Steuern (Grundstückgewinnsteuer) - Ersatzbeschaffung - Verjährung

[samaluf]

Steuern / Ersatzbeschaffung / Verjährung

Hallo zusammen

Ich bin dabei mein Haus zu verkaufen. Nun mache ich einen Gewinn und muss diesen natürlich entsprechend versteuern.

Da ich ein neues Objekt kaufe und dieses selber bewohne, kann ich die Gewinnsteuer ja aufschieben, resp. auf das neue Objekt übernehmen.

Was passiert den nun mit diesen „offenen“ Steuerschulden?

- Verjähren diese nicht nach einer gewissen Zeit (15 Jahre)

- Wenn ich das neue Objekt in einigen Jahren mit Verlust verkaufe, muss ich dann immer noch die volle Steuer vom ersten Haus zahlen?

- Was passiert wenn ich das neue Objekt in ein paar Jahren wiederum mit Gewinn weiterverkaufen werde und wiederum ein Haus erwerben würde - wo dabei die Ersatzbeschaffung wiederum der Wert nochmals höher ist? Dann könnte ich ja bestimmt die neuen anfallenden Gewinnsteuern wiederum aufschieben lassen - was passiert jedoch dann mit den bereits aufgeschobenen Gewinnsteuern vom Gewinn des ersten Objektes?

- Soll ich die Gewinnsteuer als Schuld im Grundbuch auf dem neuen Objekt eintragen

Beispiel Anschaffungskosten Haus Nummer 1: Fr. 700'000.-- Verkauf zu einem Wert von Fr. 900'000.-- (Gewinn: Fr. 200'000.)

Ersatzbeschaffung Haus Nummer 2 - Kaufpreis Fr. 1'000'000.---

Verkaufspreis Haus Nummer 2 (nach ein paar Jahren) Fr. 1'250'000.-- (Gewinn: Fr. 250'000.--)

Ersatzbeschaffung Haus Nummer 3 Fr. 1'400'000.--

Besten Dank für Eure wertvollen Informationen. Interessieren würde mich auch wie dies genau ablaufen würde - wenn ich die Meldung der Steuerbehörde in der Gemeinde (Kanton Zürich) erhalten werde - wie und womit und in welcher Frist ich genau darauf zu reagieren habe - betreffend dem Antrag auf aufschiebende Wirkung und was und in welcher Form ich danach vom Steueramt Rückmeldung erhalte?

Gruss Samaluf

 

[griff]

Hallo

Ich denke, in diesem Rundschreiben der Finanzdirektion Zürich findest du Antworten auf die meisten deiner Fragen:

http://www.steueramt.zh.ch/internet/finanzdirektion/ksta/de/steuererklaerung/rechtliche_grundlagen_steuern_allgemein/_jcr_content/contentPar/downloadlist_9/downloaditems/173_1305807302929.spooler.download.1313568050354.pdf/37-460.pdf

Gruss Griff

 

[samaluf]

Danke Griff für den Link.

Es würde mich trotzdem von den anderen Usern interessieren was Ihre Meinung dazu ist.

Erfahrungswerte oder Know How würden mir auf jeden Fall weiterhelfen.

Besten Dank + Gruss

 

[enrico]

Ich würde mal meinen, dass es nicht auf die Meinung von anderen Usern ankommt, sondern auf die gesetzlichen Grundlagen und die sind im Rundschreiben klar festgehalten

 

[samaluf]

Da hast Du natürlich absolut recht.

Mir ging es ja auch darum - nachdem ich die Unterlagen studiert habe - war ich mir nicht mehr sicher - was dies in meinem individuellen Berechnungsbeispiel (siehe Beispiel im 1sten Beitrag von mir) genau bedeuten würde.

Es liest sich ja bekanntlich nicht jeder gleich leich rein oder interpretiert entsprechend die gesetzliche Grundlage richtig.

Um Rückmeldungen aus diesem Grund zu meinem erwähnten Fall wäre ich entsprechend dankbar.

