Ablauf Kauf Stockwerkeigentum

[Peterunlustig]

Hallo zusammen

Meine Frau und ich stehen kurz davor eine Wohnung in der Nähe von Zürich zu kaufen. Bei der Recherche über das Thema sind wir auf dieses Forum gestossen und sind begeistert. Vielen lieben Dank schon mal für alle die hilfreichen Tipps und Diskussionen in den anderen Themen.

Es sind jetzt aber noch Fragen offen die ich hier gerne stellen würde.

Hintergrund ist wie folgt: wir möchten eine etwa 20J Wohnung kaufen. Die jetzigen Eigentümer sind dabei ein neues Haus zu bauen und das vorraussichtlich nächsten Sommer fertig wird.....Wir haben bisher die Reservationvereinbarung unterschrieben, eine Anzahlung geleistet und im Dezember haben wir den Notartermin für den notariellen Kaufvertrag. Eigentumsübertrag ist dann für nächstes Jahr im Sommer geplant, wenn das neue Haus der Verkäufer fertig gestellt ist. Die Finanzierung bei der Bank ist kein Problem, ein unwiderufliches Zahlungsversprechen liegt vor.

Wir verstehen noch noch wie der genaue (wirklich rechtlich genaue) Ablauf zwischen dem notariellem Kaufvertrag jetzt im Dezember 2019 und geplanter Eigentumsübertrag zum 01.06.2020 ist.

Mit der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages sind wir ja noch nicht Eigentümer der Immobilie. Die Anmeldung der Grundbuchänderung muss später vom Verkäufer beauftragt werden. Was ist, wenn der Verkäufer später die Anmeldung der Grundbuchänderung verweigert oder den Verkauf rückabwickeln möchte? Oder kann der Verkäufer zwischenzeitlich noch Grundbucheinträge vornehmen lassen, Dienstbarkeiten eintragen? Haben wir eine Möglichkeit so etwas zu verhindern? Was passiert, wenn die jetzigen Verkäufer verunfallen, sich trennen, oder der Neubau schief geht? Können wir später die Eigentumsübertragung im Grundbuch auf Basis des notariellen Kaufvertrags erzwingen? Welche Möglichkeiten gibt es hier?

Weiter möchte der Makler direkt vor dem Notartermin ein Übergabeprotokoll erstellen und den Zustand der Wohnung dokumentieren..... Bei der geplanten späteren Eigentumsübertragung in sechs Monaten soll dann anhand dieses Protokolls überprüft werden, ob der Zusand der Wohnung gleich geblieben ist, ob zwischenzeitlich keine Schänden entschanden sind. Müsste so ein Protokoll eigentlich explizit im notariellen Vertrag aufgenommen werden damit es gültig hat? 

Ich danke euch schon jetzt für eure Hilfe 

Gruss

Peter

 

[Susann]

Da du bisher noch keine Antwort erhalten hast (was allenfalls dem Sonntag geschuldet ist, denn Erfahrung beim Immobilienkauf dürfte hier durchaus vorhanden sein), ein paar Gedanken dazu. 

Eine Reservationsvereinbarung ist weniger verbindlich als ein beglaubigter Vorkaufsvertrag, ein Rücktritt wäre also bis zur Vertragsunterzeichnung noch möglich. 

Dienstbarkeiten gehören bereits in den Kaufvertrag, ebenso das Übernahmeprotokoll, insbesondere, da die andere Partei ja offenbar noch in der Wohnung wohnt. Entsteht bis zum Sommer ein grösserer Schaden, willst du den ja nicht mit kaufen. Die Abnahme inkl. Protokollierung vor der Vertragsunterzeichnung macht also schon Sinn.

Grundsätzlich gilt: Du kaufst nur, was im Vertrag steht - das gilt ja nicht nur für Immobilien, sondern generell. Es ist nicht erlaubt, ohne Absprache nachträglich etwas im Vertrag anzufügen bzw. hineinzuschreiben. Das wäre eine einseitige Vertragsänderung und die ist rechtlich nicht zulässig.

