Ist Haus/Häuser bauen heute noch rentabel
- Ersteller beri
- Erstellt am
Wenn man genug Geld (Kapital) hat sicherlich. Mieten steigen auch immer zu den Hypozinsen. Der Vermieter muss ja sein Haus auch (fremd)finanzieren. Zudem möchte der Vermieter auch was verdienen. All das zahlst du als Mieter und sparst dir als Eigenheimbesitzer. Im Gegenzug hast du als Mieter fast kein (finanzielles) Risiko. Aber ganz so einfach ist es nicht um in 2-3 Sätzen zusammenzufassen.
Ja, der Mieter muss ja sowieso alle Kosten des Wohnens mittragen. Mir ist schleierhaft, warum so mancher noch denkt, dass es günstiger sei, wenn man einen Zwischenverdiener (Vermieter) dazuschaltet. Er macht es ja sicher nicht zum Nulltarif.
Wenn man nicht baut. Dann muss man sich die Alternativen anschauen und genau durchrechnen.
Habe im Dezember gelesen, dass der Referenzzsinsatz wahrscheinlich um 0,25%-Punkte erhöht wird, was eine Mietzinserhöhung von etwa 3% ausmachen soll. Scheint wohl noch nicht eingetreten zu sein.
Wenn man nicht baut. Dann muss man sich die Alternativen anschauen und genau durchrechnen.
Habe im Dezember gelesen, dass der Referenzzsinsatz wahrscheinlich um 0,25%-Punkte erhöht wird, was eine Mietzinserhöhung von etwa 3% ausmachen soll. Scheint wohl noch nicht eingetreten zu sein.
Das kommt sehr aufs Objekt an. EFH sind denkbar schlecht geeignet zum Vermieten. D.h. das Verhältnis von Kaufpreis zu monatlicher Miete ist da besonders tief, gut für den Mieter, nicht so toll für den Vermieter. In der Gegend wo ich wohne, gehen auch etwas ältere EFH in gutem Zustand schnell für 800'000 (wenig Land) oder über 1 Mio (viel Land) weg. Miete liegt (ohne NK) oft nur bei 2500.
800k Hypo zu 2.5% sind schon 20k im Jahr. Dazu kommen noch zusätzliche Kosten für die Erneuerung, 1% vom kaufpreis (angenommen 1 Mio) ist bei einem älteren EFH eher knapp geschätzt, da gibt es keinen Erneuerungsfonds der prall gefüllt ist. Und schon sind wir auch bei mind. 30k pro Jahr. Wie Miete. Dazu muss der Käufer aber noch amortisieren - das Geld ist aber mehr wie Zwangssparen, das ist nur weg wenn die Immobilie zwangsversteigert wird und zu billig weggeht.
Was nicht berücksichtigt ist, ist Wertzuwachs. Der war beim EFH in der Vergangenheit beachtlich, solange die Zinsen wieder was höher bleiben, wird das nicht so weiter gehen.
Anders sieht es bei Wohnungen aus. Da ist der Kaufpreis dann doch viel tiefer, grade wenn sie nicht ganz neu sind und die Ausstattung auch eher der einer Mietwohnung entspricht.
800k Hypo zu 2.5% sind schon 20k im Jahr. Dazu kommen noch zusätzliche Kosten für die Erneuerung, 1% vom kaufpreis (angenommen 1 Mio) ist bei einem älteren EFH eher knapp geschätzt, da gibt es keinen Erneuerungsfonds der prall gefüllt ist. Und schon sind wir auch bei mind. 30k pro Jahr. Wie Miete. Dazu muss der Käufer aber noch amortisieren - das Geld ist aber mehr wie Zwangssparen, das ist nur weg wenn die Immobilie zwangsversteigert wird und zu billig weggeht.
Was nicht berücksichtigt ist, ist Wertzuwachs. Der war beim EFH in der Vergangenheit beachtlich, solange die Zinsen wieder was höher bleiben, wird das nicht so weiter gehen.
Anders sieht es bei Wohnungen aus. Da ist der Kaufpreis dann doch viel tiefer, grade wenn sie nicht ganz neu sind und die Ausstattung auch eher der einer Mietwohnung entspricht.
Also EFH sind ja keine typischen Vermieterwohnungen. Daher bleiben wir doch bei den ETWs.
Also in der Schweiz ist es nicht sehr üblich, über 33% hinaus zu armortisieren. Ich würde freies Kapital dann eher in ETFs (6%-8% brutto / pa) investieren. Alles auf eine Karte zu setzten (hier Immobilie) wäre hier sicherlich nicht gut.