Gruss samaluf

 

[Steuerguru]

Grundsätzlich sind die Rahmenbedingungen für die Ersatzbeschaffung von Wohneigentum im Steuerharmonisierungsgesetz (Art. 12) geregelt. Vieles ist in Bezug die Ersatzbeschaffung jedoch nicht geregelt. Die Kantone haben daher eine eigene Praxis entwickelt. D.h. das Merkblatt von ZH gilt auch nur für diesen Kanton. Ich empfehle dir deine Fragen an die zuständige Behörde des Liegenschaftskantons zu richten. Meine Antworten zu deine Fragen sind dahe nur allgemein gehalten:

Frage 1: Was passiert den nun mit diesen „offenen“ Steuerschulden?

Antwort: Die Steuer wird aufgeschoben bis die Liegenschaft ohne erneute Ersatzbeschaffung verkauft wird oder falls die Liegenschaft innert einer gewissen Frist nicht mehr selbstgenutzt wird.

Frage 2: Verjähren diese nicht nach einer gewissen Zeit (15 Jahre)

Antwort: Nein.

Frage 3: Wenn ich das neue Objekt in einigen Jahren mit Verlust verkaufe, muss ich dann immer noch die volle Steuer vom ersten Haus zahlen?

Antwort: Der Steueraufschub bewirkt eine Kürzung der Anlagekosten des Ersatzobjektes. D.h. es erfolgt quasi eine Nachbesteuerung des „Nettogewinnes“. Im interkantonalen Verhältnis kann das zu Problemen führen.

Frage 4:- Was passiert wenn ich das neue Objekt in ein paar Jahren wiederum mit Gewinn weiterverkaufen werde und wiederum ein Haus erwerben würde - wo dabei die Ersatzbeschaffung wiederum der Wert nochmals höher ist? Dann könnte ich ja bestimmt die neuen anfallenden Gewinnsteuern wiederum aufschieben lassen - was passiert jedoch dann mit den bereits aufgeschobenen Gewinnsteuern vom Gewinn des ersten Objektes?

Antwort: Eine Mehrfachersatzbeschaffung ist möglich. Bei jeder Transaktion erfolgt einen Steueraufschub mit der Folge, dass die Anlagekosten um den Gewinn reduziert werden. Im interkantonalen Verhältnis kann das zu Problemen führen.

Frage 5: Soll ich die Gewinnsteuer als Schuld im Grundbuch auf dem neuen Objekt eintragen

Antwort: Gibt keinen Sinn . Ist meines Wissens auch nicht möglich:

Dein Berechnungsbeispiel

Anschaffungskosten Haus Nummer 1: Fr. 700'000.-- Verkauf zu einem Wert von Fr. 900'000.-- (Gewinn: Fr. 200'000.)

Ersatzbeschaffung Haus Nummer 2 - Kaufpreis Fr. 1'000'000.---

Verkaufspreis Haus Nummer 2 (nach ein paar Jahren) Fr. 1'250'000.-- (Gewinn: Fr. 250'000.--)

Ersatzbeschaffung Haus Nummer 3 Fr. 1'400'00

Anlagekosten Ursprungsobjekt: 700’000

Verkaufspreis 900’000

Gewinn 200’000

Anlagekosten Ersatzbeschaffung 2 1'000’000

Reduktion Anlagekosten 200’000

Anlagekosten Ersatzbeschaffung 2 800’000

Anlagekosten Ersatzbeschaffung 2 800’000

Verkaufspreis 1'250’000

Gewinn 450’000

Revinvestiton ins neue Objekt 3 1'400’000

Steueraufschub

(maximal möglichCHF 600'000) 450’000

In deinem Beispiel würde die Steuer also stets aufgeschoben.

Aber aufgepasst: Im interkantonalen Verhältnis kann eine Mehrfachersatzbeschaffung zu Problemen führen. Zudem ist auch Voraussetzung, dass du alle drei Liegenschaften mehrjähig bewohnen musst.

Sonnigen Gruss vom Steuerguru