Umso wichtiger ist es, dass wirklich alles da drin steht: 

- die Parteien 

- genau Angabe zu Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten (Anzahlung, Verzinsung, Restzahlung)

- Alle Termine, z.B. auch der definitive Einzugstermin
- Ausstiegsklauseln (z.B. was geschieht, wenn der Verkäufer sein Haus nicht rechtzeitig beziehen kann)

- Genaue Beschreibung Objekts inkl. Beschreibung des Zustands

- Pläne, Erschliessung, Abnahmen, Gutachten (also alle Daten zum Haus)
- Allenfalls Dienstbarkeiten, Garantieansprüche, geplante Renovationen bis zum Grundbucheintrag, Protokoll der Besichtigung etc.
- ev. Übernahme von Einrichtungen, Möbeln

- Umgang mit bestehenden Verträgen (Versicherungen)

- Regelung bzw. Übernahme der Steuern (Grundstückgewinnst., Handänderungsst.)

- Stockwerkeigentum: Reglemente, Wertquote, Erneuerungsfonds, Verwaltung

- Gerichtsstand

Speziell achten würde ich auf "kann"-Formulierungen. Was als "muss" genannt, ist auch verbindlich. Du kannst verlangen, das bei der Unterzeichnung ein aktueller Grundbuchauszug vorliegt oder selber einen Auszug bestellen (ist bei begründetem Interesse möglich).
Bei der Übernahme könnte eine externe Bauberatung Sinn machen, ebenso die Prüfung des Vertrags durch einen Notar, noch vor der Unterzeichnung. Da würdest du dann auch deine rechtlich genauen Informationen erhalten.
(Oder: ZGB ab Art. 655 durchlesen  Für dich besonders interessant ab Art. 722...)
Allenfalls bietet auch die Bank (Hypothek) eine fachmännische Unterstützung an.

 

[Peterunlustig]

Guten Morgen Susann

vielen Lieben Dank für Deine sehr ausführliche Antwort.

Der Kaufvertragsentwurf liegt uns vor und enthält alle wesentlichen Punkte die Du aufgelistet hast, einschliesslich der Absicherung der Grundstückgewinnsteuer. Die einzigen Punkte die uns noch ein wenig Bauchschmerzen bereiten sind das Abnahmeforular und der Ablauf zum gestaffelten Kauf.

Wir werden dem Notar / Verkäufer mitteilen das das Abnahmeprotokoll mit in den Kaufvertrag aufgenommen wird, dann sollte das etwas mehr Gewicht bekommen.

Aber wie ist der genaue Ablauf bei einem gestaffelten Kauf? Die Eigentumsübertragung findet ja erst mit dem Eintrag ins Grundbuch statt. Was ist, wenn der Verkäufer diesen Eintrag in 8 Monaten nicht mehr vornehmen lassen möchte?

Oder etwas zwischenzeitlich passiert ( Unfall, Scheidung, etc.)? Welche Möglichkeit haben wir in diesen Fällen, wenn wir nur den öffentlich beurkundeten Vertrag in der Hand haben?

Das ZGB haben wir uns gestern einmal angeschaut, aber die Juristensprache ist nicht immer ganz einfach zu verstehen.

LG

Peter

 

[öx]

Guten Morgen Peter

Meine Erfahrungen beschränken sich auf das erste Mal, daher kann ich nicht viel beisteuern. Mein Tipp wäre aber, direkt mit dem Notar zu sprechen. Anders als beim Scheidungsanwalt wird der nämlich nicht versuchen, eine Partei besser dastehen zu lassen als die andere. In der Regel bekommt man neutrale Auskunft zu den Positionen im Vertrag. Die genannten Bedenken kannst Du auch ansprechen, das wird der Notar nicht zum ersten Mal beantworten. Bei Vertragsunterzeichnung wird dann im Beisein von Käufer und Verkäufer Punkt für Punkt durch den Vertrag gegangen, allfällige Fragen beantwortet und die Details erläutert. So war das jedenfalls bei uns.

Den Grundbucheintrag veranlasst meines Wissens aber der Notar und nicht der Verkäufer. Mit dem Kaufvertrag und dem Zahlungsversprechen (per bestimmtem Termin) wird dann der Eigentumsübertrag vollzogen. Das kann der Verkäufer nicht so einfach rückgängig machen.

