Begutachtung eines EFH vor dem Kauf

[aag]

Ich habe endlich ein Haus gefunden, welches mir total gut gefällt. Es wurde 2007 gebaut, ist sehr teuer, wahrscheinlich 8-10% über dem Marktwert, und hart an der Grenze dessen, was ich mir leisten kann. Ich habe eine zweite Besichtigung mit einem Architekten meines Vertrauens vereinbart, weil ich sicher sein will, dass kein Sanierungsbedarf an Bausubstanz und Haustechnik nötig ist - denn weitere Investitionen sind bei meinem Budget nicht drin.

Könnt Ihr mich beraten: welche Fragen soll ich dem Architekten stellen? Danke im Voraus für jeden Tipp und jeden Erfahrungsbericht!

 

[Urs Tischhauser]

Hallo @aag

Du hast den Architekt Deines Vertrauens dabei. das ist dsa Wichtigste. Eigentlich sollte dieser die Bausubstanz ohne Probleme beurteilen können. Er sollte Dir auch ungefragt sagen können, wo welcher Sanierungsbedarf in den kommenden fünf Jahren besteht und ob das Haus seinen Preis - neutral beurteilt - wert ist. Der Substanzwert des Hauses plus der Wert des Baugrundes zum heutigen Zeitpunkt.

Ein Haus mit Baujahr 2007 sollte eigentlich grundsätzlich keine grösseren Probleme haben. Feuchtigkeitsschäden sollte ein solches sicher nicht haben, sonst sieht es aus meiner Warte dann wirklich kritisch aus und man müsste möglicherweise die Finger davon lassen. Die wichtigste Frage im heutigen Umfeld stellt sich natürlich, was für ein Heizsystem verbaut wurde. Wenn dort noch ein fossiler Energieträger im Betrieb ist, dürfte in den kommenden fünf bis zehn Jahren ziemlich sicher ein Ersatz desselben fällig werden. Wenn Du mit der heutigen Investition am absoluten Anschlag mit dem Preis bist, fragt es sich für mich demzufolge, ob Du in 10 Jahren in der Lage bist, einen Komplettersatz des Heizsystems zu stemmen.

ich wünsche Dir einen guten Entscheid
Urs Tischhauser, Architekt

 

[aag]

Danke, Urs! Ich habe lange verhandelt, und der Preis ist nun in einem für mich vertretbaren Bereich. Das Haus hat die CS hedonisch mit CHF 2'354'000 bewertet. Die VK verlangt 4.5% mehr als das, aber das ist mir wert, weil der hiesige Markt sehr träge ist und das Objekt genau das ist, was ich will.

Der Architekt hat bestätigt, dass die Bausubstanz gut. Die Heizung ist Erdsonde/Bodenheizung. Die Renovationskosten werden mässig sein. Die Pumpe ist schon 17 Jahre alt und könnte bald den Geist aufgeben, die meisten Räume werden neu gestrichen werden müssen. manche Küchengeräte sollten ersetzt werden, einige Ethernet-Leitungen müssen gezogen werden. Im schlimmsten Fall kostet die Renovation 40k CHF; wenn ich Photovoltaik dazu baue (Flachdach!) kommen vielleicht 60k CHF dazu. Nach Steuerabzug für werterhaltende Renovationen (Appenzell, Grenzsteuersatz 26%) sind es höchstens 75k CHF netto. Das schaffe ich gerade noch!