Guten Tag liebe Forumsgemeinschaft
Ich bin seit langem stiller Mitleser und habe mich nun infolge eines eigenen Projektes hier registriert.
Gerne teile ich euch meine Erfahrung im Bezug auf Finanzierung / Realisation eines Mehrfamilienhaus-Projekt mit.
Meine Schwester und ich haben in der Agglo Luzern ein grosses, wunderbares Grundstück (1700qm) erhalten. Das Grundstück ist mit einer Hypothek von CHF 500'000 belastet, der
Landpreis auf dem Markt locker CHF 1'600'000 (wie gesagt, absolute Traumlage mit ganztägiger Besonnung und Hanglage)
Derzeit steht auf dem Grundstück ein altes 3-Familienhaus. Aufgrund laufend höheren Unterhaltskosten haben wir uns entschieden, dieses Projekt in Angriff zu nehmen.
Zuerst haben wir mit einem Architekten eine grobe Planung / Kostenschätzung und Machbarkeitsstudien gemacht. Es gibt nun total 11 Wohnungen ( 4x 2.5 Zi, 4x 3.5 Zi, 3x 4.5 Zi).
Die Wohnflächen sind sehr grosszügig (70qm für 2.5 Zi bis 145qm für 4.5 Zi). Zudem gibt es eine Einstellhalle mit genügend Parkplätzen.
Die Netto-Mieten betragen ca. CHF 280'000 / Jahr.
Die Kosten für den Neubau (inkl. Abriss und Neubau Einstellhalle) schätzt der Architekt auf 4.28 Mio (eher gehobener Standard). Aufgrund Beziehungen werden wir wohl locker noch TCHF 200 sparen können.
Unser Ziel war es zunächst, kein Eigenkapital zu verwenden sondern das Bauland als Eigenkapital reinzuwerfen.
Die erste Bank verwendete einen Kapitalisierungszins von 4.6%, verlangte jedoch mindestens 40% Eigenkapital in Cash! (was mich sehr verwunderte). Amortisation TCHF 100 / Jahr
Die zweite Bank ging von einem Kap.zins von 5% aus (aber nur mit Mieteinnahmen von CHF 270'000). Vom Ertragswert hätten Sie 75% finanziert. Amortisation TCHF 100 / Jahr
Die dritte Bank war unser Glückstreffer. Die nehmen einen Kapzins. von 4.8% auf CHF 280'000. Amortisation TCHF 45 / Jahr. Hypozins 0.75% p.a.
Somit hat sich unsere Geduld bezahlt gemacht. (Die Bank hat übrigens das orange M als Mutterhaus
). Natürlich werden wir, nachdem alles angelaufen ist, die Amortisation freiwillig erhöhen.
Schlussendlich müssen wir nun doch ca. TCHF 400 Eigenkapital aufbringen. Bei den ersten beiden Banken wäre das jedoch zwischen TCHF 750 und TCHF 1'200 gewesen.
Eigentlich verrückt, ist das Risiko für die Bank doch sehr klein (m.E. jedenfalls viel kleiner als bei einem knapp finanzierten EFH). Das Eigenkapital können wir glücklicherweise durch ein Darlehen sicherstellen (25 Jahre zinslos).
Aus steuerlichen / nachfolgeplanerischen Gründen haben wir uns entschieden, das MFH in AG zu überführen. Bin dipl. Treuhandexperte und habe das gründlich überlegt.
Wir sind beide noch unter 30.j und werden wohl in 10 Jahren ein zweites MFH kaufen / bauen können.
Ich habe mir lange den Kopf zerbrochen, eine solche Schuldenlast auf mich zu nehmen. Aber: wer nichts wagt der nichts gewinnt.
LANGE REDE KURZER SINN: macht euch wirklich Mühe in der Vorbereitung vor einem Bankengespräch und besucht mehrere Banken. Irgendeine Bank wird euch immer helfen können.
und macht euch auch wirklich Gedanken zu steuerlichen Themen. Meistens können die Grundstücke zu Anlagekosten überführt werden (= keine GGSt), nur die HÄSt fällt an (dafür Verkaufssperre von 5Jahren).
Somit werden wir voraussichtlich im Spätherbst die Baubewilligung erhalten... gerne halte ich euch auf dem Laufenden.