Grüsse und viel Erfolg

Simon

 

[Gomess]

Guten Morgen

Zusätzlich zu denn bereits genannten Punkten empfiehlt es sich die Situation bezüglich Erneuerungsfonds genau anzuschauen. Da das Haus doch schon ein paar Jahre alt ist, könnten da in nächster Zeit einige Arbeiten auf euch zukommen. Ist der Fonds ausreichend gefüllt, übernehmt ihr den Anteil der Vorbesitzer als Teil des Kaufpreises etc.

Gruss und viel Spass,

Christian

 

[Susann]

Aber wie ist der genaue Ablauf bei einem gestaffelten Kauf? Die Eigentumsübertragung findet ja erst mit dem Eintrag ins Grundbuch statt. Was ist, wenn der Verkäufer diesen Eintrag in 8 Monaten nicht mehr vornehmen lassen möchte?

Oder etwas zwischenzeitlich passiert ( Unfall, Scheidung, etc.)? Welche Möglichkeit haben wir in diesen Fällen, wenn wir nur den öffentlich beurkundeten Vertrag in der Hand haben?

Nochmals, grundsätzlich gibt es kein Rückgabe- oder Rücknahmerecht bei Immobilien. Der Verkäufer kann nach der Unterzeichnung nicht "einfach so" nicht mehr wollen. Bei einer Vertragsauflösung müssen beide Parteien zustimmen. Einzig wenn die vertraglichen Vereinbarungen von deiner Seite nicht eingehalten werden, z.B. wenn vereinbarte  Zahlungen ausbleiben, wird der Vertrag verletzt und der Verkäufer kann aussteigen. Ohne Vertragsverletzung deinerseits ist ein Rücktritt des Verkäufers ohne Folgen nicht möglich.

Auch ohne Grundbucheintrag habt ihr ja einen rechtlich bindenden Vertrag, du hast die Wohnung gekauft, auch wenn du noch nicht darüber verfügen kannst. Der Grundbucheintrag gibt dir das sog. dingliche Recht an der Wohnung, du kannst dann darüber verfügen, darfst also einziehen, Vorhänge montieren, umbauen...
Ohne Grundbucheintrag darfst du zwar nicht über die Wohnung verfügen, der Verkäufer müsste dann aber für alle Schäden/Kosten aufkommen, die eine Vertragsverletzung verursachen. 

Um sicher zu gehen, kannst du im Vertrag auch festhalten lassen, zu welchen Konsequenzen eine Nichteinhaltung des Vertrags führen soll. Die genannten Punkten wie Unfall, Scheidung usw. führen ja nicht zur Aufhebung des Vertrags, aber schlimmstenfalls dazu, dass du am Schluss nicht einziehen kannst.
Mit dem Vertrag bist du also rechtlich abgesichert, aber es wäre möglich, dass du zum Schluss zwar keine Kosten, aber auch keine Wohnung hast - aus welchen Gründen auch immer. Der Vertrag sichert keine menschlichen Verfehlungen ab... Das Problem hat man aber immer, wenn man etwas kauft, aber noch nicht besitzt!

Belastend scheint mir aber der lange Zeitraum zwischen Kauf und Grundbucheintrag. Wäre der im Januar, würde die Zitterpartie nicht so ins Gewicht fallen, richtig? Bis zum nächsten Juni werden dich diese Sorgen plagen, auch wenn es keine Anhaltspunkte dafür gibt...

Zur rechtlichen Absicherung habe ich ja vorgeschlagen, mit dem Kaufvertrag und deinen Anliegen zu einem Notar zu gehen, der dich dahingehend berät. Das kann jeder Notar sein, je nach Kanton oder Gemeinde sind kurze Beratungen sogar kostenlos. In welchem Kanton wohnst du?

Alternativ könntest du auch Mitglied beim Stockwerkeigentümerverband werden; ihre Mitglieder beraten sie kostenlos, auch in Rechtsfragen. Ich hab zwar keine Ahnung, wie gut die sind - vielleicht wissen hier andere mehr dazu?
Sie führen aber offene Veranstaltungen mit Fragerunden durch (die nächste ist am 21.11.). Die Sicherheit, im Zweifelsfall Unterstützung zu erhalten, würde die lange Wartezeit etwas entspannen.

