Steigende Zinsen: Saron oder Festhypothek wählen

[camster]

Hallo zusammen,

Wir haben aktuell 60% auf Saron und 40% auf einer Festhypothek die im September ausläuft.

Ich bin etwas unsicher was ich nun am besten abschliessen sollte. Bis Ende 2021 war ich der Meinung weiterhin einen Teil auf Festhypo zu nehmen, bis dann die Zinsen seit Anfang Jahr so steil gestiegen sind

Ich persönlich habe das Gefühl, dass die Banken überreagiert haben und der Anstieg bei den Festhypos stärker als nötig gewesen ist.

Ich tendiere aktuell dazu alles auf Saron zu nehmen und abzuwarten wie sich die Festhypos in den nächsten 1-2 Jahren entwickeln wenn der Krieg dann mal vorbei ist und sich die Lieferketten wieder von den Nachwirkungen von Covid erholt haben. 

Was denkt Ihr, bin ich zu optimistisch?

 

[muraxi9001]

Ich zweifle daran, dass ein Forumsteilnehmer die Zukunft vorhersagen kann. 
Historisch gesehen war Geldmarkt eine sehr gute Wahl, in diesem Sinne würde ich darauf setzen, kürzlich habe ich wieder Angebote um die 0.38% gesehen. 
Die Ausnahme wäre natürlich, auch wenn du ein sehr kompetitives Angebot für eine Festhypo erhältst   

 

[Zuger73]

Wir setzen auch auf Saron anstelle von Festhypotheken. Ob das der richtige Entscheid ist, wird sich zeigen.

 

[Alex68]

(...), kürzlich habe ich wieder Angebote um die 0.38% gesehen.  

Wo hast du denn kürzlich ein solches Angebot gesehen?

Die Steigung der aktuellen Fest-Zinsen ist absurd. Gerade gesehen, dass eine 2-Jährige von letzter auf diese Woche von 1.3 auf 1.8 gestiegen ist. 1.8 für 2 Jahre?? 

Ich setze weiterhin auf Saron. Aktuell 0.67, seit Ausbruch des Krieges um 0.1 gestiegen. Ich bleibe ruhig. Hin und wieder hadere ich ganz kurz und bereue, dass ich Ende letzten Jahres die 10-Jährige für 0.86 nicht genommen habe. Wir werden sehen. 

 

[muraxi9001]

Hier (du musst dich registrieren und womöglich die Vermittlungsgebühr bezahlen um den Anbieter herauszufinden).

Konditionen hängen natürlich von verschiedensten Parametern ab. Ich habe mal ein paar runde Werte angenommen.

 

[NiklasAG]

2 Mio Liegenschaft, 50% belehnt, 250'000 Einkommen. Da bekommt man natürlich andere Angebote als bei 1 Mio., 60% und 100'000 Einkommen

 

[muraxi9001]

Das stimmt natürlich. Allerdings werden in Onlineforen selten die höchstmöglich erzielbaren Zinsen besprochen. 

Mit deinen Parametern erhält man aber (je nach Bank) keine Hypothek, siehe unten als Beispiel

 

[rainer_d]

Und jetzt? Wie sieht es aus?

Ich will/muss eine Wohnung neu finanzieren und aktuell wollen die Banken zwischen 2.5 und 3% für 10jährige Festhypothek.

Würde jetzt noch jemand SARON machen? Kann der SARON über die 3% hinaus steigen? Bzw. was müsste dafür für ein Leitzins da sein?

Irgendwas über 2.3% oder so?

 

[muraxi9001]

Ich würde SARON nehmen. Aber meine Präferenz hilft dir ja nichts. 
Hier ein paar Daten

leider finde ich auf die Schnelle keine Zahlen die weiter als 1990 zurückgehen. Ich würde vermuten, dass das Bild gleich bleibt. 
 

Was du nicht vergessen darfst: du kannst jetzt 10 Jahre 2.5% zahlen. Angenommen deine SARON Marge ist 1%, wenn der Leitzins nun 5 Jahre bei -0.25% bleibt, dann kann die SNB ihn nachher in einem Schritt auf 4.0% erhöhen für weitere fünft Jahre und du hast ein Nullsummenspiel. 
 

Nun habe ich ein kompliziertes Beispiel gemacht um zu sagen, du musst den Durchschnitt vom SARON betrachten für einen fairen Vergleich. 
 

 

[RomanSaraTG]

Der Leitzins wird schon dieses Jahr Null oder positiv werden, davon gehe ich fest aus. Der Inflationsdruck ist einfach zu gross, selbst wenn wir in der Schweiz (derzeit) noch unter 3% liegen. Im Herbst werden wir auch diese Marke knacken.

Historische Zins-Vergleiche sind nur bedingt hilfreich, denn eine Situation wie die Aktuelle gab es definitiv noch nie.

SARON ist eine Lösung, wenn man den potentiellen Verlust tragen kann, ansonsten würde ich dringend zur Festhypothek raten.

 

[rainer_d]

Ja, historische Vergleiche kann man sich definitiv sparen.

