Sanierung Haus 1955

[AltesZuhause]

Hallo zusammen

Gerne möchten wir ein Haus von 1955

kaufen & müssten natürlich sanieren. 

Dies wirft für uns einige Fragezeichen auf... Wir hoffen hier auf Antworten mit eurem Erfahrungsschatz zu kommen.

Grundsätzlich möchten wir folgende Sanierungen vornehmen: Fenster, neue Küche am gleichen Ort, 1 Bad neu, 1 Bad versetzen, Wände raus, Wände rein, Böden, streichen usw.

Der Dachstock wurde vor ein paar Jahren bereits ausgebaut/sarniert. Öl-Heizung ist rund 10 Jahre alt.

Folgende Fragen haben wir nun:

- Haus wurde mit Doppelschalenmauer gebaut. Wäre dann keine neue Isolierung notwändig?

- Dach von aussen wurde nicht sarniert. Was würdet ihr hier machen? Reichen eifach neue Ziegel da es von Innen ausgebaut wurde?

- Empfiehlt ihr die Leitungen zu ersetzen oder reicht eine Sarnierung?

- Würdet ihr die Elektrizität austauschen?

- Reicht die Zusammenarbeit mit einem Bauleiter oder würdet ihr einen Architekten beziehen? An Vorstellung des Innenausbaus mangelt es bei uns nicht. Unsicherheit haben wir bei der richtigen Handwerkerkoordinierung & Herangehensweise. 

Wir bedanken uns breits für eure Antworten!!

 

[mikkeydoublex]

Hallo,

Kurz aus meiner Sicht:

Wenn das Gebäude eine gute Substanz hat und bisher ordentlich unterhalten wurde, haben solche Häuser oftmals viel Potential.

Die Aussenwände sollten sicherlich gedämmt werden mit einer Aussenwärmedämmung. Ich nehme an, zwischen dem Mauerwerk sind höchstens ein paar cm Dämmung vorhanden. Lasst euch von einem Fachmann beraten, der kann Investitionen und Energieeinsparungen rechnen und so eine Wirtschaftlichkeit aufzeigen.

Es wäre schade, jetzt die Fenster zu sanieren und die Hülle zu belassen. Wenn du dann die Hülle in ein paar Jahren doch machen möchtest, gibt es einiges anzupassen.

Wie ist das Dach konkret aufgebaut? Wichtig hier wäre eine vernünftige Wärmedämmung (übers Dach geht sehr viel Energie weg) und eine gute Bauphysik. Also unbedingt prüfen, wie die Konstruktion gemacht wurde (Stichwort Dampfbremse). Sonst hast du plötzlich Bauschäden. Würde das von einem Fachmann besichtigen lassen z.B Architekt, 

Leitungen: Hier geht es vorallem um die Sanitärinstallationen. Sind diese eingemauert / einbetoniert? Materialien aus dieser Zeit rosten gerne weg...... Speziell auch Fallstränge etc aus Gussrohren. Würde das unbedingt auch anschauen lassen, ziemlich Sicher sind Massnahmen notwendig wenn keine Überraschungen in den nächsten Jahren willst.

Elektroinstallationen: Wichtig ist primär, dass sie den Sicherheitsanforderungen entspricht (FI-Schalter etc). Und dann musst du dich fragen, ob du genügend Steckdosen etc. hast. Damals wurden die in der Regel eher spärlich verbaut. Falls du auf eine Wärmepumpe wechseln möchtest  oder sonst grössere Stromverbraucher hast, auch mal die Hauszuleitung prüfen lassen.

Ein guter Bauleiter kann das, aber nach meiner Erfahrung sind die meisten Bauleiter vorallem gut im "Umsetzen von Vorgaben". Diese Vorgaben, gerade auch im technischen Bereich, muss aber jemand machen (Architekt, Fachplaner, Bauherrenberater etc.). Nicht alle Bauleiter erkennen solche Probleme selber. Also wählt jemanden, der bereits selbständig und erfolgreich solche Umbauten durchgeführt hat!

Hoffe das hilft dir ein bisschen weiter

 

[pitw]

Hallo AltesZuhause

Wände raus, Wände rein

Wände rein ist kein Problem. Wände raus muss sich ggf. ein Statiker. Das Haus ja noch stehen bleiben.

