Ich spiele mit dem Gedanken, einen Wohnung zu kaufen. Die Wohnung befindet sich in Gossau ZH, 135m2, Neubau (Stockwerkeingentum) und kostet inkl. 2 PP 1'100'000 CHF. Finanzierung: Eigenmittel 250'000 CHF (100'000 Bar, 30'000 3.Säule, 120'000 CHF Pfändung 2. Säule), Einkommen: 125'000 CHF brutto. Das Problem ist also die ungenügende Tragbarkeit (Zinsberechnung mit 5 Prozent). Ich möchte die Wohnung alleine kaufen, obwohl ich mit meiner Freundin einziehen werde. WIrd mir eine Bank mit diesen Voraussetzungen eine Hypothek anbieten? Wenn ja, mit welchen Zinsen kann ich rechnen?
Die Tragbarkeit ist oft das Hauptproblem bei der Vergabe von Hypotheken. 80% EK kratzen die meisten noch irgendwie zusammen. Aber an der Tragbarkeit scheitert man dann leider.
Gemeinerweise wären die aktuellen tiefen Hypozinsen für viele locker tragbar (und vermutlich bleibt das auch noch einige Jahre), doch die Banken rechnen halt mit einem kalkulatorischen Zins, und der ist meist bei 5%. Und bei meinen aktuellen Bankkontakten zeigt sich, dass dies (im Gegensatz zu ein paar Jahren früher) sehr restriktiv angewendet wird. Für viele Banken ist der Spielraum bzw. das eigene Ermessen gleich Null. Sie DÜRFEN die Eckdaten (Tragbarkeit/EK) nicht mehr unterschreiten. Früher konnte der persönliche Bankberater hier noch bisschen "beschönigen".
Bei der Verhandlung des eigentlichen Hypozinses ist sicher Spielraum vorhanden, aber dies kommt ja erst zum Tragen, wenn du die obengenannten Kriterien erfüllt hast.
Du wärst aktuell mit ca. 48% (5% kalkulatorischer Zins, Amortisation, Nebenkosten) weit von den erforderlichen 33% entfernt. Leider (für dich).
Erst mit ca. 500'000.- EK kämst du knapp unter die 33%.
Einziger Ausweg ist das Einkommen deiner Freundin mitzuberechnen. Aber hier fangen dann die Probleme erst an. Die Bank akzeptiert dieses Einkommen erst, wenn deine Freundin Mitschulderin und somit Miteigentümerin ist. Und zwar nicht nur als 5%-Alibi, sondern schon zu einem klaren Anteil. Weiss jetzt die Zahl nicht und könnte auch pro Bank unterschiedlich sein. Aber ich würde mal mit mindestens 20-30% Miteigentum rechnen.
Ein Konkubinatsvertrag ist dann sicher von Vorteil, was aber dann schnell weitere Fragen mit sich bringt: Was geschieht, wenn ihr euch trennt? Wer erbt den Anteil?
Ich musste mir selber vor kurzem diese Fragen beantworten. Und glaub mir, je mehr man sich mit dem Thema befasst, desto komplexer wird es. Es ist heutzutage wirklich nicht mehr einfach, ein Wohneigentum zu finanzieren! (Ausser man ist sehr reich, wobei dies sehr subjektiv ist.)
Danke für die Antwort. Ich kann die Regelung mit den 5 Prozent auch nicht ganz nachvollziehen. Zum jetzigen Zeitpunkt und wohl auch in den nächsten Jahren wird die Zinsmarke kaum auf diese 5 Prozent steigen. Die Freundin könnte einfach einen Haftungsvertrag unterzeichnen (ohne Teilhaber an der Wohnung zu sein), aber das wäre ja völlig sinnlos. Ich werde nächsten auf die Bank gehen und schauen, was man mir sagt....
Es ist halt schon so dass sich die Bedingungen für den Erwerb von Wohneigentum massiv verschärft haben. Klammheimlich und ohne das die meisten Leute dies mitbekommen haben. Die längerfristige Auswirkung wird sein das die Preise für Wohneigentum sinken werden. Seien wir doch ehrlich, die derzeit verlangten preise stehen in keinem Verhältnis zur gebotenen Leistung. Kommt noch dazu das im Moment noch jeder rasch Wohneigentum erwerben will. Eben weil die Bedingungen sich sicher noch weiter verschärfen.
Du solltest Geduld haben und etwas zuwarten. So kannst Du Dein Eigenkapital noch aufstocken, einerseits. Und andererseits wie gesagt, der Erwerb von Wohneigentum wird längerfristig günstiger werden.