So im Nachhinein betrachtet ist es eine etwas blöde Zeit für eine Hypothek, aber jetzt ist es schon zu spät, irgendwie ;-)

Ich gehe eigentlich auch von einer weiteren Leitzinserhöhung aus - allerdings frage ich mich, in wie weit die SNB wirklich erhöhen wird.

Durch den schwachen Euro werden ja erstmal die Importe billiger.

 

[muraxi9001]

Historische Zins-Vergleiche sind nur bedingt hilfreich, denn eine Situation wie die Aktuelle gab es definitiv noch nie.

Vielleicht.

Aber es stellt sich die Frage ob dies wirklich einen Einfluss auf die Thematik hat.

Es gab seit 1990 viele Situationen die es 'nur einmal' (oder 'bis dahin noch nie') gab:

1) eine schweizer Immobilienkrise in den 90ern

2) eine Dotcom Blase

3) eine riesige Immobilienkrise in den USA mit darauffolgener Finanzkrise (eine Rettung der UBS)

4) einen Anschlag auf die Twin Towers

5) eine Pandemie

6) eine Eurokrise

7) eine Swissair Pleite

8. ....

Aber viel wichtiger ist eingentlich Folgendes: falls du dich nicht auf historische Daten verlassen möchtest (und vielleicht ist dies tatsächlich angemessen, ich will dies nicht beurteilen), dann hast du noch weniger 'harte' Entscheidungsgrundlagen und bist noch mehr deinen eigenen Erwartungen ausgesetzt.

Hoffentlich überlebt dieses Forum die nächsten 10 Jahre und jemand schaut hier nach

 

[Matia]

Mein Tipp wäre seit einigen Wochen auch eher ein Saron. Die Festhypothek hat so massiv angezogen, dass  der Saron wohl nicht so schnell nachzieht. Ist aber natürlich auch Glaskugel lesen. Bei Saron um 0.5 und Festhypothek um 1.0 sah das natürlich anders aus.

 

[rainer_d]

Momentan warte ich noch auf den Vertragsentwurf, gibt noch keinen Termin für Notartermin.

Etwas Zeit habe ich also noch.

Ich hätte jetzt eigentlich vom Gefühl her sogar erst mal alles in den SARON und dann nächstes Jahr mal geschaut.

Kann natürlich auch brutal in die Hose gehen, aber 3% vs. 0.6 oder wieviel man auch immer dann zahlen muss ist halt schon krass.

Habe gestern mit einem Studienkollegen, der bei der UBS arbeitet (allerdings nix mit Hypotheken am Hut hat) telefoniert - er hat mir deren internes Portal gezeigt (wenn Du als UBS-ler eine Hypo haben willst).

Die haben gestern nicht mal Zinsen ausweisen können oder wollen für langfristige Hypotheken - ein absolutes Novum. So krass volatil und unsicher ist der Markt.

 

[pulsedriver]

Ich würde mit der Entscheidung zuwarten. Bis September kann gibt es einige Sachen zu beobachten, die die Entscheidung beeinflussen könnten.

Die Schweiz hat rund 3% Inflation aktuell. Fällt die unter 2%, ist sie wieder im Zielband, entsprechend kleiner wird der Druck, weiter Zinsen zu erhöhen. Die rasche Erhöhung mit dem grossen Schritt um 50 BP dürfe schon eine gewisse Wirkung zeigen. Das war ein starkes Statement.

Der Ölpreis ist seit Anfang März meist bei 115 +-10. Bis Ende 2021 war er eher 50 tiefer. Das ist mit einer der Treiber der Inflation. Wenn der aber nicht deutlich weiter steigt, dann wird das ab März 2023 keine Inflation mehr bringen, dafür müsste er dann schon wieder prozentual gleich stark steigen, dass er nach wie vor so viel zur Inflation beiträgt. Das wären dann rund 80$, die er steigen muss dafür. Also deutlich über 200. Kann man ja mal bis September schauen, ob sich da was tut.

Zudem: Die Marge bei Saron Hypos ist je nach Bonität 0.5% bis 1%. Aktuell ist der Saron noch bei -0.5% und wird vermutlich rasch Richtung -0.25% steigen, dem neuen Zielwert der Nationalbank, da wird die Marge dann immer noch auf 0% draufgerechnet. D.h. noch eine Erhöhung um 0.25% geht, ohne dass Saron hypos steigen.

Bis man mit einer Saron hypo gleich viel zahlt wie mit einer Festhypo für 2.5%, kann der Saron ungefähr auf 1.75% steigen. Das wären also weitere 2% Zinssteigerungen. Halte ich nicht für ausgeschlossen, dasss sowas passieren kann, dafür braucht es aber deutlich mehr als grade mal nur 3% Inflation, was nicht weit über dem Zielband liegt.

Auch da also beobachten bis September, erst kurz vorher entscheiden. Wenn die Inflation bis dahin deutlich weiter steigt und über 4% liegt, dann sieht die Entscheidung vielleicht anders aus, als wenn sie durch den jetzigen Schritt schon wieder ganz leicht sinkt.