Der Dachstock wurde vor ein paar Jahren bereits ausgebaut/sarniert. Öl-Heizung ist rund 10 Jahre alt.

Was wurde saniert, wurde es auch ausreichend gedämmt? Heizung könnte man später machen. Für das gesamte. Schau einmal die Förderungen für die energetische Gebäudesanierung an. Springt sicher etwas raus.

Wäre dann keine neue Isolierung notwändig?

Je nach Aufbau kannst du darauf verzichten. Beschreibe einmal den Aufbau, und ich rechne es kurz durch. Auch hier gibt es ggf. Förderungen.

- Dach von aussen wurde nicht sarniert. Was würdet ihr hier machen? Reichen eifach neue Ziegel da es von Innen ausgebaut wurde?

Wenn das Dach beim Innenausbau auch ausreichend gedämmt wurde, genügen ggf neue Ziegel, sonst kommt eine Aufdachdämmung in Frage. Auch dies kann ich dir kurz rechne, wenn du mir den Aufbau mitteilst.

- Empfiehlt ihr die Leitungen zu ersetzen oder reicht eine Sarnierung?

  

- Würdet ihr die Elektrizität austauschen?

Es hängt natürlich von Zustand ab. Tendenziell würde ich bei diesem Alter aber alles erneuern. 

Reicht die Zusammenarbeit mit einem Bauleiter oder würdet ihr einen Architekten beziehen?

Wenn Ihr einen brauchbaren Bauleiter habt, genügt dieser zur Koordination. Ich würde erst einmal einen Elektriker, und einen Sanitär holen, um eine Info über die Ausführung, und Kosten dieser Gewerke zu haben

Gruss pit

 

[Gomess]

Guten Morgen

Wir sind gerade mitten im Umbau eines Hauses von 1953 und haben alles machen lassen. Diese alten Häuser entsprechen in vielen Belangen nicht den heutigen Erwartungen und bedürfen einiger Änderungen.

Beim versetzen des Bades werden neue Leitungen notwendig, ebenso beim neuen bad (neu = zusätlich, oder erneuerung eines bestehenden Bades?). Der Boiler ist u.U. auch zu klein. Die Summe dieser Punkte führte bei uns zum Entschluss gleich alles zu machen und nicht nur die zwingend notwendingen, oder neuen, Teilstücke. Gleich ging es mit der Elektrizität.

Zudem musst Du mit Asbest im Haus rechnen, wenn diese Teile nicht schon früher mal ersetzt wurden, z.B. Plattenkleber im Bad.

Das einzige was bei uns bestehen blieb, sind die Heizungsleitungen und die Gasheizung. Zustand der Leitungen kann über eine Wasseranalyse erruiert werden.

Wir haben mit Sanitär-, Heizungs- und Elektroplanern sowie einem Architekten zusammengearbeitet. Das Ausmass der Renovation ist beträchtlich und im Umfang nicht weit von einem Neubau entfernt.

Bau hat bei uns im Mai gestartet und wir erwarten die Übergabe am 21. Dezember.

Viel Spass bei der Planung

 

[Susann]

Die Aussenwände sollten sicherlich gedämmt werden mit einer Aussenwärmedämmung.

Da wäre ich bei diesem Jahrgang vorsichtig. Wir hatten bereits mit der Innendämmung grosse Probleme bez. Schimmel und anderen Pilzen. Wir haben  in der Folge die Aussenhülle nicht vollständig, sondern nur partiell gedämmt. Aber auch mit neuen Fenstern und der Innendämmung erreichten wir zumindest zufriedenstellende Ergebnisse (nach Expertise) - ohne Schimmel.

 

[hilfi]

Falls Euer Zweischalenmauerwerk im Zwischenholraum nicht gedämmt ist, käme auch eine Einblassdämmung in Frage. Kannst mal unter isofloc googlen. Wir hatten rund 6 - 8cm Luft und haben dies machen lassen.  Ist preislich unschlagbar.  Innendämmung ist wie Susann geschrieben hat sehr sehr heikel.

Betreffend Strom: Wie sieht es mit FI Schutz aus? Habt ihr 3 Drähte liegen oder nur 2? Bei uns waren es nur 2 und aus diesem Grund wurden komplett alle Drähte gewechselt und alles FI mässig abgesichert.

