Renovation & Anbau

[faenschi]

Hallo zusammen

Wir stehen vor einer schwierigen Entscheidung. Bei uns in der Gegend ist es sehr schwer ein bezahlbares und gut unterhaltenes Haus zu finden. Nun hätten wir endlich die Change ein Haus (Baujahr 80) zu kaufen. Die Parzelle beträgt 833m2. Ist also relativ gross.

Nun ist es so, dass am Haus nie irgendwas gemacht wurde. Das heisst es muss komplett renoviert werden. Böden, Küche, Heizung, Bad usw. Auch was die Umgebungsarbeiten anbelangt muss einiges gemacht werden. 

Unser eigentliches Problem ist aber, dass die Wohnfläche nur knapp 100 m2 beträgt. Durch die grosse Parzelle hätte man aber sehr viel Ausbaupotenzial. Da wir eine 4 köpfige Familie sind möchten wir schon mehr Wohnfläche. Die Frage nun ist nur wie, dass alles noch in einem bezahlbaren Rahmen bleibt. Und genau da sehen wir das Problem.

Das OG hätte Ausbaupotenzial. Durch Dachschrägen wurde dort nicht die ganze Fläche ausgenutzt. Wenn wir das machen, müssen wir aber das Dach neu machen. Es ist ein Eternit-Dach und ganz sicher asbesthaltig. Gleichzeitig könnte man das Dauch auch anheben, da man höher bauen darf. Dies hat dann zur Folge dass wir im OG die Raumaufteilung komplett neu machen würden, was auch wieder mit Kosten verbunden ist. 

Hat jemand etwas ähnliches gemacht? 

Oder könnte man das bestehende Dach einfach anheben, wäre dies günstiger?

Wir haben uns ein max. Budget von 400' gesetzt für die Renovation und Anbau. Für mich klingt das nach viel und ich dachte immer damit muss man doch was machen können. Ein Bekannter von uns (Architekt) meinte aber, dass das sehr knapp werde.

Auch im EG hätten wir an einen kleinen Ausbau gedacht..Wohnen/Essen beträgt dort momentan 26m2...

Um Erfahrungen und Tipps bin ich dankbar.

Liebe Grüsse

Angela

 

[tommuller]

So vom Schiff aus kann das nicht beurteilt werden oder wie andere sagen würden "meine Kristallkugel ist grad in der Reparatur". Was aber ziemlich sicher ist, wenn du einmal anfängst, kommt immer mehr dazu. --> wirklich genügend Reserve einplanen.

Wenn z.B. die Elektroinstallation noch aus den 80ern stammt, wird auch der Sicherungskasten noch Asbesthaltig sein. Wenn die an der Installation etwas machst, würde es sich sicher lohnen, das ganze zu erneuern...

Lass dich von einem Architekten beraten. Klar sind dann immer noch Unsicherheiten vorhanden. Aber das Projekt ist viel zu gross, als dass du bloss aufgrund von Meinungen in diesem (wirklich hervorragenden) Forum dein Projekt absagst oder ausführst...

Grüsse

Tom

 

[faenschi]

Hallo tommueller

Danke für die Antwort. Und ja mir ist klar, dass ist so wohl sehr schwer zu beurteilen als aussenstehender. Wir haben bereits Kontakt mit einem Architekten. Ein erster KV ergab 560'. Dieser beinhaltet aber alles (Renovation komplett, Neues Dach, Heizung, Elektro-Installation usw...)  Bei einem Hauspreis von knapp 490' ist das leider viel zu viel. Irgendwo müssen wir sparen ;-)

Mich hat nur interessiert ob jemand betreffend Dach Erfahrungen hat. Oder ob allenfalls ein Flachdach viel günstiger wäre..

Bis Ende Woche haben wir Zeit um das Haus zu kaufen oder eben nicht. Ich finde das aber sooo schwierig, da man nicht weiss was auf einem zukommt :-/

Grüsse

Angela

 

[Kaffeebart]

Oder ob allenfalls ein Flachdach viel günstiger wäre

Flachdach ist normalerweise teurer. - Was mich aber dabei viel mehr stören würde: Flachdach hat immer eine Schwachstelle.

Wie habe ich hier doch schon öfter gelesen .. Es gibt nur 2 Arten Flachdächer. Solche die undicht sind und solche die NOCH NICHT undicht sind.

 

[emil17]

Folgendes, so vom Schiff aus:

- bei solchen Objekten ist, wenn man praktisch alles ändern will (Dach, Anbau, dann das übliche wie Heizung, Fenster, alle Leitungen), Abbruch und neu meist nicht mehr wesentlich teurer als der Umbau.

Zumal aus den 560k für den Umbau dann sicher 600+ werden dürften.

100m2 Wohnfläche reichen gut für 4 Personen. Jedenfalls hast du auch nichts davon, wenn du dich bis über beide Ohren verschuldest, damit es dann 150m2 sind. Dann hat man zwar eine tolle Wohnung, aber keine Zeit mehr, sie zu bewohnen, weil Geld für den Schuldendienst heran muss. Und wenn wirtschaftlich irgendwas schief geht, bist du wieder draussen.

