in einem protokoll etwas anderes steht. das protokoll hat für den grundeigentümer keine verbindlichkeit.
ich fürchte, dass euch dieses protokoll wohl eher moralisch denn rechtlich helfen würde. gehen wir mal davon aus, dass der landeigentümer das land nun einem dritten verkaufen würde und dieser dritte selbige überbauung realisierte. dann ist es wohl klar, dass sich dieser dritte nicht auf die einmal getroffen aussage, die nirgends im grundbuch vermerkt ist, behaften lassen müsste.
es bleibt euch vermutlich nur, auf eine verschandelung des quartierbildes zu plädieren und zu versuchen, die baubehörde zu überzeugen, dass diese neubauten nicht ins bild passen.
ansonsten ist es in der schweiz so, dass jeder das recht hat zu bauen, was das zonen- und baurecht her gibt. lediglich der begriff ortsbild erlaubt kleinere korrekturen nach ermessen.
es bleibt euch vermutlich nur, auf eine verschandelung des quartierbildes zu plädieren und zu versuchen, die baubehörde zu überzeugen, dass diese neubauten nicht ins bild passen.
Von der juristischen Seite her kann ich den meisten Aussagen nur beipflichten: Wenn das Projekt und der Bau zonenkonform sind, sind begründete Einsprachen wohl nur schwierig möglich. Zusätzlich zu beachten, und das geht leider oftmals vergessen: wer einen Bau durch unbegründete Einsprachen verzögert, kann allenfalls für daraus entstehende Schäden schadenersatzpflichtig werden.
Ich kann Dir da auch nicht gross Hoffnung machen. Wir standen vor Jahren vor einem ähnlichen Problem. Obwohl auf dem Land ein genehmigter Gestaltungsplan bestand, hat die Zeit gearbeitet. Verdichtetes Bauen war dann bei uns das Stichwort! Und die Gemeinde als Baubehörde hat das Ganze natürlich unterstützt, da statt nur einer (vielleicht) zahlungskräftigen Familie gleich deren zwei oder drei auf dem gleichen Stück Land als neue Einwohner begrüsst werden konnten.
Nichtsdestotrotz haben wir uns mit Einsprachen, unter Zuhilfenahme eines Anwalts, gewehrt. Den Bau konnten wir nicht verhindern, das war uns von Beginn an klar. Aber wir konnten einige Dinge, die uns wichtig waren, durchbringen und diese wurden auch auf Kosten der Gegenpartei grundbuchlich eingetragen.
Dies nur als Denkanstoss, an der Situation werdet Ihr wahrscheinlich nichts ändern können, aber vielleicht könnt Ihr etwas an der jetzigen oder zukünftigen Situation verbessern. Dies können z. B. Höhenkoten, Wegrechte, Grenzabstände, Bepflanzungen auf der Grenze, etc. sein.
Ich kann Dir nur den Rat geben, Dich/Euch gut zu informieren, evtl. einen guten Anwalt beizuziehen und Einsprache zu erheben. Allerdings sollte diese Hand und Fuss haben und nicht nur als Verzögerungstaktik eingesetzt werden, denn sonst könntet Ihr, wie Patrick81 schreibt, haftbar gemacht werden.
Ihr habt natürlich Recht - wenn alles den Bauverordnungen/Zonenplan entspricht wird es wohl nicht möglich sein, den Bau zu verhindern (das hatte ich ja auch geschrieben)/emoticons/default_wink.png.
Bezüglich des Protokolls: Dieses bestätigt immerhin, dass der Verkäufer die Parzellen für die bestehenden Reiheneinfamilienhäuser unter Vorspiegelung falscher Tatsachen verkauft hat! Das ändert zwar nix bezüglich des Bauvorhabens, aber ich meine er wäre hier doch zu fassen - mehr als nur "moralisch"!/emoticons/default_cool.png
Bezüglich des Protokolls: Dieses bestätigt immerhin, dass der Verkäufer die Parzellen für die bestehenden Reiheneinfamilienhäuser unter Vorspiegelung falscher Tatsachen verkauft hat! Das ändert zwar nix bezüglich des Bauvorhabens, aber ich meine er wäre hier doch zu fassen - mehr als nur "moralisch"!/emoticons/default_cool.png
Dies wäre auch nur dann allenfalls in betracht zu ziehen, wenn jemand nachweislich aufgrund einer solchen aussage dispositionen getroffen hätte. und wenn die formulierung "geplant" war, dann ist es eh gelaufen...
Ganz oft bis praktisch immer gibt es bei solch' grossen Projekten wir Eurer Reihenhaus-Siedlung einen Gestaltungsplan. Dieser Gestaltungsplan ist für den Eigentümer verbindlich.