Dachneueindeckung würde ich später mal nachholen. Problem hier sind halt die restlichen Fixkosten wie Gerüst. Diese Arbeiten am besten so koordinieren, dass dann z.b. gleich noch die Fassade neu gestrichen wird.

 

[Susann]

Betreffend Strom: Wie sieht es mit FI Schutz aus? Habt ihr 3 Drähte liegen oder nur 2? Bei uns waren es nur 2 und aus diesem Grund wurden komplett alle Drähte gewechselt und alles FI mässig abgesichert.

Uff, ja, bestell schon mal gleich die Elektroinspektion ?
Obwohl wir 2007 die Hausinstallation komplett erneuert hatten, erleben wir aktuell unser blaues Wunder, welche höchst unterschiedlichen Ansprüche von Electrosuisse bis Inspektion gelten. Rechtlich ist es mehr als dürftig geregelt. Der fehlende Schutzleiter wurde übrigens mehrfach moniert, obwohl der bei Schutzklasse II-Leuchten nicht angehängt werden kann und diese überall im Handel erhältlich sind. Wir haben jetzt alles FI gesichert und lassen es drauf ankommen ?

Edit:
Was die Sicherheit angeht, gibt es sowieso immer neue Überraschungen: Zwischen den mehrfachen Inspektionsdurchgängen hatten wir dann einen kleinen Brand im Schaltkasten - in der Steuerung von Fronius (PV-Anlage). DAS hatte aber keiner vorher entdeckt ?

 

[mikkeydoublex]

Da wäre ich bei diesem Jahrgang vorsichtig. Wir hatten bereits mit der Innendämmung grosse Probleme bez. Schimmel und anderen Pilzen. Wir haben  in der Folge die Aussenhülle nicht vollständig, sondern nur partiell gedämmt. Aber auch mit neuen Fenstern und der Innendämmung erreichten wir zumindest zufriedenstellende Ergebnisse (nach Expertise) - ohne Schimmel.

War das ein Bruchsteinmauerwerk? Oder stehen die Wände ohne vernünftiges Fundament im "feuchten" Untergrund?

Oder warum konkret soll eine Aussendämmung zur Schimmelbildung führen bei Häusern mit Mauerwerk? Bei Riegel, Holz, Bruchstein ein anderes Thema, klar.

Ist sicherlich richtig, dass man das genau betrachten muss. 

Innendämmung ist sicherlich auch eine Option, oftmals lassen sich aber Kältebrücken (Anschlüsse Geschossdecken etc.) nicht vermeiden, was auch heikel werden kann. Und sie kostet halt immer auch Raumvolumen, welches nicht immer übermässig vorhanden ist.

 

[Andreas]

Wir haben jetzt alles FI gesichert und lassen es drauf ankommen ?

Haben im Moment auch ein Theater mit den sogenannten Stichprobenkontrollgeschichten.

Ich glaube eher da sind einige "arbeitslose, nicht mehr gewollte" Elektriker älteren Jahrgangs die da herumalbern.

 

[AltesZuhause]

Hallo zusammen

Vielen lieben Dank für eure zahlreichen Antworten!!

Heute hatten wird Gespräche mit 3 unterschiedlichen Architekten & Bauleiter. 

Alle haben uns von einer zusätzlichen Isolierung abgeraten & meinten das diese Art von Bauweise sehr gut ist. Ansonsten würde eben auch hohes Risiko an Schimmel bestehen. Gute Fenster & Dach wären hier der grosse Punkt um Energie zu sparen. 

Leitungen wurden alle raten diese vollumfänglich zu ersetzen sowie auch die Heizrohre.

Die Architekten meinten, dass ein guter Bauleiter mit Erfahrungen von Altliegenschaften reichen würde sofern wir eigene Vorstellungen vom Innenaussehen haben. Schlussentlich würde der Architekt auch Fachleute beiziehen. 

Der eine Bauleiter hat uns auch eine Summe von rund 250T genannt für eine umfängliche Sarnierung bzw unsere Wünsche. Natürlich rein theoretisch. Eine genaue Besichtigung würde erst eine genaue Summe ausmachen können. Und natürlich der gewünschte Ausbaustandart. Es gibt Küche für 20T aber auch für 60T... das gleiche bei den Bädern. Frage jetzt... sind die 250T realistisch? Er meinte damit kann man eine Menge umsetzen. 

 

[Susann]

War das ein Bruchsteinmauerwerk? Oder stehen die Wände ohne vernünftiges Fundament im "feuchten" Untergrund?

