Verkauf stark san.bed. Liegenschaft / Kaufrechtsvertrag

[Aaron]

Guten Abend

Ich bin im Besitz einer stark sanierungsbedürftigen Liegenschaft (ev. Abbruchobjekt) in der Landwirtschaftszone, die ich gerne verkaufen würde. Sie untersteht nicht dem bäuerlichen Bodenrecht.

Fragen:

1.) Ich erhielt ein Angebot eines Architekten der gerne einen Kaufrechtsvertrag abschliessen würde. Während der Dauer des Vertrages würde er ein Projekt ausarbeiten und wahrscheinlich damit einen geeigneten Käufer zu finden versuchen.

- Was müsste in diesem Vertrag geregelt werden?

- Welche Entschädigung ist angemessen, wenn es nicht zum Verkauf/Kauf kommt?

2.) Im Kaufangebot hat er mir folgendes Angebot gemacht:

- Landwirtschaftsland inkl. Bordanteil Fr. 7.50 /m2

- Gebäude-Parzelle Fr. 75.-/m2

- Gehölz mit Bachanteil Fr. 7.50/m2

- Strassenrand vis à vis Gebäude Fr. 5.-/m2

- Gebäude-Bewertung als Abbruchobjekt Fr. 60.-/m3

- zusätzlich allgem. Bonus f. Erschliessung Wasser/Strom/Telefon etc.

Was denkt ihr über diese m2 und m3 Preise? sind die angemessen?

Für eine Rückmeldung über eine oder beide Fragen wäre ich euch dankbar. Kann ich doch so allenfalls besser in die Gespräche einsteigen.

herzlichen Dank

Gruess Aaron

 

[emil17]

Was soll man dazu sagen? Massgeblich ist der Gesamtpreis. Wenn Du Dir etwas Zeit nimmst, den Markt zu analysieren (dazu muss man Anzeigen für vergleichbare Objekte studieren), kannst Du besser absehen, was drinliegt.

Bei einem solchen Vertrag trägst Du das Risiko, dass er niemanden findet; in dieser Zeit aber kannst Du nichts machen. Wenn schon verkaufen, dann so, dass Du das Objekt wirklich gleich los bist und mit dem Geld etwas anfangen kannst.

Ich würde ferner darüber nachdenken, ob ich so etwas wirklich auf Abbruch verkaufen würde; es gibt viele Leute, die so etwas für Selbstnutzung suchen, die privat mit viel Engagement Tiere halten und einen grossen Garten wollen. D.h. für den gleichen Preis könnte man so jemandem einen grossen Gefallen tun, statt dass wieder ein altes Bauernhaus in ein Renditeobjekt verwandelt wird.

Ein guter Platz für solche Häuser ist die Tierwelt (s. hier; Inserate, Rubrik "zu kaufen gesucht Inland"), wo viele derartige Objekte gesucht werden.

"Stark sanierungsbedürftig" ist immer auch eine Frage der Ansprüche.

 

[Aaron]

Hallo Emil

Vielen Dank für deine Stellungsnahme.

Ich gehe mit dir einig, dass solche Objekte für eine Bestimmte Interessengruppe "wertvoll" sein könnten. Leider ist es aber so, dass wir in den letzten Jahren keinen Erfolg beim Verkauf hatten (auch über Makler) an Interessenten wie "Aussteiger" mit Tieren oder ähnlichen. Auch Inserate in der Tierwelt etc. haben wir eigentlich bereits alles durch (mehrmals).

Daher steigt natürlich unseres Interesse an ev. neuen Verkaufsmodellen, so à la "Neue Chance - neues Glück".

Sicherlich hätten wir das Geld auch gerne sofort /emoticons/default_ohmy.png

Leider scheint es mit "sofort" nicht zu klappen......

Dass bei diesem Modell die Liegenschaft blockiert wird ist uns auch klar. Daher auch meine Frage (Nr.1) bezüglich ev. Entschädigung beim Nicht-Verkauf.

bei Frage Nr.2 ist mir auch verständlich, dass keine verbindlichen Aussagen gemacht werden können, da der Markt eine grosse Rolle spielt. Trotzdem hoffte ich auf einen ca.- Durchschnittswert für Landwirtschaftland als grobe Richtlinie. Vorallem aber der m3-Preis für das "Abbruchobjekt" kann ich gar nicht einschätzen und wäre um Erfahrungswerte/Einschätzungen froh, um so besser gerüstet in allfällige Gespräche gehen zu können.

Auch andere Hinweise bezüglich meinen Fragen (oder weitere Vorschläge) nehme ich gerne entgegen /emoticons/default_biggrin.png

herzlichen Dank

Gruess

Aaron

 

[emil17]

Das Landwirtschaftsland wird zum Ertragswert geschätzt und jeder anerkannte Landwirt hat das Vorkaufsrecht zu diesem Preis zur Selbstbewirtschaftung (bäuerliches Bodenrecht). Wenn eine Liegenschaft im Aussenbereich, die diesem nicht untersteht, mit solchen Parzellen zusammen verkauft wird, erhöht das den Verkaufwert der Liegenschaft für Hobbytierhalter enorm.

Was den Kubikmeterpreis betrifft, so rechnen Investoren für Neubauprojekte mit "Landpreis minus Abbruchkosten"; die Kubatur ist aber wichtig, weil sie umschreibt, wieviel neu gebaut werden kann, da es ja in der Landwirtschaftszone keine Ausnützungsziffern gibt. Ein Spezialist kann dann schon mal abschätzen, wieviel Wohnraum man da herausholen kann und wieviel das Abbruchobjekt kosten darf, damit er letztlich noch eine Rendite erzielt.

Hast Du es schon einmal mit einem guten Makler probiert? Die kennen die lokalen Märkte am besten.

 

[Aaron]

Hallo Emil

Danke für die nochmalige ausführliche Antwort. Dies hilft mir meine Gedanken ein wenig zu kanalisieren/justieren.

Das mit dem guten Makler...... wir hatten bereits einen "Lokalmatador" /emoticons/default_ohmy.png und nun einen der etwas weiter weg ist. Der aktuelle hat aber bisher den Besten "Umsatz" (Anzahl Interessenten/Führungen etc.)

Sollte die Frist/Vertrag mit ihm auslaufen, werden wir dann sehen wies weitergehen könnte.

Obwohl z.Z. habe ich noch Hoffnung, dass es ihm gelingt die Liegenschaft an einen Käufer zu vermitteln

Merci viu mau

Gruess

Aaron