Auswahl Architekt/GU

Guten Abend miteinander

Wir haben nach langer Suche endlich ein passendes Grundstück (600 m2) gefunden. Nun stellt sich die Frage, wie wir zum passenden Häuslebauer kommen. Wir haben uns bereits Gedanken zu unseren must-haves gemacht und diese für uns festgehalten.

Wir hatten bereits - zu einem anderen Grundstück - ein Erstgespräch mit einem Architekten. Die erhaltene Vorstudie war aber eher optimistisch berechnet... Nun stellt sich uns die Frage: Welche Budgets / Faustregeln gilt es bei einer Vorstudie zu berücksichtigen?

Wir möchten nicht mehr als CHF 750k für das Haus, Umgebung etc. ausgeben. Grundstück ist bereits abgerechnet. Keine Unterkellerung (Grundwasser), Carport und oberirdischer HWR. Was müssen wir rechnen für die Umgebung (Grünfläche mit wenigen beleuchteten Bäumen, Sträuchern am Grundstückrand), Anschlussgebühren, etc.?

Danke für eure Inputs

Hallo Rutt & Tim

Herzliche Gratulation zum Bauvorhaben. Ich kann Dir sagen was wir so aktuell im Budget für unseren baldigen Hausbau haben:

• Anschlussgebühren & Bewilligungen: CHF 50k (abhängig von der Gemeinde)
  
• Umgebungsarbeiten (ca. 750m2): CHF 60k (Gelände ist leicht schräg, 2 einfache Steingärten mit Pflanzungen, 1 kurze Trockenmauer 1.2m hoch, 2 kleine Bäume, 2-3 Flächen mit Blumenwiese, ansonsten Rasen)
  

Ich bin gespannt ob wir damit durchkommen. Unser Architekt des Vertrauens hat schon Häuser in dieser Gemeinde gebaut und darum denke ich, dass er mit den örtlichen Gegebenheiten betreffend Gebühren vertraut ist.

Holt Euch Referenzen zum Architekten ein. Meiner Meinung nach muss das gegenseitige Vertrauen absolut da sein, damit etwas gutes entsteht...

Sucht euch 2 bis 3 Architekten mit gutem Ruf aus eurer Umgebung. Holt euch Referenzen ein. Macht vorgängig ein grobes Konzept, was ihr wollt und was euch wichtig ist, inkl. Budget.

Setzt euch mit den Architekten zusammen und macht jeweils eine Vorstudie oder sogar ein Vorprojekt (sofern der Aufwand überschaubar bleibt, erfolgt dies meist sogar gratis). Das ganze Vorgehen würde ich offen kommunizieren, dass jeder weiss worauf er sich einlässt. Mit dem besten würde ich dann weiterfahren und einen pauschalen Vertrag abschliessen. Dabei würde ich weniger auf ein paar Franken Preisunterschied achten, sondern viel mehr schauen, ob die Arbeitsweisen und Vorstellungen zusammenpassen. Ein guter Architekt/Bauleiter wird dir einige tausend Franken sparen, wenn er einen guten Job macht. Ganz wichtig ist das Vertrauen in euren Architekten und Bauleiter. 

Und ganz nebenbei gibt es 3 unabhängige Sichtweisen, wie eure Wünsche realisiert werden können.

Ich habe mir mal unseren KV angeschaut. Vielleicht kann dies eine grobe Einschätzung geben:

BKP1: Vorbereitungsarbeiten

5'000.-

BKP2: Gebäude

820'000.- bei 100 m3 --> 745 Fr/m3 (Es kommt natürlich stark auf den gewünschten Standart an)

BKP4: Umgebung

40'000.- kleine Parzelle (ca 400 m2) eine Stützmauer ca. 1.8 m hoch und Unterfangung zum Nachbarsgrundstück. Gepflasterte Garagenzufahrt und Gartenstzplatz. Ohne aufwändige Bepflanzung und Gartengestaltung. Wir werden mit wenig Gartengestaltung anfangen und dann mit der Zeit ergänzen. 

BKP5: Baunebenkosten

ca. Fr. 35'000.-

Als Hinweis: Wir bauen ein Doppelfamilienhaus. Damit fällt bei uns die eine oder andere Position vielleicht ein wenig niedriger aus, weil gewisse Kosten geteilt werden oder Skaleneffekte möglich sind.

Danke euch beiden für eure Inputs. Dies gibt uns eine Idee, worauf wir achten sollten und welche Kosten realistisch sind.

Wir sehen das Vorgehen ähnlich, wie du @rauchi7 es erwähnt hast; lokaler Architekt, welcher uns sympatisch ist und uns mit seinem Projekt überzeugen kann. Erachten den grossen Vorteil beim Bauen mit einem Architekten, dass wir mehr Transparenz zu den effektiven Kosten haben.

Ich kann mich nur den Vorgänger anschliessen.

Wir haben uns 3 Architekten ausgesucht (Regional). Mit jedem Architekt haben wir dann ein Gespräch auf dem Grundstück vereinbart und auch seine Referenzobjekt angeschaut.