Weder noch, und auch nicht vermeintlich "atmende Wände" sind der Grund   
Nein, ein altes Haus ist ja einfach undicht. Je dichter man abschliesst, desto öfter muss man lüften. Wir haben nach und nach gedämmt, von innen ungeheizte gegen geheizte Räume, dann die Fassade gegen Norden von aussen, das Dach neu gedeckt mit Zwischendämmung, Flocken in Hohlraum geblasen - usw. 
Jede weitere Dämmung, jedes weitere neue Fenster veränderte die Situation komplett. Wir hatten an unerklärlichen Stellen feuchte Wände, zwischendurch wuchs dann mal ein Pilz an einem alten Türrahmen im Keller mit Naturboden. 
Es hat eine Weile gedauert, bis wir die Thermik im Haus begriffen, auch wie und wo und sogar wann wir lüften müssen. So, wie es jetzt ist, ist es gut machbar, wir sind auch mit den Heizkosten zufrieden. Darum bleibt es jetzt so...  

 

 

[Susann]

Alle haben uns von einer zusätzlichen Isolierung abgeraten & meinten das diese Art von Bauweise sehr gut ist. Ansonsten würde eben auch hohes Risiko an Schimmel bestehen. Gute Fenster & Dach wären hier der grosse Punkt um Energie zu sparen. 

Vernünftig. Wir kamen erst vor zwei Jahren zu diesem Schluss (auch  mit Architekt und Energieberater). Das Wärmebild zeigte entsprechend gute Ergebnisse.

 

[mikkeydoublex]

Okay. Spannendes Thema. Gibt viele Ansätze und dementsprechend sicherlich auch viele Fehlerquellen.

Habe allerdings auch schon mitbekommen, dass es Probleme geben kann, wenn man in einer Wandkonstruktion mit einem sehr schlechten U-Wert nur die Fenster ersetzt.

Plötzlich sind dann die tiefsten Oberflächentemperaturen an der Wand und nicht mehr am Fenster. Und die Undichtheiten sind natürlich deutlich reduziert mit neuen Fenstern...........hinter Möbeln, Vorhängen, Bilder etc können so auch Überraschungen entstehen.

Aber die Frage ist natürlich immer wo man hin will (Energiekosten, Heizsysteme mit tiefen Vorlauftemperaturen etc.).

Bin aber der Überzeugung, dass sich fast jedes Gebäude vernünftig nachdämmen lässt. 

Dazu braucht es aber Fachleute, die die entsprechenden Werkstoffe kennen und richtig verarbeiten. Und es kostet natürlich nicht wenig.

Bei meinem Arbeitgeber (HLKS-Branche) treten wir immer wieder im (gleichen) Team mit Architekt, Elektroplaner und Bauphysiker auf und sanieren Altbauten für Bauherren. Da gab es in den letzten 5 Jahren auch grössere Eingriffe. Von Problemen mit Schimmel weiss ich nur in einem Fall. Und da hatte der Bauherr die Fenster selber eingebaut und falsch angeschlossen.

 

[Zino]

Hallo

Wir haben unser Haus (BJ 1956) komplett saniert. Dach, Fassade inkl. Dämmung, Fenster und Heizung (WP) wurde bereits 2006 vom Vorbezitzer gemacht. Innen war gröstenteils noch der Zustand aus dem 50er (Bäder, Küche). Das Elektrotablau mit FI-Schalter wurde bereits von Vorbesitzer ersetzt.

Folgendes haber wir realisert:

• Innen haben wir nicht stützenden Innenwände in den Schlaffzimmern durch Wände im Trockenbau ersetzt (bessere Schalldämmung)
  
• Alle Böden auf die gleiche Höhe gebracht und Parkett sowie Platten ersetzt.
  
• Treppe ersetzt.
  
• Grundrissänderungen durch Herausnahme von Wänden und Einzug von Stahlträger.
  
• Wo nötig wurden die Wände durch den Gipser begradigt.
  
• Alle Wände und Decken mit Abrieb versehen und komplett gestrichen.
  
• Alle Wasserleitungen ersetzt.
  
• Alle Heizradiatoren ersetzt (auf die geplante Bodenheizung haben wir aus Kostengründen verzichtet).
  
• Küche komplett neu.
  