[SIZE=small]Ohne jetzt Banken irgendwie in Schutz nehmen zu wollen, aber Grundsätzlich sind gewisse Mindestanforderungen durchaus in Ordnung, es gibt ja auch ein Gesetz betreffend "Verbot von Überschuldung" auch wenn dies primär wohl für Kleinkredite gedacht ist?! Und schlussendlich bringt es niemandem etwas, wenn du nach 5-6 Jahren die Liegenschaft zwangsweise verkaufen musst. [/SIZE]
[SIZE=small]Diese "Regeln" bestehen meines Wissens auch bereits seit mindestens 15-20 Jahren und die beiden letzten Verschärfungen wurden in jeglichen Medien zur Genüge publiziert und diskutiert (die ganz neuesten Regeln gelten glaube ich "erst" ab Anfang September), einziger Unterschied ist die anscheinend stärkere Einhaltung dieser Regeln.[/SIZE]
[SIZE=small]Aber zu deiner Frage. Nein, ich glaube kaum das dir eine Bank unter diesen Voraussetzungen eine Hypothek gewährt. Ich komme eher auf eine Tragbarkeit von über 50 % des Bruttoeinkommens (da wird doch oft eher mit dem Netto gerechnet?), selbst bei 3 % Zins wäre diese nur seeehr knapp (36.24 %) gegeben. Ich glaube auch nicht an eine starke Erhöhung der Zinsen, aber eine gewisse Reserve muss schon eingerechnet werden und diese 3 % hat man vor 6-7 Jahren noch locker bezahlen müssen.[/SIZE]
[SIZE=small]Trotzdem alles Gute in eurem neuen Zuhause.[/SIZE]
[SIZE=small]@Erfahrener, nur zur Info, der Name des Nutzers ist meist etwas weiter oben, "Newbie" ist der Status (oder so).[/SIZE]
Komme sogar auf eine Tragbarkeit von ca. 60% mit 5% Zins, 1% NK und Amortisation.
Gemäss den neuen Amortisationsregeln (1/3 amortisiert innert 15 Jahren) musst Du bei dieser Konstellation mit einer Amortisation von fast 16'000 pro Jahr rechnen.
[SIZE=small]Ohne jetzt Banken irgendwie in Schutz nehmen zu wollen, aber Grundsätzlich sind gewisse Mindestanforderungen durchaus in Ordnung, es gibt ja auch ein Gesetz betreffend "Verbot von Überschuldung" auch wenn dies primär wohl für Kleinkredite gedacht ist?! Und schlussendlich bringt es niemandem etwas, wenn du nach 5-6 Jahren die Liegenschaft zwangsweise verkaufen musst. [/SIZE]
[SIZE=small]Diese "Regeln" bestehen meines Wissens auch bereits seit mindestens 15-20 Jahren und die beiden letzten Verschärfungen wurden in jeglichen Medien zur Genüge publiziert und diskutiert (die ganz neuesten Regeln gelten glaube ich "erst" ab Anfang September), einziger Unterschied ist die anscheinend stärkere Einhaltung dieser Regeln.[/SIZE]
[SIZE=small]Aber zu deiner Frage. Nein, ich glaube kaum das dir eine Bank unter diesen Voraussetzungen eine Hypothek gewährt. Ich komme eher auf eine Tragbarkeit von über 50 % des Bruttoeinkommens (da wird doch oft eher mit dem Netto gerechnet?), selbst bei 3 % Zins wäre diese nur seeehr knapp (36.24 %) gegeben. Ich glaube auch nicht an eine starke Erhöhung der Zinsen, aber eine gewisse Reserve muss schon eingerechnet werden und diese 3 % hat man vor 6-7 Jahren noch locker bezahlen müssen.[/SIZE]
[SIZE=small]Trotzdem alles Gute in eurem neuen Zuhause.[/SIZE]
[SIZE=small]@Erfahrener, nur zur Info, der Name des Nutzers ist meist etwas weiter oben, "Newbie" ist der Status (oder so).[/SIZE]
Das wird schon mit dem Bruttoeinkommen gerechnet. Unter Umständen gibt es einzelne Banken die Tragbarkeiten knapp über 33 1/3% bewilligen, mit Hilfe eines Budgets (z.B. einzelne Raiffeisenbanken). Da sprechen wir allerdings von Tragbarkeiten unter 40%. Zudem glaube ich auch, dass momentan die Preise (regional unterschiedlich) zum Teil jenseits von Gut und Böse sind, gerade bei Neubauobjekten. Kann mir nicht vorstellen, dass eine Bank so eine Finanzierung machen würde!
Ich danke allen für die Antworten. Ich weiss natürlich, dass die Immobilien im Moment alle viel zu teuer sind. Das sind sie aber bereits seit ca. 4 Jahren. Und ob die Preise fallen werden, steht in den Sternen...genauso wie man die Steigerung des Zinses nicht voraussagen kann. Ich überlege mir auch zu warten und zu hoffen, dass die Preise irgendwann bzw in nützlicher Frist fallen. Im Moment zahlen wir zusammen für unsere Mietwohnung 3'500.00 CHF in Zürich. Und genau da liegt das Probem: auch die Mieten werden immer teurer und ich zahle so viel Geld im Monat lieber für meine eigene Immobilie. Und irgendwann hat man auch keine Lust mehr zu warten 🙂. Schlussendlich werde ich wohl doch noch zuwarten und weiter Kapital ansparen 🙂
[...]Zudem glaube ich auch, dass momentan die Preise (regional unterschiedlich) zum Teil jenseits von Gut und Böse sind, gerade bei Neubauobjekten. [...]