All das nimmt dir aber die Unsicherheit nicht, dass in 8 Monaten irgendetwas geschehen kann. Aber der Verkäufer ist ein Mensch, mit dem man notfalls reden kann  
Man muss da optimistisch bleiben, nicht alles ist gleich eine Katastrophe. Meist findet sich im Gespräch ja eine Lösung wie z.B., dass ihr bereit seid, den Einzug um vierzehn Tag zu verschieben, weil das neue Haus noch nicht bezugsbereit ist. 

 

 

[Susann]

sind das Abnahmeforular

Da gibt's Vorlagen im I-net wie z.B. dieses hier.

Vermutlich geht es aber weniger um das Formular, sondern vielmehr um die Unsicherheit, ob man alles sieht und notiert. Je nach eigener Erfahrung wäre sicher die Begleitung durch einen Baufachperson sinnvoll.

So eine Abnahme ist ja nicht ganz gleich wie bei einer Mietwohnung. Nach 20 Jahren ist sicher einiges zu machen, wie bereits gesagt wurde. Im Gegensatz zu Vermietern sind Verkäufer nicht verpflichtet, einen Mangel zu beseitigen, man kann aber allenfalls eine Reduktion des Kaufpreises verlangen. Das bedeutet, dass eine Abnahme auch dazu dient festzustellen, welche Sanierungen und Renovation vor dem eigenen Einzug oder auch später noch zu veranlassen sind.

Persönlich würde ich sicher auch das eine oder andere Gespräch mit den zukünftigen Nachbarn suchen. Letztendlich entstehen die meisten Querelen nicht wegen nicht eingehaltener Fristen beim Verkauf, den falschen Badezimmerplättli oder dem Sprung im Lavabo - sondern wegen Streitereien im Haus...

 

[Peterunlustig]

Hallo zusammen

vielen Dank für die vielen ausführlichen Antworten.

Der Erneuerungsfond ist akzeptabel gefüllt und die Liegenschaft ist gesamt in einem recht guten Zustand. In den letzten Jahren wurde die Balkone, das Dach und die Heizungen neu gemacht; dies wurde aber über Sondereinlagen in den Fond abgedeckt.

Mit dem Vertrag bist du also rechtlich abgesichert, aber es wäre möglich, dass du zum Schluss zwar keine Kosten, aber auch keine Wohnung hast - aus welchen Gründen auch immer

Genau dieser Satz macht mir ein wenig Sorgen. Es geht hier nicht um ein paar Wochen Verspätung, das wäre uns egal.  Wir möchten aber genau diese Wohnung kaufen, wir sind schon recht lange auf der Suche. Und es wäre sehr schade wenn der notarielle Kaufvertrag nicht bindent ist. Unter welchen Umständen kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten ( Zahlungsversprechen der Bank liegt bereits vor)?

Und haben wir eine Möglichkeit den Grundbucheintrag zu erzwingen?

Ich versuche die Woche noch einmal beim Notariat vorbeischauen und dann berichten wie das genau funktioniert.

So eine Abnahme ist ja nicht ganz gleich wie bei einer Mietwohnung. Nach 20 Jahren ist sicher einiges zu machen, wie bereits gesagt wurde. Im Gegensatz zu Vermietern sind Verkäufer nicht verpflichtet, einen Mangel zu beseitigen, man kann aber allenfalls eine Reduktion des Kaufpreises verlangen.

Müsste ich denn alle kleinen Mängel bei der jetzigen Abnahme ins Protokoll aufnehmen lassen? Es wird ja in acht Monaten noch ein zweites Protokoll erstellt. Eingentlich muss doch jetzt der Verkäufer alle Mängel exat auflisten. Sprich, wenn jetzt in das Protokoll aufgenommen wird, das die Storen i.o. sind, und in acht Monaten funktioniert eine nicht mehr, dann muss der Verkäufer sie reparierer lassen.

Zusätzlich werden wir aber auch noch Küche, Böden und Wände renovieren.

Liebe Grüsse

Peter

 

[Susann]

Unter welchen Umständen kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten ( Zahlungsversprechen der Bank liegt bereits vor)?