• 2 Nasszellen komplett neu gemacht.
  
• In der Küche und Bad Decken abgehängt und mit Einbauspots versehen.
  
• Gesamte Elektrik ersetzt.
  
• Dämmung der Heizungsrohre und Wasserleitungen in den ungeheizten Räumen.
  
• Zusätzlich wurde die am Estrich aufgehängte Decke ersetzt und mit einer Dämmung versehen sowie die Kellerdecke gedämmt.
  
• Da wir noch Baureserven hatten wurde ein kleiner Anbau von ca. 12 m2 in Trockenbauweise und mit grossen Fenstern realisiert.
  

Kosten rund 300T. Begleitet wurden wir durch einen Architekten und Bauleiter.  Falls ihr Grundrissänderungen plant, würde ich euch einen Architekten (und Statiker) empfehlen.

Bezüglich Schimmel konnten wir beim Kauf und in den 3 Jahren seit der Sanierung keine Probleme feststellen.

Lg.

 

[igor99]

Wir sind gerade in der Endphase des Totalumbaus eines Hauses mit Jahrgang 1962. Wir haben den Umbau zusammen mit einem Bauleiter und einem Innenarchitekten geplant und umgesetzt - zusätzlich wurden verschiedene externe Berater, wie Bauphysiker, Bauingenieur, Sanitär- und Elektroplaner in Anspruch genommen. Ebenfalls muss, hier im Kanton Tessin jedenfalls, eine Asbestuntersuchung zwingend durchgeführt werden (hatten Asbest in den alten Fensterdichtungen und im Fliesenkleber eines Bades - Kostenaufwand hielt sich darum in Grenzen). 

Würde dir empfehlen vor dem Kauf, die Substanz des Hauses überprüfen lassen, also Feuchtigkeit, Substanz der Mauern etc. Falls ok, kaufen und dann den Bauphysiker ein Energiesanierungskonzept erstellen lassen. Die berechnen dir alles, jede Wärmebrücke, Energiebedarf etc und beraten dich, was Sinn macht bezüglich der Energiesanierung und was nicht. Letztlich haben wir die Fassade isoliert, neue Fenster und Türen installiert, die Ölheizung durch eine Wärmepumpe ersetzt (bis 60 Grad Vorlauftemperatur), Drainage ums Haus gegraben.

Wir haben ebenfalls sämtliche Sanitärinstallationen komplett ausgewechselt, inklusive eingemauerte Regenwasserleitungen aus Guss - hat sich als gute Entscheidung erwiesen - die meisten waren rostig oder sogar durchgerostet. Das einzige was teilweise belassen wurde, waren die Heizungsrohre der Radiatoren. 

Auch die Elektroinstallation haben wir komplett ausgewechselt und zusätzlich Ethernet, Bussystem etc verlegen lassen. Das waren Hunderte Meter neuer Rohre; Verlegung über Boden, untergehängte Decken oder Aufspitzen von Wänden.

Strukturell haben wir wenig gemacht, einige kleinere Mauern versetzt, aber nix Substanzielles oder Tragendes. Wir hatten jeweils bei jedem Mauerdurchbruch Levelunterschiede bei den Böden, d.h. du musst anschliessend die Böden über Livelliermassen ausgleichen lassen.

Natürlich Küche und alle Bäder ersetzt, neue Böden machen lassen, leider mehr als gedacht gipsen müssen und alles malen lassen.

Kostenmässig sind wir wir über 500k bei gutem Ausbaustandard - bin nicht sicher, ob du mit 250k wirklich so weit kommst, hängt natürlich stark damit zusammen, wie gross das Haus ist, wieviel du strukturell änderst und was für Bedürfnisse du hast. Ich würde den Aufwand allerdings nicht unterschätzen.

Und ich würde dir empfehlen, einen wirklich guten Bauleiter auszuwählen, der viel Erfahrung im Umbau von alten Häusern hat - das macht dir das Leben bedeutend einfacher. 

 

[AltesZuhause]

Hallo

Wir haben unser Haus (BJ 1956) komplett saniert. Dach, Fassade inkl. Dämmung, Fenster und Heizung (WP) wurde bereits 2006 vom Vorbezitzer gemacht. Innen war gröstenteils noch der Zustand aus dem 50er (Bäder, Küche). Das Elektrotablau mit FI-Schalter wurde bereits von Vorbesitzer ersetzt.

