Eigenkapital

Würde mich mal interessieren, wieviel Eigenkapital ihr beisteuert. Ich hoffe auf rege Teilnahme und dass die Frage nicht zu privat ist /emoticons/default_wink.png

Hallo Cider101,

sehr interessante Umfrage! Mich erstaunt, dass die meisten weniger als 20% EK beisteuern... nun ja, da muss man schon einen sicheren, gut bezahlten Job haben oder man rechnet nicht mit höheren Zinsen in der Zukunft...

Grüssle

Arcuos

Hoi Arcuos,

ich bin auch darueber erstaunt, dass viele unter 20% Eigenkaptial beisteuern.

Bzg. Tragbarkeit hier mal ein kleines, hypotetisches Beispiel:

Doppelverdiener, Sie 5kCHFx13=65kCHF, Er 6kCHFx13=78kCHF

zusammen also 143kCHF

Haus 750kCHF,

Eigenkapital=10%=75kCHF

Hypothek=750-75=675

Typische Banken-Tragbarkeitsrechnung:

Zins 5% = 675*0.05=33.75kCHF

Amortisation=1% von 750kCHF=7.5kCHF

Totalbelastung=33.75+7.5=41.25kCHF

Belastung = 41.25/143=28% -> Tragbarkeit gegeben, sogar noch noch mit Reserven. Bei obiger Ausganslage wuerde ein Bruttoeinkommen von 124kCHF reichen.

Das EK nicht viel mit steigenden Zinsen zu tun. Natuerlich wir mit mehr EK die Zinsbelastung minimiert. Aber in erster Linie sollen die 20% EK nur das Risiko der Bank minimieren, falls das Objekt schnell verkauft werden muss und zu weinig Zeit bleibt um ein gutes Angebot auszuhandeln. Die Bank will ja in erster Linie hr Geld zurueck bekommen. Ob fuer den Verkaufer noch was uebrigbleibt ist der Bank prinzipiell egel.Bei 20% "Rabatt" einen Kaufer zu finden duerfte relative Einfach sein. Stell dir mal vor, das obige Haus mit "Wert" 750kCHF wird fuer 600kCHF angeboten... Da werden die Interessenten vermutlich schlange stehen.

gruss

marco

Ich bin mir nicht sicher ob die Banken für die Tragbarkeit wirklich mit 2 x 100% Einkommen rechnen. Einerseits kann man es passieren dass man die Stelle verliert - dann kann man nicht automatisch davon ausgehen dass man wieder eine Stelle findet die das gleiche Salär bietet - 80% aber kann angenommen werden. Dies ist vor allem bei hohen Salären so. Zudem sind bei hohen Einkommen vielfach auch Boni dabei die eventuell in der heutigen Zeit eher wegfallen können. Und nicht zu vergessen dass bei einem Ehepaar auch Kinder dazu führen dass ein Einkommen zumindest Zeitweise wegfällt oder reduziert wird.

@john_w64

du hast natuerlich recht. In meinem Fallbeispiel sind einige Punkte, die situativ betrachtet werden muessen.

Ich wollte damit nur aufzeigen, dass das ganze schon mit rel. moderaten Loehnen und wenig EK moeglich und weniger als 20% EK nicht so abwegig ist.

Hoi Arcuos,

Bei 20% "Rabatt" einen Kaufer zu finden duerfte relative Einfach sein. Stell dir mal vor, das obige Haus mit "Wert" 750kCHF wird fuer 600kCHF angeboten... Da werden die Interessenten vermutlich schlange stehen.

gruss

marco

Hallo marco

Bei "überschuldeten" Objekten ist nicht mal 600kCHF realistisch !

Bei Objekten mit schlechter Bausubstanz - sprich einer Bausumme die komplett aus dem Ruder gelaufen ist, stehen kaum Interessenten Schlange.

Auch in unserem kleinen Dorf schon mehrfach passiert.