Danach haben wir uns für einen Architekten entschieden und haben die Entscheidung nicht bereut!! Ich kann diesen Architekt auf jeden fall weiterempfehlen. Es muss einfach die Chemie zwischen Bauherr und Architekt stimmen, was bei uns der Fall war.

Wir haben in der Region Gäu gebaut. Wenn eures Bauvorhaben auch von dieser Region sein wird, kann ich euch gerne den Namen des Architekt durchgeben. Ihr könnt euch auch sonst gerne selber ein Bild von unserem Haus machen.

Gruss und ein guter Wochenstart. 

Danke @CyruS1337 für deine Anmerkungen. Wir haben uns nun mit zwei regionalen Architekturbüros in Solothurn getroffen und mussten - ähnlich wie @Construtor - feststellen, dass man für CHF 650'000.- kaum ein Haus bekommt. Wir treffen und nun in den kommenden Tagen noch mit Kobelthaus und Bautec.

Schlussendlich müssen wir sagen, dass das Thema Vorprojekt für uns als Laie sehr schwierig zu beurteilen ist (was konkret bekommen wir (nicht)?)... Bei beiden Architekturbüros bezahlen wir einen mittleren vierstelligen Betrag (und mindestens eines wird für die Tonne sein). Hinzu kommt der "Handgelenk mal Pi" Preis mit einer groben Ungenauigkeit von +/- 25%.

Hallo Rutt & Tim

Aus meiner Sicht sollte dies möglich sein, aber auch wenn es schwierig sein wird mit diesem Budget ein Haus zu realisieren. Für einen guten Architekten ist es noch schnell absehbar ob das Vorhaben von euch auf das vorgegebene Budget passt. Ich würde weiterhin vorschlagen, dies mit einem Architekten anzuschauen als mit einem Fertigbauhausunternehmen. Ist aber jedem selbst überlassen.

Hallo @Rutt & Tim

Es ist immer alles ein Frage der realistischen Vorstellung. Dein Budget ist CHF 750'000. Das Haus ist nicht unterkellert. Carport separat gerechnet BKP 3.

BKP 0    Grundstück                                       bereits abgerechnet
BKP 1     Vorbereitungsarbeiten        600     15 .00          9'000.00  (natürlich keine Altlasten, Abbruch einer Bestandesliegenschaft)

BKP 2    Gebäude                               770    750.00     577'500.00   (bescheidener Ausbau mit qualitativ guten Materialien+Apparaten)
BKP 3    Betriebseinrichtungen                                       32'000.00  (Carport für 2 Autos)
BKP 4    Umgebung                            480    125.00       60'000.00   (Verbundsteine bei Carport + Sitzplatz, Bäume und Sträucher)
BKP 5    Nebenkosten            577'500.00      7.0%         40'425.00   (Bewilligung, Anschlussgebühren, Versicherungen etc.)
BKP 6    Reserve                     577'500.00      5.0%        28'875.00    (dient ruhigem Schlaf und falls etwas Unvorhergesehenes kommt)
Rundung                                                                             2'200.00   
                        
Anlagekosten insgesamt                                                     750'000.00

Du siehst, dass Du ein Haus in der Grösse von rund 770 m3 bauen kannst, damit das Geld bis am Schluss reicht. Zwei Geschosse mit begrüntem Flachdach, ohne Unterkellerung, Haus aussen BGF 128 m2 >  10 m x 12.8 m  > -18 m2 Aussenmauern, -12m2 Innenmauern, = 98 m2 Fläche für Wohn- und Nebenräume im EG. 92 m2 Fläche im OG für Wohn- und Nebenräume. Gesamthaft: 25 m2 für Nebenräume ergeben noch

165 m2 für Wohnräume.

Also, möglicherweise nicht Barbie's Traumschloss! Aber ein richtiges Haus kannst Du mit Deinem Budget mit Sicherheit bauen.

Herzlicher Gruss

Urs Tischhauser

Herzlichen Dank @Urs Tischhauser für Deine ausführliche Rückmeldung. Das gibt uns einen sehr guten Überblick über das, was auch wirklich realistisch ist. ?

Wir werden unser Budget um 100'000 - 150'000 erhöhen müssen, um auch allfällige Sonderwünsche zu erfüllen... Werden euch sicher auf dem Laufenden halten, wie es weitergeht.

Hallo @Rutt & Tim

Schön, wenn man das (so locker) kann! ???

Würde ungemein helfen, wenn alle Bauherren einigermassen realistische Vorstellungen haben, was mit Ihrem Budget drinliegt und was eben nicht. Gut zum Teil sind die Architekten auch selber schuld, wenn sie unrealistisch Wünsche entstehen lassen....

Gruss, Urs

Danke @CyruS1337 für deine Anmerkungen. Wir haben uns nun mit zwei regionalen Architekturbüros in Solothurn getroffen und mussten - ähnlich wie @Construtor - feststellen, dass man für CHF 650'000.- kaum ein Haus bekommt. Wir treffen und nun in den kommenden Tagen noch mit Kobelthaus und Bautec.

wir sind aktuell gerade in der endphase unseres holzelement-neubaus und haben diesen mit kobelt realisiert. wir können diesen also bis jetzt wirklich empfehlen.

