Noch in diesem Jahr werde ich mit der Planung inklusive Baueingabe beginnen, ein 5 bis 6 Familienhaus (Miethaus) in der Innerschweiz zu bauen. Dies als Ersatzbau von einem ca. 100 jährigem 3 Familienholzhaus, welches zur Zeit voll vermietet ist.
Ich stehe vor der nicht einfachen Wahl:
Massiv Bauweise, klassisch, ein Backstein auf den anderen, Architekt, Auschreibung usw.
Oder ein
Vorgefertigtes Holzbauhaus von WeberHaus. Sehr innovativ mit nur einem Partner, nebst dem Architekt vor Ort. Die Weberhausfabrik mit den 10 Ausstellungshäuser habe ich gesehen. Sehr eindrücklich! Auch baut Weber in Deutschland nun ein 9 Familienhaus (Mietshaus) in Kehl DE.
Was ist Eure Meinung? Wieso sieht man nicht mehr solche Mehrfamilienhäuser in dieser sehr effizienten Form in der Schweiz?
Früher hat jeder Dorfschlosser einen Karren selber gemacht. Heute kauft man Autos von der Fabrik ein.
Wiese ist die vorgefertigte Bauweise erst jetzt langsam am kommen.
Wichtig, ich rede nicht von Fertighäuser, sondern von Individuell Architektonisch gestalteten Häuser. Gerade im Mehrfamilienhaus Segment sieht Keines gleich aus wie ein Anderes.
Grundsätzlich gibt es nicht ein Entweder-Oder. Die Grenzen sind absolut fliessend, man kann auch klassisch mit einem Architekten mit vorgefertigten Elementen (Beton oder Holz, Holz-Beton-Verbund, Stahl-Beton-Verbund oder weiteres) bauen. Gilt auch für Holzbauten.
Gehst Du direkt zu einem Fertig-Haus-Bauer, hast Du einen GU vorgewählt. Du wählst damit ein Bausystem, bevor Du eine Bedürfnisabklärung vorgenommen hast. Dies ist mindestens meine Annahme. Je nachdem wie bewandert Du im Bauen bist, rentiert es sich, vorher mit einem Architekten zusammenzusitzen und eine Bedarfsanalyse vorzunehmen. Insbesondere auch, um die Grenzen der bewilligungsfähigkeit vom Projekt auszuloten.
Oder wenn Dir das zu anstrengend ist, kann es sich auch rentieren, zu einem (mittelgrossen) Architekten und GU zu gehen, und ihm einen Totalauftrag (bitte einmal Mietshaus für min. 5 Wohnungen mit maximalen Gesamtkosten von... und Rendite n% inkl. Erstvermietung. oder so ähnlich. Totalvertrag heisst wie GU, aber inkl. Planung und Projektierung) zu geben.
Einen wichtigen Hinweis aus meiner eigenen beruflichen Erfahrung: Bauen in der beengten Schweiz (i.Ggs zu D) heisst praktisch immer: Bauen am Hang, Bauen mit Nachbarn und beengten Verhältnissen, Bauen in erschwerter Geologie. Das heisst, ein UG mit Tiefgarage wird rasch komplex und teuer.
Die Fertighaus-Anbieter haben eigentlich alle eine "gute" Praxis, dass Baugrube, -Sicherung, UG und ähnliches aus ihrem GU vertrag exkludiert ist. Also genau das, was rasch komplex und teuer wird, was kostspielig in der Planung und Umsetzung ist, wo es grosse Unsicherheiten gibt. Falls Du Dich für Weber entscheidest, löse diesen Punkt vertraglich absolut dicht, alles andere ist sowohl Abenteuer wie Aberteuer.
Zu Deinen Fragen:
Warum sieht man das nicht mehr in der Schweiz?
1. Die Kapazität so was zu bauen gibt es noch nicht so lange.
2. In der Schweiz kannst Du viel teuerer vermieten, da rentieren auch teure Gebäude
3. Vorgefasste Ablehunung durch die professionellen Bauherren.
4. für das notwendige UG brauchst Du idR ohnehin "klassische" Bauweise.
5. für mehrgeschossige Gebäude in Holz ist der Erdbebennachweis nicht gerade simpel.
6. Die Dauerhaftigkeit von Holz stellt einige konstruktive Hürden.
7. Schallschutz. Gegen Körperschall (Trittschall) hilft Masse, Masse und Masse. Also Beton. (Nein, Isolation hilft nicht.)
Wieso ist die vorgefertigte Bauweise erst jetzt langsam am kommen.
1. Sie ist nicht langsam am kommen, mindestens vorgefertigte Betonelementbauweise gibt es schon lange (Sacac, Elsässer, Peter)
2. Holzelemente können nur auf riesigen CNC-gesteuerten Maschinen produziert werden. Diese sind teuer, gibt es in Europa noch nicht so lange. Wobei das für Industrielle Zimmereien nicht gilt. z.B. BSH-Träger für die Eishalle in Bern oder Davos. Ist dann aber ein anderes Kaliber.