Folgendes haber wir realisert:

• Innen haben wir nicht stützenden Innenwände in den Schlaffzimmern durch Wände im Trockenbau ersetzt (bessere Schalldämmung)
  
• Alle Böden auf die gleiche Höhe gebracht und Parkett sowie Platten ersetzt.
  
• Treppe ersetzt.
  
• Grundrissänderungen durch Herausnahme von Wänden und Einzug von Stahlträger.
  
• Wo nötig wurden die Wände durch den Gipser begradigt.
  
• Alle Wände und Decken mit Abrieb versehen und komplett gestrichen.
  
• Alle Wasserleitungen ersetzt.
  
• Alle Heizradiatoren ersetzt (auf die geplante Bodenheizung haben wir aus Kostengründen verzichtet).
  
• Küche komplett neu.
  
• 2 Nasszellen komplett neu gemacht.
  
• In der Küche und Bad Decken abgehängt und mit Einbauspots versehen.
  
• Gesamte Elektrik ersetzt.
  
• Dämmung der Heizungsrohre und Wasserleitungen in den ungeheizten Räumen.
  
• Zusätzlich wurde die am Estrich aufgehängte Decke ersetzt und mit einer Dämmung versehen sowie die Kellerdecke gedämmt.
  
• Da wir noch Baureserven hatten wurde ein kleiner Anbau von ca. 12 m2 in Trockenbauweise und mit grossen Fenstern realisiert.
  

Kosten rund 300T. Begleitet wurden wir durch einen Architekten und Bauleiter.  Falls ihr Grundrissänderungen plant, würde ich euch einen Architekten (und Statiker) empfehlen.

Bezüglich Schimmel konnten wir beim Kauf und in den 3 Jahren seit der Sanierung keine Probleme feststellen.

Lg.

Vielen Dank für all die Angaben.

Darf ich noch ein paar Fragen stellen:

- Was habt ihr für ein Mauerwerk? 

- Warum musstet Ihr die Treppe austauschen?

- War der kleine Anbau sowie der Estrich bzw Keller ein grosser Kostenpunkt?

- Was habt ihr am Dach von aussen gemacht?

Vielen Dank!

 

[AltesZuhause]

Wir sind gerade in der Endphase des Totalumbaus eines Hauses mit Jahrgang 1962. Wir haben den Umbau zusammen mit einem Bauleiter und einem Innenarchitekten geplant und umgesetzt - zusätzlich wurden verschiedene externe Berater, wie Bauphysiker, Bauingenieur, Sanitär- und Elektroplaner in Anspruch genommen. Ebenfalls muss, hier im Kanton Tessin jedenfalls, eine Asbestuntersuchung zwingend durchgeführt werden (hatten Asbest in den alten Fensterdichtungen und im Fliesenkleber eines Bades - Kostenaufwand hielt sich darum in Grenzen). 

Würde dir empfehlen vor dem Kauf, die Substanz des Hauses überprüfen lassen, also Feuchtigkeit, Substanz der Mauern etc. Falls ok, kaufen und dann den Bauphysiker ein Energiesanierungskonzept erstellen lassen. Die berechnen dir alles, jede Wärmebrücke, Energiebedarf etc und beraten dich, was Sinn macht bezüglich der Energiesanierung und was nicht. Letztlich haben wir die Fassade isoliert, neue Fenster und Türen installiert, die Ölheizung durch eine Wärmepumpe ersetzt (bis 60 Grad Vorlauftemperatur), Drainage ums Haus gegraben.

Wir haben ebenfalls sämtliche Sanitärinstallationen komplett ausgewechselt, inklusive eingemauerte Regenwasserleitungen aus Guss - hat sich als gute Entscheidung erwiesen - die meisten waren rostig oder sogar durchgerostet. Das einzige was teilweise belassen wurde, waren die Heizungsrohre der Radiatoren. 

Auch die Elektroinstallation haben wir komplett ausgewechselt und zusätzlich Ethernet, Bussystem etc verlegen lassen. Das waren Hunderte Meter neuer Rohre; Verlegung über Boden, untergehängte Decken oder Aufspitzen von Wänden.

Strukturell haben wir wenig gemacht, einige kleinere Mauern versetzt, aber nix Substanzielles oder Tragendes. Wir hatten jeweils bei jedem Mauerdurchbruch Levelunterschiede bei den Böden, d.h. du musst anschliessend die Böden über Livelliermassen ausgleichen lassen.