Guten Abend zusammen

Wir haben nun die ersten Vorprojekte erhalten. Unter anderem von einem lokalen Architeckturbüro und zwei von GU's (u.a. Kobelthaus). Wir haben uns in den vergangenen Wochen intensiv mit dem Thema befasst und haben das Glück, dass in unserem Umfeld fleissig gebaut wird, so dass wir von diesen Erfahrungen ebenfalls profitieren können.

Die Vorsprojekte der GU sind mitunter sehr detailliert. Einzig die Liegenschaft selbst - mit Ausnahme unserer Sonderwünsche - ist oftmals in schwammigen Formulierungen verpackt (Baubeschrieb), was nicht dem entspricht, was wir uns vorstellen. Enttäuschend war aber das Vorprojekt des lokalen Architekurbüros. Wir bezahlen dafür einen tiefen bis mittleren vierstelligen Betrag. Viele unserer Wünsche wurden nicht berücksichtigt, der Grundriss hat viele unnötigen Verkehrsflächen, wir haben nur eine Fassadenansicht, bei den Grundrissen fehlen teils die Masse und - was wir am schlimmsten finden - die relativ teure Feinerschliessung, über welche wir noch gesprochen haben, ist mit keinem Franken ausgewiesen.

Unser erstes Fazit: Die GU haben unsere Wünsche am besten umgesetzt, sind aber in der Offerierung der Häuser eher intransparent. Vorprojekt des lokal bekannten Architekturbüros war eine teure, herbe Enttäuschung.

Hallo @Rutt & Tim

Schwammige Formulierungen in Baubeschrieben bedeuten immer Interpretationsspielraum. Das kann grundsätzlich in beide Richtungen gehen. Wenn aber der GU in seinen Formulierungen schwammig bleibt ist klar, dass er dies natürlich eher in seine Richtung interpretieren wird.

Als Architekt stehe ich auf der Seite meiner Bauherren. In meinen Unternehmer-Werkverträgen steht, dass bei Ermessensspielraum des Textes immer die Auslegungsweise der Bauleitung (oder eben des Bauherrn) gilt.  

Enttäuschend war aber das Vorprojekt des lokalen Architekturbüros. Wir bezahlen dafür einen tiefen bis mittleren vierstelligen Betrag. Viele unserer Wünsche wurden nicht berücksichtigt, der Grundriss hat viele unnötigen Verkehrsflächen, wir haben nur eine Fassadenansicht, bei den Grundrissen fehlen teils die Masse und - was wir am schlimmsten finden - die relativ teure Feinerschliessung, über welche wir noch gesprochen haben, ist mit keinem Franken ausgewiesen. Vorprojekt des lokal bekannten Architekturbüros war eine teure, herbe Enttäuschung.

Hast Du vorher Referenzen über das beauftragte Architekturbüro eingeholt? Ich finde es oft schade, dass sich die Kollegen nicht mehr Mühe gegeben haben, denn das gibt dem Berufsstand einen schlechten Ruf.
Bei Anlagekosten ohne Land von CHF 850'000 - 900'000 sollte es ja möglich sein, etwas Stimmiges abzugeben. Für einen Betrag von CHF 4'000 solltest Du eine relativ gut ausgearbeitete Studie im Massstab 1:100 mit allen 3-4 Grundrissen, 2 Schnitten und 4 Fassaden entsprechend Deiner Wünsche mit einer Grobkostenschätzung gekriegt haben. Wenn nicht, dann war es definitiv das falsche Büro, welches Du angefragt hast.

Trotzdem einen guten Wochenstart wünscht Dir, Urs

Danke @Urs Tischhauser für deine Rückmeldung. Wir befürchten, dass die Baubeschriebe tendenziell nicht zu unseren Gunsten ausgelegt werden... Wir warten noch auf ein Vorprojekt eines weiteren Architekten, welches wir im Herbst erhalten werden.

Zu erstgenanntem Architekturbüro: Wir hatten uns bereits früher für 1-2 Objekte von ihnen interessiert und bislang nur positives gehört. Wie erwähnt ist dies nun ziemlich ernüchternd.

Wir befürchten, dass die Baubeschriebe tendenziell nicht zu unseren Gunsten ausgelegt werden

Hallo Rutt & Tim

Das ist definitiv so... sie wurden ja auch nicht von Dir/Euch erdacht.

Daher muss man sie vor einer späteren Entscheidung einfach ändern lassen, ergänzen, anpassen.... bis sie dem entsprechen, was gewünscht wurde.

Bei einem guten und seriösen Partner geht das sehr wohl und somit werden auch die Kosten (bei dem gewünschten Ausbau) sich rasch dem tatsächlichen Ziel annähern.

Um vergleichen zu können, muss man dies naürlich bei allen Anbietern so durchführen. Dann trennt sich auch schnell die Spreu vom Weizen.