Fragen zur Abwicklung beim Kauf einer Eigentumswohnung

[tztz2000]

Hallo zusammen,

wir planen den Kauf einer 4 1/2 Zimmer Wohnung, zunächst zur Vermietung und später als unsere Alterswohnung. Die geplante Wohnung ist im Rohbau fertig und soll zum 1. April 2021 bezugsfertig übergeben werden. Der Verkäufer bzw. GU möchte neben der Reservationsgebühr nach der notariellen Beurkundung eine Anzahlung in Höhe von ca. 60% der gesamten Kaufpreises, der Rest bei Übergabe der Wohnung.

Wir finden das in der Höhe etwas viel, was ist denn nach Eurer Erfahrung üblich?

Des Weiteren verlangt einer der möglichen Hypothekargeber eine Schätzung über die möglichen Mieteinahmen. Wer führt solche Schätzungen durch?

Gruss Thomas

 

[yilkow]

Ciao Thomas 

60% Anzahlung nach der Beurkundung sind meines Erachtens schon ziemlich viel. 

Wir haben dazumals 20% bezahlt. War fair und sinnvoll, da wir diesen Teil der Bank sowieso als Eigenkapital bringen mussten, damit sie uns ein Zahlungsversprechen erstellt. 

Wegen der Schätzung der Mietzinsen. Frag doch mal beim Verkäufer nach. Wir haben eine solche Schätzung von ihm erhalten. 

Und frage sonst mal bei Hypothekargeber, wieso er eine solche möchte? Andere möchten das ja nicht. Und solange die Tragbarkeit stimmt, erachte ich es auch nicht für nötig. 

Gruss Yannik

 

[hilfi]

Hallo Yilkow

Also hier ein paar Inputs:

1. Such Dir mal eine anständige Bank/Versicherung/PK.  Weil die werden von Dir keine solchen Infos einverlangen, sondern machen selber eine (konservative) Schätzung betreffend Vermietbarkeit und die Höhe der zu erzielenden Nettomieteinnahmen.

2. Wie lange wollt ihr vermieten? Buy to let auf einem einzigen Objekt lohnt sich in vielen Fällen nicht. Leerstandsrisiko, Mieterwechsel mit grösseren Renobedarf oder kriegst die Mieter dann nicht raus, wenn Du aus Eigenbedarf kündigst

3. Anzahlung: Das ist jeweils immer Verhandlungssache zwischen GU und dem Käufer. Wenn der Rohbau bereits fertig ist, sind die 60% eher am oberen Ende, aber nicht völlig überrissen, ich persönlich wird erst am Schluss zahlen, wenn das Objekt bezugsbereit ist. Ich gehe davon aus, dass dich Dein Kreditgeber für die Risiken informiert hat, falls der GU pleite gehen würde (Thema Handwerkerpfandrechte) und allenfalls Dein Kreditgeber die Risiken minimiert .

 

[tztz2000]

Danke für Eure Einschätzungen!

Die Wohnung ist sehr speziell, es ist eine kleinere 2 1/2 und eine grössere 2 1/2 die wir zu einer grosszügigen 4 1/2 Zi Dachwohnung zusammenlegen würden, das geht jetzt noch ganz gut.

Der mögliche Hypothekargeber ist das VZ, wo wir schon seit vielen Jahren zufriedene Kunden sind. Natürlich haben die ihre eigenen Hypothekarfachleute und die Finanzierung wäre auch für das VZ kein Risiko, da wir den halben Kaufpreis aus Eigenmitteln bestreiten. Nein, ich denke, sie wollen uns "durch die Blume" vor einem "Fehlgriff" bewahren. Die Wohnung ist zwar zur Selbstbewohnung perfekt, aber zur Vermietung ist sie nur für einen eingeschränkten Mieterkreis interessant. Wirtschaftlicher wäre natürlich eine preiswertere 08/15 Wohnung.
 

Aber von Lage, Aussicht, ÖV und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe ist die Wohnung perfekt.... aber eben zum selber nutzen und möglicherweise weniger für die Vermietung. Wenn man aber schaut, was im ImmoScout24 in dem Ort für vergleichbare Wohnungen verlangt wird, dann rechnet sich das problemlos.... wenn man die ausgeschriebenen Preise auch erzielt!

Deshalb die Frage, wer so eine Mietschätzung macht?

Gruss Thomas

 

[yilkow]

Hallo Thomas 

Wie geschrieben. Frag mal den Verkäufer, ob er eine solche Schätzung hat. 

Wir haben eine solche von unserem Verkäufer erhalten. Ansonsten macht/sollte dir das VZ evtl. auch eine solche Schätzung erstellen. Auch kannst du mal vergleichen, was bei dir im Ort für ähnliche Wohnungen als Mietzins angeboten wird (Auf comparis oder so) --> dann kannst du da die Kosten runterrechnen, die im Schnitt pro Quadratmeter als Miete bezahlt werden. Dann hochrechnen auf deine Wohnung und du hast einen ungefähren Mietzins.

Ich verstehe nicht, wie die Wohnung perfekt für die Eigennutzung sein soll, aber als Mietobjekt nicht, kannst du das konkretisieren? 

Wenn die Lage, Aussicht, ÖV-Anbindung gut ist, ist das ja auch für einen potentiellen Mieter interessant.

LG Yannik

 

[tztz2000]

Hallo Yannick,

Das ist ganz einfach: eine Standard 4 1/2 Zi Wohnung  ist für ein kinderloses Ehepaar möglich oder für eine Familie mit ein oder zwei Kindern und bei einer Wohnung mit Dachschrägen ist der Mieterkreis schon recht eingeschränkt.

Gruss Thomas

 

[Gomess]

60% bereits über 8 Monate vor Einzug erscheint mir schon gerade ein bisschen üppig. Würde in so einem Fall vom Verkäufer sicher verlangen dass die Stockwerkeigentümerschaft bereits begründet wird. Wenn er das nicht will, was ich verstehen könnte, soll er den Bau selbst finanzieren. Ein Zahlungsversprechen der Bank besteht ja, 

 

[Vanda]

Das Steueramt deiner Gemeinde macht Einschätzungen bzgl. des Eigenmietwertes bzw. diese sind an kantonale Vorgaben gebunden. Wenn die Gemeinde diesbezügliche Einschätzungen macht (was kostet eine Wohnung mit dem Jahrgang, Grösse, Lage, etc.), dann kann die Gemeinde allenfalls auch weiterhelfen.

Ansonsten - wie schon erwähnt - comparis zu Rate ziehen.