Neubau DEFH Preisverhandlung

Shrimpy93

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19. Juli 2024
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Guten Abend

Meine Frau und ich (mitte 30ig) interessieren uns sehr für ein Neubau DEFH in einem Neubau-Quartier, welches nächstes Jahr fertiggestellt wird. Der Spatenstich war vor rund einem Jahr.
Wir haben nun über einen Hypothekenbroker erste Feedbacks von den Banken erhalten bezüglich Finanzierung des Objektes.

Unser Plan ist wie folgt:

Verkaufspreis 1'940'000
Eigenkapital 35%
Tragbarkeit ist auch bei 6% kalk. Zins gegeben.

Gemäss Feedbacks der Banken wären wir natürlich ein idealer Kreditnehmer, da jung + viel Eigenkapital + gute Jobs.

Das Problem ist nun wie folgt: 6 Banken haben bereits als Feedback gegeben, dass sie trotz sehr wohlwollender Bewertung des Objekts nur auf einen Verkehrswert zwischen 1'450'000 und 1'550'000 kommen. Das sind rund 20%-25% weniger, als der Verkäufer gerne von uns hätte.

Die Situation in der Neubausiedlung ist wie folgt: Die hälfte der Einheiten sind bereits verkauft, 1/3 etwa reserviert und der Rest ist noch zu haben. Die andere Hälfte des DEFH ist bereits verkauft.
Was möchte ich nun von euch wissen? Nun, wir wissen das bei Neubauten selten verhandelt werden kann - zumindest gemäss Internet. Wir sehen aber irgendwie auch nicht ein, dass wir NOCH mehr Eigenkapital einbringen müssen, weil sämtliche Banken denken, es wäre weniger wert. Demzufolge würden wir eigentlich gerne dies als Grundlage beim Verkäufer in die Verhandlung einbringen und etwas rausholen. Wir dachten dabei an gratis Parkplätze oder eine Gutschrift an den Innenausbau, welchen wir noch abändern möchten.

Wenn wir die Verhandlungsposition einmal aufschlüsseln:

Der Verkäufer will den Verkaufspreis - soweit in Ordnung. Er will die Objekte aber auch schnell loshaben, da im 1. Quartal 25 die Objekte fertig sind. Da die eine Doppelhaushälfte bereits verkauft wurde, wäre es für den Verkäufer natürlich praktisch wenn die andere Hälfte nicht im Rohbau stecken bleiben würde, weil je länger es dauert dies zu verkaufen je kürzer ist die Garantiefrist für den zukünftigen Käufer. Das ist nicht gerade attraktiv, und nimmt mit dem Zeitwert ab. Eine Anfrage, ob man auch später einziehen könnte, wurde eher verneint, da die "Rohre etc. auch gebraucht werden müssen und nicht nur rumstehen". Macht für mich soweit Sinn, ich sehe das auf jeden Fall als Argument einem interessierten Käufer entgegen zu kommen.

Auf der anderen Seite will der Verkäufer sicherlich nicht, dass man bei einem Gespräch über den Gartenzaun dann plötzlich hört "Ah was, ihr habt nur xx bezahlt? Frechheit!" - Auch das verstehe ich, ist aber ein einseitiges Problem.

Aktuell sind wir die einzigen Interessenten.

Haltet ihr es für realistisch, hier etwas aushandeln zu können? Und wenn ja, wie würdet ihr hier reingehen?

Gruss
 
NaJa, handeln gehört zum Geschäft. Den Nachbar muss ja nicht immer alles so genau wissen. Eine andere Frage wäre: Wenn 6 Banken den Gebäudewert für 20-25% geringer ansehen, stellt sich die Frage, ob das Objekt auch tatsächlich den Wert hat, der verlangt wird. Auch die Basis, auf dessen die Bank die Berechnungen gemacht haben wären Interessant. Gewöhnlich wird die Kubatur, oder die Quadratmeter nach SIA genommen. Dann noch die Ausstattung und der Grundstückwert, ggf. auch die Ausstattung. Die Frage wäre, was die Banken für Informationen haben, denn solche Abweichungen sind eher sehr unüblich. Also ist das Objekt tatsächlich viel zu teuer, oder die Banken haben fehlerhafte/unvollständige Unterlagen.

