Bauabnahme: Wann sind es zu viele Mängel?

[Wiper]

Hallo

Wir haben eine Eigentumswohnung gekauft.

Die Abnahme sollte Anfang Juni sein und wurde 3 Tage vorher verschoben, weil eine Bewilligung fehlt.

Jetzt waren wir mal in der Wohnung zur Besichtigung und haben etliche Mängel festgestellt. Vieles ist noch gar nicht fertig.

Z.B. 

Bad/WC: mehrere Wandplatten Risse, oben nicht senkrecht, oben teilweise gerissene Kanten, Duschstange und Duschschlauch nicht montiert

Dusche/WC: mehrere Wandplatten Risse, oben teilweise gerissene Kanten, Lavabo Kratzer, Spiegelschrank nicht montiert, Duschstange, Duschschlauch, Mischer und Seifenkorb nicht montiert, Decke nicht gestrichen

Schlafzimmer: Parkett grossflächig Flecken (Wasserflecken), Storen Fenstertüre falsch angeschlossen

Parkett ist rauh (sollte geschliffen und geölt sein, Muster war glatt) Erstbehandlung wird noch gemacht, wir befürchten aber, dass dadurch die Oberfläche nicht glatter wird

Parkett und Plättli: mehrere Stellen ohne Fugen

Schrankwand/Holzabdeckung auf Terrasse nicht gestrichen

Wir haben den Eindruck, dass man die Mängel vor der Abnahme nicht beseitigen wird und sind besorgt. Wir fragen uns, wann können wir eine Abnahme verweigern. 

Wir haben einen Bauberater, fühlen uns aber nicht unterstützt. Er meint, dass die Abnahme nur abgelehnt werden kann, wenn Strom, Wasser, Heizung fehlen. Dass man danach in einer Baustelle ist oder Möbel nicht aufstellen kann (Parkett), scheint für ihn kein Problem zu sein. Oder er sagt uns gegenüber, dass etwas ein Mangel ist, gegenüber dem GU schweigt er aber. 

Wer hat Erfahrungen oder Tipps?

Gruss, Wiper

 

[Pfälzer]

Jetzt waren wir mal in der Wohnung zur Besichtigung und haben etliche Mängel festgestellt. Vieles ist noch gar nicht fertig.

Hallo Wiper....  ich gehe mal davon aus, dass dies nicht wirklich die erste Besichtigung Deiner Wohnung war? Wenn möglich, ist man doch als Käufer so oft es geht vor Ort um zu sehen, wie der Ablauf funktioniert.

Wir haben einen Bauberater

Dann verstehe ich noch weniger, dass die von Dir beschriebenen Mängel überhaupt noch vorhanden sind.... ggf. einige Dinge nicht sauber geklärt sind/scheinen..

Wenn ich Käufer/Bauherren während deren Bauzeit begleite, so nehme ich natürlich auch an den Baustellenterminen teil und stehe mit dem Architekten/Bauleiter per Telefon/Mail in Verbindung. Bei den meisten Baustellen gibt es ja "Jour-Fix-Termine" um eben regelmässig den Fortschritt zu kontrollieren, über anstehende Arbeiten zu reden (Termine/ggf. fachliche Ausführung) und die offenen Punkte aus dem zurückliegenden Termin nochmals zu kontrollieren.

Wenn man das so macht, bleibt eigentlich nicht mehr sehr viel übrig bis zur Abnahme. Das scheint bei Dir aber nicht so gelaufen zu sein?

Parkett ist rauh (sollte geschliffen und geölt sein, Muster war glatt) Erstbehandlung wird noch gemacht, wir befürchten aber, dass dadurch die Oberfläche nicht glatter wird

Ist es denn überhaupt das "richtige" (ausgesuchte) Parkett? Massivholzparkett, das grundsätzlich nach Einbau geschliffen werden muss, ist ohne Schleifvorgang überhaupt nicht nutzbar. Da hat es entspr. grosse Unebenheiten. Auf der anderen Seite gibt es eben auch Parkettböden die es mit glatter oder rauher Oberfläche gäbe....daher also die Frage, ist das gelieferte Parkett auch das (wie Du schreibst glatte..) wie bei der Bemusterung ausgesucht wurde?