3. Die Materialtechnologie (Holzwerkstoffe) ist nicht ganz simpel. In Holzbauten (ich kenne solche) gibt es, weil Holz arbeitet, immer kleine Risschen, Fugen, usw.
4. Die Klebetechnik für OSB oder MDF war bis in die 80 oder sogar 90er Jahre auf Formaldehyd-Harze angewiesen, welche viele Leute nur ungern als Wohnumgebung haben wollten. (Wobei, die Möbel haben sie trotzdem gekauft, aber item.)
5. Interessant ist vorgefertigte Bauweise vor allem wegen dem Zeitgewinn. Ohne die Entwikclung von Trockenestrich ist das aber nur halb so interessant.
Hoffe, das gibt einige Anstösse. Ein MFH vorgefertigt aus Holzständerbauweise und Beplankung... Stell dann die Pläne und Fotos ein, wäre super spannend. (Aber mehr für mich als mitlesenden Ingenieur, halt.)
Besten Dank für Deine sehr detaillierten Äusserungen zu dem Thema. Per Zufall hatte ich gleich heute ein Business Lunch mit einem guten Freund, der Architekt ist. Der hat sehr ähnlich argumentiert und mir wie Du, die Augen geöffnet, für ein schönes
Haus, entworfen von einem guten, ortskundigen (Baugesetz vom Kanton) Architekten.
Und gerade weil Weber nun das Erste 9 Fam. Haus in Kehl baut, muss ich ja nicht der erste in der CH sein und somit ein Experiment starten mit risikoreichem Ausgang.
Gratulation. Sie stehen am Anfang eines spannenden Prozesses. Dem Bau eines neuen Mehrfamilienhauses. Die Entscheidung ob Sie mit einem Architekten oder mit einem GU als Ansprechpartner bauen wollen, ist erst der Anfang. Da ich aus eigener Erfahrung beide Modelle gut kenne, empfehle ich Ihnen mit Überzeugung die erste Lösung. Denn damit behalten Sie allein die Entscheidungskompetenz von Anfang bis zum Schluss. Bei zweiter Übungsanordnung verlieren Sie nach Unterzeichnung des GU-Vertrages die freie Handlungsfähigkeit. (Als private Mitteilung könnte ich Ihnen dies detaillierter ausführen)
Ob ein Holzbau oder ein Massivbau das Richtige für Sie ist, ist in erster Linie ein Bauchentscheid, bzw. ein Entscheid der durch ökologische Überlegungen gefällt wird. Für mich, welcher mit Massivbauten gross geworden ist, ist es aber erstaunlich, dass Bewohner von Holzbauten immer wieder bestätigen, dass sie nie mehr in einem Massivbau zurück möchten. Und, inzwischen hat diese Bauart eine viel grössere Akzeptanz. Die graue Energie (Herstellungsenergie) ist bei einer Holzbauweise natürlich viel kleiner.
Wie Haba ausgeführt hat, sind Lösungen "ab Stange" in der Schweiz nicht so verbreitet, da die Bedürfnisse uns Ansprüche hier schon andere sind. Die "Geiz ist geil" Mentalität ist bei uns noch nicht so weit fortgeschritten, wie bei unseren nördlichen Nachbarn. Und, unsere Brandschutzvorschriften wurden im Holzbau erst in den letzten Jahren gelockert, sodass der Holzbau bei mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern erst möglich wurde.
Ihnen als Innerschweizer würde ich eine qualifizierte Innerschweizer Firma für den Holzbau empfehlen. Wir haben in Stäfa am Zürichsee mit Tschopp Holzbau aus Hochdorf ein modernes Minergie-Dreifamilienhaus in Brettstapelbauweise gebaut. DIe Firma bietet Ihnen eine wirklich ausgezeichnete Bauqualität zu moderaten Preisen. Natürlich dürfte ein deutscher Fertighausanbieter grundsätzlich etwas billiger sein. Aber eben, billiger ist meist nicht günstiger. Und wie Haba auch richtig ausgeführt hat, werden Sie in Hergiswil kaum auf einer ebenen "grünen Wiese" planen und bauen können.
Ich wünsche Ihnen viel Erfolg und ein gutes Händchen bei Ihren Entscheidungen
Ich kenne Fertigbau aus Holz wie auch den Massivbau sehr gut resp. Erfahrungen mit beiden Materien.
Ich kann beides empfehlen jedoch würde ich mich für ein Mehrfamilienhaus an eine Firma wenden, wo nur ein Ansprechpartner für Sie zuständig ist und auch die ganzen Garantieleistungen übernimmt.
Kennen Sie Heinz von Heiden aus Deutschland ( Hannover ) eine sehr grosse und starke Massivhausfirma. Die bauen auch in der Schweiz und Sie hätten alles aus einer Hand. Ein Bauberater vor Ort, der Ihr Grundstück besichtigt und Ihnen die ganzen Baunebenkosten berechnet. Eine Individuelle Bauweise nach Ihren Bedürfnissen und Sie können vorab auch das Bemusterungscentrum begutachten , dies ist unweit der Schweizer Grenze. Am besten Sie erkundigen sich ... Es gibt so weit ich weiss eine Vertretung in Egerkingen... Ich kann die Firma nur empfehlen da ich selber ein HVH Haus gebaut habe mit 2 Einheiten.