Pfusch und schlechte Organisation am Bau verteuern etwas, das nie den Gegenwert widerspiegelt.

Andy

Typische Banken-Tragbarkeitsrechnung:

Zins 5% = 675*0.05=33.75kCHF

Amortisation=1% von 750kCHF=7.5kCHF

Totalbelastung=33.75+7.5=41.25kCHF

Belastung = 41.25/143=28% -> Tragbarkeit gegeben, sogar noch noch mit Reserven. Bei obiger Ausganslage wuerde ein Bruttoeinkommen von 124kCHF reichen.

Hallo

Habe ich etwas übersehen oder hast du die Nebenkosten nicht gerechnet?

Wenn man die Nebenkosten noch einrechnet (6'000.- pro Jahr) dann kommt mani der Tragbarkeitsrechnung gleich auf ein deutlich höheres Einkommen welches manbenmuss.

Gruss Stef

Also rechnen muss das im Detail jeder selber. Es spielen viel Faktoren einen Rolle:

- Hauspreis (+15% weil es wird immer teurer!!)

- laufende Kosten das Hauses (die sind meist höher als bei der Mietwohnung)

- Eigenkapital

- Einkommen (wobei hier auch die Aufteilung von 2 Einkommen eine Rolle spielt, d.h. wenn der Hauptverdiener 70% des Einkommens bringt ist das für die Bank was anderes als wenn es 50/50 verteilt ist)

- Reserven für weitere geplante und ungeplante Investitionen. (neues Auto, Zahnarzt, usw.)

- Amortisation

- Rückstellungen für Renovationen

und so weiter....

Ich finde diese Abstufungen etwas unglücklich gewählt. Mit z.B. 18% oder 19% sieht die Situation gleich wieder anders aus, als in eurem Rechnungsbeispiel mit 10% EK. Trotzdem werden jene Bauherren korrekterweise die erste Stufe "weniger als 20%" auswählen.

Wollte auch noch schnell ein paar Sachen beisteuern /emoticons/default_additional/109.gif Bin selber in der Finanzbranche tätig aber kein Kreditprofi !!!!

Nach unserer Erfahrung offerieren die meisten Banken relativ problemlos mit 15-18% EK (sofern die Einkommen stimmen), tiefere Ansätze sind jedoch sehr schwierig zu bekommen. Bei Doppeleinkommen wird meistens geschaut ob der Mann die Belastung auch alleine tragen könnte (zumindest solange die Frau im gebärfähigen Alter ist) /emoticons/default_rolleyes.gif

Ebenfalls ist es momentan mit den tiefen Hypozinsen oftmals "lukrativer" eine hohe Hypo zu haben und das EK sonst anzulegen, da so die Steuerschuld interessanter wird. Hauptsache man hat genug Polster und die Hypo richtig angelegt, so dass bei steigenden Zinsen die Hypo reduziert werden kann um die Belastung zu senken.

...

Ebenfalls ist es momentan mit den tiefen Hypozinsen oftmals "lukrativer" eine hohe Hypo zu haben und das EK sonst anzulegen,

hallo Habibi, du hast Recht, das wird leider zu oft gemacht.

Es stimmt, dass häufig behauptet wird, Schulden machen sei gerade bei den jetzigen niedrigen Zinsen besonders lukrativ. Insbesondere von Bankern.

Daher machen das auch viele Leute.

Dies ist aber ein Trugschluss:

Unabhängig von der aktuellen Hypozinshöhe liegen die Anlagezinsen meist ein Prozent unter den Hypozinsen, dieses eine Prozent ist die Bankmarge, und die gibt es auch jetzt.

Daher ist es zu allen Zeiten faktisch unmöglich, das Geld bei vergleichbarer Sicherheit besser anzulegen, als es den Hypozins gekostet hat.

Gegenteilige Beispiele bitte nennen, dann stocke ich gerne meine Hypo wieder auf.