Unter keinen. Kaufvertrag und Grundbucheintrag sind gesetzlich geregelt, daran kann er nichts ändern, ihr müsst den Eintrag auch nicht erzwingen, der Termin muss festgelegt werden, im Kaufvertrag.
Er kann auch nicht vom Vertrag zurücktreten, er kann nur den Vertrag brechen. Aber Gesetze und Verträge werden jeden Tag gebrochen, da gibt es einfach keine absolute Sicherheit. Du hast mit dem Kaufvertrag aber das Recht auf deiner Seite, auch wenn du's allenfalls mit einer Klage einfordern musst.
Aber er will ja verkaufen, er hat ja auch noch einen Neubau am Hals  Der Verkäufer verlässt sich ja auch auf dich - für ihn ist das Risiko genau gleich gross, dass du möglicherweise versuchst, vom Kauf zurückzutreten, weil du z.B. eine andere Wohnung gefunden hast...
Es gibt also vorerst noch keinen Grund für das Misstrauen. 
 

Sprich, wenn jetzt in das Protokoll aufgenommen wird, das die Storen i.o. sind, und in acht Monaten funktioniert eine nicht mehr, dann muss der Verkäufer sie reparierer lassen.

Genau, deshalb ist es ja auch gut, wenn ihr jetzt ein Protokoll erstellt, das ihr dann bei der Schlüsselübergabe nochmals überprüfen könnt. Die Terminierung der allfälligen Instandstellungen kann man dann auch gleich vereinbaren. 

Kleine Mängel wirst du bei einer 20jährigen Wohnung kaum beanstanden können, noch viel weniger, da du die Wohnung ja unbedingt haben willst. 
Es ist aber für beide Seiten wichtig, dass ihr das Protokoll gemeinsam erstellt. Für dich, damit du weisst, was du tatsächlich kaufst. Für den Verkäufer, damit du nicht wegen einem defekten Spülkasten aussteigst und er auf seiner Wohnung sitzenbleibt. 

 

[öx]

Aber er will ja verkaufen, er hat ja auch noch einen Neubau am Hals  Der Verkäufer verlässt sich ja auch auf dich - für ihn ist das Risiko genau gleich gross, dass du möglicherweise versuchst, vom Kauf zurückzutreten, weil du z.B. eine andere Wohnung gefunden hast...

Den Punkt finde ich wichtig. Hier steht ja der Notar (neutral) zwischen den Parteien um sicherzustellen, dass alles so umgesetzt wird, wie (vertraglich) vereinbart.

 

[Urs Tischhauser]

Lieber Peter Unlustig

Bauen erfordert immer Geduld und Vertrauen. Der Kauf einer derzeit noch bewohnten Wohnung natürlich auch. Kommt in diesem Fall noch der Unsicherheitsfaktor der rechtzeitigen Fertigstellung des neuen Hauses des Verkäufers dazu.

Mit der Kaufvertragsbeurkundung drücken Verkäufer und Käufer den gemeinsamen Willen aus, miteinander ins Geschäft zu kommen. Wie Du richtig festgestellt hast, ist der Verkäufer immer noch Eigentümer über die Wohnung bis zur Eigentumsübertragung, welche wie Du schreibst auf den 1.6.2020 terminiert ist.

Ich gehe einmal davon aus, dass Du anlässlich der Kaufvertragsbeurkundung eine Anzahlung von CHF XY leisten musst. Damit hat sich der Verkäufer abgesichert, dass Du nicht abspringen kannst. Zumindest nicht ohne finanzielle Schmerzen Deinerseits... Denn der Betrag von XY dient ihm dazu seine Unkosten zu decken, falls er zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung nicht mehr zum gleichen Betrag verkaufen könnte. (Das ist das (zugegebenermassen kleine) Risiko des Verkäufers) Weiter kann er den zusätzlichen Aufwand, welcher der erneute Verkauf mit sich bringt daran in Abzug bringen.