Viele Grüsse
KK
Ich bin seit langem stiller Mitleser und habe mich nun infolge eines eigenen Projektes hier registriert.
Gerne teile ich euch meine Erfahrung im Bezug auf Finanzierung / Realisation eines Mehrfamilienhaus-Projekt mit.
Meine Schwester und ich haben in der Agglo Luzern ein grosses, wunderbares Grundstück (1700qm) erhalten. Das Grundstück ist mit einer Hypothek von CHF 500'000 belastet, der
Landpreis auf dem Markt locker CHF 1'600'000 (wie gesagt, absolute Traumlage mit ganztägiger Besonnung und Hanglage)
Derzeit steht auf dem Grundstück ein altes 3-Familienhaus. Aufgrund laufend höheren Unterhaltskosten haben wir uns entschieden, dieses Projekt in Angriff zu nehmen.
Zuerst haben wir mit einem Architekten eine grobe Planung / Kostenschätzung und Machbarkeitsstudien gemacht. Es gibt nun total 11 Wohnungen ( 4x 2.5 Zi, 4x 3.5 Zi, 3x 4.5 Zi).
Die Wohnflächen sind sehr grosszügig (70qm für 2.5 Zi bis 145qm für 4.5 Zi). Zudem gibt es eine Einstellhalle mit genügend Parkplätzen.
Die Netto-Mieten betragen ca. CHF 280'000 / Jahr.
Die Kosten für den Neubau (inkl. Abriss und Neubau Einstellhalle) schätzt der Architekt auf 4.28 Mio (eher gehobener Standard). Aufgrund Beziehungen werden wir wohl locker noch TCHF 200 sparen können.
Unser Ziel war es zunächst, kein Eigenkapital zu verwenden sondern das Bauland als Eigenkapital reinzuwerfen.
Die erste Bank verwendete einen Kapitalisierungszins von 4.6%, verlangte jedoch mindestens 40% Eigenkapital in Cash! (was mich sehr verwunderte). Amortisation TCHF 100 / Jahr
Die zweite Bank ging von einem Kap.zins von 5% aus (aber nur mit Mieteinnahmen von CHF 270'000). Vom Ertragswert hätten Sie 75% finanziert. Amortisation TCHF 100 / Jahr
Die dritte Bank war unser Glückstreffer. Die nehmen einen Kapzins. von 4.8% auf CHF 280'000. Amortisation TCHF 45 / Jahr. Hypozins 0.75% p.a.
Somit hat sich unsere Geduld bezahlt gemacht. (Die Bank hat übrigens das orange M als Mutterhaus
). Natürlich werden wir, nachdem alles angelaufen ist, die Amortisation freiwillig erhöhen.Schlussendlich müssen wir nun doch ca. TCHF 400 Eigenkapital aufbringen. Bei den ersten beiden Banken wäre das jedoch zwischen TCHF 750 und TCHF 1'200 gewesen.
Eigentlich verrückt, ist das Risiko für die Bank doch sehr klein (m.E. jedenfalls viel kleiner als bei einem knapp finanzierten EFH). Das Eigenkapital können wir glücklicherweise durch ein Darlehen sicherstellen (25 Jahre zinslos).
Aus steuerlichen / nachfolgeplanerischen Gründen haben wir uns entschieden, das MFH in AG zu überführen. Bin dipl. Treuhandexperte und habe das gründlich überlegt.
Wir sind beide noch unter 30.j und werden wohl in 10 Jahren ein zweites MFH kaufen / bauen können.
Ich habe mir lange den Kopf zerbrochen, eine solche Schuldenlast auf mich zu nehmen. Aber: wer nichts wagt der nichts gewinnt.
LANGE REDE KURZER SINN: macht euch wirklich Mühe in der Vorbereitung vor einem Bankengespräch und besucht mehrere Banken. Irgendeine Bank wird euch immer helfen können.
und macht euch auch wirklich Gedanken zu steuerlichen Themen. Meistens können die Grundstücke zu Anlagekosten überführt werden (= keine GGSt), nur die HÄSt fällt an (dafür Verkaufssperre von 5Jahren).
Somit werden wir voraussichtlich im Spätherbst die Baubewilligung erhalten... gerne halte ich euch auf dem Laufenden.
Viele Grüsse
KK