Kennen Sie Heinz von Heiden aus Deutschland ( Hannover ) eine sehr grosse und starke Massivhausfirma.. Es gibt so weit ich weiss eine Vertretung in Egerkingen... Ich kann die Firma nur empfehlen da ich selber ein HVH Haus gebaut habe mit 2 Einheiten.
Hallo piccolo.... da Du ja in Egerkingen wohnst, laut Profil, solltest Du doch eigentlich genau wissen, wo die Firma ihr Büro oder Musterhaus in Egerkingen hat...? Sie hat es nahe des Kreisels .. und ich weiss nicht, ob dies die Lösung für den Threadersteller wäre... Dank Internet und Sat-TV kennen natürlich auch die Schweizer heute das DE-Unternehmen... bzw. man kann dort nachforschen.
Tut mir leid, mein Wohnort ist leider schon lange nicht mehr Egerkingen, habe mich erst heute wieder neu angemeldet und so ist wohl noch mein alter Wohnort ersichtlich. Ich kann nur Gutes berichten über diese Firma, es gibt schlussendlich immer Gute und Schlechte Argumente und wenn man sich auf die heutigen Medien verlässt so baut man am besten gar nicht mehr, dann ist man auf der Sicheren Seite. Wie erwähnt finde ich auch die Fertighaushersteller sehr gut, der Vorteil .. dass alles vorgefertigt wird und trocken angeliefert wird.. Die Bauzeit verkürzt sich beträchtlich und somit auch die Baukreditzinsen.. Denke wenn man bauen möchte so muss man sich mit verschiedensten Hersteller in Verbindung setzen um einen Vergleich zu haben...
Bei der Variante GU finde ich die Möglichkeit des Leistungswettbewerbs auch noch interessant und allenfalls prüfenswert:
Den Anbietern werden die Bedürfnisse und Rahmenbedingungen des Bauherrn vorgegeben, anhand dessen die Anbieter ein Projekt mit Kosten und Terminen vorgeben.
Die Bauweise kann, muss aber nicht vorgegeben werden.
Der Vorteil ist die Ideenfindung von verschiedenen Anbietern, aus denen der Bauherr das für Ihn beste Projekt auswählen kann.
Als Nachteil ist wichtig, dass die Bedürfnisse und Vorgabe bei der Aufgabenstellung wohlüberlegt definiert werden.
Es ist nicht so, das MFH nicht in Holzbauweise erstellt werden.
In der Schweiz und hier insbesondere in und um Zürich werden vergleichsweise viele MFH in Holzbauweise erstellt. Obwohl der Anteil im Vergleich zu Massiv bzw. konventionell erstellten Gebäuden immer noch klein ist. 6-Geschossige MFH in Holzbauweise stehen in der Schweiz, voraussichtlich ab 2015 darf in Holz gar bis 30 m gebaut werden.
Wie angesprochen ist die Erbebensicherheit eine Herausforderung. Die Sicherheit muss aber genau gleich wie bei einem Haus in Beton gewährleistet sein. Wenn von Beginn weg diesen Besonderheiten Rechnung getragen wird, ist das überhaupt kein Problem.
Übrigens, schon mal was von Hybridbau gehört? Auch hierzu gibt es in der Schweiz einige Referenzbauwerke. Dies vereint die Vorteile beider Bauweisen. Geschossdecken in Stahlbeton für eine hohe Masse (Schallschutz) und die Fassade bzw. AW aus gut gedämmten vorgefertigen Holzelementen.
Nun steht es fest: Es wird ein Mietshaus mit 8 Wohnungen werden. Von 2.5 Zimmer- bis 5.5 Zimmer-Wohnungen. Und ich habe mich für eine klassische Bauweise entschieden. Denn ich habe mir das erste 9 Familien Haus von Weberhaus in Deutschland angesehen. Und, ja es hat mich vom architektonischen nicht überzeugt.
Das Haus wird aufs Maximum ausgebaut. Das heisst mit Minergiestandard +10% Ausnützung und behindertengerecht +5% Ausnützung. Das ist das Maximum was der Kanton NW bietet. Nur so rechnet sich eine für heutige (tiefes Zinsniveau) vernünftige Rendite. Allerdings steigen natürlich auch die Kosten stark an, gegenüber meinem 5 Familienhaus, was ich früher budgetiert habe.
Das Layout sieht wie folgt aus:
Attika, 5.5 Zimmerwohnung, eher teuer, mit atemberaubender Aussicht auf den Vierwaldstätter See
2.OG, 4.5 Z-Wg. 3.5 Z-Wg, 2.5 Z-Wg,
1.OG, 4.5 Z-Wg. 3.5 Z-Wg, 2.5 Z-Wg,
EG, 4.5 Z-Wg, Eingang, Kellerraüme
UG, Tiefgarage
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