Zwangsversteigerung

[lemigi]

Wie du auf die Aussage zu meinem Lohn kommst weiss ich nicht, spielt hier jetzt (noch) keine Rolle. Ich weiss, dass der hoch genug sein muss aufgrund der Tragbarkeit.

Mir gehts nur um das Verständis wie bei einer Zwangsversteigerung denn gerechnet wird.

Ich nehme ja mal an, dass die Bank auch den Verkehrswert schätzt. Mehr als dieser Wert wird doch nicht finanziert oder wird bei einer Renovation der Verkehrswert nach Abschluss der Arbeiten herangezogen?

Und wie schaut es aus, wenn der Ersteigerungspreis kleiner ist als der geschätzte Verkehrswert vor Renovation? Wird die Differenz als EK gerechnet?

Die aktuelle Bank hat jetzt ja schon ca. 400k in der Immobilie drin. Da gehe ich davon aus, dass die Bank auch mindestens 500-600k die  Liegenschaft einschätzt. Sonst hätte der aktuelle Besitzer (über 70) wohl nicht so viel Geld erhalten.

 

[vromi]

Wenn die Bank das Haus höher schätzt als es verkauft wird, dann wird anschliessend der Marktwert auf den Kaufpreis reduziert und davon max 80 belehnt. Es ist also nicht so, dass dies dann als zusätzliches EK angerechnet wird. 

Ist ein Vorsichtigkeitsprinzip: es wird der Kaufpreis oder der Schätzwert genommen, je nachdem, was tiefer ist. 

Denkst du nicht, dass das Haus für mehr geht als es die Bank einmal finanziert hatte? Die Preise sind ja nur gestiegen. Oder wird da kaum jemand mitbieten, dass du erwartest, es günstiger kaufen zu können? 

 

[NiklasAG]

Wie du auf die Aussage zu meinem Lohn kommst weiss ich nicht, spielt hier jetzt (noch) keine Rolle. Ich weiss, dass der hoch genug sein muss aufgrund der Tragbarkeit.

Wenn du bis 35 100k PK einbezahlt hast und nur 40k bar hast, lebst du entweder auf sehr grossem Fuss, oder mit bescheidenem Einkommen. 

Ich will dir aber nichts Böses, sondern lediglich vermeiden, dass da irgendwelche Luftschlösser konstruiert werden die dann von Grund auf zum Scheitern verurteilt sind.

Wenn ein Haus auf die Gant kommt sind die Profis in der Regel vor Ort. Schnäppchen gibt es leider schon länger keine mehr.

Zusätzlich würde ich noch mit der Bank klären, ob 1/3 vom angedachten Endpreis als Renovationskosten, dazu ein grosses Teil Eigenleistungen, überhaupt finanziert wird.

 

[vromi]

Ich glaube, er möchte lieber die PK nutzen als sein Bargeld wenn man nicht an die PK glaubt und dafür privat spart und anlegt statt verpulvert, warum nicht.

 

[lemigi]

Wenn die Bank das Haus höher schätzt als es verkauft wird, dann wird anschliessend der Marktwert auf den Kaufpreis reduziert und davon max 80 belehnt. Es ist also nicht so, dass dies dann als zusätzliches EK angerechnet wird. 

Ist ein Vorsichtigkeitsprinzip: es wird der Kaufpreis oder der Schätzwert genommen, je nachdem, was tiefer ist. 

Denkst du nicht, dass das Haus für mehr geht als es die Bank einmal finanziert hatte? Die Preise sind ja nur gestiegen. Oder wird da kaum jemand mitbieten, dass du erwartest, es günstiger kaufen zu können? 

Danke für den Hinweis. Die letzte Frage habe ich mir auch gestellt. Daher werde ich sowieso beim Besichtigungstermin schauen, wieviele und was für Personen sich das Haus anschauen. Im Gespräch mit der Bank erfahre ich ja vielleicht auch etwas mehr über das Haus oder die Vergangenheit. Nach meiner Recherche war der heutige Besitzer mal Selbständig. Vielleicht hat er das Haus maximal belastet vor ein paar Jahren und hat mit dem Geld sonst was gemacht. Schätzportale kommen auf 500-700k, meine Angaben sind ja aber nicht ganz 100% richtig. 