Aber auch diese Frage hätte längst vom Bauberater /Dir als Käufer geklärt werden können.

Eine Deckenfläche streichen, oder Sanitär-Zubehör/Objekte montieren geht relativ schnell.... das kann in 1-2 Tagen erledigt werden....  wenn denn die bemängelten, gerissenen Platten ausgetauscht wurden. Das sollte dann natürlich umgehend erfolgen.

Bodenflächen müssen natürlich (mal abgesehen von kleinen Stellen die man auch nachbessern könnte) kompl. fertig und nutzbar sein... sonst kann man nicht einziehen und die Wohnung nutzen. Gleiches gilt für die Sanitärräume... hier speziell die bemängelten Plattenbeläge, ohne deren Korrektur man ggf. an diesen Bereichen (ich/wir kennen hier  ja nicht die Örtlichkeiten in Deiner Wohnung) nicht die Objekte/Möbel montieren könnte... somit das Bad auch nicht nutzen kann.

Ich würde Dir raten, zusammen mit dem Bauberater umgehend das Gespräch mit der Bauleitung zu suchen und die Punkte zu klären.

 

[Susann]

Wir fragen uns, wann können wir eine Abnahme verweigern. 

Wie Pfälzer schon sagt:

Bodenflächen müssen natürlich (mal abgesehen von kleinen Stellen die man auch nachbessern könnte) kompl. fertig und nutzbar sein... sonst kann man nicht einziehen und die Wohnung nutzen. Gleiches gilt für die Sanitärräume

Wenn ich noch ergänzen darf: Ohne Abnahme, aber auch mit (inkl. Protokoll!) einen fixen Termin festlegen, bis wann alles erledigt sein muss - und unterschreiben lassen.
Ich kenne einen Fall, da blieb ein Raum ein halbes Jahr lang unbenutzbar, weil die Decke nicht gestrichen war und die Besitzer die Möbel nicht ein- und wieder ausräumen wollten. Es war zwar nur das Büro, aber die Compis auf dem Esstisch nervten ziemlich  

 

[Pfälzer]

Ich kenne einen Fall, da blieb ein Raum ein halbes Jahr lang unbenutzbar, weil die Decke nicht gestrichen war

das ist ja kaum zu glauben... sowas ist doch in wenigen Stunden erledigt. Aber eben, so ist ab und an die Praxis

Wobei wir nun leider nicht wissen, wie lange die Abnahme/Übergabe vom GU verschoben wurde..... evtl. bleibt ja noch genügend Zeit die offenen Punkte abzuarbeiten.

Die Begründung vom GU, wenn sie genau so erfolgte, gäbe mir ebenfalls zu denken

Abnahme sollte Anfang Juni sein und wurde 3 Tage vorher verschoben, weil eine Bewilligung fehlt

Die Baubewilligung hatte man ja schon zu Baubeginn....  wenn nun zum Ende der Bauzeit eine "Bewilligung" fehlt, dann könnte damit natürlich auch die Abnahme durch die Gemeinde, bzw. deren Bauamt gemeint sein?

Falls ja, wurde sie noch nicht ausgeführt? Oder wurde sie ausgeführt, aber mit entspr. Mängel kam es nicht zur fertigen Abnahme? Auch dies hätte man ggf. schon mal abklären können um mehr über den Grund zu erfahren. Wenn da irgendwie etwas nicht wirklich passen würde, könnte daraus natürlich auch noch einiges an Arbeiten anstehen....  evtl. erfahren wir ja mal von User Wiper was da genau los ist.

 

[Wiper]

Hallo Pfälzer und Hoi Susann!

Vielen Dank für eure Tipps. 

Es ist eine Wohnung in einem Hochhaus. Den Baufortschritt konnten wir nie prüfen, das hat die Verkäuferschaft/Bauherrin gemacht.

Wir hatten eine Vorabnahme 7 Wochen vor geplanter Übergabe, es wurden rund 150 Mängel aufgenommen, vieles nicht fertig, nicht angeschlossen, nicht prüfbar etc.

Unser Bauberater war dabei und meinte, dass die Fertigstellung in 7 Wochen machbar sei. Aber der GU ist anscheinend sehr arg im Rückstand.