Es wäre durchaus interessant zu wissen, ob ein solcher VOR 1995 (also der ersten Bauetappe) durch die Gemeinde geprüft und bewilligt wurde. Manchmal wissen solches die Bauverwalter leider nicht mehr - vor allem, wenn ein gewisser Druck von "Oben" für die Ansiedlung von möglichst vielen neuen Steuerzahlern besteht. Haben wir mal im Kanton St. Gallen so erlebt... Also ihr dürft da durchaus etwas hartnäckig sein bezüglich dieser Frage /emoticons/default_cool.png
Grundsätzlich sind Dinge wie Ausnützungsziffern, maximale Gebäudehöhen und dergleichen rechtsverbindlich, d.h. ein Eigentümer kann sich daruf berufen, bauen zu dürfen, wie er will, so lange er die Vorschriften nicht verletzt.
Kam es zu einer Zonenaufwertung (d.h. wurde irgend etwas verändert), so hättet Ihr dort und dann Einspruch erheben müssen.
Aussagen wie "es ist nichts vorgesehen" oder "es sind diese und diese Häuser geplant" bedeuten juristisch nur, "ich habe es noch nicht beschlossen". Man kann es sich ja anders überlegen. Da die Pläne und Reglemente öffentlich aufliegen, kann man sich auch nicht darauf berufen, man habe es nicht gewusst.
Lasst es dann aber nicht die neuen Bewohner spüren, die können nichts dafür. Und gegen zuviel Verkehr im Quartier darf eigentlich nur protestieren, wer selber nicht Auto fährt.
Und gegen zuviel Verkehr im Quartier darf eigentlich nur protestieren, wer selber nicht Auto fährt.
Richtig! Genauso wie auch nur diejenigen ohne Handy ein Recht haben (bzw. hätten), gegen geplante Antennen Einspruch zu erheben. Leider sieht die Realität ganz anders aus... /emoticons/default_sad.png
...Und gegen zuviel Verkehr im Quartier darf eigentlich nur protestieren, wer selber nicht Auto fährt.
Richtig! Genauso wie auch nur diejenigen ohne Handy ein Recht haben (bzw. hätten), gegen geplante Antennen Einspruch zu erheben. Leider sieht die Realität ganz anders aus... /emoticons/default_sad.png
Es ist wohl alles gesagt und wir entfernen uns vom eigentlichen Thema (es soll hier ja nicht so ausarten wie im Kuhglocken-Thread.../emoticons/default_biggrin.png)! /emoticons/default_wink.png
Stellt Euch mal vor, Ihr hättet eine Häusle gebaut und der Verkäufer hätte Euch im Glauben (u.U. sogar schriftlich bestätigt) gelassen, dass da auf jeden Fall nix grösseres hinkommt.... wenn Ihr selbst davon betroffen seid, dann würdet Ihr wohl auch alles probieren, um Euer gewähltes Wohnumfeld erhalten zu können - oder zumindest zu den Konditionen wie man es Euch beim Hauskauf versprochen hätte!/emoticons/default_wink.png
So gesehen ist es doch absolut legitim, hier zu fragen welche Möglichkeiten man hat - ohne gleich eine Diskussion über das Autofahren zu entfachen. Es macht nun mal ein Unterschied ob in einem EFH-Quartier weitere EFHs hinkommen oder zwei Hausblöcke ? mind. 10 Wohnungen. Dabei ist die Frage ob man selbst auch Auto fährt oder nicht, eigentlich irrelevant. Fakt ist doch, dass dies in einer Quartierstrasse (Annahme) massiv mehr Verkehr und auch Besuchsverkehr auslöst, als wenn es "nur" Einfamilienhäuser wären!
Ich bin jedenfalls gespannt, wie es weitergeht und hoffe, dass Yvi uns über den Ausgang dieser Situation auf dem Laufenden hält...
Grüssle & ein schönes Wochenende!/emoticons/default_smile.png
Stellt Euch mal vor, Ihr hättet eine Häusle gebaut und der Verkäufer hätte Euch im Glauben (u.U. sogar schriftlich bestätigt) gelassen, dass da auf jeden Fall nix grösseres hinkommt.
Na, dann ist es ja einfach. Wenn es schriftlich ist, dann pack ihn!
Wenn nicht, dann ist es wie vor den Wahlen.
Unser Geschichtslehrer hat immer gesagt, zum Glauben gibts die Kirche, fürs restliche Leben gibts Verträge. Ich verstehe ihn inzwischen.
Es wird nie soviel gelogen wie vor den Wahlen und nach der Jagd (Bismarck)