Natürlich Küche und alle Bäder ersetzt, neue Böden machen lassen, leider mehr als gedacht gipsen müssen und alles malen lassen.

Kostenmässig sind wir wir über 500k bei gutem Ausbaustandard - bin nicht sicher, ob du mit 250k wirklich so weit kommst, hängt natürlich stark damit zusammen, wie gross das Haus ist, wieviel du strukturell änderst und was für Bedürfnisse du hast. Ich würde den Aufwand allerdings nicht unterschätzen.

Und ich würde dir empfehlen, einen wirklich guten Bauleiter auszuwählen, der viel Erfahrung im Umbau von alten Häusern hat - das macht dir das Leben bedeutend einfacher. 

Vielen Dank für deine Auflistung!

Wir werden vor dem Kauf sicher die Bausubstanz prüfen lassen. Sowie auch mögliche Asbest-Probleme. Fenster und Fliesenkleber hören wir immer wieder... 

- Darf ich Fragen was ihr für ein Mauerwerk habt? 

- Heizung wurde uns gerate vorerst noch zu belassen, da sie erst 10 Jahre alt ist. Macht Sinn oder?

- Habt ihr auch das komplette Dach erneuert?

Bei uns wurde das Dach von Ihnen bereits saniert, da sie dieses Ausbauten und eine Galerie rein machten. 

Denke dies spart schon einen grossen Kostenpunkt. 

Böden wurden im 1. Stock bereits ausgeglichen, da sie diese Etage vor ca 15 Jahren zu einer Art Einliegerwohnung umfunktioniert haben. Leider jedoch noch mit alten Leitungen. 

Die Nutzfläche des Hauses ist rund 300m2 wovon rund 200m2 Wohnfläche (inkl Galerie) sind. 

Das Haus ist nicht unterkellert aber verfügt über Kellerräume und Garage. Jedoch sind diese Erdbodengleich und der Wohnbereich ist leicht erhöht im Hang/Wiese. Qausi vom Erdboden/Garagenplatz muss mann 8 Stufen hoch und man ist bei der Haustüre.

Für uns ist im jetzigen Stadium enorm wichtig abschätzen zu können mit welchen Kosten wir rechnen müssen und möchte erst weitere Kosten (vor dem Kauf) generieren, wenn wir wissen ob es überhaupt für uns realistisch ist. 

 

[AltesZuhause]

Vernünftig. Wir kamen erst vor zwei Jahren zu diesem Schluss (auch  mit Architekt und Energieberater). Das Wärmebild zeigte entsprechend gute Ergebnisse.

Darf ich fragen wie es dazu kam? Hattet ihr isoliert und es brachte nichts? Oder wie seid ihr auf diesen Schluss nach 2 Jahren gekommen? Danke dir!

 

[Zino]

[SIZE=11pt]Was habt ihr für ein Mauerwerk?  [/SIZE]

Das Haus wurde in Leichtbauweise erstellt. Wir haben ein Einschalendurisolmauerwerk und im oberen Stockwerk auf der Südseite Holz.

[SIZE=11pt]Warum musstet Ihr die Treppe austauschen? [/SIZE]

Wir haben uns entschieden den kompletten Eingangsbereich umzugestallten. Das heisst Wand mit alter Holztreppe  raus (die war eh morsch) und durch eine selbstragende Treppe zu ersetzen.

- War der kleine Anbau sowie der Estrich bzw Keller ein grosser Kostenpunkt?

Der Anbau war mit 80K (alles inkl. Elektrik, Parkett, Streichen etc.) recht teuer für die kleine Fläche. Der Grund war, dass wir die Lüftungsschächte für die WP mit Innenaufstellung verlängern mussten. Der Estrich ist nicht ausgebaut und darum auch ungedämmt. Wir haben uns aus diesem Grund dazu entschlossen die Decke des oberen Stockwerks, die am Estrich aufgehängt ist, zu dämmen. Bin mir nicht mehr ganz sicher was das gekostet hat. Ich glaube mit neuer Beplankung von schalldämmenden Gipskartonplatten und Dämmung von 15 cm um die 10K,

Der Anbau war zwar recht teuer für die kleine Fläche, trotzdem hat sich das meiner Meinung nach gelohnt. Der Wohnraum ist dadruch deutlich heller geworden und wirkt auch grösser, Im Hintergrund nach dem Stahlträger ist der Anbau.