Du kannst das Gleiche natürlich auch machen. Wenn Ihr zusammen vereinbart, dass diese Anzahlung als Reugeld nach Art. 158 OR definiert wird, kannst Du nur gegen Überlassung der Anzahlung zurücktreten. Der Verkäufer jedoch nur gegen Rückzahlung des doppelten Betrages der Anzahlung. (Also kriegst Du Deine CHF XY zurück und nochmals den gleichen Betrag CHF XY als Entschädigung). Es wäre ja möglich, dass er in der Zwischenzeit jemanden findet, welcher bereit ist mehr zu bezahlen. Das ist das Risiko, welches Du tragen musst. Nur müsste dann dieser allfällige Käufer immerhin mindestens mehr als Deine Anzahlung zusätzlich zum Kaufpreis bezahlen, damit es für den Verkäufer interessant würde. Damit habe ich in den vergangenen Jahren eigentlich immer Grundstückgeschäfte gemacht, bei welchen ich (bzw. meine Bauherren) ruhig schlafen konnte.

Haben wir zu guter Letzt noch den Punkt, dass er wohl Dir verkaufen möchte, aber sein Haus nicht rechtzeitig fertiggestellt würde. Fragt sich, ob Du allenfalls länger in der jetzigen Wohnung verbleiben kannst. Wenn nicht, hast Du das Problem kurzfristig obdachlos zu sein. Möbel einstellen, die Hotelmiete für Dich müsste dann der Verkäufer übernehmen. Oder ansonsten unwiderruflich per 01.06.2020 ausziehen. Auch dieser Punkt gehört klar geregelt.

Wenn Du diese beiden Punkte sauber geregelt hast, kannst Du weiterhin auch hie und da mal lustig sein.

Viel Erfolg und gute Züglete

Urs Tischhauser

 

[Peterunlustig]

Hallo zusammen

vielen Dank für all die ausführlichen Antworten.

Wir haben es gestern geschafft beim zuständigen Notariat ( Grundbuchamt) vorbeizuschauen.

Hier mal kurz zusammengefasst das Gespräch

• die Grundbuchanmeldung muss durch den Verkäufer abgegeben werden
  
• nicht mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages sondern erst mit der Eigentumsübertragung im Grundbuch werden wir Eigentümer der Wohnung
  
• bis zur Grundbuchanmeldung kann der Verkäufer frei über die Wohnung verfügen, die  Wohnung zwischenzeitlich weiterverkaufen, verschenken, Dienstbarkeiten eintragen etc. ( ob wir bereits einen Kaufvertrag haben, interessiert niemanden)
  
• geht der Verkäufer in der Zwischenzeit in die Insolvenz, wäre zudem unsere Anzahlung weg.
  

Laut Notariat haben wir drei Möglichkeiten:

1. Ein Vorkaufsrecht ins Grundbuch eintragen lassen ( kostet aber 1,5 promille)
   
2. Ein Pfandrecht über die Höhe der Anzahlung eintragen lassen
   
3. Die Anzahlung auf einem Sperrkonto sicherstellen
   

Der notarielle Kaufvertrag ist also lediglich ein zivilrechtlicher Vertrag, den man dann auch versuchen kann zivilrechtlich durchzusetzen.

Beim sogenannten gestaffelten Verkauf haben wir als Käufer also keinen Automatismus, dass wir nächstes Jahr auch Eigentümer werden.

Das ganze ist auch recht ausführlich auf der https://www.notariate.zh.ch/deu/grundbuch/kaufvertrag-etc/ erklärt. ( Hab die Seite vorher nicht gekannt)

Wir müssen jetzt mal schauen, was wir machen.  Ich berichte gerne später, wie es weitergeht.

LG

Peter

 

[Susann]

ob wir bereits einen Kaufvertrag haben, interessiert niemanden)

Naja, "niemanden" finde ich jetzt ein wenig drastisch ausgedrückt, das eine oder andere Gericht dürfte es schon interessieren  Hat der Notar das echt so gesagt? 
 

Der notarielle Kaufvertrag ist also lediglich ein zivilrechtlicher Vertrag, den man dann auch versuchen kann zivilrechtlich durchzusetzen.

Lediglich? Ja, was denn sonst? Strafrecht?  
Oder macht der Notar ansonsten Staatsverträge? ?