Der neue Abnahmetermin ist nicht bekannt. Die fehlende Bewilligung bezieht sich auf eine Brandschutzanlage, die von der Gebäudeversicherung abgenommen und bewilligt werden muss.

Da wir von anderen Käufern, die früher dran waren als wir, von sehr vielen Mängeln und wenig Bereitschaft diese zu beseitigen hörten, baten wir unseren Bauberater, die Wohnung mit uns jetzt zu prüfen, um allfällige Mängel vor der Abnahme beheben zu lassen.

Wir wissen nicht, wie wir in dieser Situation am besten vorgehen sollen, um Druck zu machen, damit Mängel vor der Abnahme beseitigt werden, vor allem betreffend Wände, Platten, Parkett. Wir können uns sonst nicht vorstellen die Wohnung abzunehmen. Für den Bauberater scheint es kein Problem zu sein bzw. dass wir nicht viel machen können. Bei der jetzigen Prüfung hat er auch keine Mängelliste erstellt, wir mussten selber aufschreiben. Irgendwie hatten wir uns mehr Unterstützung erhofft, ohne diese direkt fordern zu müssen.

Das Parkett ist ein Zweischicht-Fertigparkett Landhausriemen, das werkseitig geschliffen und vorgeölt sein sollte und nach dem Verlegen eine Erstpflege mit maschinellem Ölauftrag erhält (durch Verleger). Wir können nicht beurteilen, ob da etwas falsch geliefert wurde. Der Bauberater konnte dazu nichts sagen und der Mann vom GU meinte natürlich nur, das sei in Ordnung.

Grüsse, Wiper

 

[Pfälzer]

Hallo Wiper

Danke für Deine Rückmeldung. So wissen wir auch, dass Du die Beiträge gelesen hast sich dann ggf. auch weitere Fragen und Antworten ergeben können.

Den Baufortschritt konnten wir nie prüfen, das hat die Verkäuferschaft/Bauherrin gemacht

Das ist keine gute Basis! Das erzählen die einem zwar gerne, aber darauf sollte man niemals eingehen.... egal welche Gründe sie einem nennen würden. Du bestellst die Wohnung, Du bezahllst sie, also kannst Du auch den Fortschritt kontrollieren und einsehen. Das würde ich meinen Kunden schon direkt im Kaufvertrag so zusichern lassen.  Ist bei Dir nun aber leider nicht mehr änderbar.

Die "Verkäuferschaft/Bauherrin" ist das oftmals etwas egal....solange Deine Ratenzahlungen eingehen, sie muss auch nicht wirklich Ahnung vom Hausbau haben, sie hat auch nicht wirklich Interesse daran Dir eine super und mangelfreie Wohnung zu übergeben....  die Zahlungen müssen eingehen und der Rest gibt sich dann irgendwann.

Wir hatten eine Vorabnahme 7 Wochen vor geplanter Übergabe, es wurden rund 150 Mängel aufgenommen

Nun, für  1 Wohnung ist das schon heftig. Kann ich mir eigentlich kaum vorstellen, aber es zeigt dann eben auch auf, wie gute die Verkäuferschaft/Bauherrin auf den Ablauf und die Qualität achtet.

Und ja, 7 Wochen sind schon eine Zeit in der man viele Dinge erledigen kann (also eher könnte). Das muss man dann ggf. mal nach 2-3 Wochen kontrolieren und bei Bedarf nochmals etwas Dampf machen.

Die fehlende Bewilligung bezieht sich auf eine Brandschutzanlage, die von der Gebäudeversicherung abgenommen und bewilligt werden muss

Das ist dann eine Erklärung... und natürlich eine Forderung die Sinn macht. Aber auch diese sollten die GU schon längst haben. Aber eben, je nachdem wie lange dies nun noch dauert, hättest Du bis zur Abnahme etwas mehr Zeit.

