Generelle Finanzierung EFH

[Bärner Bär]

Hallo zusammen

Meine Frau und ich sind beide Mitte 30 und erwägen nun, in unser erstes EFH zu investieren. Wir haben innerhalb eines Jahres nun das ein oder andere besichtigt und mit der Bank gesprochen. Leider hat es bislang noch nicht geklappt. Da wir jedoch nicht unter Zeitdruck sind, haben wir noch etwas zugewartet, da bislang noch nicht «das Haus» dabei war.

Ich stelle mir immer die Frage, was das finanzielle Limit sein kann, ohne ein unvernünftiges Risiko einzugehen. Ich spreche nicht von der Berechnung der Bank, sondern was ist noch vernünftig, auch hinsichtlich der Familienplanung.

Bislang war mein Ansatz, das EK aus angesparten (fast komplett) vom Sparkonto sowie die komplette 3. Säule (von beiden) zu beziehen. Die Pensionskasse möchte ich weder verpfänden noch vorbeziehen. Vom Ersparten wäre es so, dass wir noch etwa 20-30k Reserve behalten würden. Somit setzt sich das EK aus Sparkonto (bis auf 20-30k) und Säule 3a zusammen. Mit dieser Methode kommen wir, abhängig vom Kaufpreis, meistens knapp auf die 20%. Stand heute läge so ein Kaufpreis von rund Fr. 900k drin.

Die 20-30k Reserve wollen wir für sonstige Ausgaben, zusammenhängend mit dem Hauskauf, in der Hinterhand behalten.

Denke ich generell zu pessimistisch, zu optimistisch? Wäre es in unserem Alter bedenkenlos möglich, 20-30k von der Pensionskasse vorzubeziehen? Das sind alles so Fragen, welche mir durch den Kopf gehen. Insbesondere, da es zur Zeit (und wohl auch zukünftig) sehr schwierig zu sein scheint, ein EFH für Fr. 900k zu finden, welches etwas Umschwung bietet und nicht vollkommen renovationsbedürftig ist. Da wir handwerklich nicht die Geschicktesten sind, wäre eine Sanierung in Eigenregie schwierig.

Was denkt ihr? Habt ihr ausserdem Tipps, wo man, neben den gängigen Immo Portalen, sonst noch auf die Immobilien Suche gehen kann? Wir suchen hauptsächlich im Kanton Bern, Oberaargau.

Gruss
Bärner Bär

 

[Matia]

Wenn ihr genug verdient, aber nicht genug Eigenkapital habt, könnt ihr die PK verpfänden. Da habt ihr kein grosses Risiko, ihr müsst nur mehr amortisieren.

Und nein, ich würde nie mit nur noch 20-30k auf dem Sparkonto rechnen. Da muss euch nur die Heizung kaputt gehen und ihr habt gar nichts mehr. Von einem undichten Dach gar nicht zu reden.
Wenn ihr eine Familie gründen wollt und es ist jetzt schon knapp, wird das Einkommen ja tendenziell sinken und/oder die Kosten ansteigen.

Auch hier wieder, mit genügend Einkommen kann man vieles abfedern/überbrücken. Ohne wird es schwierig und gerade dann sollte man nicht zu knapp rechnen.

 

[Mietfreier]

Es kommt auch darauf an, ob es ein neues Objekt wird (wenig Instandhaltungs- und Energiekosten) oder ein altes.
Wegen 3a: Bezüge sind hier unwiderruflich. Pensionskassengelder kann (bzw. muss) man wieder zurückgeben, falls man das Haus doch wieder verkauft. Verbunden mit dem Fakt dass man auch 3a-Gelder jederzeit in die Pensionskasse transferieren kann, aber nicht umgekehrt erscheint mir das Belassen der 3a-Vermögen schlauer. Muß aber jeder selbst wissen.

 

[Bärner Bär]

Wenn ihr genug verdient, aber nicht genug Eigenkapital habt, könnt ihr die PK verpfänden. Da habt ihr kein grosses Risiko, ihr müsst nur mehr amortisieren.

Und nein, ich würde nie mit nur noch 20-30k auf dem Sparkonto rechnen. Da muss euch nur die Heizung kaputt gehen und ihr habt gar nichts mehr. Von einem undichten Dach gar nicht zu reden.
Wenn ihr eine Familie gründen wollt und es ist jetzt schon knapp, wird das Einkommen ja tendenziell sinken und/oder die Kosten ansteigen.