Gruss Pit
 
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Reaktionen: Urs Tischhauser
Hallo Pit
Die Banken haben alle verfügbaren Unterlagen erhalten (Baubeschrieb, Vertrag, Kataster, Umgebung etc.), die sie verlangt haben. Demzufolge müsste es wohl einfach zu teuer sein, oder die Banken sind vorsichtiger geworden (Basel III etc.)
 
Wenn ALLE Banken den Wert um SO VIEL niedriger ansetzen scheint mir das nicht nur an grösserer Vorsicht zu liegen.

Wie begründet der Verkäufer den Preis? Wie begründen die Banken ihre Einschätzung?

Was sind die Preise von vergleichbaren Objekten in der Umgebung?

Wäre interessant zu wissen, zu welchem Preis die anderen Häuser verkauft wurden.
 
Wenn ALLE Banken den Wert um SO VIEL niedriger ansetzen scheint mir das nicht nur an grösserer Vorsicht zu liegen.

Wie begründet der Verkäufer den Preis? Wie begründen die Banken ihre Einschätzung?

Was sind die Preise von vergleichbaren Objekten in der Umgebung?

Wäre interessant zu wissen, zu welchem Preis die anderen Häuser verkauft wurden.

Das denke ich auch. Der Verkäufer begründet es mit „gemäss unserer Betrachtung ist der Wert gerechtfertigt.“

Ich weiss natürlich nicht, zu welchem Preis die bereits verkauften verkauft wurden, aber wenn gemäss Listenpreis… dann ja…

Das Hauptproblem scheint das Grundstück zu sein: unter 200qm, aber sehr sehr hohe Ausnützungsziffer, aber das wird natürlich im Bodenwert stark abgeschlagen weil es klein ist.
 
Hallo @Shrimpy93

Plane und baue schon seit einiger Zeit, vor allem auch in diesem Segment..... Wenn ich für einen meiner Kunden ein Haus (immer im Architekturauftrag) erstelle, liegt die Bankschätzung meist 30-50 k tiefer, wie mein Kostenvoranschlag. In dem ich aber notabene 5% Reserve auf den BKP 2, Gebäude aufrechne. Also sind so immer 60-80k Reserve eingebaut, welche ich nach Beendigung des Rohbaus dem Bauherrn für den Innenausbau zur freien Verfügung stellen kann, wenn nicht Aussergewöhliches während des Rohbaus passiert ist.

Dein Landanteil unter 200 m2 bei einem Doppelhaus ist schon recht wenig. Das kommt Dir entgegen, da es einfach ist bei den Gartenarbeiten und Pflege..... Das heisst aber auch, dass dort recht stark verdichtet wird. Wir haben derzeit ein Objekt im Zürcher Oberland, welches fast 700 m2 Parzellengrösse hat, wovon aber ca. die Hälfte in der pflegeleichten Landwirschaftszone liegt. Normal sind wir sonst bei DEFH's zwischen ca. 350 - 500 m2 pro Hausteil.

Man weiss in der Branche, dass ein GU heute in der Regel ca. 10-15 % Rendite abschöpfen will. Sonst lohnt sich das Risiko für ihn nicht, denn erbindet Kapital und trägt ein unternehmerisches Risiko. Wenn aber gleich alle Banken mit 20 -25 % tieferen Werten daherkommen, fragt man sich schon, ob die Marge des GU's wirklich zu gross oder das Grundstück massiv überteuert ist.

Wie @pitw bin ich auch der Meinung, dass beim GU handeln zum Geschäft gehört. Ich denke nämlich in diesem Fall nicht, dass das Grundstück das Problem sein sollte. Ausser es sei wirklich eine exklusive Lage, wo heute teils Fantasiepreise gezahlt werden. Dort dürfte aber kein GU DEFH's erstellen wollen.

Wenn Du mir per pN einige aufschlussreiche Unterlagen zukommen lässt, kann ich ja mal einen Blick darauf werfen und Dir meine Meinung dazu kundtun. Vielleicht bist Du dann nachher schlauer. Und, sonst hat es Dich nichts gekostet.

Herzlicher Gruss vom Zürichsee
Urs Tischhauser
 

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