Wir wissen nicht, wie wir in dieser Situation am besten vorgehen sollen, um Druck zu machen, damit Mängel vor der Abnahme beseitigt werden, vor allem betreffend Wände, Platten, Parkett. Wir können uns sonst nicht vorstellen die Wohnung abzunehmen. Für den Bauberater scheint es kein Problem zu sein bzw. dass wir nicht viel machen können. Bei der jetzigen Prüfung hat er auch keine Mängelliste erstellt, wir mussten selber aufschreiben. Irgendwie hatten wir uns mehr Unterstützung erhofft, ohne diese direkt fordern zu müssen

Ja, was soll ich da sagen....  das sehe ich dann etwas anders. Wenn er nun selbst gesehen hat, dass in den letzten Wochen nichts (oder fast nichts) gemacht wurde, dann sollte er/man schon auf den Tisch hauen. Zumindest solltest Du nun nochmals mit dem Bauberater, der alten und Deiner neuen Liste im Gepäck, bei der Verkäuferschaft, bzw. dem ausführenden GU-Bauleiter vorsprechen.... dringender Termin.... und den Damen und Herren klar sagen, dass Du so keine Abnahme akzeptieren würdest und Du (ihr) davon ausgeht, dass hier umgehend die Korrekturarbeiten starten werden.

In aller Regel sind die Mängel (eben bei guter Vorarbeit) am Ende nur noch kleine Dinge, die entspr. Handwerker dann auch binnen 1-2 Wochen noch erledigen können...  Kleine Dellen, nachtupfen mit Farben am Putz oder einem Türfutter.... auch mal eine Armatur tauschen....  für all das muss später nicht gross geräumt werden.

Gerissene Platten, das sollte der Bauberater natürlich auch wissen, verursachen ordentlich Staub und Dreck beim entfernen von Wand und Boden, Auch wenn (wenn er es so dabei hätte) ein Absauggerät angeschlossen wäre.

Das Parkett ist ein Zweischicht-Fertigparkett Landhausriemen, das werkseitig geschliffen und vorgeölt sein sollte und nach dem Verlegen eine Erstpflege mit maschinellem Ölauftrag erhält (durch Verleger). Wir können nicht beurteilen, ob da etwas falsch geliefert wurde. Der Bauberater konnte dazu nichts sagen und der Mann vom GU meinte natürlich nur, das sei in Ordnung.

Nun, ich kann Dir dann zumindest sagen, dass dieses Parkett dann nicht mehr vor Ort geschliffen wird. Das Fertigparkett ist eben, wie der Name es andeutet, fertig behandelt. Der weitere Ölauftrag nach Verlegung ist normal...  evtl. hast Du den Begriff "maschinellen Auftrag"... mit einem Schleifvorgang verwechselt?

Trotzdem kann es natürlich sein, wenn Du bei der Bemusterung ein glattes Stück Fertigparkett in Händen hattest, diese nun nicht mit der "geölten Version" übereinstimmt. Du könntest ein versiegeltes Stück in Händen gehabt haben, Dich für die geölte (ggf. alternativ angebotene) Version entschieden haben, ohne nun genau davon eim Muster gesehen zu haben??? Ich war nicht dabei... aber so wäre es erklärbar.

Versiegelt wäre eine glatte Oberfläche....  geölt, oder gewachst ist eher fein angerauht, leicht griffig und von dem meisten Bauherren als angenehmer zum laufen beurteilt.

 

[Susann]

das ist ja kaum zu glauben... sowas ist doch in wenigen Stunden erledigt. Aber eben, so ist ab und an die Praxis

Ja, mit etwas mehr Nachdruck und weniger Geduld wäre es ein Klacks gewesen. (Konnte das nicht verstehen und hatte schon Farbe, Roller und Hilfe fürs DIY angeboten... )
Aber vier linke Hände bei den Bauherrn und ein GU, das keine Fremdvergabe zuliess, führten dann zu dieser iditotisch langen Wartezeit.

 

[Pfälzer]

ein GU, das keine Fremdvergabe zuliess, führten dann zu dieser iditotisch langen Wartezeit.

Es gibt da noch viel schlimmere Auswirkungen bei einem GU, wenn der Kunde nicht genau seinen Handwerker (war wohl der Bruder) nehmen möchte.... mit irren, sinnfreien Auswirkungen für die Kundschaft. Die Beiträge liegen allerdings schon einige Jahre zurück.