Auch hier wieder, mit genügend Einkommen kann man vieles abfedern/überbrücken. Ohne wird es schwierig und gerade dann sollte man nicht zu knapp rechnen.

Was heisst genug verdient? Rund 180k jährlich. Auch bei einer Pensumsreduktion wird es in diesem Rahmen bleiben.

Wie viel sollte man denn noch auf der hohen Kante haben nach dem Kauf? Mir ist bewusst, dass da vieles mit unterschiedlicher Kostenfolge passieren könnte. Doch hellsehen kann man bekanntlich nicht

Grundsätzlich schauen wir für eine Immobilie, in welcher man nicht grosse Renovationen durchführen muss.

 

[Bärner Bär]

Es kommt auch darauf an, ob es ein neues Objekt wird (wenig Instandhaltungs- und Energiekosten) oder ein altes.
Wegen 3a: Bezüge sind hier unwiderruflich. Pensionskassengelder kann (bzw. muss) man wieder zurückgeben, falls man das Haus doch wieder verkauft. Verbunden mit dem Fakt dass man auch 3a-Gelder jederzeit in die Pensionskasse transferieren kann, aber nicht umgekehrt erscheint mir das Belassen der 3a-Vermögen schlauer. Muß aber jeder selbst wissen.

Wir suchen eher etwas neueres reps. etwas, wo bereits punktuell saniert wurde. Insbesondere mit keiner älteren Heizung

 

[turbo]

Hallo, finde die PK verpfänden keine schlechte Möglichkeit.
Bessere Sicherheit und dadurch den besseren Zins.
Stelle dir die Frage…. Können wir mit dieser x- Belastung noch gut schlafen?
Lasse dir vor dem Kauf von einem Bauspezialisten die anfallenden nötigen oder wahrscheinlich anfallenden Kosten für Renovationen-/Sanierungen ausrechnen.
Familienplanung.. Da fällt ein Zahltag zumindest für einige Zeit weg. Danach kommt Kinderhort und und…

 

[Mietfreier]

Also, wenn man es unbedingt braucht, dann kann mann einen 10jährigen oder 15 jährigen abschliessen, und da hat man seine Finanzierungskosten kalkulierbarkeit gesichert. Jedenfalls besser als Miete, die da mal plötzlich steigen kann (Inflation und so).
Ich habe meine 3a nur verpfändet, um den optimalen Zins herauszuhholen. Nur verpfändet, damit das 3a schön weiter unversteuert mit Aktien schuften soll.
Was die Instandhaltungskosten angeht, hängt das total vom Objekt ab. Auf jedenfall vor dem Kauf alle Rechnungen für vorrangegangen Sanierungs/Renovierungsarbeiten verlangen (nicht nur wegen der Garantie) sondern zur besseren Abschätzung, was demnächst anfallen kann. Nicht dass da eine kürzliche Sanierung vorgegeben wird, und in Wirklichkeit steht auf der Rechnung nur "Neuanstrich" in der Hoffnung, dass die Wände mit der Farbe noch länger halten .
Es gibt Tabellen, wonach was nach wie vielen Dekaden auszutauschen wäre. Wird gerne von Vermietern genutzt Beispiel
Das sind Richtwerte und ich behaupte man kann da bei Selbstegenutztem noch vieles einige Jahre hinauszögern.
Noch ein Tipp: Je größer die Liegenschaft, desto mehr kostet es auch indirekt durch entstehen Begehrlichkeiten und Gestaltungsspielräumen, wie man einen Raum doch mal anders nutzen kann, neue Möbel und hin und her.
Ich für meinen Fall habe eine recht neue Minergie-Bude und stelle keine Rücklagen abseits der Beiträge zu den Erneuerungsfonds. Ich lege mir lieber einiges an ETFs an mit dem Wissen, da vllt mal hin und wieder etwas entnehmen zu müssen.