Eine bessere Rendite als den Hypozins erzielt man nur durch das Eingehen eines deutlich höheren Risikos.

da so die Steuerschuld interessanter wird. .

Vom zu versteuernden Einkommen werden abgezogen die Hypozinsen.

Addiert werden dann die Erträge aus der Anlage. (Diesen Teil vergessen leider die meisten derer, die sagen, es sei günstig, Schulden zu haben).

Effektiv sinkt das zu versteuernde Einkommen also genau dann, wenn man mehr Zinsen an die Bank zahlt, als man auf der anderen Seite Erträge erwirtschaftet.

Auf dieses Geld wird dann der Grenzsteuersatz nicht fällig, d.h ich spare dann also einen kleine Teil des vernichteten geldes an der Steuerrechnung wieder ein.

Super geschäft für die Banken:

Beispiel: 100'000 Hypothek zusätzlich aufgenommen oder nicht getilgt.

Kostet zur Zeit billige 2 Zinsen, sind CHF 2000. Ein Sonderangebot im historischen Vergleich

Auf die Anlage dieser CHF 100'000 erlöse ich aber leider nur CHF 800.

Das macht einen Verlust von 1200 Franken. Bei nem Steuersatz von 20% zahle ich nun 240 Franken weniger Steuern.

Zusammenfassend:

Bank: +1200 CHF

ich: -960CHF

Staat: -240 CHF

Hypothken nicht zurückzahlen nützt nur der Bank.

in obiger Rechnung nicht berücksichtigt sind übrigens die Gebühren, die fällig werden sowohl für die Kredite als auch für die Anlagen. Und auch diese gehen - selbstverständlich- an die Bank.

Gruss.

Super geschäft für die Banken:

Schön erklärt - absolut deiner Meinung! Vor allem wenn man noch bedenkt was mit dem Geld geschieht:-> Zins -> Bank -> im Besten Fall Bonus für irgendeinen Banker - im schlechtesten einfach Verzock!

-> Steuer -> Gemeinde/Kanton/Bund -> fliesst teilweise zurück in Ibnfrastruktur im Kanton bzw. der Gemeinde...

ich habe mal auf dem betreibungsamt gearbeitet und bin deshalb mit "schulden" vorsichtig aber hypothekarschulden sollen ja etwas anderes sein... /emoticons/default_wink.png

nein im ernst, wir sind da eher von der konservativen seite, haben eine 2. hypothek die wir mit der 3. säule in weniger als 10 jahren amortisieren werden (wenn natürlich nichts "berufliches" dazwischen kommt mit jobverlust o.äl) und ich mache mir ehrlich gesagt keine grossen sorgen wegen steuern etc. wir sind froh, wenn wir die 2. hypothek abbezahlt haben und danach schauen wir dann wieder weiter...

Auf die Anlage dieser CHF 100'000 erlöse ich aber leider nur CHF 800.

Kommt drauf an wo man es anlegt. Zurzeit sind die Zinssätze für 3a zwischen 2.25 bis 2.75 %. Die 3a Zinssätze in den Letzten 15 Jahren (ich meine den Durchschnitt) sehen nicht so tief aus wie meiste es annimmt.

Die Vorteile bzw. Nachteile sich verschulden hängt definitiv von den Steuerbaren Netto Einnahmen und die Reserven die man Anlegt ab (z.B Reserven=Schulden). Man soll die Rechnerei mit zwei Varianten d.h. eine mit z.B. 100k mehr schulden, der andere 100k weniger schulden - entscheidend ist der Differenz zwischen den beiden, entweder bleibt mehr Geld in der Haushaltkasse oder nicht. Ich finde nur eine Variante berechnen ist falsch, weil da keine Vergleichbare Referenz gibt - zu dem es für jeder Steuerbarebetrag ein anderer Saldosteuersatz gibt!

ich bin der Meinung, die Ausgangslage ist bei jedem Individuell, ich glaube nicht, dass man pauschal sagen kann, das ist gut das ist schlecht. Das kann man ziemlich genau berechnen, wer es nicht kann, der lässt sich am besten von einem unabhängigen beraten.

