Ich bin seit langem stiller Mitleser und habe mich nun infolge eines eigenen Projektes hier registriert.
Gerne teile ich euch meine Erfahrung im Bezug auf Finanzierung / Realisation eines Mehrfamilienhaus-Projekt mit.
Meine Schwester und ich haben in der Agglo Luzern ein grosses, wunderbares Grundstück (1700qm) erhalten. Das Grundstück ist mit einer Hypothek von CHF 500'000 belastet, der
Landpreis auf dem Markt locker CHF 1'600'000 (wie gesagt, absolute Traumlage mit ganztägiger Besonnung und Hanglage)
Derzeit steht auf dem Grundstück ein altes 3-Familienhaus. Aufgrund laufend höheren Unterhaltskosten haben wir uns entschieden, dieses Projekt in Angriff zu nehmen.
Zuerst haben wir mit einem Architekten eine grobe Planung / Kostenschätzung und Machbarkeitsstudien gemacht. Es gibt nun total 11 Wohnungen ( 4x 2.5 Zi, 4x 3.5 Zi, 3x 4.5 Zi).
Die Wohnflächen sind sehr grosszügig (70qm für 2.5 Zi bis 145qm für 4.5 Zi). Zudem gibt es eine Einstellhalle mit genügend Parkplätzen.
Die Netto-Mieten betragen ca. CHF 280'000 / Jahr.
Die Kosten für den Neubau (inkl. Abriss und Neubau Einstellhalle) schätzt der Architekt auf 4.28 Mio (eher gehobener Standard). Aufgrund Beziehungen werden wir wohl locker noch TCHF 200 sparen können.
Unser Ziel war es zunächst, kein Eigenkapital zu verwenden sondern das Bauland als Eigenkapital reinzuwerfen.
Die erste Bank verwendete einen Kapitalisierungszins von 4.6%, verlangte jedoch mindestens 40% Eigenkapital in Cash! (was mich sehr verwunderte). Amortisation TCHF 100 / Jahr
Die zweite Bank ging von einem Kap.zins von 5% aus (aber nur mit Mieteinnahmen von CHF 270'000). Vom Ertragswert hätten Sie 75% finanziert. Amortisation TCHF 100 / Jahr
Die dritte Bank war unser Glückstreffer. Die nehmen einen Kapzins. von 4.8% auf CHF 280'000. Amortisation TCHF 45 / Jahr. Hypozins 0.75% p.a.
Somit hat sich unsere Geduld bezahlt gemacht. (Die Bank hat übrigens das orange M als Mutterhaus 😉 ). Natürlich werden wir, nachdem alles angelaufen ist, die Amortisation freiwillig erhöhen.
Schlussendlich müssen wir nun doch ca. TCHF 400 Eigenkapital aufbringen. Bei den ersten beiden Banken wäre das jedoch zwischen TCHF 750 und TCHF 1'200 gewesen.
Eigentlich verrückt, ist das Risiko für die Bank doch sehr klein (m.E. jedenfalls viel kleiner als bei einem knapp finanzierten EFH). Das Eigenkapital können wir glücklicherweise durch ein Darlehen sicherstellen (25 Jahre zinslos).
Aus steuerlichen / nachfolgeplanerischen Gründen haben wir uns entschieden, das MFH in AG zu überführen. Bin dipl. Treuhandexperte und habe das gründlich überlegt.
Wir sind beide noch unter 30.j und werden wohl in 10 Jahren ein zweites MFH kaufen / bauen können.
Ich habe mir lange den Kopf zerbrochen, eine solche Schuldenlast auf mich zu nehmen. Aber: wer nichts wagt der nichts gewinnt.
LANGE REDE KURZER SINN: macht euch wirklich Mühe in der Vorbereitung vor einem Bankengespräch und besucht mehrere Banken. Irgendeine Bank wird euch immer helfen können.
und macht euch auch wirklich Gedanken zu steuerlichen Themen. Meistens können die Grundstücke zu Anlagekosten überführt werden (= keine GGSt), nur die HÄSt fällt an (dafür Verkaufssperre von 5Jahren).
Somit werden wir voraussichtlich im Spätherbst die Baubewilligung erhalten... gerne halte ich euch auf dem Laufenden.
Aus steuerlichen / nachfolgeplanerischen Gründen haben wir uns entschieden, das MFH in AG zu überführen.
Klingt nach einem tollen Projekt, gratulation.
Ich würde mir jedoch gut überlegen ob ihr wirklich eine AG gründen möchtet. Oftmals geht hier vergessen, dass ein Kontrollwechsel in der AG eine Handänderung bedeutet und u.A. Grundstückgewinnsteuern fällig werden können. Zudem ist tendenziell eine höhere Steuerbelastung zu erwarten, da die Mieteinnahmen schlussendlich über Dividendenausschüttungen ausbezahlt werden.
Grundsätzlich würde ich davon abraten eine AG/GmbH zwischenzuschalten. Wenn es um bessere Aufteilung geht, könntet ihr z.B. Stockwerkeigentum begründen und so aufteilen.