 

[Bärner Bär]

Hallo, finde die PK verpfänden keine schlechte Möglichkeit.
Bessere Sicherheit und dadurch den besseren Zins.
Stelle dir die Frage…. Können wir mit dieser x- Belastung noch gut schlafen?
Lasse dir vor dem Kauf von einem Bauspezialisten die anfallenden nötigen oder wahrscheinlich anfallenden Kosten für Renovationen-/Sanierungen ausrechnen.
Familienplanung.. Da fällt ein Zahltag zumindest für einige Zeit weg. Danach kommt Kinderhort und und…

Verpfändung der PK funktioniert jedoch nur in Kombination mit einer Lebensversicherung, oder?

Wie gesagt, wäre das Ziel ein EFH zu finden, in welchem die nächsten Jahre keine grossen Sanierungen fällig wären. Zumindest keine planbaren.

 

[Bärner Bär]

Also, wenn man es unbedingt braucht, dann kann mann einen 10jährigen oder 15 jährigen abschliessen, und da hat man seine Finanzierungskosten kalkulierbarkeit gesichert. Jedenfalls besser als Miete, die da mal plötzlich steigen kann (Inflation und so).
Ich habe meine 3a nur verpfändet, um den optimalen Zins herauszuhholen. Nur verpfändet, damit das 3a schön weiter unversteuert mit Aktien schuften soll.
Was die Instandhaltungskosten angeht, hängt das total vom Objekt ab. Auf jedenfall vor dem Kauf alle Rechnungen für vorrangegangen Sanierungs/Renovierungsarbeiten verlangen (nicht nur wegen der Garantie) sondern zur besseren Abschätzung, was demnächst anfallen kann. Nicht dass da eine kürzliche Sanierung vorgegeben wird, und in Wirklichkeit steht auf der Rechnung nur "Neuanstrich" in der Hoffnung, dass die Wände mit der Farbe noch länger halten .
Es gibt Tabellen, wonach was nach wie vielen Dekaden auszutauschen wäre. Wird gerne von Vermietern genutzt Beispiel
Das sind Richtwerte und ich behaupte man kann da bei Selbstegenutztem noch vieles einige Jahre hinauszögern.
Noch ein Tipp: Je größer die Liegenschaft, desto mehr kostet es auch indirekt durch entstehen Begehrlichkeiten und Gestaltungsspielräumen, wie man einen Raum doch mal anders nutzen kann, neue Möbel und hin und her.
Ich für meinen Fall habe eine recht neue Minergie-Bude und stelle keine Rücklagen abseits der Beiträge zu den Erneuerungsfonds. Ich lege mir lieber einiges an ETFs an mit dem Wissen, da vllt mal hin und wieder etwas entnehmen zu müssen.

Nur eine Verpfändung der 3a wäre auch möglich. Dies hat jedoch keinen Einfluss auf die Nettobelehnung. Irgendwann scheitert es dann an der Tragbarkeit.

Was wäre nun allgemein der Tenor, falls eine Immobilie in Frage käme, in welcher die kommenden Jahre keine Sanierungen fällig wären? Bedenkenlos mit.cash und 3a ans Limit gehen? Mehr wie 30-40k noch auf der hohen Kante zu haben, liegt nicht drin. Sonst könnte ich gleich mehr als EK einbringen, um die Hypo zu senken.

 

[turbo]

Lasse dir vor dem Kauf von einem Bauspezialisten die anfallenden nötigen oder wahrscheinlich anfallenden Kosten für Renovationen-/Sanierungen ausrechnen.

Das auf 10 Jahre. Dann hast du eigentlich alle Fakten die du zur Entscheidung ja-/nein brauchst.

 

[Ebrithil]

Hallo Bärner Bär. Meine Frau und ich sind in etwa in eurem Alter und bauen zurzeit ein Einfamilienhaus im Zürcher Unterland. Wir haben bereits 2 kleine Kinder und verdienen ähich wie ihr. Wir suchten sowohl nach etwas neuem/neuwertigem oder etwas bestehendem ohne unmittelbarem Sanierungsbedarf. Ich kenne mich auch ein wenig mit Hypotheken und Finanizierungen aus… Im ZH-Unterland findet man aktuell wohl kaum ein entsprechendes EFH für 900k. Meiner Meinung nach wird es immet schwieriger als junges Paar ein EFH zu kaufen, sodass es immer mehr darauf hinausläuft wieviel Eigenmittel man bereit ist einzubringen, damit es von der Tragbarkeit her aufgeht.