Wenn du bis 35 100k PK einbezahlt hast und nur 40k bar hast, lebst du entweder auf sehr grossem Fuss, oder mit bescheidenem Einkommen. 

Ich will dir aber nichts Böses, sondern lediglich vermeiden, dass da irgendwelche Luftschlösser konstruiert werden die dann von Grund auf zum Scheitern verurteilt sind.

Wenn ein Haus auf die Gant kommt sind die Profis in der Regel vor Ort. Schnäppchen gibt es leider schon länger keine mehr.

Zusätzlich würde ich noch mit der Bank klären, ob 1/3 vom angedachten Endpreis als Renovationskosten, dazu ein grosses Teil Eigenleistungen, überhaupt finanziert wird.

Ich habe nirgends geschrieben, dass ich NUR 40k und NUR 100k in der PK habe. Ich will sicher mind. 100k aus der PK ziehen. 40k als Beispiel genommen bei einem Preis von 400k.

Die 200k sind aktuell nur ein Schätzwert von mir. Da ich die Immobilie noch nicht gesehen habe, weiss ich nichtmal genau wieviele Zimmer es hat usw.. Hab nur die Fenster von aussen gezählt und ca. 5 Fotos gesehen (wovon 2 einfach das Haus von aussen zeigen). Bis auf Elektriker und Sanitär kann ich den Innenausbau komplett selber machen. 

War auch eher ein "Zufallsfund" von mir. Ursprünglicher Plan war sowieso erst in 1-2 Jahren was kaufen. Ich werde sicher auch nicht irgendwelche Risiken eingehen. Aber schon jetzt sich mal mit der Bank unterhalten, Möglichkeiten abschätzen, Informieren usw. ist sicher nicht verkehrt. 

Ich glaube, er möchte lieber die PK nutzen als sein Bargeld wenn man nicht an die PK glaubt und dafür privat spart und anlegt statt verpulvert, warum nicht.

Einen Teil der PK will ich sowieso nutzen. Ich zahle noch 30 Jahre ein. Wer bei uns nächstes Jahr mit 65 in Rente geht, der hat einen Umwandlungssatz von etwas über 4.5%. Meine Simulation mit 65 sagt 4.2%. Ich gehe stark davon aus, dass ich mit 65 einen Umwandlungssatz von unter 4% habe, mit Glück wohl noch über 3%. Aber das ist jetzt nicht ein PK Thema. 

 

[emil17]

Das läuft nicht so ... Du musst von der Bank eine Sicherheit bekommen (unwiderrufliches Zahlungsversprechen), die vom Konkursverwalter akzeptiert wird, damit du an der Gant mitbieten kannst. Einen Teil der Steigerungssumme muss man nämlich gleich nach dem Zuschlag bezahlen; wieviel das ist und in welcher Form steht in den Steigerungsbedingungen.

Gehe zur Bank deines geringsten Misstrauens und handle mit denen die Finanzierung aus, und zudem alles was du brauchst damit du dort mitbieten kannst.

Sich schon für den Ankauf einer Gebrauchtimmobilie bis an den Rand des Tragbaren zu belasten ist keine gute Idee, weil man das Haus so renovationsbedürftig ersteigert wie es ist.

Ich würde erst mal an eine solche Gant gehen um zu wissen wie es läuft.

 

[NiklasAG]

Nochmals: Wenn du ein Haus zu dem Wert kaufen willst und beabsichtigst den Umbau selber zu machen, wird das die Bank sehr kritisch sehen. 

Du musst der Bank in einem solchen Fall einen genauen Kostenplan vorlegen. Ohne das Haus gesehen zu haben, weisst du doch gar nicht ob du das kannst, es der Umbau kostet wenn nicht, was daraus werden soll etc...warum sollte die Bank dir Geld geben? Die geben lieber einem anderen Interessenten der 300k bringt 1 Mio und hat die Sicherheit das dann auch verwerten zu können.