Ich habe bereits ein Steuer-Ruling aufgesetzt und bestätigt erhalten. Wir können die Liegenschaft zu Anlagekosten überführen = keine GGSt, dafür eine Haltedauer von mindestens 5 Jahren.
Die Handänderungssteuer belaufen sich auf den Anlagewert (TCHF 800) und sind im Kanton Luzern 1.5%, somit überschaubar.
Ein weiterer Punkt bezüglich juristischer Person ist eine Gefahr der Einstufung als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler (da hohe Fremdfinanzierung und Absicht in ein paar Jahren weitere Liegenschaften zu erwerben). Die Kriterien im Katalog des Kreisschreibens müssen nicht kumulativ erfüllt sein, es kann schon 1 Kriterium reichen). Dann wäre ja bekanntermassen noch die AHV fällig auf die Einkommen, abgesehen von den anderen Steuerfolgen. Die Mieteinnahmen lassen wir vorerst in der Gesellschaft, da die
Steuerprogression derzeit hoch ist privat. Dividendenbezüge würde ich rausnehmen bei Steueroptimierungen wie z.B. gleichzeitigem PK Einkauf.
Wenn du noch weitere Inputs hast, bin ich natürlich froh. Vielleicht habe ich doch was nicht berücksichtigt..
Vergleichen lohnt sich immer. Insbesondere bei MHF ist die Risikobereitschaft bei den Bank sehr unterschiedlich.
Also ihr habt bereits eine Hypothek abgeschlossen zu 0.75% über den vollen Finanzierungsbetrag und AG als KN? Und es liegt nicht mal eine Baubewilligung vor? Falls ja, super Deal und da hat sich der oranger Bänker sehr weit aus dem Fenster gelehnt....
Ja, die 10 jährige Hypothek erhalten wir per sofort. Baukreditzins ist auch nur 0.65%. In der AG gibt es für uns natürlich die Rangrücktitte und Solidarbürgschaft. Somit hat die Bank immer noch das ganze als Sicherheit.
Ich würde mir noch überlegen, ob du wirklich so grosse Wohnungen bauen möchtest. Eine 4.5 Zi mit 145 m2 wirst du nicht viel teuerer vermieten können, als eine 4.5 Zimmer mit 110 bis 120 m2, aber deine Baukosten sind natürlich viel höher... Im Grundsatz: je grösser die Wohnung, desto tiefer die Miete pro m2.
Danke der Nachfrage. Der Nachbar macht uns das Leben echt zur Hölle. Es gab seinerseits eine Einsprache wegen der Zufahrt. Die Zufahrstrasse ist neben seinem Haus angedacht.
Es besteht ein alter Dienstbarkeitsvertrag welcher das Fahrwegrecht zu unseren Gunsten auslegt. Die Sache ist sowas von glaskar.
Er hatte schon im Vorjahr bei der Nachbarin Einsprache gemacht (ähnliches Projekt). Schon dort gab es 1 Jahr Verzögerung bis zum Baustart. Schlussendlich
konnte Sie wie angedacht den Bau realisieren. Es ist Willkür seinerseits. Ich überlege mir, ihn privatrechtlich anzuzeigen...sollte er seine Einsprache nicht bald zurückziehen.
Ansonsten sind wir eigentlich bereit. Gibt nun vermutlich auch noch etwas höhere Baukosten, aus bekannten Gründen (Rohstoffpreise).
Schade, das mit der Verzögerung! Leider gibt es gewisse Leute, du nur aus Prinzip und um zu Verzögern eine Einsprache machen. Ich hoffe, das ist bald geregelt und ihr könnt z.B. im Frühling loslegen. Bin gespannt, wie es weiter geht.
Projektfinanzierungsprogramm. Wir bieten flexible Finanzierungslösungen für verschiedenste Projekte und halten uns dabei an strenge und standardisierte Verfahren. Mit diesem Programm profitieren unsere Kunden von einem wettbewerbsfähigen Jahreszins von nur 2 % bei Laufzeiten von 2 bis 20 Jahren. Branchenabhängig können wir Finanzierungen bis zu 50.000.000 € oder mehr genehmigen. Kontaktieren Sie uns bitte unter services00financial@gmail.com Wir freuen uns darauf, unsere Kunden weltweit zu betreuen.
Ein Punkt, der bei MFH-Projekten oft zu kurz kommt: Was wird in der gleichen Gemeinde sonst gerade eingegeben? Wenn im selben Jahr drei andere Mehrfamilienhäuser mit 2.5- und 3.5-Zimmer-Wohnungen kommen, sieht die Vermietung anders aus als die Bank rechnet. Die Baugesuche stehen alle im Amtsblatt, man muss sie nur zusammentragen.
Wir machen genau das: pro Gemeinde die laufenden Baugesuche mit Bauherrschaft und Wohnungszahl, zum Beispiel https://zuerstzuhause.ch/gemeinde/Emmen für die Agglo Luzern, und als Quartalsvergleich pro Kanton das Neubau-Barometer https://zuerstzuhause.ch/barometer (Transparenz: ich betreibe die Seite). Für die Wohnungsgrössen-Frage von vromi hilft das auch: man sieht, welche Grundrisse die Konkurrenz plant.