- Was habt ihr am Dach von aussen gemacht?

Der Vorbesitzer hat das Dach 2006 komplett saniert. Ersatz Ziegel, Spenglerarbeiten wo nötig sowie Malerarbeiten.

Lg.

 

[igor99]

Vielen Dank für deine Auflistung!

Wir werden vor dem Kauf sicher die Bausubstanz prüfen lassen. Sowie auch mögliche Asbest-Probleme. Fenster und Fliesenkleber hören wir immer wieder... 

- Darf ich Fragen was ihr für ein Mauerwerk habt? 

- Heizung wurde uns gerate vorerst noch zu belassen, da sie erst 10 Jahre alt ist. Macht Sinn oder?

- Habt ihr auch das komplette Dach erneuert?

Bei uns wurde das Dach von Ihnen bereits saniert, da sie dieses Ausbauten und eine Galerie rein machten. 

Denke dies spart schon einen grossen Kostenpunkt. 

Böden wurden im 1. Stock bereits ausgeglichen, da sie diese Etage vor ca 15 Jahren zu einer Art Einliegerwohnung umfunktioniert haben. Leider jedoch noch mit alten Leitungen. 

Die Nutzfläche des Hauses ist rund 300m2 wovon rund 200m2 Wohnfläche (inkl Galerie) sind. 

Das Haus ist nicht unterkellert aber verfügt über Kellerräume und Garage. Jedoch sind diese Erdbodengleich und der Wohnbereich ist leicht erhöht im Hang/Wiese. Qausi vom Erdboden/Garagenplatz muss mann 8 Stufen hoch und man ist bei der Haustüre.

Für uns ist im jetzigen Stadium enorm wichtig abschätzen zu können mit welchen Kosten wir rechnen müssen und möchte erst weitere Kosten (vor dem Kauf) generieren, wenn wir wissen ob es überhaupt für uns realistisch ist. 

Wir haben Einfachmauerwerk (28cm dick), das hat es relativ einfach gemacht - wir haben den unteren Stock gegen den Berg gebaut und eine vorgesetzte Sichtsteinmauer, weshalb wir uns aus ästhetischen Gründen gegen eine Isolation entschieden haben (Innenisolation wäre noch möglich gewesen, die aus Kosten- und Ästethikgründen jedoch verworfen wurde).  Der obere Stock wurde komplett isoliert. Bei Doppelschalenmauerwerk würde ich ebenfalls, die schon vorgeschlagene Einspritzisolation prüfen.

Die Heizung kannst du ja vorläufig behalten, würde allerdings die Arbeiten so planen, dass du schnell und einfach auf Wärmepumpe wechseln kannst - sprich vor allem Elektro- und Sanitäranschlüsse jetzt machen lassen. Aus Kostengründen und weil wir die Raumhöhe nicht ändern wollten, haben wir die bestehenden Radiatoren sein lassen und keine Bodenheizung eingebaut. 

Das Flachdach haben wir so belassen wie es ist, da es vor 15 Jahren neu gemacht wurde mit Minimalisolation (6cm, wenn ich mich recht erinnere). 

Grobe Kostenrechnung wie folgt:

- Maurerarbeiten ca 120k (allgemeine Maurerarbeiten, Drainage Aushub/Verlegung, interne Mauern einreissen/neu aufstellen, Terrasse neu verlegen etc)

- Elektrik 30k, alles neu inklusive Bussystem, Ethernet im ganzen Haus

- Sanitär 40k, alles neu verlegt (Kalt/Warmwasser/Regenwasserleitungen, neuer Anschluss an Kanalisation

- Gipser, Maler, Isolation, alles die gleiche Firma 80k

- Fenster, Türen, Entsorgung Asbestfenster 60k

- Böden 45k

- Küche, 3 Bäder, Klima  90k

- Bauleitung, Bauphysiker 45k

- Kleinarbeiten, Storen, Spenglerarbeiten, Schreiner, Telefonanschluss ca 40k

- keine Umgebungsarbeiten

Grösse des Hauses in etwa so wie deins, d.h. 200m2 Nettowohnfläche verteilt auf 2 Stockwerke, 50m2 Keller und 30m2 Garage.

Hoffe das hilft.