Instandhaltungskosten - Diskrepanzen

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Mietfreier

New member
30. Juli 2022
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Ich habe mich nochmals erkundigt, was man so für Instandhaltungskosten rechnet. Ich habe festgestellt, dass es extrem viele Ansätze gibt. Wer kann die Diskrepanzen erklären?

Gundangaben: Etagenwohnung, 100m², Kaufpreis 1 Mio CHF, erzielbare Jahrekaltmiete 27.000 CHF, Grundstückanteil am Wert 35%, Berechnungsgrundlage: 80 Jahre

"IIe Verechnungsverordnung": gewichtete Jahresrücklage 12,18€ / m² / Jahr = 97.485€
Beleihungsverordnung: 0,5%-1% des Preises = 600.000€
Bewertungsgesetz: 21%-29% der Kaltmiete = 540.000€
Schweizer Banker: "1CHF/m²/Monat" = 96.000 CHF
Gerd Kommer: "2% des Preises (zumindest auf den Gebäudeanteil)" = 1.040.000 €
Petersche Formel: 1,5fache des Preises = 1.500.000 €

Ich habe hier 1CHF = 1 € gesetzt. Es geht ja nur um die Grössenordnung.
Auffallend ist hier, dass die Methoden, die sich auf die m² beziehen, deutlich günstiger fahren als die auf die Kaufpreise.
Die ersten drei scheinen sich auch auf buchhalterische Abschreibungsgrößen zu beziehen, während die letzten drei eher Faustformeln von tatsächlichen Instandhaltungskosten beziehen.

Ich verstehe die enormen Diskrepanzen nicht. Könnt ihr mir da helfen?
 
Ist es möglich, dass die verschiedenen Ansätze "Instandhaltung" unterschiedlich definieren?
Als Beispiel: Soweit ich weiss, ist nirgendwo 'eindeutig' definiert, nach wieviel Jahren ein Badezimmer saniert werden muss (bzw. sollte). Wenn jemand es nach 20 Jahren saniert und jemand anderes erst nach 40 Jahren, dann unterscheiden sich die Kosten bereits um einen Faktor 2.
 
Es gibt ja Instandhaltungskosten (Reparieren und Pflegen; z.B: Streichen der Fassade) und Erneuerungskosten (Ersetzten nach Ablauf der Lebensdauer; z.B.: Fassed erneuern).
Da beides eigentlich vom Ausbaustandard abhängt könnte man das beliebig ins Detail ausrechnen (inkl. Teuerungsausgleich).
Das ist aber Aufwändig und oft nicht sinnvoll, daher gibts verschiedene Abschätzungsmethoden. Welche die Beste ist, ist Diskussionssache.
Banken und Vermieter rechnen eher mit mehr, Verkäufer und Besitzer eher mit weniger ;-)

Zudem: Manche sprechen von Instandhaltungskosten, meinen damit aber Erneuern oder sogar Abreissen und Neubauen, daher kommen dann die grossen Preisunterschiede.
 
Vielen Dank für die Antworten soweit.
Ich hoffe, dass jemand noch empirische Daten liefern kann, sofern er sich das alles notiert hat.
Bei Vermieterwohnungen gibt es ja Tabellen, nach wievielen Jahren etwas erneurt werden sollte. Als Eigenheimbesitzer kann man da sicherlich einiges hinauszögern, wenn die Substanz noch einiges hält. Ein neues Bad alle 20 Jahre halte ich eher als Übertrieben. Ich möchte daher auch gerne von buchhalterischen Ansätzen und tatsächlichen Instandhaltungskosten unterscheiden. Aber eben, die Diskrepanzen von 10% bis 150% kommen mir spanisch vor.
 
Leider habe ich keine empirischen Daten - bei uns läuft es noch unter Mängelbehebung. :)

Ich kann mir aber gut vorstellen, dass die Unterschiede auch von den jeweiligen Ausbaustandards kommen. CHF X pro m2 passt m.E. bei Mietwohnungen mit "normalem Mietwohnungsausbaustandard" (wobei "minimaler Ausbaustandard" etwas günstiger, "gehobener Standard" etwas teurer sein wird). Der ist ja je nach Region relativ einheitlich.

Bei Eigenheimen würde ich wohl eher einen Prozentsatz vom Preis annehmen, da dieser den Ausbaustandard miteinbezieht, welcher viel extremer variieren kann wie bei Mietwohnungen. Musst Du eine IKEA-Küche ersetzen, dann ist das zwangsläufig günstiger, als wenn es eine SieMatic-Küche mit Echtholzfronten ist. Wahrscheinlich muss man erstere zwar schneller ersetzen, aber auch zweitere ist irgendwann unmodern und man will doch mal wieder etwas Neues. Dasselbe beim Bad.
Allerdings kann man beim Eigenheim gewissen Unterhalt auch aufschieben. Bei Mietwohnungen gibt es von Mietinteressenten eine Erwartungshaltung, wie alt Küche/Bad/etc. sein sollen, da ist eine funktionierende Küche von 25 Jahren halt weniger der Renner als eine Moderne und schmälert die Vermietbarkeit. Beim Eigenheim ist man eher geneigt, alles beim alten zu belassen, wenn es noch funktioniert - hat ja auch keine Mieterwechsel dort.

Geht es Dir denn eher um Eigenheim oder Mietwohnung?
 
Es geht mir eher um Eigenheim.
Es heißt ja, dass die Mieterwohnungen eher auf billig getrimmt sind. z:B. Laminatboden statt Holz/Parkett. Ich habe auch schon Mietangebote gesehen, die mit Eigentumsstandards werben.
Ich tendiere eher dazu den flächenbasierten Ansatz zu glauben. Denn wenn man ein Eigenheim mit hoher Qualität baut (Substanz, Inneneinrichtung) erstellt, dann sollte es ja besonders langelebig zu sein. Eine einfach Holzhütte wäre dagegen billig im Bau, jedoch muss häufiger ersetzt werden.
Egal wie, ich bin immer noch erstaunt über die Diskrepanz bei den Instandhaltungskostenansätzen im Eröffnungpost: Wir schreiben hier von 100k-1,5Mio; also Faktor 15.
 
Also wenn es ums Eigenheim geht, dann ist natürlich sehr viel möglich. Es scheint mir jedoch unmöglich für uns, deine Bedürfnisse abzuschätzen.

Wenn man es ganz günstig machen will, geht Folgendes (ich kenne Leute die das so gemacht haben): man kann 30 Jahre lang nur ersetzen was kaputt geht (Kühlschrank, Waschmaschine) und sonst keinen Franken investieren. Danach zieht man in eine Wohnung um. Dieses Vorgehen beschreibt wohl das Minimum des Möglichen.

Natürlich mindert es den Verkaufswert, wenn man gar nichts erneuert (Bad, Böden, ….)
 
Mir fiel soeben ein, dass das schweizer Steueramt auch eine Meinung hat, nämlich der Pauschalsteuerabzug für Instandhaltung vom Eigenmietwert.
Also 10% auf den EMW für Immos jünger als 10 Jahre, ab 10 Jahre dann 20%.
Derselbe Ansatz wie das deutsche Bewertungsgesetz, die sich auf die Kaltmiete bezieht.
Verteilt auf 80 Jahre kann man demnach rechnerisch 405.000 CHF (100% Jahrekaltmiete) bzw. 263.250 CHF (65%-Ansatz) absetzen. Natürlich ohne Inflationsausgleich gerechnet.
 
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