 

[Bärner Bär]

Hallo Bärner Bär. Meine Frau und ich sind in etwa in eurem Alter und bauen zurzeit ein Einfamilienhaus im Zürcher Unterland. Wir haben bereits 2 kleine Kinder und verdienen ähich wie ihr. Wir suchten sowohl nach etwas neuem/neuwertigem oder etwas bestehendem ohne unmittelbarem Sanierungsbedarf. Ich kenne mich auch ein wenig mit Hypotheken und Finanizierungen aus… Im ZH-Unterland findet man aktuell wohl kaum ein entsprechendes EFH für 900k. Meiner Meinung nach wird es immet schwieriger als junges Paar ein EFH zu kaufen, sodass es immer mehr darauf hinausläuft wieviel Eigenmittel man bereit ist einzubringen, damit es von der Tragbarkeit her aufgeht.

Hallo
Ja, es ist tatsächlich herausforndernd, in diesem Preisrahmen etwas zu finden. Grundsätzlich muss es kein Neubau sein. Uns ist es jedoch wichtig, dass keine grösseren Sanierungen anstehen, da wir kaum Eigenleistung erbringen könnten. Falls man sieht, dass die Heizung demnächst ersetzt werden müsste, würden wir dies entsprechend in die Hypothek einrechnen lassen.

Grundsätzlich ist uns bewusst, je mehr man zusätzlich liquide Mittel zur Verfügung hat, desto besser. Doch die steigenden Immopreise lassen das wohl zukünftig nicht zu. Deswegen mein generelle Frage, wie viel liquide Mittel zusätzlich zur Verfügung stehen sollte (als Backup), wenn man alle, ich sage mal innerhalb der kommenden 5-10 Jahren, Renovationen beim Kauf/Hypothek eingerechnet hat.

Gruss
Bärner Bär

 

[Mietfreier]

Nur eine Verpfändung der 3a wäre auch möglich. Dies hat jedoch keinen Einfluss auf die Nettobelehnung. Irgendwann scheitert es dann an der Tragbarkeit.

Das ist nicht ganz richtig. Verpfändete 3a-Mittel gelten als EK. Es geht ja um Deckung und Risikoabschätzung.
Nur die Zinsen müssen sie dennoch zahlen.
Was den Tenor angeht: Ich habe bei meiner Finanzierung meine Konti und Depots geplündert. Hatte weniger als 10k Cash übrig. Denn ich hatte über Lohn schnell wieder was aufbauen können. Für die, die länger brauchen, ein cash-puffer aufzubauen, die sollten dann m.E. entsprechend mehr cash-vorrat vorhalten.
Ich hatte 24% hartes EK und ca. 9% weiches EK (3a-Verpfändung) Damit war nur noch eine Mini-Amortisation fällig.

 

[Bärner Bär]

Danke für deine Einschätzung dazu.

Ich denke, dass wir ziemlich schnell aufgrund der Lohnsituation wieder Erspartes hätten. Daher sähe ich auch ein Vorbezug der PK (20-30K) als unproblematisch. Das hätten wir innerhalb eines Jahres wieder eingezahlt.

Falls jemand Interesse und Zeit hätte, kann ich demjenigen gerne die Dokumentation einer möglichen Immobilie per PN zukommen lassen.

 

[Rob89]

Wenn du schnell über das Einkommen an neues Vermögen / EK kommst und aktuell eh keine passende Immobilie in Sicht ist, spielt dir das ja in die Karten. Wenn du in 1-2 Jahren noch 50k mehr hast umso besser. Auch wenn man ein Haus gefunden hat dauert der Bezug unter Umständen einige Monate wo man zusätzlich sparen kann.

 

[muraxi9001]

Wenn du in 1-2 Jahren noch 50k mehr hast umso besser.

Abgesehen davon, dass die Preise von Eigenheimen auch ansteigen.
Aber 50k mehr EK in ein zwei Jahren ist wohl tatsächlich sehr hilfreich.

 

[Mietfreier]

Preise von Eigenheimen auch ansteigen

Ja, so ist es.
Man hat durch die hohen Zinsen einen nachgelagerten Preisverfall erwartet, der aber kaum eingetreten ist.
Im Gegenteil, die Preise ziehen schon wieder an.
Grundsätzlich ziehen Immobilien langfristig immer mindestens mit der Inflation an. Andere Faktoren wie erhöhte Nachfrage, Zuwanderung usw kommen noch hinzu.
Ich bin froh, vor 3 Jahren noch günstig eingestiegen zu sein.

