GU erhält keine Baugenehmigung - Rücktritt vom Reservationsvertrag

[Doani84]

Liebe Forümler

Wir beabsichtigen eine Eigentumswohnung ab Plan zu kaufen. Die Reservationsvereinbarung haben wir im Januar 2016 unterzeichnet und die Anzahlung im selben Monat geleistet. Uns wurde mitgeteilt, dass der Bau ca. Mai / Juni 2016 beginnen würde und so freuten wir uns natürlich riesig.

Die Baubewilligung wurde eingegeben und es gab eine Einsprache. Die Pläne mussten nochmals vorgelegt werden und es wurde wieder "gewartet". Danach erteilte die Gemeinde die Baubewilligung und der Einsprecher hatte zehn Tage Zeit, wieder Einsprache zu machen bzw. diese weiterzuziehen an den Kanton. Der Worst Case ist eingetreten. Und nun warten und warten wir....

Nun möchten wir vom Reservationsvertrag zurücktreten und logischerweise unsere Anzahlung zurückfordern. Habt ihr irgendwelche Tipps bzw. Anregung wie wir vorgehen sollten?

Besten Dank für eure Feedbacks!

 

[Kellerfenster]

Was habt ihr im Reservationsvertrag über die Vertragsauflösung geregelt bzw. was passiert mit der bereits geleisteten Anzahlung? Ist der Vertrag notariell beurkundet worden?

 

[Doani84]

Hallo Kellerfenster

Der Reservationsvertrag wurde nicht notariell beurkundet. In der Vereinbarung steht lediglich, dass bei einem Rücktritt durch den Käufer, die jeweils bereits entstandenen Kosten auf ihn abgewälzt werden können (ist mir ja eigentlich auch klar). Bis anhin wurde lediglich das Stockwerkeigentum begründet (müssen sie ja sowieso) und der Kaufvertragsentwurf erstellt.

Im Reservationsvertrag wurde noch auf den Gesetzesartikel SchKG Art. 82 (Schuldanerkennung) verwiesen. Kenn diesen jedoch nicht bzw. kenne mich zuwenig damit aus.

 

[fendant]

Hallo Kellerfenster

Der Reservationsvertrag wurde nicht notariell beurkundet. In der Vereinbarung steht lediglich, dass bei einem Rücktritt durch den Käufer, die jeweils bereits entstandenen Kosten auf ihn abgewälzt werden können (ist mir ja eigentlich auch klar). Bis anhin wurde lediglich das Stockwerkeigentum begründet (müssen sie ja sowieso) und der Kaufvertragsentwurf erstellt.

Im Reservationsvertrag wurde noch auf den Gesetzesartikel SchKG Art. 82 (Schuldanerkennung) verwiesen. Kenn diesen jedoch nicht bzw. kenne mich zuwenig damit aus.

Ist ein solcher Vertrag, wenn er notariell nicht beurkundet ist, nicht eh nichtig? Dann sollte ja auch egal sein, wenn etwas drin steht bezüglich entstandenen Kosten und eh, was für Kosten sind denn vor der Baubewilligung schon entstanden? Gab es schon Änderungswünsche vor der Eingabe der Baubewilligung? Könnte ein Betreibung erfolgreich sein, falls er sich weigert das Geld zurück zu zahlen?

Ich war damals ja auch naiv, einen Reservationsvetrag vor der Baubewilligung zu unterschreiben, aber mir war damals nicht bewusst, dass seriöse Makler zuerst mal die Baubewilligung abwarten, bevor sie solche Reservationsverträge abschliessen. Dafür gibt es Wartelisten.

Darf man den Namen des Maklers erfahren?

 

[Kellerfenster]

Der Vertrag erleidet an einem formellen Mangel. Daher habe ich ja nachgefragt. Es gibt auch Verträge, da fällt der ganze Betrag dahin und die Anzahlung ist weg.

Eine Schuldanerkennung bringt den Vorteil, dass er den Betrag mittels Betreibung durchsetzen kann und wenn du Rechtsvorschlag erhebst, er mittels dieser Schuldanerkennung den Rechtsvorschlag grundsätzlich aufheben lassen kann. Somit könnte ziemlich schnell die Zwangsvollstreckung eingeleitet werden.

 

[p00l]

wenn nicht beurkundet / notariell beglaubigt dann definitiv nichtig auch gemäss bundesgerichtsentscheid.

http://www.nzz.ch/articleD55M7-1.171136


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[p00l]

vollständigkeithalber: habe selber letztes jahr eine reservation im umfang von 50'000.- geleistet und bin dann von der reservation zurückgetreten. das geld wurde anstandslos zurückerstattet.


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[Guest]

Das ist die entscheidende Passage, ansonsten können Verträge beispielsweise auch mündlich sein:

Da Grundstückverträge gemäss Art. 216 Abs. 2 OR öffentlich zu beurkunden seien, so das oberste Gericht, müssten auch Reservationsverträge zu Kaufverträgen von Grundstücken öffentlich beurkundet werden. Ist dem nicht so, hält das Bundesgericht die Reservationsverträge für formal ungültig und damit nichtig.


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[Doani84]

Vielen Dank für eure Inputs!

Wir warte momentan immer noch auf die Rückerstattung unserer Anzahlung. Habe jetzt mal Kontakt mit unserer Rechtsschutzversicherung aufgenommen. Wir hoffen jetzt, dass es sich um einen "anständigen" Immobilien-GU handelt und dass wir den Betrag, so wie p00l, vollumfänglich zurück erhalten.

Änderungen an der Wohnung wurden noch nicht gemacht bzw. besprochen. Wir hatten ja bis anhin auch noch gar nie die Gelegenheit... Wie schon erwähnt wurde bis anhin lediglich das Stockwerkeigentum begründet und der Kaufvertragsentwurf in Auftrag gegeben.

Hätte auch nie gedacht, dass "unser" Projekt an einer nicht erteilten Baubewilligung scheitern würde....

 

[p00l]

ich würde mir in diesem fall nicht allzu grosse sorgen machen. Unser GU hatte damals von sich aus bereits erwähnt, dass bei einem Rücktritt das Geld vollumfänglich zurückerstattet wird, aufgrund des erwähnte Bindesgerichtsentscheides. Da Ihr ja sowieso keine ausserordentlichen Aufwände generiert habt, hätte dein GU sowieso einen schweren Stand irgendetwas in Rechnung zu stellen und das entsprechend zu begründen.


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[Besondere_Villa]

Wie ist es eigentlich wenn man mit einem GU einen Generalübernehmer-Vertrag schließt - er also eigentlich GÜ ist - Alles übernimmt
Wie sieht es da aus mit den Vorlaufkosten ...Baugenehmigungs etc. - das übernimmt man als Grundeigentümer? Oder geht der GÜ in Vorkasse?