Die 1% auf den gesamten Kaufpreis für die Instandhaltung finde ich etwas irreführend, da der Grundstückspreis miteinberechnet wird. Und Grundstücke bedürfen ja keiner Pflege. D.h. wenn das Bauland knapp wird, dann steigt Preis der Immobilie gleich mit, aber die Instandhaltungskosten nicht. Oder anders herum: wenn die Preise sinken, dann werden die Instandhaltungskosten auch nicht plötzlich geringer. Ich verstehe, dass die 1% da eher eine vorsichtige Faustformel ist, der die etwas höheren Kosten bei EFHs mit berücksichtigt.
Der Wertzuwachs wird durch die höheren Zinsen durchaus langsamer oder sogar leicht negativ werden. Aber auf der anderen Seite wird der Referenzzinssatz jetzt auch nach oben angepasst und dadurch die Mieten wieder steigen.
Also wie gesagt: Wenn der Besitz der Immobilie teurer wäre als die Mieteinnahmen, dann gäbe es ja niemanden, der diese Investition tätigen würde.
Dann gäbe es folglich das Mietangebot auch nicht.
Also in der Schweiz ist es nicht sehr üblich, über 33% hinaus zu armortisieren. Ich würde freies Kapital dann eher in ETFs (6%-8% brutto / pa) investieren. Alles auf eine Karte zu setzten (hier Immobilie) wäre hier sicherlich nicht gut.
Die 1% auf den gesamten Kaufpreis für die Instandhaltung finde ich etwas irreführend, da der Grundstückspreis miteinberechnet wird. Und Grundstücke bedürfen ja keiner Pflege. D.h. wenn das Bauland knapp wird, dann steigt Preis der Immobilie gleich mit, aber die Instandhaltungskosten nicht. Oder anders herum: wenn die Preise sinken, dann werden die Instandhaltungskosten auch nicht plötzlich geringer. Ich verstehe, dass die 1% da eher eine vorsichtige Faustformel ist, der die etwas höheren Kosten bei EFHs mit berücksichtigt.
Der Wertzuwachs wird durch die höheren Zinsen durchaus langsamer oder sogar leicht negativ werden. Aber auf der anderen Seite wird der Referenzzinssatz jetzt auch nach oben angepasst und dadurch die Mieten wieder steigen.
Also wie gesagt: Wenn der Besitz der Immobilie teurer wäre als die Mieteinnahmen, dann gäbe es ja niemanden, der diese Investition tätigen würde.
Dann gäbe es folglich das Mietangebot auch nicht.
Natürlich muss man das alles gut kalkulieren.
Aber ich kenne die Frage schon seit Jahrzehnten: "Ist es jetzt zu spät, um Immobilien zu kaufen/bauen?". So ähnlich bei den Aktienkursen. Klar kann man schonmal vorkommen, dass man Geld spart, wenn man sagen wir mal 1 Jahr zuwartet. Aber die Wahrscheinlichkeit, dass es später günstiger wird als heute, ist gering und wird auf Dauer immer geringer.
Aber ich kenne die Frage schon seit Jahrzehnten: "Ist es jetzt zu spät, um Immobilien zu kaufen/bauen?". So ähnlich bei den Aktienkursen. Klar kann man schonmal vorkommen, dass man Geld spart, wenn man sagen wir mal 1 Jahr zuwartet. Aber die Wahrscheinlichkeit, dass es später günstiger wird als heute, ist gering und wird auf Dauer immer geringer.
Hallo @beri
Natürlich ist Betongold, wie Häuser oft auch genannt werden, eine sichere Kapitalanlage. Bei intelligenter Planung sind an "einem guten Ort" auch heute durchaus adäquate Erträge zu erzielen.
Und wie @Mietfreier richtig schreibt, hat man immer das Gefühl, dass es zu spät sei. Aber rückblickend eben auch, dass es danach (fast) nie wieder einen besseren Zeitpunkt gab.
Schönen Montagabend, Urs
Natürlich ist Betongold, wie Häuser oft auch genannt werden, eine sichere Kapitalanlage. Bei intelligenter Planung sind an "einem guten Ort" auch heute durchaus adäquate Erträge zu erzielen.
Und wie @Mietfreier richtig schreibt, hat man immer das Gefühl, dass es zu spät sei. Aber rückblickend eben auch, dass es danach (fast) nie wieder einen besseren Zeitpunkt gab.
Schönen Montagabend, Urs
