Wir haben diese Woche mit dem Aushub begonnen. Als der Baggerführer begann sich langsam in den Hang zu arbeiten, stellte sich heraus das unser Bauland vor ca. 30 Jahren aufgefüllt wurde und nicht richtig verdichtet.
Da die Gemeinde uns nichts verraten hat davon sind wir nun unschlüssig was wir machen sollen. Unser Architekt spricht bereits davon das ganze Fundament zu pfählen damit das Haus nicht abrutscht. Grundsätzlich bin ich einverstanden mit dieser Idee, jedoch stellt sich uns die Frage wer das ganze bezahlt. Der Geologe hat festgestellt das sich erst 4 Meter unter unserem Fundament verdichtetes Material befindet. Nach erstem einschätzen würden uns die Mehrkosten ca. 20 -30kchf kosten.
Da die Gemeinde uns eigentlich die Katze im Sack verkauft hat, stellt sich nun die Frage ob wir mit den Mehrkosten auf die Gemeinde losgehen können.
Nicht gerade sehr schön so etwas zu lesen. Gut ist das Du bereits einen Geologen im Boot hast. Denn alles andere wäre Kaffeesatzlesen. Ich würde die Gemeinde zu rede stellen. Am besten mal mit Zeugen beim verantwortlichen für den Verkauf auf die Matte stellen und fragen. Eventuell ist dann etwas zu machen. Wenn nicht, Anwalt alle Verträge bringen und den Fall prüfen lassen.
Wir haben das gleiche Problem. Unter unserem Bauland wurde vor 40 Jahren aufgefüllt und darunter ist noch eine Moräne. Das Bauland gehöhrt ebenfalls einer Gemeinde. Nur, die Gemeinde senkt den Kaufpreis um die Grundüngskosten. Sprich Fr. 100`000.- minus Offerte Mikropfähle Fr. 50`000.-.
Ich würde die Gemeinde mal auf den verschwiegenen Mangel des Baulands ansprechen. Die sollten die Gründungskosten übernehmen.
was steht denn in Eurem Kaufvertrag über das Bauland? Sind da Klauseln, die solche Fälle ausschliessen oder zur Käufersache machen?
Wir hatten damals ein Hanggrundstück (in Deutschland) gekauft, wo im Vertrag stand, dass Felsgestein im oberen Bereich vorkommen könne und dass die Übernahme der daraus resultierenden Folgekosten im Falle einer Bebauung ausgeschlossen wären. Als der Bagger mit dem Aushub angefangen hatte, waren es nur kleinere Felsbrocken, die alle mit der Schaufel abzutragen waren. Glück gehabt.
Hab mal schnell den Kaufvertrag nochmals zur Hand genommen.
Unter Gewährleistung steht folgendes:
Die Übernahme des Kaufobjektes erfolgt im heutigen, tatsächlichen und besichtigten Zustand. Jegliche Gewährleistung für körperliche und rechtliche Mängel wird im gesetzlich zulässigen Rahmen seitens der Verkäuferin wegbedungen (vgl Art. 192ff 197 ff und 219 OR). Ebenso wird die Gewährleistung bezüglich der Bodenbeschaffenheiten ausgeschlossen.
Was gehört alles zu Bodenbeschaffenheit? (Fels, Kies aufgeschüttetes Land?)
Mal sehen was die Gemeine morgen zu den Berichten des Geologen sagt.
Bei verantwortungsvollen Abklärungen von Seiten der Bauherrschaft und des Bauplaner sollte eine frühere (grössere) Auffüllung eigentlich erkannt werden.
Regionen von früheren Auffüllungen sind den Bauverwaltungen, Geologen und
alteingesessenen Baumeistern meistens bekannt.
Topografische Namen können auch frühere Ausgabungen und Auffüllungen schliessen lassen.
Und immer wieder:
Wie in meinenm wichtigen Fragenkatalog
unter GU's / Architekten erwähnt:
Mit gründlichen, systematischen Abklärungen, kommt man immer zu den Infos.
Ortsgeologen (!) Aushübler und Baumeister
sind sehr kooperativ.