 

[rainer_d]

Ich hätte jetzt eigentlich auch erst mal einen grossen Teil als SARON-Hypothek genommen und dann halt mal geschaut.

So wie ich das verstanden habe, kann man - bei der gleichen Bank - ja meistens schon vom SARON in eine Fest-Hypothek wechseln. 

Was ich nicht weiss ist, ob man z.B. wenn man auf eine Fest-Hypothek wechselt, man z.B. auch noch mehr EK einbringen kann, für letztlich eine kleiner Festhypotjek, damit man weniger Zinsen zahlt.

Mein Geld ist grösstenteils nicht investiert sondern liegt "einfach so" rum, bin letztlich nur gut im Sparen, nicht im Investieren. Habe das auch immer verschoben, weil ich dachte ich kaufe mal noch was.

Hat sich dann aber nicht wirklich materialisiert, bis vor zwei Wochen...

Der Warenkorb ist ja hier, für die Inflation:

https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/preise/erhebungen/lik/warenkorb.html

Realität ist aber auch, dass in nächster Zeit schon noch grössere Preissteigerungen anstehen könnten, weil die Einkaufspreise für viele Güter z.T. extrem gestiegen sind.

Momentan wird vielerorts wohl noch gehofft, dass das vorübergeht und man hat vielleicht noch Vorräte - aber irgendwann muss das weitergegeben werden.

 

[camster]

Danke für die vielen Antworten, nicht nur das Wetter ist heiss, sondern offenbar auch dieses Thema

Es ist beruhigend zu lesen, dass die Mehrheit die eigene Einschätzung teilt.

@rainer_d

Von Saron auf Fest kann man i.d.R. jeweils auf das Quartalsende wechseln. Der Zins wird - zumindest bei unserer Bank - nicht monatlich abgerechnet sondern pro Quartal.

Zu diesem Zeitpunkt kann man dann natürlich auch ammortisieren. Das ist mehr oder weniger auch mein Plan. Ich bleibe auf Saron bis die Schmerzgrenze erreicht ist und ammortisiere dann eine ordentliche Scheibe vor dem Wechsel in eine Festhypo. Bis es soweit ist muss aber noch viel passieren. 

 

[rainer_d]

Merci @camster für Deine Einschätzung.

Habe auch das Gefühl, dass es schon noch schlimmer kommen könnte. Aber eigentlich hoffe ich auf eine Beruhigung der politischen Lage, bzw. hoffe einfach, dass auf allen Seiten etwas Realitätssinn einsetzt....

 

[pulsedriver]

Ich bleibe auf Saron. Zumindest bei er selbst bewohnten Wohnung. Die andere hat eine Festhypo für unter 1%, die noch 7 Jahre läuft. Beim selbst bewohnten haben wir uns auch wegen der Flexibilität gegen etwas langfristiges entschieden und so seit 2018 bisher jeder Jahr ca. 0.4 bis 0.5% Zins gespart.

Wenn der Saron sehr hoch wird, dann ist das vorübergehend, das bleibt nicht 10 Jahre so. Mit sehr hoch meine ich mehr als nur die 3%, die man jetzt für eine 10 Jähre Hypo vielerorts sieht. 

Das einzige, was ich jetzt anpasse, die die indirekte Amortisation. Die haben wir das letzte Mal 2018 zum Teil zum effektiven Amortisieren bezogen. Das wäre 2023 wieder geplant gewesen. Da man aber nur alle 5 Jahre darf, warte ich damit erstmal. es wäre unschön, 2023 zu amortisieren und z.B. 2025 ist der Saron plötzlich sehr hoch, sodass ich noch so froh wäre um jeden weitern Fr, den ich amortisieren kann. Satt fix 2023 findet das wohl nun zu dem Datum statt, wo wir deutlich mehr als 3% zahlen müssen. Und dann halt nicht teilweise sondern mit so viel wie möglich. Wir haben beide immer voll eingezahlt und da kommt über die Jahre schon eine nette Summe zum reduzieren der Hypo zusammen.

Ich hab das letzten Herbst mal überschlagen, zu einer Zeit wo wir noch für 1.4% 10 Jahre hätten machen können. 5% zahlen wäre kein Thema, trotz Erhöhung die wir nun für eine grosse Renovation machen. Mit der Methode bei starkem Anstieg die ganze 3a reinwerfen machen mir auch 8% noch kein Bauchweh. Nur 8% auf den ganzen Betrag mag ich nicht zahlen. Wir haben bisher doch noch was 3a stehen lassen, weil die Hypo weit unter 1% liegt, die 3a aber wesentlich mehr abwarf. Wenn der Zins stark steigt, muss man das überdenken, ausser die 3a wirft bei 8% Hypozins dann halt noch deutlich höhere Zinsen als 8% ab.

 

[camster]

Schlimm ist immer relativ. Als wir 2011 gekauft haben waren die Festhypo-Zinsen nur minim tiefer als jetzt und ich hab da schon gestrahlt wie ein Lottogewinner.