Ich würde nochmal durchdenken, das Haus so zu nutzen wie es ist bzw. nur das Nötigste machen zu lassen (reparieren, streichen usw.). Häuser aus den 80ern sind doch gut bewohnbar - es ist eine Frage der sich selber eingeredeten Ansprüche, nicht des "Muss".

Die eigenen Ansprüche steigen, weil man immer und überall der Mode und damit dem Innenarchitektur-Hochglanz unterworfen ist. Was sicher steigt, sind die Immo-Preise.

 

[faenschi]

Hallo Emil

Wir wohnen momentan in einer 4.5 Zimmer Eigentumswohnung mit 120m2. Wenn ich in ein Haus ziehe, bzw. ein Haus kaufe dann möchte ich schon ein upgrade von der Wohnung her machen. Ansonsten kann ich auch in der Wohnung bleiben. Aber du hast ganz klar recht mit dem verschulden. Deswegen möchten wir uns ein max. Umbaubudget setzen und dann schauen was damit machbar ist. Am besten wäre es diesen Umbau auch in mehreren Schritten zu machen. Aber das ist bei dem Objekt schwierig..

Beste Grüsse

 

[Alpenwelt]

Mein Tipp, lass von einem Kauf ab da es dich zu teuer kommt.

Grundstück + 36 J. Haus CHF 490'000.00

dein Budget für die Renovation CHF 400'000.00

Total CHF 890'00.00

Kostenschätzung vom Architekt Total CHF 1'050'000.00

Wer weis jetzt schon definitiv, ob es ev. nicht noch teurer wird?

Auch wir hatten bei unserer suche solche Objekte und haben uns jeweils wegen den nicht kalkulierbaren Kosten zurückgezogen und noch zugewartet, bis wir das für uns optimale Objekt gefunden haben.

Lohnt sich da nicht ev. ein anderer Ort welcher günstigere Preise für neue (R)EFH hat auch wenn der Arbeitsweg dadurch länger wird?

Unser 5.5 Zi. REFH mit NWF 150m2, NGF 208m2 (838,8 m3) hat uns CHF 725'000.00 gekostet, Arbeitsweg ist für mich je 1 Stunde mit dem ÖV.

Daher verzichte ich auf ein Auto und gönne mir und der Familie ein GA.

Jedoch, ev. ist dies für dich/euch keine Option, das weis ich nicht. Nicht jeder will auf ein EFH und kurzem Arbeitsweg und ein Auto verzichten.

 

[Zino]

Hallo faenschi

Wir haben vor knapp 2 Jahren ein angebautes EFH aus den 50er mit 115m2 Wohnfläche und Baureserven gekauft. Die Fenster, die Fassade inkl. Dämmung, das Dach und die Heizung (WP) wurden vor 10 Jahren ersetzt. Innen wurde in all den Jahren fast nichts renoviert. Kaufpreis 650T. Wir haben danach das ganze Haus renoviert: Neue Radiatoren, neue Elektrik inkl. Multimediaverkabelung, alle Böden (Platten und Landhausdielen) und Türen ersetzt, Innenwände im oberen Stock ersetzt, alle Wasserleitungen ersetzt, neue Küche, neue Bäder, Dämmung im Dach, Dämmung im Keller, Grundrissänderungen (aus 5.5 Zimmer wurden 4.5 Zimmer) sowie einen kleine Anbau um die Fläche auf 125m2 zu erhöhen. Renovationskosten 300T --> ergibt Totalkosten für das Haus von 950T. Das Budget wurde um 30T überschritten, wobei die Überschreitung noch höher ausgefallen wären, wenn wir nicht auf die ursprünglich geplante Bodenheizung verzichtet hätten. Bauland gibt es in unserer Gegend fast keines mehr, Häuser aus den 80er und 90er mit eine Wohnfläche um 150m2 waren für uns nicht finanzierbar (Kosten weit über einer Mio.).

Du solltest dir folgenden Fragen stellen:

1. Bekommst du an einer vergleichbaren Lage in deinem Kanton ein neues Haus für 1'050'000?

2. Hast du Reserven falls es doch etwas teurer wird (10% werden es schnell)?

3. Kannst du auf den Anbau verzichten resp. diesen auf später verschieben?

4. Was sagt die Bank zu den Totalkosten von 1'050'000?

Ich würde mir gut überlegen ob es nicht doch Sinn machen würde auf die Wohnraumerweiterung zu verzichten. Ausser eine von dir gewünschten Vergrösserung der Wohnfläche im Vergleich zu eurer Wohnung bietet ein Haus ja noch viele weitere Vorteile.

Lg.

 

[eggen]

Hallo,

wir haben einen Anbau gemacht in einer ähnlichen Situation. Mit 400' kommt es halt einmal darauf an was man alles renovieren will, wenn man alles aushöhlt ist es sicher zuwenig. 

Gruss