 

[hilfi]

Also hier noch ein paar Inputs:

- PK Bezüge in dem Alter (unter 40) oftmals problemlos, jedoch auch stark abhängig von der PK. Sind die Risikoleistungen an den versicherten Lohn gebunden, spricht nicht viel dagegen. Ansonsten muss kurz ein Check gemacht werden, wie die Leistungen aussehen würden (dann event. Versicherung nötig, so dann nicht mehr attraktiv).
- Liq Decke schon eher dünn, wenn ihr aber eine gute Sparquote habt, weniger heikel. Aber dann spart ihr ja jetzt ja auch schon jeden Monat wieder 2,3 Tausend. So sind das bis Ende Jahr wieder deutlich mehr Polster
- Der Nachwuchs kommt oftmals schneller als gedacht / gewünscht
- Meine Erfahrung zeigt, dass oftmals beim Erstkauf noch Sponsoren aus der Familie geholfen haben. Sei es mit einem Erbvobezug oder einem zinslosen Darlehen, sucht da doch mal das Gespräch
- Ein Haus kostet im Unterhalt immer einiges, auch ohne grösseren Reparaturen

 

[Bärner Bär]

Hallo zusammen
Wir hätten eine konkrete Immobilie, an welcher wir stark interessiert wären. Die 20% Eigenmittel könnten wir mit Erspartem und Plünderung 3a aufbringen. Tragbarkeit läge so bei 27%. Und wir hätten so noch etwa 40k erspartes auf der Seite.
Das Haus hat Baujahr 1995 und ist in einem guten Zustand. 2012 wurde vieles renoviert. Punktuell müsste man streichen und in gewissen Zimmern einen neuen Boden einsetzen. Das wars.
Was ich mich jedoch frage:
- sind wir so finanziell zu knapp unterwegs? Reichen 40k zusätzliche liquide Mittel?
- Ölheizung, jedoch wurde vor 12 Jahren der Brenner ersetzt. Ist dies ein Grund eine Preisreduktion zu verhandeln? Oder passt die Ölheizung grundsätzlich noch?
- es hab im 1 OG mal einen Wasserschaden.(Waschmaschine lief aus). Dadurch musste das Laminat ersetzt werden. Ist dies ein Grund, dies genauer anzuschauen? Könnte da die Nässe weiter durchgedrungen sein?

Sorry für die vielen, einfachen Fragen. Es wäre unser erste Hauskauf und wir sind entsprechend laien.

 

[Mietfreier]

Hallo Bär

- sind wir so finanziell zu knapp unterwegs? Reichen 40k zusätzliche liquide Mittel?

20% ist das absolute Minimum. 10%punkte müssen harte Eigenmittel sein (außerhalb von BVG/3a).
Hast du mit den 27% Tragbarkeit die 1%-Punkte an Amortisation der 2.en Hypothek einberechnet?
3a-Mittel: Habt ihr euch überlegt, stattdessen die Pensionskasse anzuzaspfen? Verwendete 3a-Mittel können niemals mehr zzurücktransferiert werden, die BVG-Mittel schon.
3a-Mittel können jederzeit auch in die BVG transferiert werden, aber nicht andersherum. 3a hat man aber unter eigener Kontrolle, die BVG aber nicht. Mein potentieller neuer Arbeitgeber ist beispielsweise bei einer Vollversicherung von grottenschlechten 0,25% die letzten 3 Jahre.
Die 3a-Anlagen kannst du immer noch verpfänden, um die Deckung zu verbessern. Das senkt die Zinsen leicht.

passt die Ölheizung grundsätzlich noch?

Da sehe ich kein Problem.

Könnte da die Nässe weiter durchgedrungen sein?

Nach 12 Jahren sollte es keine verdeckten Mängel mehr geben. Hat der Besitzer noch die Rechnungen wegen der Sanierung? Kann man aus den Leistungen ersehen, dass nur der Laminat ersetzt wurde? Ich bin da jedoch kein Experte....

Sorry für die vielen, einfachen Fragen.

Sorry ist unnötig. Die Herausforderung ist immer, die "guten Antworten"(TM) zu bekommen ;-)