Seit längerem bin ich mich ein wenig am umsehen nach Bauland. So komm ich immer wieder zum Punkt, dass ich die Ausnützungsziffer prüfe.
Vor längerem hatte ich mir mal ein Grundriss gezeichnet, welcher evtl. für uns interessant wäre. Dieser hat sicherlich noch nicht den letzten Schliff erfahren und einige Dinge wie z.b. Raumhöhen, Fensterteilungen usw. stimmen nicht...
Nun aber habe ich eine Frage zur Berechnung der BGF (Gemeinde Schönenwerd, SO):
In der kantonalen Bauverordngung Kt. SO steht (§34 Abs.3):
Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller an die Geschosszahl anzurechnenden Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte. Geschosse, welche nur zum Teil über dem gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain liegen, zählen nur soweit zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche, als sie am Hang mehr als 1,5m und in der Ebene mehr als 1,2m über dieses hinausragen (vgl. Anhang III, 2).
Wenn wir nun davon ausgehen, dass das Gebäude auf ebenem Geländer zu stehen kommt heisst das doch, dass die Aussenmasse des Gebäudes, pro Stockwerk zusammengezählt, die Brutto-Geschossfläche ergeben? Also somit inkl. 2xTreppenhaus, Garage, Reduit etc??
Dann würde ich bei diesem Grundriss auf 199.15m2 exkl. Garage kommen?
Ja, ich denke deine Berechnung sollte stimmen. Nicht in allen Kantonen wird die BGF gleich berechnet, aber wie's scheint ist der Kanton Solothurn hier nicht sonderlich kompliziert. Bei einer AZ von 0.4 bräuchtest du also mind. 500m² Bauland. Weniger wird aber sowieso sehr selten einzeln verkauft.
Noch eine Anmerkung zu deinem Grundriss: Insbesondere im OG bist du mit dem Platz schon sehr verschwenderisch umgegangen. Da könnte man auch noch einiges einsparen. Für was so ein grosser Vorraum?
Wir haben auch im Kt SO gebaut. Bei uns wurde die Fläche des Treppenlochs nicht in die Ausnützungsziffer gerechnet. Zudem wird z.B. die Garage (oder auch Gartenhaus) auch nur dazugezählt, sofern sie mehr als 50% geschlossen ist. Ein Carport zählt also nur zur Ausnützungsziffer, wenn er auf mehr als zwei Seiten geschlossen ist. Da das Ganze für den Projekterfolg massgeblich ist, würde ich vor Kauf des Grundstücks einen Fachmann hinzuziehen. Im dümmsten Fall kaufst Du sonst ein Grundstück, auf dem sich Dein Wunsch-Haus nicht realisieren lässt.
Es scheint wirklich so, dass der Kt. SO nicht sehr "bauherrenfreundlich" ist.
Ich hab das mal kurz mit dem Nachbar AG verglichen. Im AG werden "...alle nicht dem Wohnen und dem Gewerbe dienenden oder hierfür nicht verwendbaren Flächen..." nicht zum BGF dazugerechnet. Dieser Unterschied kann noch etwas ausmachen...
Zum Grundriss:
Ich denke da ist auch noch nicht das letzte Wort gesprochen. Im Vorraum im OG muss noch eine Auszugstreppe für den Esterich montiert werden. Aber ein wenig Platz werde ich dann da sicherlich noch einsparen können /emoticons/default_wink.png
@ Tribun:
Mein Gedanke war es, wenn es dann ernst würde, die Pläne kurz zu überarbeiten und vor dem Kauf auf der Gemeinde prüfen zu lassen (gegen Entgeld machen die ja eine Vorprüfung). Zusätzlich würde ich es noch einem befreundeten Fachmann zur Kontrolle übergeben.
Ja, bezüglich unbeheizten Nebenräumen im EG und allenfalls OG ist der Kanto SO nicht so freundlich, die AZ ist meist auch noch was tiefer.
Aber: Beheizte Räume im keller zählen dafür nicht zur AZ, Ebenso Räume unter einen ausgebauten Satteldach mit max 45 Grad Neigung und 80cm Kniestock (OK Fussboden Dachgeschoss bis OK Dach, in der Flicht zur Aussenwand).
Wir haben übrigens vor 2 Jahren in eurer Nachbargemeinde gebaut (SO Teil der Geminde). Jedoch nicht mit GU, sondern mti Architekt.
Für eine geschlossene Garage heisst das: ist sie auf Level EG, zählt sie zur AZ. Tut man sie tiefer, auf Level Keller, zählt sie nicht. Das gleiche gilt sogar für kleine 1-geschossige Nebenbauten wie Gartenhäuschen, Velounterstand (sofern mehr als 50% geschlossen)...