Sorry, aber das ZGB regelt unser Zusammenleben zu ca. 90%; das OR ist der ausgegliederte 5. Teil des ZGB. Ich weiss nicht, ob der Notar sich so ausgedrückt hat. Wenn ja, sind diese Aussagen zumindest fragwürdig   
 

Ich hielt nun noch Rücksprache mit dem hauseigenen Rechtsbeistand:
Der Kaufvertrag ist nicht „nichts“, aber die Eigentumsübertragung findet erst mit dem Grundbucheintrag statt. Das "Ding" - in diesem Fall die Wohnung - ist weiterhin Eigentum des Verkäufers. Das wurde ja schon mehrfach gesagt.
Aber: 

Der Verkäufer macht sich einer Vertragsverletzung schuldig, wenn er den Vertrag nicht so einhält, wie es abgemacht war. Wenn er also das Eigentum nicht überträgt, das Grundstück mit mehr oder andere Dienstbarkeiten belastet, sie weiterverkauft, anzündet - dann ist das ein Vertragsbruch. 
Auch das wurde schon mehrfach gesagt.

Und das ist doch nicht "nichts"! ? Wieso vertraust du denn deiner Bank, wenn ein Vertrag "nichts" ist?

Aber das ist noch nicht alles und das hätte der Notar auch erwähnen müssen:
Art. 97 Abs. 1 OR : 
Kann die Erfüllung der Verbindlichkeit überhaupt nicht oder nicht gehörig bewirkt werden, so hat der Schuldner für den daraus entstehenden Schaden Ersatz zu leisten, sofern er nicht beweist, dass ihm keinerlei Verschulden zur Last falle.


Die 1. Option ist immer die Vertragserfüllung (pacta sunt servanda) - ein Prinzip, dass der Rechtssicherheit dient. Der Käufer kann also zuerst auf Erfüllung des Vertrages klagen - in diesem Fall auf die Übertragung der Wohnung. Einfach "keine Lust mehr haben", dir die Wohnung zu übergeben, darf der Verkäufer nicht vorbringen. Ebensowenig, dir stattdessen ein Pferd (oder zwei) anzubieten. Du hast einen Vertrag für den Kauf einer Wohnung, die Erfüllung des Vertrags beschränkt sich vorab auf genau diese Wohnung, in der Beschreibung, wie du sie unterschrieben hast.

Ein Schadenersatz steht erst dann zur Diskussion, wenn die Erfüllung nicht mehr möglich ist - zum Beispiel dann, wenn der Verkäufer die Wohnung einem gutgläubigen Dritten verkauft und der die Wohnung nicht mehr hergeben will...
Es kommt also darauf an, ob der Vertrag überhaupt noch erfüllt werden kann. Erst wenn die Vertragserfüllung objektiv nicht mehr möglich ist, folgt Schadenersatz aus der Vertragsverletzung.

Aus deiner Sicht ist ein Schadenersatz ist vielleicht "nichts", weil du die Wohnung unbedingt haben willst und dich ein finanzieller Ersatz nicht glücklich macht. 
Aber daraus zu schliessen, dass ein Kaufvertrag "niemanden interessiert" ist doch eine sehr seltsame Haltung, besonders für einen Notar ?

Deine grösste Sorge ist ja letztendlich, dass du am Schluss die Wohnung nicht kriegst, die Ursache dafür ist aber die lange Frist zwischen Kauf und Grundbucheintrag. Da dir ein Kaufvertrag schon nicht sicher genug ist und du dem Verkäufer zutraust, dass er dich übers Ohr haut, ist es erstaunlich, dass du dich darauf eingelassen hast ?
Eine Möglichkeit, die Sorgen zu beseitigen, wäre eine frühere angesetzte Eigentumsübertragung, um dann dem Verkäufer eine befristete Nutzniessung einzuräumen, bis er sein Haus gebaut hat und aus- bzw. einziehen kann..?

Was die Anzahlung angeht, sollte die zwar sicherheitshalber auf ein Sperrkonto überwiesen werden, aber grundsätzlich muss der Verkäufer die Anzahlung vertragsrechtlich zurückgeben; d.h. wenn der Vertrag seitens des Verkäufers nicht erfüllt wird, besteht ein einklagbarer Anspruch des Käufers auf Rückgabe der Anzahlung. Das Sperrkonto stellt nur sicher, dass das Geld für diesen Fall tatsächlich noch vorhanden ist. 
Die Aussage, dass die Anzahlung weg ist, wenn der Verkäufer insolvent ist, stimmt so also auch nicht ganz: Man muss den Anspruch zwar einklagen, aber einfach "weg" ist der nicht - es ist bloss aktuell kein Geld vorhanden. Aber nichts zu holen = kein Anspruch ist ein seltsames Rechtsverständnis...