Natürlich....Und um noch genauer zu sein....Neubauwohnungen. Ich weiss jetzt nicht in welcher Region der TO die angesprochene Wohnung kaufen würde. Aber dort wo ich wohne wird nebenan auch ein MFH gebaut mit der obersten Wohnung für 1.1 Mio. Unsere Gemeinde ist ja wirklich schön, aber 1.1Mio für eine durchschnittliche 5 Z.- Wohnung würde ich höchstens in Küssnacht oder im Seefeld zahlen, aber doch nicht in einer Durchschnittsgemeinde wenn ich dafür ein freistehendes Haus mit Garten bekomme. Wer zahlt mir in 20 Jahren auch nur annähernd diesen Preis für eine 20- jährige ETW? Wer könnte sich heute vorstellen eine 20- jährige ETW in einer durchschnittlichen Gemeinde zu kaufen für 1.1 Mio?
Zuerst möchte ich die Banken in Schutz nehmen! Es ist wohl absolut Niemandem gedient, wenn die Banken jetzt auf Teufel komm raus Hypotheken mit ungenügend gewährleisteter Tragbarkeit vergeben. Erstens heizt so ein Vorgehen höchstens die Preise noch weiter an und zweitens mag ich mir das Geschrei nicht vorstellen, wenn in ein paar Jahren die Zinsen wieder anziehen und dann eine stattliche Anzahl von Wohneigentümern ihre Zinsen nicht mehr bezahlen können und ihr Eigentum mit Verlust verkaufen müssen und Verluste beim sauer ersparten Eigenkapital oder dem investierten PK-Geld einstecken müssen!
Wir hatten vor zwanzig Jahren Hypothekarzinsen im Bereich von 8 % und es war definitiv alles andere als lustig, damals mit Wohneigentümern zu sprechen, die für ihre mit 4 % auslaufende Festhypothek plötzlich 8 % bezahlen sollten! Ich war damals als Kundenbetreuer an vorderster Front dabei...
Eine gewisse Flexibilität ist sicher okay und wird wohl von einem Kundenbetreuer mit gesundem Menschenverstand auch angewendet. Ob es jetzt 33 % oder 36 % sind, wird im Endeffekt wohl keine grosse Rolle spielen, aber 40 % kann dann je nach Umständen schon ein Unterschied sein.
@sammael: Sprich doch mal mit dem Banker deines Vertrauens und schildere ihm die Situation. Unter Umständen ist es möglich, dass deine Partnerin einfach als Solidarschuldnerin für die Hypothek haftet, ohne dass sie am Eigentum beteiligt ist (natürlich immer unter der Voraussetzung, dass deine Partnerin damit auch einverstanden ist, dies ist ja nicht unbedingt zu ihrem Vorteil...).
@Dani: Genau dies (Solidarschuldnerin) hat mir die Bank, bzw ein Kollege, der bei einer Bank arbeitet, auch vorgeschlagen. So wäre es machbar, aber eben, dies möchte ich meiner Freundin nicht unbedingt 'antun' und sollte es trotzdem irgendwann zu einer Trennung kommen, ist der Ärger wieder vorprogrammiert.
..... aber 1.1Mio für eine durchschnittliche 5 Z.- Wohnung würde ich höchstens in Küssnacht oder im Seefeld zahlen, aber doch nicht in einer Durchschnittsgemeinde wenn ich dafür ein freistehendes Haus mit Garten bekomme.
In welcher einigermassen belebten Region der Schweiz, kriege ich ein freistehendes Haus mit Garten für 1.1 Millionen Franken?
In welcher einigermassen belebten Region der Schweiz, kriege ich ein freistehendes Haus mit Garten für 1.1 Millionen Franken?
Kommt auf die Definition von "belebte Region" an. Falls "belebte Region" nur Grossstadt und Umkreis von 5 km bedeutet, wirds schwierig, falls Agglo oder Umkreis Grossstadt von 20-30 km in einem Dorf auch drinliegt, wirst du fast überall in der Schweiz fündig...
Mehr als 200 Einwohner und einen Laden im Dorf. Nix Stadt.
Ein bestehendes Haus kann ich mir vorstellen für unter 1.1Millionen, aber einen Neubau (Davon war doch die Rede, oder), aber ein neues mit Garten....
Sorry, habe nicht unbedingt Neubau gemeint. Aber auch dies ist bei deiner Definition durchaus auffindbar (ausser du kannst dir auf >600 m2 Grundstückfläche keinen kleinen Garten vorstellen). Nur 2-3 Beispiele (halt aus "meiner" Region):