LG Ibo

Kommt drauf an wo man es anlegt. Zurzeit sind die Zinssätze für 3a zwischen 2.25 bis 2.75 %. Die 3a Zinssätze in den Letzten 15 Jahren (ich meine den Durchschnitt) sehen nicht so tief aus wie meiste es annimmt. ...

...Die Vorteile bzw. Nachteile sich verschulden hängt definitiv von den Steuerbaren Netto Einnahmen und die Reserven die man Anlegt ab...

Die von mime7 genannten Zahlen sollen ja nicht effektive Zinsen darstellen, sondern sind als Prinzipbeispiel zu verstehen.../emoticons/default_rolleyes.gif

Die Aussage ist jedoch korrekt. Bei vergleichbarer Sicherheit besteht die Bankmarge und diese vernunmöglicht einen Reibach mit aufgenommenem Geld aus Hypothekarschuld - egal wie tief oder hoch die Zinsen sind!

Auch die Rechnung der "gesparten" Steuern geht nicht auf. Kein vernünftiger Anleger, welcher das Geld hat (EK=100%) wird jetzt eine Hypothek aufnehmen nur um Steuern zu sparen!/emoticons/default_wink.png

Grüssle

Arcuos

Ja aber, wenn einer 100K auf der 3a hat, dann hat er doch 2'250 bis 2'750 Ertrag anstatt 800.-- das macht doch am ende plus oder? Wie gesagt die Ergebnisse von solchen Berechnungen sind stark von den Individuellen abhängig.

Es geht mir Ganzgenerell nicht darum, dass man Steuersparen als Börsen Ersatz oder als rentable Anlage ansehen soll, sondern den Eigenen Standpunkt als Massstab nehmen, dann ein Sauberen Hausfinanzierungskonzept erstellen. Das ist für mich entscheidend um zu Beurteilen, was welchen Vorteil bringt. Alles andere, wer was sagt oder Zahlen so wie Theorien von den anderen übernehmen sehe ich ziemlich irrelevant.

LG Ibo

In die 3a kann man ja nicht beliebig einzahlen und herausnehmen. Somit wird alles noch komplizierter.

Da aber jetzt dann sowieso die Steuererklärung gemacht werden muss kann man ja sehr gut im Steuerprogramm ein wenig rumspielen mit unterschiedlichen Zahlen.

Das mit dem 3a ist mir schon klar (für den selbstständigen schaut es wieder anders aus!) Die Möglichkeiten sind nicht erschöpft. Z.B. die Kassenobligationen bringen deutlich mehr als die Zinskonto.

Die sich mehr schulden oder nicht in Fragen stellen können, müssen den Mittel haben, entweder ist das Geld frei oder gebunden an 3a. Wenn das die Ausgangslage ist, dann sollte man sich die Sache schon genau anschauen. Das ist kein Wetter Forecast sondern Berechnungen mit Realzahlen!

Was ich noch wichtig finde ist, man sollte bis und nach der Pensionierung auch ein blick werfen!

LG Ibo

für den selbstständigen schaut es wieder anders aus

ja der selbständig erwerbende hat ja auch sonst noch einige Steueroptionen mehr...

Ja aber, wenn einer 100K auf der 3a hat, dann hat er doch 2'250 bis 2'750 Ertrag anstatt 800.-- das macht doch am ende plus oder?

Du gehst also von 2.25-2.75% Zins aus...? Dann gehen wir mal von 5 Jahren fest aus und dann sind wir bei einem Zinssatz von etwa 2.45-2.90% für eine Hypothek... macht also 0.2-0.45% VERLUST (also etwa 200-450.-).../emoticons/default_rolleyes.gif
Grüssle

Arcuos