Wenn man, mit Erfahrung,
richtig fragt (!),
erhält man gute Offerten und Lösungen.
Aber: Geologische Abklärungen sind nicht so teuer, wie man glaubt.
Vor dem Aushub (1)-2 Sondierschlitze erhält man für unter SFR. 3' 000. --
(alles inklusive)
Darum: Nicht nur der Bauplaner auch die Bauherrschaft muss sich mit dem systematische Vorgehen befassen.
Leider haben wir bisher noch nicht umgebaut (haben das Objekt nicht gekriegt) und neu gebaut haben wir auch nicht. privat.
Es gehört zu meinem Beruf (Geotechniker) Planer bei solchen Fragen zu unterstützen, bzw. Fundationen für ein Haus auf weichem Grund selber zu planen. Und geologische Abklärungen für Gebäude zu treffen und entsprechende Empfehlungen in Berichtsform abzuliefern.
Um Sie zu beruhigen - es gibt noch viiiiel schlechten Baugrund, der auch total natürlich sein kann.
Ist es grundsätzlich schlecht auf einem aufgeschüttetem Grundstück zu bauen?
Hallo Happy Family
Es ist zumindest kein "Glücksfall" eine solche Parzelle zu kaufen... oder eben auch manchmal doch, wenn es genau deswegen sehr billig wurde.
Bevor Du nun Angst bekommst... wäre es überhaupt wichtig zu wissen, was wurde aufgefüllt.... wann wurde aufgefüllt.....wie hoch wurde aufgefüllt... und wenn, wurde dann zumindest der alte Humus dort abgetragen?
Baust Du mit Keller?
Wenn die Auffüllung z.B. 1 oder 2 m betragen hätte... Du einen Keller baust, bist Du ja wieder auf dem alten tragfähigen Boden angelangt...
Ist es eine Hanglage..oder flach und eben.... .. es gibt dabei viele Punkte zu beachten, aber machbar ist letztlich fast alles am Bau.
Ich habe schon mehrere solcher Fälle gehabt und wenn man alle Faktoren berücksichtigt, dann ist auch mit keinerlei Problemen zu rechnen. Aber eben, die Faktoren sollte man dann zur Entscheidung für den Kauf vorher schon wissen.
Also kläre ab... frage nach.. ggf. investiere etwas Geld in eine geologische Untersuchung. Wenn es wirklich "ganz schlimm aussehen würde", dann kaufst Du die Parzelle nicht und sparst Dir eine menge Extraausgaben...oder handelst den Preis der Parzelle entsprechend runter.
Aufgrund dieser Klausel wirst du der Gemeinde beweisen müssen, dass es ein Mangel ist und dass sie diesen Mangel arglistig verschwiegen hat. Das könnte gehen, wenn man davon ausgeht, dass derartige Auffülligungen damals bewilligungspflichtig waren, denn dann hat die Gemeinde davon sicher Kenntnis gehabt.
Eine Gemeinde kann nicht daran interessiert sein, deswegen einen Krieg anzufangen bzw. solche Dinge bewusst zu verheimlichen. Diese Klausel ist in vorgefertigten Landkaufverträgen üblich; sie bezieht sich auch nur auf Dinge, die der Käufer üblicherweise sehen kann. Sonst kommt da einer und will Baumstrünke auf Kosten des Verkäufers ausroden lassen.
Bodenbeschaffenheit ist das, was die Geologie an Überraschungen so bereithalten kann. Ob eine alte Aufschüttung dazugehört, müsste man in alten Gerichtsurteilen ergründen - eine Bodeneigenschaft ist es zweifellos und dass sie den üblichen Zweck von Bauland, nämlich bauen, beeinflusst, dürfte ebenfalls einsichtig sein.
--> Mit der Baubehörde sprechen und einvernehmliche Regelung suchen, sich aber nicht abwimmeln lassen. Die Mehrkosten richten sich nach der günstigsten sicheren Methode; das kann eine Pfahlgründung sein, aber auch nur eine statisch wirksame Bodenplatte.