Verkauf von Ausnützungsziffer

[bauherr1]

Hallo

Wir haben ein Bauland reserviert und die Anzahlung geleistet. Nun ist eine weitere Partei am angrenzenden Bauland interessiert unter dem Vorbehalt, dass sie uns einen Teil unserer überschüssigen Ausnützungsziffer abkaufen kann. Die Verschreibung sollte in den nächsten Wochen stattfinden. Hat jemand Erfahrung mit dem Verkauf von Ausnützunsziffer? Wie hoch ist erfahrungsgemäss der Preis für den Verkauf (z. B. in % des Landwertes)?

Besten Dank.

 

[emil17]

Wichtiger als der Preis ist die Frage, warum man das tun soll. Man kann dann selbst nie mehr vergrössern, wenn man das wollte, und es kann auch weitere Folgen zur Konsequenz haben - das Nachbargebäude wird höher oder breiter oder länger, also kriegt man Schatten oder weniger Aussicht oder/und Forderungen bezüglich Näherbaurecht, die je nach Nachbar heftig werden können ("Ihr habt mit ja die Ausnützung verkauft, also müsst Ihr mich nun logischerweise auch näher bauen lassen, damit ich die Ausnützung auch realisieren kann") und man hat weniger Einsprachemöglichkeiten gegenüber dem überrissenen Nachbarprojekt, weil man ja mit dem Verkauf grundsätzlich einer Vergrösserung des Nachbargebäudes zugestimmt hat.

Ich würde es wenn überhaupt nur dann in Erwägung ziehen, wenn der Plan des Nachbarn konkret und rechtsverbindlich bekannt ist. Das Geld ist bald weg, der Ärger bleibt.

Ob eine andere Partei sich unter Vorbehalt des Eingriffs in Dein Eigentumsrecht für eine Nachbarparzelle interessiert, kann Dir egal sein. Ist das Bedingung für den Verkauf an Dich, dann müsste es schon so zum Verkauf ausgeschrieben und im Reservierungsvertrag angemerkt worden sein. Da Verträge, welche unbeteiligte Dritte verpflichten, unmöglich sind, kann es Dir egal sein, was der Verkäufer mit dem zukünftigen Nachbarn aushandelt.

Preisdifferenz wäre etwa Unterschied Bauland - Landwirtschaftsland für die Fläche, die mit der Ausnützungsabtretung auf Deiner Seite "entwertet" wird.

 

[maf]

da stimme ich dem emil 17 nicht zu:

1. ein Verkauf von AZ beinhaltet kein automatisches Näherbaurecht, das muss sep. angefragt werden.

2. natürlich hat niemand gern auf der Sonnenseite einen riesigen Baukörper. Das ist hier aber nicht so beschrieben.

3. Ihr könnt Euch auch erst das Projekt auf den Plänen zeigen lassen, bis Ihr einem Verkauf definitiv zusagt.

4. es gibt die Faustregel, dass ein AZ Verkauf zum halben Baulandpreis stattfindet.

5. es gibt aber auch die Faustregel, dass es 100% verhandlungssache ist (von gratis bis mehr als Baulandpreis)

Wichtig scheint mir in jedem Fall, erst ein offenes Gespräche zu führen, sich nicht gleich negativ dazu stellen. Schliesslich müsst Ihr womöglich mit den leuten lange Zeit als Nachbarn auskommen.

Wenn Ihr alle Infos habt, wisst wie symphatisch oder arrogant die Leute sind.... wiesst um wie viel AZ es denn geht (kann ja sein dass Ihr auch nach einem Verkauf noch genügend Reserve für einen Anbau oder Wintergarten habt), erst dann könnt Ihr objektiv entscheiden ob und für wie viel Ihr verkaufen wollt.

AZ Verkauf muss zwingend über das Grundbuch geregelt werden. Gleichzeitig bei einem Verkauf wird im GB bei Eurer Parzelle eine Anmerkung gemacht, dass es für die Baubehörde leicht erkennbar ist, dass Ihr später nicht grösser bauen könnt.

Wichtig: Die AZ verändert sich von Zeit zu zeit. Das gibt einige Optionen, die Ihr vertraglich regeln solltet:

1. Wenn die AZ z.B. in 10 Jahren angehoben wird, wieviel gehört dann Euch, und wieviel bekommt der Nachbar dazu?

2. Es kann auch geregelt werden: sobald die ordenliche AZ für den Nachbar genügt, findet ein Rücktransfer ohne Bezahlung statt, und Eure Anmerkung wird gelöscht.

3. Es kann vereinbart werden, dass nur X AZ (explizit nicht Fläche Bauland und davon die ordentliche AZ) verkauft wird. somit bekommt Ihr bei einer allfälligen Erhöhung der AZ die gesamte neue/zusätzliche AZ für eure Parzelle gutgeschrieben. Verkauft Ihr einen Landanteil/AZ, besteht die Gefahr, dass bei einer späteren erhöhung der zusätzliche/neue AZ teil auch auf die Nachbarparzelle gerechnet wird.

seid human mit Euren Nachbarn, denn die Wurst am Grill schmekckt besser, wenn alle glücklich sind.

 

[Automation]

Ich hätte klar meinen Vorbehalt.

Als erstes wieviel der Ausnützungsziffer benötigen die? Wieviel habe cih dadurch weniger?

Wenn du mal Erweiterungen machen willst, dann könnte dir die AZ fehlen.

Zudem kann am Anfang das nachbarschaftliche Verhältniss toll sein, und plötzlich miserabel.

Die Laune des Nachbran in Abhängigkeit machen zu wollen, ob ich ihm AZ Verkaufe oder nicht, von dem würde ich weit Abstand nehmen. Schnell sind solche Dinge vergessen, wenn es hart auf hart geht. Der soll entweder ein Vorhaben machen, der mit der AZ übereinstimmt, oder sein lassen.

Schon gar nicht würde ich mich unter Druck setzen, es ist nicht dein Problem, dass sie nur kaufen, wenn du die AZ verkaufst.