 

[Alex68]

Ich bringe 40k Cash und 100k aus der PK

Du musst mindestens 10% Cash bringen bzw. Kapital, das nicht aus der PK stammt. Deine Rechnung geht nicht auf. 

 

[lemigi]

Ja bei meinem Beispiel mit der Versteigerung muss ich „umgekehrt“ rechnen.

“Normale“ Abwicklung: Preis 1 Mio, EK 200K, FK 800K. Für FK wird dann die Tragbarkeit gerechnet.

Versteigerung: Ich biete bis 450K, 200K möchte ich reinstecken, gibt 650K als Fremdkapital. Multipliziere mit 1.25 ergibt Gesamtsumme 812.5K. D.h. ich muss der Bank mindestens 20% davon bringen, 162.5K, damit ich auf meine 650K komme. Wenn die Bank natürlich die Immobilie entsprechend bewertet, Eigenleisung akzeptiert und Tragbarkeit gegeben ist für 650K.

Oder andere Rechnung: Anstatt 200K FK für die Renovation nehme ich 100K aus Ersparnissen und nur 100K FK. 450K + 100K = 550K FK. Multipliziert mit 1.25 ergibt 687.5K. Dann bringe ich der Bank 20%, also 137.5K als EK. => Mal angenommen ich bringe der Bank jetzt in diesem Fall 70K Cash und 100K aus der PK. Kann ich dann trotzdem maximal belehnt sein und zusätzlich 32.5K (170K - 137.5K) flüssig kriegen für Renovationen? Ich nehme an nein.

 

[emil17]

Du musst die Summe in Cash bei der Versteigerung dabeihaben, die in den Steigerungsbedingungen steht - oder ein Check einer Bank der vom Konkursamt akzeptiert wird, das die Steigerung durchführt.  Ohne das bekommst du den Zuschlag nicht.

Das kostet Gebühren und wenn du den Zuschlag nicht bekommst, dann hast du eben Pech gehabt.

Klappt die Finanzierung der Zuschlagssumme dann nicht, weil du zuviel bietest (ist bei einem Bietergefecht gefährlich!) bist du dem Konkursamt gegenüber schadenersatzpflichtig - Kosten einer zweiten Steigerung plus Mindererlös, falls beim zweiten Mal weniger herauskommt als du beim ersten Mal geboten hast aber nicht bezahlen konntest.

Mach dir wenig Illusionen: bei nicht ganz uninteressanten Objekten gehen die Preise hoch, denn es gibt genug Leute, die im Immobiliensektor professionell unterwegs sind, und die Investitionsmöglichkeiten suchen. Wenn beispielsweise Steigerungspreis minus Abbruchkosten bei maximaler Ausnützung und Neuüberbauung des Grunstückes eine bessere Rentabilität versprechen als was du stemmen kannst, dann wars das.

Finde bei deiner Bank heraus, wie du an diesen Check für die Steigerung kommst und wieviel du maximal finanzieren kannst, und hoffe, dass keiner mehr bietet.

Wie du die Bank dazu bringst, ein Steigerungsobjkekt als Sicherheit zu akzeptieren, dürfte interessant werden  (der Marktwert der Immobilie muss zu jedem Zeitpunkt den Beleihungskriterien der Bank genügen, oder du musst ein anderes Objekt als Sicherheit haben). Ob und wie weit sie zusätzliche Eigenelistung von Laien ("ich kann bis auf Strom und Sanitär alles selber") als wertsteigernd akzeptiert, wäre auch noch die Frage.

 

[vromi]

Danke Emil für die guten Erklärungen. Wo ist eigentlich ersichtlich, wo und wann eine solche Gant stattfindet? Steht das im Amtsblatt oder so?

 

[emil17]

Amtsblatt, und gesamtschweizerisch Handelsblatt (www.shab.ch). Des weiteren die Homepage des zuständigen Konkursamtes. Dort gibts meistens auch Bilder und Pläne und den Schätzungsbericht.

Ist wohl bei jedem Kanton verschieden ...

Tante Google weiss fast alles, wenn man sie danach fragt ...