Klar, ohne juristischen Beistand und Klage würde alles schwierig... (Nimm dir dann auf jeden Fall einen Anwalt für diese Angelegenheit, keinen Notar ?)


 

 

[Peterunlustig]

Hallo zusammen

ich wollte hier noch abschliessend über den Stand der Dinge berichten, vielleicht hilft es ja einigen die in einer ähnlichen Situation sind:

Wir haben uns mit dem Verkäufer geeinigt, dass wir bei der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages ein Pfandrecht über unsere Anzahlung ins Grundbuch eintragen lassen. Das ist der einfachste Weg, die Anzahlung zumindest abzusichern.

Der Rest ist wie oben mehrfach geschrieben Vertrauen, aber nicht blindes Vertrauen.

Eine alternative Möglichkeit wäre auch, die Eigentumsübertragung jetzt zusammen mit der öffentlichen Beurkundung zu vollziehen, und dann einen befristeten Mietvertrag mit den jetzigen Eigentümern abzuschliessen oder ein Wohnrecht eintragen zu lassen. Dies wurde aber von Verkäuferseite abgelehnt.

Wird die Anzahlung nicht über ein Pfandrecht oder ein Sperrkonto abgesichert, ist diese im Insolvenzfall in der Regel weg.

Es hilft recht wenig, Recht zu haben, wenn es nicht möglich ist, Recht zu bekommen. Was nützt es jemanden zu betreiben, der schlicht nichts mehr hat?

Den Eigentumsübertrag können wir im Streitfall nur sehr schwer erzwingen, auch wenn wir im Recht wären. Wenn zwischenzeitlich Dientbarkeiten eingetragen werden, die Immobilie weiterverkauft wird, verschenkt oder vererbt wird, dann ist das zwar nicht rechtens, aber es ist dann halt so.

Wir hätten dann die Möglichkeit vom Vertrag zurück zu treten und unsere Anzahlung zurückzuverlangen. Auch wäre der Verkäufer Schadensersatzpflichtig, aber nur für den effektive entstandenen und belegbare Schaden..... Oportunitätskosten, den ganzen Ärger, die aufgewendete private Zeit, das alles ist leider kein Schaden der sich in CHF ausdrücken lässt!!!

Generell sind wir nicht misstrauisch oder übervorsichtig, aber bei einem Geschäft mit einem quasi Fremden über einen doch sehr sehr hohen Geldbetrag schadet es nicht, sein Erspartes abzusichern.

Ich möchte mich noch einmal für all die anregenden Beiträge und die Hilfestellung bedanken.

Liebe Grüsse

Peter

 

[hilfi]

Falls du wegen der Anzahlung Bedenken hast, lass dir doch sonst vom Verkäufer eine Betreibungsauskunft geben. Sieht da alles gut aus, würde ich mir die Errichtung eines Schuldbriefes ersparen. Involviere dann bitte frühzeitig auch deine finanzierende Bank, falls nämlich die bestehenden Grundpfandsicherheiten erhöht werden müssen für deine Finanzierung und dann dein Schuldbrief noch davor steht, wird die dann keine Freude haben... tlw. wird dann dadurch sogar das Zahlungsversprechen ungültig.

Wir haben schon tausende Käufe abgewickelt, ein solcher Fall, dass ein Privatkunde mutwillig den Kaufvertrag bricht, ist uns noch nie vorgekommen. 

 

[Susann]

Das klingt doch alles ganz seriös bisher. 

 

Es hilft recht wenig, Recht zu haben, wenn es nicht möglich ist, Recht zu bekommen. Was nützt es jemanden zu betreiben, der schlicht nichts mehr hat?

Ja, das ist so. Aber mehr als Recht haben bietet so ein Vertrag halt einfach nicht...

Wünsche euch viel Erfolg und trotz der nicht ganz 100%igen Sicherheit ein wenig Vorfreude auf die Wohnung!